殡葬服务中心建设项目策划书
广德县殡葬服务中心建设项目建议书
目录
第一部分：项目概述 ............................... 错误！未定义书签。
一、项目概况................................... 错误！未定义书签。
二、报告编制依据............................... 错误！未定义书签。第二部分：项目选址 ................................ 错误！未定义书签。
一、概述....................................... 错误！未定义书签。
（一）建厂依据 ............................. 错误！未定义书签。
（二）原材料情况 ........................... 错误！未定义书签。
（三）项目选址 ............................. 错误！未定义书签。
（四）选址工作组成员 ....................... 错误！未定义书签。
（五）厂址选择原则 ......................... 错误！未定义书签。
（六）采取的工艺流程 ....................... 错误！未定义书签。
（七）可供选择的厂址方案及推荐方案 ......... 错误！未定义书签。
二、国家和地区经济发展规划..................... 错误！未定义书签。
（一）国家规划 ............................. 错误！未定义书签。
（二）各地区规划 ........................... 错误！未定义书签。
三、项目指向性................................. 错误！未定义书签。
（一）汽车制造厂的项目指向 ................. 错误！未定义书签。
（二）汽车制造厂选址的影响因素 ............. 错误！未定义书签。
四、建厂条件全面分析........................... 错误！未定义书签。
（一）长沙市 ............................... 错误！未定义书签。
（二）南京市 ............................... 错误！未定义书签。
（三）重庆市 ............................... 错误！未定义书签。
（四）长春市 ............................... 错误！未定义书签。
（五）武汉市 ............................... 错误！未定义书签。
（六）深圳市 ............................... 错误！未定义书签。
五、方案比选................................... 错误！未定义书签。
（一）分级评分标准表 ....................... 错误！未定义书签。
（二）地区分级评分标准表 ................... 错误！未定义书签。
（三）厂址选择综合评价表 .................. 错误！未定义书签。
六、存在问题及解决办法......................... 错误！未定义书签。
（一）优势之处 ............................. 错误！未定义书签。
（二）不足之处 ............................. 错误！未定义书签。
（三）建议 ................................. 错误！未定义书签。第三部分：项目建设必要性和建设条件 ................ 错误！未定义书签。
一、建设必要性................................. 错误！未定义书签。
（一）拟建项目概况评估 ..................... 错误！未定义书签。
（二）拟建项目建设与政策、规划的关系 ....... 错误！未定义书签。
（三）拟建项目产品的市场需求和供给评估 ..... 错误！未定义书签。
二、建设条件................................... 错误！未定义书签。
（一）资源条件评估 ......................... 错误！未定义书签。
（二）厂址选择评估 ......................... 错误！未定义书签。
（三）交通运输条件评估 ..................... 错误！未定义书签。
