2020税务师考试-税法二-讲义-08_wrapper

本章考情分析：

本章考试分值占全部分值约6%，考核点主要集中在征税范围、计税依据及税收优惠几个方面，题型以选择题为主，偶尔会搭配房产税、城镇土地使用税以计算题形式出题，如2019年本章搭配城镇土地使用税和耕地占用税考核的计算题。

考核特点：本章考核难度不高，以基础性的知识考核为主，2018年和2019年本章只考核了征税范围、纳税义务时间等基础知识。因此需要考生夯实基础，对核心考点要掌握牢靠。

本章结构：

第一节概述

第二节征税范围、纳税人和税率

第三节减免税优惠

第四节计税依据和应纳税额的计算

第五节征收管理

第一节概述

（了解）

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

第二节征税范围、纳税人和税率

一、征税范围（掌握）

（一）国有土地使用权出让

（二）土地使用权转让

土地使用权的转让不包括农村集体土地承包。

（三）房屋买卖

1.以房产抵债或实物交换房屋

以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

2.以房产作投资或作股权转让

视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或买价缴纳契税。

3.

（四）房屋赠与

受赠人要缴纳契税。

（五）房屋交换

双方交换价值相等，免纳契税；

交换价值不相等，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

例：（多选题·2019）下列行为，应照章征收契税的有（）。

A.以抵债方式取得房屋产权

B.为拆房取料而购买房屋

C.将自有房产投入本人投资经营的企业

D.受让国有土地使用权

E.以获奖方式取得房屋产权

『正确答案』ABDE

『答案解析』选项C，将自有房产投入本人投资经营的企业免征契税。

（六）房屋附属设施有关契税政策

1.对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，征收契税；

对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。

2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同总价款计征契税。

3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按当地适用税率计税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免出让金而减免契税。

5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

上述计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让给他人的，应按转让总价款计税。

7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

二、纳税人（熟悉）

境内承受土地、房屋权属的单位和个人

三、税率（熟悉）

契税实行3%～5%的幅度税率。

第三节减免税优惠

一、契税减免的基本规定（熟悉）

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

例：（单选题）依据契税的相关规定，下列各项应征收契税的是（）。

A.以获奖方式取得房屋产权

B.将自有房产作股投入本人独资经营企业

C.房屋产权相互交换，交换价值相等

D.承受荒山土地使用权用于林业生产

『正确答案』A

『答案解析』选项BCD，免征契税。

6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

7.国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

二、财政部规定的其他减征、免征契税的项目（熟悉）

1.售后回租及相关事项的契税政策

（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

（2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

（3）市、县级政府征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

（4）企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

（5）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

（6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

例：（多选题）下列各项应征收契税的有（）。

A.以获奖方式取得房屋产权

B.买房拆料

C.个人购买属于家庭唯一的普通住房

D.合伙企业的合伙人将其名下的房屋转移至合伙企业名下

E.以拍卖方式取得国有土地使用权

『正确答案』ABCE

『答案解析』选的D，合伙企业的合伙人将其名下的房屋转移至合伙企业名下，免征契税。

2.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。

3.婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由单方所有，改为共同所有，免征契税。

4.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税；变更后退房的，不予退还已纳契税。

5.对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受的土地使用权免征契税。

6.自2019.6.1～2025.12.31，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供上述服务，免征契税。（新增）

7.个人购买住房的优惠政策

注意：个人购买家庭唯一住房的普通住房，才能享受契税减半的优惠政策。

例：（多选题）2019年张先生购置第一套住房，面积为90平方米，成交价格70万元；2020年因工作调动，张先生用该住房换取赵先生一套85平方米房屋，赵先生支付张先生10万元，当地契税税率3%。下列关于契税纳税义务的说法，正确的有（）。

A.赵先生需纳契税24000元

B.张先生购置房屋第一套住房缴纳契税7000元

C.张先生换取赵先生住房需要缴纳契税3000元

D.张先生换取房屋行为应在90平方米房屋所在地缴纳契税

E.赵先生换取房屋行为契税纳税义务发生时间是办理房屋权属变更登记的当天

『正确答案』BE

『答案解析』张先生购置家庭第一套住房应缴纳契税＝700000×1%＝7000（元）;赵先生换取房屋行为应缴纳契税＝100000×3%＝3000（元）;赵先生缴纳契税的纳税义务发生时间为纳税人签订房屋权属转移合同的当天。

8.企事业单位改制重组中的契税政策

（1）企业改制

企业按照《公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

（3）企业合并

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

（4）企业分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

（5）企业破产

①企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；

②对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

（6）资产划转

①对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

②同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

（7）债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

（8）划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

（9）公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

第四节计税依据和应纳税额的计算

一、计税依据（掌握）

契税的计税依据为土地、房屋的价格。

1. 土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

■交换价格相等时，免征契税；

■交换价格不等时，由支付差额的一方缴纳契税。

4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、各种补偿费和市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

例：（单选题）某企业2020年3月1日以协议方式取得一块地的土地使用权，支付土地出让金3000万元，拆迁补偿费1000万元，5月20日缴纳市政配套费500万元。当地契税税率为4%。该企业应缴纳契税（）万元。

A.120

B.140

C.160

D.180

『正确答案』D

『答案解析』应缴纳的契税＝（3000＋1000＋500）×4%＝180（万元）

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（3）先以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式取得该土地使用权的，其契税计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

二、应纳税额计算（掌握）

应纳税额＝计税依据×税率

例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为20万元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给居民丙换房差价款6万元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）

『答案解析』

（1）甲应缴纳契税＝60000×4%＝2400（元）

（2）乙应缴纳契税＝200000×4%＝8000（元）

（3）丙不缴纳契税。

第五节征收管理

一、纳税义务发生时间（熟悉）

纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、纳税期限（了解）

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税务机关纳税申报。

三、纳税地点（熟悉）

契税在土地、房屋所在地缴纳。