西峡房地产市场调查报告

西峡县房地产市场调研报告

西峡县房地产项目概况：

尾盘项目：至尚洋房、世纪公寓、紫金名吃城、汽配城等

在售项目：凤凰城。金龙苑、世纪公寓二期、紫金华府、

西峡印象等、莲盛公寓、幸福港湾，幸福里

预计2011年下半年投放项目：帝景天城

据2010年河南省统计年鉴统计，西峡县人口43万，县城仅人口13万，但目前的房地产项目数量却在整个南阳市13个县区内名列前茅，并且投资性小户型，产权式酒店，多层住宅，小高层，高层住宅，别墅，商业综合体等各种产品类型层出不穷，市场正在逐步走向细分，高中低档楼盘全面开花，价位也从2000元/平米—4000元/平米不等，在这个最近几年新崛起的县城中，各种产品之间的竞争正在愈演愈烈，回顾2011年上半年的西峡县市场，特针对目前比较有代表性项目做出调研，结果如下：

一、在售项目：

一、凤凰城

1.项目经济技术指标

项目名称：西峡凤凰城

项目地址：建设路与灌河大道交汇处

开发商：南阳市伟城置业有限公司

承建商：西峡县鸿兴建设工程有限责任公司

代理商：郑州达成行

占地面积：21076平米

建筑面积：64952平米

容积率：2.4

绿化率：35%

产品形态：商住一体。

价格：均价在3800元一平米

工程进度：商业框架已盖好，1——8号楼均已盖到10层左右

户型：两房，三房，四房、少量复式及商业

销售情况：共分两期投放市场，

一期1#、2#、5#、7#于2011-8-28日开盘推出.

二期3#、4#、6#、8#具体投放市场时间暂时未定

开盘分析：

2.推售房源

1#、7#为22层，两梯两户，共88套，

2#、5#，为17层，两梯三户共102套

除去底商两层共20套，合计推出约170套。

3.价格采样：（优惠后）

价格试算期间：

8月26日5#楼8层面积：134.65 户型：三房两厅

按揭优惠后报价：508612 单价：3777

8月26日5#楼6层面积：134.65 户型：三房两厅

按揭优惠后报价：499163. 单价：3707

开盘后成交价：

8月27、28日2楼11层面积：151.86 户型：三房两厅

一次付优惠后总价：611430 单价：4026.27

8月27、28日5#楼13层面积：134.65 户型：三房两厅两卫

按揭优惠后总价：565104 单价：4052.66

8月27、28日2#楼6层面积：151.86 户型：三房两厅

按揭优惠后总价：554647 单价：3652.

8月27、28日2#楼9层面积121.37 户型：两房

按揭优惠后总价：493085单价：4062

4.、开盘优惠方式

开盘期间只要手持会员卡，邀请函客户均可以享受30000元的房款优惠，在此基础上，一次性付款额外优惠6000元，按揭额外优惠2000元。

5.、开盘流程：

开盘前一天关系户已内定约15套，上午开盘持邀请函进去选房客户65组，选房47组，成交率72%，上午在选房过程中封一部分房源，下午通知未选房客户通过再一次的放房源挤压持会员卡客户，下午又定10套，整体开盘共定房72套，整体成交率42%。

6、营销流程分析：

此项目在前期进行大量的宣传投放、各种SP活动营销、售房部软装等各种手段不断给客户树立项目高端形象，如“绽放世界之美”环球旅游小姐巡展活动，同时通过售房部开放活动，周六及节假日各种营销SP活动，小型抽奖活动等手段不断制造西峡客户舆论关注点，在形象树立上持续投入，将项目形象不断拔高，扩大项目产品附加值，让客户目光始终吊在项目价值及各种产品附加值上面，保持客户持续进行关注，强化项目价格与价值对称性，消除客户价格抗性，同时通过前期进行项目模糊报价，不断拔高客户对项目价格预期，在项目开始进场即进行项目客户价格疑虑消除工作，逐步提高客户心理价格承受能力，在项目实质开盘前，通过价格试算，以低于前期模糊报价的方式展开对客户的销售攻势，让客户在短期内产生价格心理落差，对项目实际价格抗性进一步弱化，在开盘当天，并且以低于价格试算的价位进行销售，加以现场氛围营造，以“高报低开”的模式在短期内促成客户做出非理性决定，进而促进项目销售。

2.紫金华府

项目地址：西峡县滨河路与伏牛路交汇处

开发商：南阳市华府置业有限公司

占地面积：10660平米

建筑面积：约32237平米

容积率：3

产品形态：2梯三户3栋19—20层高带电梯高层组成

价格：对外报价一房一价，价格从3000—3800元不等。

工程进度：准现房，

户型：124—126平米两室两厅两卫，152—154平米三室两厅三卫，共计200套

销售情况：项目于2010年5月29日进行公开认筹排号，认筹金金卡10万元，银卡3万元，享受日增百金优惠活动，于11月28日进行盛大开盘，目前已销售50%

广告推广：户外广告，派单，短信群发，DM报广，电视字幕等

综合评估：

项目在产品打造上面独树一帜，小区内亭台、瀑布、假山、喷泉、健身设施等一应俱全，通过各种细节提高产品附加值，如IC卡刷卡停车系统、社区智能化系统、社区背景音乐系统、小区幼儿园等设施的建设无不在西峡高端住宅项目上走在了前列，通过用多数人望而生畏的价格让客户产生距离感，项目注定只让一部分人买得起，只有这样，才会产生“多数人奢望，少数人拥有”的距离感，拉大其所有者与普通消费者之间的距离，抢占西峡高端消费群体。