（四）环境保护评估 ......................... 错误！未定义书签。第四部分：财务报表及财务分析 ...................... 错误！未定义书签。
一、建设投资估算表.......................... 错误！未定义书签。
二、总成本费用估算表.......................... 错误！未定义书签。
三、销售收入及税金估算表.................... 错误！未定义书签。
四、项目投资现金流量表...................... 错误！未定义书签。
五、财务指标分析.............................. 错误！未定义书签。第五部分：不确定性分析及风险分析 .................. 错误！未定义书签。
一、不确定性分析............................... 错误！未定义书签。
二、风险分析................................... 错误！未定义书签。
三、风险评估................................... 错误！未定义书签。
四、蒙特卡洛分析方法........................... 错误！未定义书签。
五、分析结果................................... 错误！未定义书签。第六部分：结论与建议 .............................. 错误！未定义书签。
一、结论....................................... 错误！未定义书签。
二、建议....................................... 错误！未定义书签。第七部分：附件 .................................... 错误！未定义书签。
一、拟建汽车厂规划图........................... 错误！未定义书签。
二、项目实施进度计划........................... 错误！未定义书签。
三、主要财务报表............................... 错误！未定义书签。
（一）建设投资估算表 ....................... 错误！未定义书签。
（二）总成本费用估算表 ..................... 错误！未定义书签。
（三）资金来源与运用表 ..................... 错误！未定义书签。
（四）销售收入及税金估算表 ................. 错误！未定义书签。
（五）项目投资现金流量表 ................... 错误！未定义书签。
四、汽车技术进步和技术改造项目及产品目录....... 错误！未定义书签。
五、各类钢材武汉地区日供应量明细表............. 错误！未定义书签。
六、各类钢材武汉地区价格明细表................. 错误！未定义书签。
七、客运出租汽车营业站点布局................... 错误！未定义书签。
第一章项目概述
（一）项目申报单位
1、申报单位：广德县柏垫镇人民政府
2、法人代表：张汉民
3、法定地址：广德县柏垫镇
（二）项目概况
1、项目名称：广德县殡葬服务中心（殡仪馆及天堂公墓陵园）项目
2、项目投资业主：广德天堂殡葬服务有限公司
3、项目法人代表：王林
4、项目负责人：吴义超
5、项目总投资规模：1525万元
6、项目建设进度计划：2009年－2012年
7、项目建设性质：新建
（三）项目建设的背景
殡仪馆和公墓建设是配合我国殡葬业的不断改革、促进社会文明及提升殡葬文化的具体行动。经济发达地区已经把公墓建设作为当地人文景观看待。随着新农村建设的推进，建设一座风景优美、设施完善、合法健康的公墓项目可以成为一个地区经济发展的增长点，通过公墓建设，规定埋坟范围，逐步迁移坟地，可以促使广德的殡葬事业逐步走向规范化、合理化。我县自从1992年逐步推行殡葬改革以来，人死火化日益为城乡广大人民群众所
接受，我县新型殡葬业得到了长足发展。多年来，由于受到传统丧葬习俗的影响，城乡，尤其是农村死亡人口虽然火化，但仍然以直接骨灰土葬的形式，致使农村山头、坡地、平畈上的坟墓越来越多，乱埋乱葬，占用良田好土，死人与活人争地现象严重，极大地影响了社会主义精神文明建设，对市民的生活环境造成了极大的影响，对生态环境造成极大的破坏。因此，认真规划、合理布局，加快农村殡葬设施建设已迫在眉睫。进一步规范丧葬习俗，节约土地，造福子孙后代，选点新建殡葬服务中心项目是广德天堂殡葬服务有限公司的宗旨。
