房地产行业风险分析报告
房地产行业风险分析报告 Prepared on 22 November 2020
摘要
一、2007年房地产调控措施分析
2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。
（一）抑制开发企业囤积土地行为
2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。
一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。
二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。开发限时的原则的制定，在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为，加大了房地产市场的供给，缩小了供求差距。
三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。土地使用权证不的分期获得的改变，一方面限制了开发商的囤地行为，另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求。对于筹集资金能力差的开发企业来说，获得土地权证将有一定的难度，这也加速了行业的洗牌。
四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的%—3%。相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。
（二）加大闲置土地处置力度
国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。
（三）实行差别的住房抵押贷款政策
2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率
的倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。
（四）加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度
在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下：
一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。
二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”的住房困难。廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。
三是确保廉租住房保障资金来源。明确规定了住房保障资金来源渠道：其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
四是优先确保廉租住房建设用地。根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。
五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。
政策性住房的建立有利于缓解目前房地产市场上的供不应求的局面，能够引导房地产市场向健康的方向发展。
二、行业供需分析
（一）土地购置与开发面积
受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降%和%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1-12月，2007年土地购置面积为万平方米，同比增长11%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。
数据来源：国家统计局
2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况
从土地开发情况来看，截至2007年12月，全国土地开发面积为万平米。从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为%。与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多万平方米。
数据来源：国家统计局
2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况
与此同时，土地开发率(土地开发面积占同期土地购置面积的比重)也有所提高，2006年提高到%，为2000年以来的最高值，2007年，土地开发率为%，小于2006年同期的水平，但要高于2003年以来其他年份水平。
目前，大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。
数据来源：国家统计局
2003年-2007年房地产土地开发率情况
（二）商品房建设情况
2007年，全国商品房累计施工面积为万平方米，同比增长%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为万平方米，同比增长%，增幅与2006年同期相比增长个百分点。总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。
2007年商品房竣工面积，同比增长%。分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，而此时商品房的供应量也相应增加。
数据来源：国家统计局
2007年商品房建设情况
（三）商品房销售情况
2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达万平方米，比2006年万平米的销售面积相比，增长了%。其中，商品住宅的销售面积为万平方米，同比增加%；办公楼销售面积为万平方米，同比增加%；商业营业性用房销售面积为万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。
同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少%。
数据来源：国家统计局
2007年各类物业单月销售面积情况
截止到2007年12月，商品房销售额累计亿元，比累计至2006年12月份亿元的销售额相比，增长了%。受9月份颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》收缩信贷的影响，自2007年10月后商品房的销售额增速下降。其中，商品住宅的销售额为亿元，累计增长%；办公楼销售额为亿元，同比增长%；商业营
业用房销售额为亿元，同比增长%。在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。
数据来源：国家统计局
2007年商品房销售额情况
（四）房地产价格情况
2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%，涨幅与11月持平；环比上涨%，涨幅比上月降低个百分点。房价环比涨幅出现连续三个月回落，已从9月的%下降至12月的%。5-11月，房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来，房价环比涨幅连续4个月扩大。6月以来，全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。
2006-2007年房屋销售价格指数
数据来源：国家统计局
中国2007年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持。首先，实际利率持续低位徘徊，使购房者持有房屋成本相当低，刺激了投资性购买的需求。其次，国
内住宅租金收益率（毛租金除以住宅市值）近年来一直处于下降趋势，投资性购房者完全寄希望于房价不断增值。另外，2007年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降，增加了在房地产投资上的资金配置。
预计2008年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年。
三、行业资金来源分析
