房地产市场报告-2019年杭州房地产市场回顾及2020年展望
2019全年杭州写字楼租赁市场供需表现稳健，8个项目共36.9万平方米新增供应入市；净吸纳量累计达26.2万平方米，高于过去8年平均值。租赁需求主要来自科技新媒体（54%）、传统金融（15%）以及房地产（8%）。TMT产业租赁需求强劲，在以未来科技城与滨江为代表的非核心商务区占据主导性地位。在非传统金融类企业管制收紧的情况下，传统金融行业支撑起包括钱江新城、黄龙等核心商务区租赁需求。去年年中开通首通段的地铁5号线优化了城西与城北板块的交通网络，未来科技城、蒋村、运河等区域均有受惠。全市写字楼空置率同比下降0.7个百分点，为17.9%。截至年底，全市平均租金为每月每平方米119.3元，同比小幅下降0.3%。2020年预计将有来110.5万平方米的新增供应入市，其中逾50%的项目面积位于非核心商务区。大量优质供应势必将对租赁市场施压，全市空置率预计有所上升。发展成熟且需求稳定的核心商务区租金将保持平稳，而非核心商务区租金或出现小幅波动。同时，预计今年年底建成通车的地铁1号线三期、6号线、9号线一期也将进一步推动杭州多个商务区长期高质发展。优质写字楼市场
写字楼新增供应与净吸纳量表现
市场租赁需求行业分析（按租赁面积）
36.926.2
2019
2018
2017
2016
万平方米新增供给净吸纳量
文体娱乐
杭州零售市场在2019年内有5个项目共58.6万平方米的新增供应入市，均位于非核心商圈，进一步赋能杭城多核心格局的发展。金沙印象城于年初开业，进一步完善下沙商圈零售地产格局；年中有新天地活力Park与龙湖滨江天街二期万芳入市，分别利好城北与滨江板块发展；年底则有西溪和紫荆两座天街为城西市场注入活力。去年年内有包括乐乐茶、sevenbus豆乳茶、伏见桃山在内的多家茶饮品牌首次入杭，喜茶和奈雪的茶等首批网红饮品也在积极扩张。电商线下实体店表现活跃，一条首店开业，淘宝心选与网易严选同样持续布点。核心商圈湖滨迎来步行街扩容，优化区域动线的同时，更好地将邻近地西湖旅游资源与零售物业相结合。虽然去年年内有大量优质新增供应入市，但新增项目均保持较高入住率，年底空置率同比仅轻微上升0.3个百分点至2.0%；核心商圈的优质物业续租租金维持稳定涨幅，新进项目的租金水平同样可观，年底全市购物中心层首租金为每天每平方米22.2元，同比上升1.0%米。
2020年杭州零售市场将有23.5万平方米的供应，逾70%位于核心商圈，持续满足周边各类人群的消费需求。受到强劲需求的推动，全市空置率预计将持续走低，同时购物中心租金将保持稳定上涨势态。
58.6
56.4
零售新增供应与净吸纳量表现
2019
2018
2017
2016
万平方米新增供给净吸纳量
零售物业市场
2019年杭州物流市场有一个新增项目入市，带来19.5万平方米的新增供应。凭借自身强劲的数字经济与互联网企业吸引力，杭州电商企业表现强势，与第三方物流一同主导仓储租赁需求，全市年共录得净吸纳量4.3万平方米。板块发展方面，余杭板块拥有完善的跨境电商扶持政策，利用产业集聚效应深化对电商企业的吸引力，目前区域项目入住率达到100%。大江东板块凭借其优异的区位与高端制造业为核心的产业规划，备受开发商与租户的青睐，其中的下沙片区同样达到了100%入住率。整体空置率录得16.1%, 受优质供应入市的影响，同比上涨12.6个百分点。需求坚挺助力租金同比上涨1.9%至每月每平方米35.2元。 2020年杭州物流市场预计将有29.6万平方米的新项目入市，势必将在短期内影响市场空置率，租金涨幅亦将有所波动。相对华东其他二线城市而言，杭州有限的供应量与持续成长的租赁需求，已导致部分需求外溢至嘉兴、湖州等周边区域。
未来新项目的入市可能进一步平衡杭城本城供需关系，为杭州物流市场注入新的活力与可能。
仓储物流市场
19.5 4.3
仓储物流新增供应与净吸纳量表现
2019
2018
2017
2016
万平方米新增供给净吸纳量
2019年杭州土地交易市场在上半年经历高峰，于年中开始有所回落。随着限价新政落实，土地市场调控持续升级，截至年底已逐步趋于平稳。八城区成交土地成交均价为每平方米2.0万元，同比下降18.5%；楼面均价每平方米0.8万元。平均溢价率为17.7%，环比下降12.7个百分点。去年一季度，融创便以34.6亿元总价与32.3%的溢价率成功拿下大江东规划建筑面积高达39.7万方的“巨无霸”商住地块，计划在商业用地部分打造区域地标性的双子塔楼。嘉里建设以68亿元摘得位于文晖单元的“城市之星”23万平方米大型商住用地。新鸿基联合体以132.6亿元总价竞得江河汇地块，成就杭州土拍史上第四宗超百亿地块。可见各方资本进入杭州的意愿依旧强烈。杭州土拍新规使大部分开发商与投资者回归理性。在一定程度上阻止市场情绪走向盲目高热，但依旧无法减弱各路资本对杭州土地市场的热情。预计今年杭州土拍市场不会很快回溯到往年热度高涨的状态，但随着土地供应端的配给变化，
市场热度可能缓慢回升，再次将杭州带向全国土地出让金额第一的位置。全年土地成交分析
土地交易市场
八城区土地成交量1200
900
600
300
0万平方米20152016201720182019其他工业用地写字楼用地44.3%14.5%
40.8%
0.4%
住宅用地