殡仪馆是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，它的功能应该是通过人们在殡；仪馆举行的一系列活动，使人们的悲伤得到慰藉，哀思有所寄托，生者得到安慰，逝者得到安息，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。
2007年5月15日至17日，民政部社会福利和社会事务司在青岛召开了“城乡生态公墓建设座谈会”，这次会议是继2005年11月浙江宁坡“生态公墓建设”会议后又一次推进城乡生态公墓建设的重要会议。会议认为，推进生态墓地建设，是贯彻党的十六届五中全会精神，建设和谐社会的需要。会议初步统一了对生态公墓的认识，农村生态公墓就是“三变”，即：由修墓变植树，由坟包变树林，由滥埋乱葬变统一安葬。
多年以来，我县仅有一家殡葬厂，在量点布局、服务半径、服务质量、方便群众诸多方面，已不利于我县殡葬改革事业的进
一步推进，不适应我县殡葬业的继续向前发展。殡仪馆作为我县实行丧葬改革工作的主要载体，为推进全县殡葬改革工作发挥了重要作用，但随着形势的发展，特别是城市规模的扩大、人口的增加和殡葬业自身发展的需要，再选址新建一个殡仪馆及公墓陵园显得十分重要。
为了推进殡葬改革，合理利用土地资源，保护生态环境，加大殡葬设施投入，优化殡葬环境，以满足城乡居民的需要，方便群众，提高服务质量，解决城乡居民丧葬后顾之忧，促进人类、社会、资源的可持续发展，加快新农村建设的步伐，促进社会和谐，结合国家和行业主管部门有关文件精神，广德天堂殡葬服务有限公司特提出投资拟建广德县殡葬服务中心项目。
（四）项目建设的必要性和重要意义
1、是保护有限的土地资源的需要。我县目前人均耕地不足1亩,25度以下耕地人均不足0.5亩，而农村殡葬行业仍以坟墓为主，是毁林造墓、毁田造墓屡有发生，“死人与活人争地”问题非常突出。所以，实施生态公墓建设项目是保护有限的土地资源的需要。
2、是广德旅游经济发展的需要。广德县旅游资源丰富，旅游业正迅猛发展，广德又在杭州-黄山旅游带的主要通道上，乱埋乱葬、无序安葬，有碍观瞻，影响了广德的整体形象，影响了广德旅游业发展的大局。随着集镇功能完善，城市化率不断提高，迁入集镇人口无地葬坟地矛盾日益突出。所以，建设殡仪馆及生态公墓陵园是广德旅游经济发展的需要。
3、是加强生态环境保护的需要。有条件的实行集中墓葬、统一骨灰楼（堂）安置，由修墓变植树，由坟包变树林，由滥埋乱葬变统一安葬，有利于加强环境保护，改善生态环境。通过加强管理，还可减少因拜祭引起的山火，保护山林。
4、是积极推进新农村建设的需要。破除丧葬旧俗和封建迷信，实行葬法与葬礼的改革，采取不占地或少占地的骨灰处理方式，有利于树立科学、文明、健康的生活方式，简化丧事，减轻群众办丧负担，提高人们的生活水平和质量。公墓陵园是我国近几年发展的新兴产业，无烟无害，开发绿化荒山，满足人们丧葬需求。公墓具有地域优势、国家政策优势和发展潜力。殡葬改革是党和政府一贯倡导的改革取向，是建设节约型社会，是积极推进新农村建设，实现经济可持续发展的一项重要工作。
5、本项目建设是落实《国家殡葬管理条例》、《安徽省殡葬管理办法》、《民政部公墓管理暂行办法》和《安徽省人民政府办公厅关于进一步加强殡葬管理工作的通知》的具体体现，也是落实《广德县关于进一步加快殡葬改革意见》的重要举措。通过对项目选址区域土地资源进行合理的整合和有效的利用，加快地区经济结构和殡葬产业结构调整，使之转变为带动区域殡葬产业的新的经济增长点。
第二章项目建设的可行性
（一）自然地理条件
广德县殡葬服务中心项目，选址在柏垫镇凤桥村四马冲，位于柏垫与广德的中部，距广德县城12公里。项目区位于119°02′～119°40′，北纬30°37′～31°12′之间，总面积120亩。地貌形态分为岩溶-低山区、低山区、低山丘陵区和岗地等四类，该项目区属于高丘地貌，现代地貌作用以流水剥蚀作用占主导地位，坡麓有堆集物分布，呈南北走向，山势南高北低，丘脊顶部较宽，丘坡15～25°，土壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。地下水对拟建筑物基础无腐蚀性。本报告建议以石英砂岩层等作为拟建筑物的持力层。山体植被以板栗等经济林及山体植被以杂草、荆棘小灌木丛为主，附带少量的当地杂松。
（二）气候条件