2007年，楼市火爆、行业高位景气，吸引了大量信贷资金进入房地产行业。巨额信贷资金进入，促进了房地产业的规模扩张，也拉动了银行业收入的增长。2007年，房地产业利用国内贷款规模空前，达到亿元，增长%。房地产企业自筹资金渠道进一步拓宽，自筹资金能力大幅提高。2007年，房地产行业自筹资金11772亿元，大幅增长%。
2007年，房地产企业抓住了行业发展的有利时机，大力拓宽自筹资金资渠道，自筹资金能力大大增强，特别是上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资，规模空前。
外资并未放缓进入中国房地产的步伐，利用外资增长%。2007年全国房地产开发利用外资高达亿元，观察过去三年的“利用外资年度累计同比增长率”发现，2007年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年，但每个月都大幅高于2006年，2006年的宏调压力虽大于2005年，但其大部分月份也高于2005年。而房地产行业的外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，过去三年均呈递增态势。
2007年开发资金来源及增长情况
数据来源：国家统计局
四、行业风险分析及提示
2007年，我国实行了从紧的货币政策，从供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。
另外，在2007年国家还加强了对房地产市场的规范，其中对对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度。其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流，但就行业而言，其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地，行业供给量会因此而减少。
在房地产供给方面，由于我国房地产需求较大，一直以来，我国房地产处于供小于求的状态，这也是我国房价一直高居不下的原因之一。但由于我国房地产市场的不规范因素的存在，在2007年末，广州、深圳、上海等城市均出现了房地产成交量下降的状况，对全国房地产的发展带来了一定的限制。
而在开发企业资金来源方面，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，以上是公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债卷等方式融资了加多资金，利用充裕的资金进行圈地，直接提升了竞争能力，挤压了中
小开发商的生存空间。从银行规避风险的角度，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。总体上对行业的发展是种限制，但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严，可能影响有限。对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，将会寻求将土地卖给实力强大的开发商。因此，开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响，是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂。优质公司在其中受到的影响有限，同时可以获得资源整合的机会。
五、行业授信建议
随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张，房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧。越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强，在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下，其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增。因此我们认为2008年对房地产行业不同客户的授信把握以下原则：
重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。
应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。
部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组。
目录
附表
附图
第一章行业发展环境及影响分析
第一节宏观经济环境及影响分析
一、国际经济环境对房地产业的影响
（一）世界经济对我国房地产业的影响
2007年世界经济继续平稳较快增长，但增速趋缓，据IMF预计：按汇率法加权，2007年世界经济增长%，比上年回落个百分点。虽然影响世界经济走势的不确定因素增多，但世界经济的总体增长仍相对强劲，特别是新兴市场国家成为了支撑全球经济向好的重要发动机。2007年，全球经济增长的60%以上是由新兴市场经济体所做的贡献。这在一定程度上可以缓解美国等发达经济体增速放慢对全球经济增长所产生的影响。中国经济也受益于这些新兴市场国家。总体而言，中国经济仍将保持20年以上的较高速增长，中国经济的高速发展也为中国房地产的发展提供了较好的发展环境。（二）美国次级债对我国房地产业的影响
本世纪初，美国IT产业泡沫破裂，导致经济增长迟缓，随后的“9·11事件”又再次重创美国经济。因此，为了挽救深陷困境的经济，美国政府开始不断扩大财政赤字，通过国际经常项目消耗世界财富，同时美联储连续13次降息刺激国内需求，不断鼓动国民超前借贷消费，美国房地产市场迅速膨胀，房价迅速上扬，炒房盛极一时，次级抵押贷款市场也随之迅速发展。但从2005年开始，美联储又连续提息，利率大幅攀升，加重购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，于是次级贷款风险迅速暴露。
美国次级债贷款占整个住房贷款市场份额的14%，而这其中仅有10%左右出现了不同程度的危机，而且美联储为进一步解决次级债贷款危机已经决定降低存款准备金率，所以，次级债贷款危机的影响在美国正逐渐消除。其次，受美国次级债危机影响最大
的是我国金融机构，但很有限，因为我国境内机构购买的次级债产品比例低，且大多数为信用评级较高的产品。最后，美国次级债危机只可能对我国房地产市场造成极小的间接影响。美国次级债危机本质上是资本市场上的危机，而投资于我国房地产市场的资金中来自国际资本市场的量非常小，因此，次级债危机对我国房地产市场的供求关系不会造成直接的影响。
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响
2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长%；第二产业增加值121381亿元，增长%；第三产业增加值96328亿元，增长%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为%，与上年持平；第二产业增加值比重为%，上升个百分点；第三产业增加值比重为%，下降个百分点。分季度看，一季度增长%，二季度增长%，三季度增长%，四季度增长%。国内经济的相对平稳运行和相关行业结构矛盾的逐步缓解为房地产业的发展提供了良好的平台，有利于我国房地产市场的健康发展。
数据来源：国家统计局
2007年国内生产总值
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响
（一）固定资产投资状况分析
2007年全社会固定资产投资137239亿元，比2006年增长%，加快个百分点。其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长%，加快个百分点（12月份16809亿元，增长%）；农村固定资产投资19825亿元，增长%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比2006年增长%；第二产业51020亿元，增长%；第三产业64928亿元，增长%。分地区看，东部地区投资比上年增长%，中部地区增长%，西部地区增