深圳城市更新专题介绍
2017年深圳城市更新专题分析报告
2017年深圳城市更新专题分析报告 2017年7月出版
文本目录 1、深圳城市更新的背景、意义和历程 (5) 1.1、深圳市新增土地供不应求，问题显著 (5) 1.2、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (8) 2、深圳城市更新的政策、目标 (10) 2.1、深圳市城市更新发展历程深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。 (10) 2.2、深圳市城市更新政策 (11) 2.3、深圳市城市更新目标 (13) 3、深圳城市更新的主要模式和流程 (15) 3.1、深圳城市更新的主要模式 (16) 3.1.1、综合整治类 (16) 3.1.2、功能改变类 (17) 3.1.3、拆除重建类 (18) 3.2、深圳城市更新的主要流程 (19) 4、深圳城市更新的潜在影响 (20) 4.1、对房地产供应的影响 (20) 4.2、对房地产投资的影响 (22) 4.3、对深圳市房价的影响 (25)
图表目录 图表 1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 (5) 图表 2：近 5 年深圳供应土地面积偏少 (6) 图表 3：近 5 年一线城市住宅土地供应比较 (7) 图表 4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 (8) 图表 5：深圳房价同比涨幅较大 (8) 图表 6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 (9) 图表 7：粤港澳大湾区区位图 (9) 图表 8：粤港澳大湾区交通优势 (10) 图表 9：深圳城市更新的历史进程 (11) 图表 10：城市更新三种方式 (12) 图表 11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 (12) 图表 12：深圳“十三五”规划示意图 (13) 图表 13：分区城市更新目标任务（公顷） (14) 图表 14：分区各类型更新目标任务 (15) 图表 15：深圳城市更新分类及特点 (16) 图表 16：综合整治类的实施主体及经费来源 (16) 图表 17：申请建筑物功能改变流程 (18) 图表 18：深圳城市更新一般流程图 (19) 图表 19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (20) 图表 20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 (21) 图表 21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 (22) 图表 22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (23) 图表 23：深圳去化周期（月） (25) 图表 24：深圳房价（元每平方米） (25) 表格 1：深圳城市更新政策要求 (14) 表格 2：禁止功能改变类城市更新的情形 (17) 表格 3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 (18)
11深圳市城市更新项目实操系列
深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行） 第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。 第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。 第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。 城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。 第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：
（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。 （二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。 普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。 市政府另有规定的按其规定执行。 （三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。 第五条转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。 实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目，方可按
深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)
深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015） 2014.6.16总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2、环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发
展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。第五条本规划范围为深圳市全市域。第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。第七条本规划期限为2010-2015年。第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。具体应当实现以下目标： 1、全市城市更新改造规模180.6km2。规划期内更新规模约为69km2，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km 2、旧工业区9.2km2和旧城区1.1km2，拆除重建后应提供居住用地6.9km2、工业用地4.6km2、商业服务业用地5.7km2，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8km2。规划期内年均拆除重建规模约为4-5km2。 2、规划期内城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接
深圳城市更新模式与典型案例分析
深圳城市更新模式与典型案例分析 【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）10-0254-03 1.前言 城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。它是在科学预见的 基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化 的都市本质。城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为， 而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。它包含 着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。 美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时 的景观进行自我改造的过程。上世纪70年代中期，英国在《英国大都市计划》中提出了“城 市复兴”的概念。我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念：指城市发展在内涵上的提升，在空间上的结构性演替，在城市功能体系上的重构与重组，在区域发展层面的整体拓展。可见，城市更新的目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结 构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设 发展的要求，真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。从这个意义上说，城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代 化水平。 2.