项目区属北亚热带南缘季风区湿润气候，光照充足，常年日照2162.1小时。气候温和，四季分明。年平均气温15.4℃，累年各月平均气温1月份最冷月，月平均气温2.4℃；7月份最高，月平均气温28.5℃，极端最高温度39.2℃。雨量丰富，年平均降雨量1328.1mm，降雨主要集中在4-8月,一般夏季多雨,冬春少雨。初霜期11月中旬，终霜期3月中旬，无霜期229天。3-8月相对湿度70-80%。最多风向ESE，次多风向WNW，年平均风速2.3米/秒。适宜于项目选址要求。
（三）交通条件
该项目拟建位置交通条件很好，一是距主要公路不远，与215省道相距600米；二是乡村公路村村通工程已全部完成，为农村
或广德县殡葬服务中心车辆出入带来了极大地方便；三是项目服务半径可辐射本县县城以南乡镇，对远离广德天庭公墓的14万居民来说，带来了极大的便利条件。
（五）社会经济条件
1、民情民风淳厚，民心民意渴望，投资环境优良。
2、有产业政策鼓励、旅游发展政策上的保障。
3、有当地政府的大力支持、全方位的服务。
4、地理区位优越，有广阔的投资利用地域空间和为社会周到服务空间，因此，项目建设具有良好的自然地、经济的和社会的条件。
第三章项目编制的依据
1、《中华人民共和国殡葬管理条例》
2、《民政部公墓管理暂行办法》
3、《殡仪馆等级标准(试行)》
4、《殡仪馆等级评定办法》
5、《民政部关于加快殡葬事业发展的意见》
6、《国家产业结构调整指导目录·2007》
7、《安徽省殡葬管理办法》
8、《安徽省关于进一步加强殡葬管理工作的通知》
9、《安徽省产业结构调整指导目》
10、《国家殡葬政策和行业发展规划》
11、《JGJ124-99殡仪馆建筑设计规范》
12、《广德县人民政府关于实施殡葬改革的通告》
13、《广德县企业投资项目核准暂行办法》
第四章市场需求简要分析
广德县现有常住人口55万（其中外来流动人口约3万人），正常死亡率按6‰计算，非正常死亡率按0.5‰计，则年死亡=550000×6‰+550000×（1-6‰）×0.5‰=3573人左右。每天正常死亡人数在10-12人。尸体从进入殡仪馆到火化出灰止，普通百姓大约需要1小时时间。工作日按5小时计（按老百姓习惯，下午是不会将死人送出火化的），每天可火化5具，两条线同时工作，每天只能火化8-10具。所以全县仅有一个殡仪馆，每天需要满负荷工作，显得十分繁忙。老百姓送死亡的亲人到殡仪馆火化，提前预定、排队火化是常有的事。
广德县南部的杨滩、四合、柏垫等乡镇，有人口约13万，县城城南原清溪乡属地居民约1万人，广德县殡葬服务中心项目辐射范围人口约14万。按正常死亡率6‰计算，年死亡840人左右，非正常死亡70人左右，年正常死亡+非正常死亡=910人。每天正常死亡人数约在2.5人左右。进入公墓墓地安葬的按四分之一估计，每年进入公墓安葬的约227个，若进入公墓墓地安葬的按五分之一估计，每年进入公墓安葬的约182个。
第五章项目拟建设内容拟建规模
（一）广德县殡葬服务中心项目拟建内容
1、殡仪馆规划建设
在规划时，殡仪服务区、业务区、骨灰寄存区和办公生活区四个区要分开布局，把接尸通道和群众进馆的通道分开，避免人尸混进。使建筑风格和格调一致，并和周围的环境相和谐。
1.1业务区（洽谈并办理丧葬事宜的区域。业务区用房通常由业务、丧葬用品销售、挽联书写和洗手间等房间组成。业务厅设置咨询、业务洽谈处、收款处和休息处）。
1.2殡仪区（进行遗体处置及举行悼念活动的区域，殡仪区用房根据殡仪馆的使用要求和丧葬习俗设置，包括悼念厅、音响室、休息室、遗体接收间、遗体处置用房、更衣室、殡仪车库和洗手间等）。
1.2.1悼念厅（举行告别仪式或追悼会的场所）。
1.2.2遗体处置（葬前对遗体进行清洗、消毒、防腐、整容、整形、解剖、冷藏等处理区的统称）。
1.3火化区（火化遗体的专用房间。火化区用房包括遗体停放间、火化间、火化工休息室、更衣室、配电室、风机室、工具室、骨灰整理室、取灰室和洗手间等）。
1.4骨灰寄存区(寄存骨灰并提供有关服务的区域。骨灰寄存区用房包括骨灰寄存用房、管理人员办公用房和洗手间等)。
1.5行政办公区。
1.6其他附属用房。
1.7停车场。
殡仪馆园内搞好绿化，绿化率不小于35%。
2、天堂公墓陵园规划建设
2.1公墓陵园建设
公墓与殡仪馆或殡仪馆与公墓，是互为配套的两个建设项目。公墓规划建设，主要以形治形，一般划分几块，块与块之间建有通行主干道，块内部划分为若行，每行设一条小路，小路宽度为80cm-90cm为宜，每个墓块按2.0平方米规划布局。主干道绿化，以大松柏为主，墓园内以乔木和绿草皮为主。
2.2公墓陵园管理用房建设
2.3公墓陵园其他配套设施建设
3、殡仪馆专用设备购置
（二）项目拟建规模
广德县殡葬服务中心项目，总规划用地面积120亩，其中：用于殡仪馆规划建设面积20亩；天堂公墓陵园规划建设面积100亩，规划墓位20000个，房屋建筑面积4300㎡。
1、殡仪馆建设（建筑面积4000㎡）：
1.1业务区房屋建设200㎡；
1.2殡仪区房屋建设800㎡；
1.3火化区房屋建设300㎡；
1.4骨灰寄存区房屋建设150㎡；
1.5行政办公区房屋建设250㎡；
1.6附属用房建设2000㎡；
1.7其他300㎡；
1.8停车场建设；
1.9园内绿化建设（绿化率不小于35%）。
2、天堂公墓陵园建设100亩即66667㎡（建筑面积300㎡），其中：
2.1公墓陵园管理用房建设150㎡；
2.2公墓陵园其他配套设施建设150㎡；
2.3公墓区墓位布局建设20000个（占地总面积66367㎡）。
（见表-1）
项目拟建内容与规模表-1
第六章投资规模与资金筹措
（一）投资规模
广德县殡葬服务中心项目建设总投资概算为1525万元。
1、殡仪馆土建工程建设587万元，其中：
1.1业务区房屋建设24万元；
1.2殡仪区房屋建设120万元；
1.3火化区房屋建设45万元；
1.4骨灰寄存区房屋建设20万元；
1.5行政办公区房屋建设38万元；
1.6附属用房建设240万元；
1.7其他30万元；
1.8停车场建设50万元；
1.9园内绿化建设20万元。
2、天堂公墓陵园建设112万元，其中：
2.1公墓陵园管理用房建设20万元；
2.2公墓陵园其他配套设施建设12万元；
2.3公墓区平整、道路框架建设86万元。
3、殡仪馆专用设备购置250万元。
4、土地费用420万元。
5、不可预见费用50万元。
6、流动资金100万元。
（见表-2）
项目投资概算表-2
（二）资金筹措
本项目总投资为1525万元，建设资金筹措可考虑以下几种方案中的一种：
1、项目建设资金全部为项目投资企业主自筹（可采取独资或股份制形式）。
2、自筹80%，申请银行贷款20%。
3、自筹70%，寻求合资方出资30%。
4、自筹50%，寻求合资方出资30%。申请银行贷款20%。
天堂公墓陵园建设，可以采取滚动式向前发展的模式，这样能缓解项目建设资金的不足。
第七章建设项目选址与用地方案
（一）项目选址地点
本项目有两个选址方案，可供项目建设单位邀请有关专家到实地进一步勘查选择。
1、方案Ⅰ：柏垫镇凤桥村四马冲村民组属地的215省道东侧。该地四周傍山，地势平缓，位置优越。视线隐蔽，为次生杂草荆棘小灌木丛和板栗林植被，无农田、耕地。
该地与县城12.5㎞，距215省道0.6㎞，位于当地常年主导风向的下风侧，并有利于排水和空气扩散。项目区四周无居民，该处交通方便，水、电供应有保障。土壤为红壤，土层较厚，其下为含砾砂岩组成，作为地基基岩性均匀，承载能力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。
该地址用地完整，具有很好的整体式布局及较好的开发性，有发展余地。
2、方案Ⅱ：位于柏垫镇前程铺牌坊冲，215省道的西侧。最近处距离省道100米。该选址视线隐蔽，为次生杂草荆棘小灌木丛，无农田、耕地。所立牌坊山头将两条山冲分开，地形呈“山”
字形状，两条山冲深则长，地势平坦，呈东西走向。
该项目所选地址用地相对完整，有较好的整体布局及较好的开发性。
3、两地址比较，方案Ⅰ相对于方案Ⅱ具有以下优越性：一是方案Ⅰ用地相对开阔，周围回旋余地比方案Ⅱ要大；二是项目殡葬资源相对于方案Ⅱ要广，服务辐射半径要比方案Ⅱ大，项目营运效益估计比方案Ⅱ要好。但是，方案Ⅰ选址，仅考虑殡仪馆建设，公墓墓地可以考虑沿215省道一侧山坡地选址规划。殡仪馆与公墓陵园分别选址规划建设应该是可行的。
（二）土地现状及用地面积
凤桥村四马冲或前程村的两处选址地，都是坡地或山场，项目规划用地120亩，其中殡仪馆用地20亩。100亩公墓墓地可考虑在距离殡仪馆1.5㎞半径之内选址规划建设。
（三）项目选址的相关影响
项目选址对于当地自然环境和人文环境无不良影响，不影响防洪排涝，四周无村民居住，不妨碍居民生产生活。项目区无通讯电缆，无军事设施，对此不存在负面影响。
第八章项目实施进度计划安排
项目建设计划为3.5年（其中项目建设期为3年），即2009年7月至2012年12月。
（一）项目前期工作（0.5年）
1、项目书的编制、项目立项、公司注册成立、合同章程报批；
2、土地征用和农、林作物补偿；
3、规划设计；
4、规划评审工作；
5、招投标。
（二）殡仪馆及其配套设施建设（2.5年）
1、主体土建工程建设
2、配套附属工程建设
3、专用设备购置安装调试
4、竣工验收试运营
（三）天堂公墓园陵建设（0.5年）
1、管理用房工程建设；
2、附属工程建设；
3、先期墓地平整、道路框架建设。
公墓园陵开工建设，可安排与广德县殡葬服务中心项目整个建设工程的后期与殡仪馆工程同步进行（见表-3）。
项目实施、计划进度表表-3
第九章组织机构、劳动定员