深圳城市更新的背景分析 2.1 深圳城市更新的意义 深圳作为改革开放的前沿城市，由小渔村一跃成为国际化都市的同时，也由于历史原因留下 了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜 力已经接近极限。使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。 根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）（草案）》，未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。 面对上述挑战、压力和需求，深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的 探索，为全国提供了先行先试的经验。但通过5年来的制度实践，城市更新的项目推进并不 尽如人意，其中也暴露出种种矛盾。为了配合产业升级和现代化城市建设，《深圳市城市更 新办法》（以下称《办法》）已于2009年12月1日实施。可以说，成功的城市更新是改善 人居环境，实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机和活力的重要手段，是可持续 发展的前提。无论从经济发展或是社会和谐的角度来看，城市更新都对深圳的未来发展有着 重要的意义。 2.2 深圳城市更新的历程及现状 由于深圳早期的开发建设，过分追求速度和短期效益，城市建筑陈旧和城市功能老化问题也 日益突出，加之产业快速升级带来的城市功能的升级改造需求十分迫切。因此，深圳的城市 更新问题早在上世纪90年代末期已经产生，城市更新活动伴随着大规模的城市建设也逐步 展开。从上世纪末开展的深圳城市更新到目前，已经经历了三个阶段： 第一阶段：以市场为导向，以企业为主体，自发的城市更新。上世纪90年代中后期，特区 内大量企业外迁，许多工业区和厂房出现空置现象，城市化加速发展，对服务业产生极大的 需求，一些企业对旧厂房进行改造，发展商业、餐饮等服务业，推动了深圳的城市更新和升级。第二阶段：由政府介入的，以城中村为重点的城市更新。这一时期的典型案例是市、区 政府合作对渔农村的改造。此次改造活动的特点是，政府介入，组织推动，对城中村进行大
深圳市城市更新专项规划(2016-2020)》(草案)
深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》（草案） 一、加强产业结构升级，积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。 （一）草案提出，在规划期内，全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中：以城中村和旧工业区为主的拆除重建类更新规模为12.5平方公里，实现年均土地供应2.5平方公里；非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里。 深圳市目前城市更新主要方式是以拆除重建为主，而综合整治及功能改变类是少之又少，目前深圳市综合整治类约10个试点项目（推进也较为缓慢），另外功能改变类据了解只有1个。 所以从上述信息可以看出，综合整治和功能改变类的规模比例较拆除重建类大，表现出政府已开始对未来拆除重建类项目的规模控制。 （二）规划期内力争改造完成100个旧工业区项目，为产业一体化和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整；同时规划期内力争完成100个城市中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。 总结为：五年内，最完成200个项目的审批，平均一年为40个，每季度为10个，从数量上来说确实较历年每年的数量有所减少。 二、配建保障性住房约350万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。
暂行措施征求稿第二十条将保障房配建比例从原来的8%（三类地区）、10%（二类地区）、12%（一类地区），按照改造的类型不同总体全部上调，未来保障房配建比例最低15%、最高40%。 另一方面根据深圳市住房建设规划（2016-2020）（征求意见稿），规划期内通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设商品住房35万套、3150万平方米，其中安排新供应用地建设2.5万套、225万平方米；城市更新建设26万套、2340万平方米；征地返还用地建设6.5万套、585万平方米。通过新供应、城市更新配建、轨道交通车辆段上盖、拆迁安置、产业园区配套住房建设等新增安排建设保障性住房15万套，830万平方米；通过挖掘存量保障性住房项目、棚户区改造、企业自有用地建设、城际合作、盘活社会存量住房等方式安排筹集保障性住房25万套，合计新增安排筹建保障性住房40万套。 总结为：房价高企，政府开始调控引导百姓居住问题，加大民生问题力度，同时通过保障房的方式吸引人才，提升深圳市的经济发展及综合竞争力。 三、合理引导建筑增量分配 通过城市更新优化建筑规模结构，重点保障公共服务和基础配套建筑面积，合理提高居住建筑及产业（含研发）建筑面积，适度控制商业（含办公）建筑面积。 规划期内通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万平方米。其中，居住建筑面积约为3150万平方米，商业（不含办公）
2017年深圳城市更新市场分析报告
2017年深圳城市更新市场分析报告
目录 第一节深圳城市更新的背景、意义和历程 (4) 一、深圳市新增土地供不应求，问题显著 (4) 二、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 (6) 第二节深圳城市更新的政策、目标 (9) 一、深圳市城市更新发展历程 (9) 二、深圳市城市更新政策 (10) 三、深圳市城市更新目标 (11) 第三节深圳城市更新的主要模式和流程 (15) 一、深圳城市更新的主要模式 (15) 1、综合整治类 (15) 2、功能改变类 (16) 3、拆除重建类 (17) 二、深圳城市更新的主要流程 (18) 第四节深圳城市更新的潜在影响 (20) 一、对房地产供应的影响 (20) 二、对房地产投资的影响 (23) 三、对深圳市房价的影响 (25)
图表目录 图表1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 (4) 图表2：近5年深圳供应土地面积偏少 (4) 图表3：近5年一线城市住宅土地供应比较 (5) 图表4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 (6) 图表5：深圳房价同比涨幅较大 (6) 图表6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 (7) 图表7：粤港澳大湾区区位图 (7) 图表8：粤港澳大湾区交通优势 (8) 图表9：深圳城市更新的历史进程 (9) 图表10：城市更新三种方式 (10) 图表11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 (11) 图表12：深圳“十三五”规划示意图 (11) 图表13：分区城市更新目标任务（公顷） (13) 图表14：分区各类型更新目标任务 (13) 图表15：深圳城市更新分类及特点 (15) 图表16：综合整治类的实施主体及经费来源 (16) 图表17：申请建筑物功能改变流程 (17) 图表18：深圳城市更新一般流程图 (18) 图表19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (20) 图表20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 (21) 图表21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 (22) 图表22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 (23) 图表23：深圳去化周期（月） (25) 图表24：深圳房价（元每平方米） (26) 表格目录 表格1：深圳城市更新政策要求 (12) 表格2：禁止功能改变类城市更新的情形 (16) 表格3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 (18) 表格4：深圳市各类住房新增安排筹建结构表 (20) 表格5：深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷） (21) 表格6：深圳市供应用地面积测算 (24) 表格7：深圳主要上市公司旧改信息汇总（1） (26) 表格8：深圳主要上市公司旧改信息汇总（2） (27)