3、西峡印象

项目地址：西峡县龙乡路与紫金路交汇处

开发商：西峡县龙港商贸城

承建商：欣德源建设公司

代理商：达成行地产

项目定位：西峡首家投资型商业综合体项目

占地面积：约15000平方米

建筑面积：约6万平米

容积率：5.3

产品形态：西峡首家投资型小户型及ShopingMall综合体

价格：目前对外模糊报价3000—3600元

户型：一室一厅50平米左右，两室两厅70平米—130平米，共计280套

销售情况：目前进行排号认筹，认筹金1000元，目前定金认筹过客户收取1万元，正常成交客户收取2万元。

广告推广：户外，派单，销售中心SP活动，短信群发，电视字幕，DM直投等

综合评估：

项目从10月份公开亮相后通过各种小型现场SP活动持续保持客户关注度，在12月24日进行项目认筹排号，通过模糊报价不断提高客户心理价格承受能力，一度曾将模糊报价提到2800—3000元/平米，在1月6日开始内部销售，对外报价2300元左右，用短期内较低的价位开始销售引起客户心理价格落差，采用小步快跑的方式每天提价，给客户不断造成心理暗示：“如果不卖随时提价”同时也给前期已购买客户制造房产升值的假象，迅速消化客户，目前住宅还有40%未售，商业暂时未动。

4、金龙苑：

项目地址：紫金路与世纪大道交汇处

开发商：河南省锦寓置业

代理商：荣聚地产顾问

占地面积：4037平米

建筑面积：24389平米

容积率：5.9

绿化率：33%

建筑密度：56%

产品形态：2栋高层带电梯，一期两梯六户，二期两梯四户

价格：前期一期开盘成交价在1800元—2000元左右，目前住宅17层报价2800，一次性付款优惠后为2548元，按揭付款优惠后2688元，5层报价2625元/平米,19层对外报价2853元/平米。工程进度：一期已封顶，二期正在做基础

户型：100平米两室两厅，133—150平米三室两厅两卫，总计200套左右

销售情况：对外宣称一期已全部售完，二期已售30%左右

综合评估：

项目共分两期开发，低开高走，高报高优惠的策略在未开始建设无销售证件时，用较差房源以

低价位和大优惠将客户向一次性付款上面赶，完成项目初始启动资金积累，用客户的钱来开发项目，使用较差房源完成项目启动资金积累后就对外统一讲全部售完暂停销售，随着工程进度的进一步完善逐步调高项目售价，给客户造成项目不断升值的假象，并且逐步推出较好楼层及房源，完成项目利润取得，保证项目资金周转及项目利益最大化。

5、世纪公寓

项目地址：紫金路与世纪大道交汇处协和医院对面

开发商：南阳市中石房地产开发有限公司

占地面积：2000平米

产品形态：两栋26层高层带电梯，总计400套左右

价格：一期报价2100元/平米，二期5—12层房源1600元/平米

工程进度：目前一期工程已建至3层

户型：两室两厅82平米，三室两厅117—118平米，共计400余套

销售情况：目前一期对外宣称已销售完毕，二期5—12层房源12月中旬开始销售，目前只接受一次性付款客户订房。

广告推广：派单，电视字幕，DM报广等

综合评估：

项目共分两期开发，主要走低端销售，在形象包装及营销手段上面未作全面统筹，卖一套是一套，并且在未开始建设无销售证件时以低价位吸引客户一次性付款，完成项目初始启动资金积累，用客户的钱来开发项目，在完成项目启动资金积累后就暂停销售，随着工程进度的进一步完善逐步调高项目售价，完成项目利润取得；此种方式虽说在前期可以解决部分开发资金，但是不可避免的要损失项目利益，未能达到利润最大化。

二、2011年预计投放项目：

1、帝景天城：

项目进度：

预计2011年下半年将会开售，按照建设用地规划强度，最多可建将近18万平米建面，按户均面积130平米为标准，保守估计15万的住宅建面来计算，此项目保守估计投放房源1200余套，并且开发企业在南阳也有相应多年的开发经验，此次挟现先进的开发模式及项目运营理念强势进入西峡市场，势必会对本土项目造成不可忽视的影响。

三、目前西峡市场状况总结

1、西峡县目前已知的在售商品房小区仅有不到10个，不含其它无名小区和小产权房，各种在销项目套数总计不到2000套，目前以这个市场来看，下半年

2、主力户型基本都是以120到150平米的两房三房为主，尤其以三房的户型更为集中，同质化非常严重，整体档次参差不齐，多数项目为见样学样，未形成项目核心竞争力。

3、2010年—2011年随着西峡的发展越来越多的外地开发企业通过各种方式进军西峡市场，在带来新的项目的同时也带来新的竞争，尤其在凤凰城和广场南两个项目的相继动工，并且都定位为高端商住综合体项目，随着许多企业在不断的开发项目中完善自己的产品，在未来的市场产品中，项目会呈现两极分化趋势，高端产品通过增加各种产品附加值提高产品核心竞争力，低端产品通过价格策略走量的市场也可以占据部分江山，大量的中档同质化项目在未来的市场中将会面临新一轮洗牌的危险。

4、盘点2010年的西峡销售数据，总计投放市场6个项目，总计将近1000套左右房源，到目前仍有大量房源未能售出，并且2008—2009年投放市场的项目截止目前尚未售完的也占据将近10个，加上明年即将投放市场的两个综合体项目和其他项目将近2000多套房源，外加私建房及小开发项目的增多，西峡市场的房产存货量势必激增，造成供大于求的市场态势，引起的竞争将会进入白热化。

5、受大的经济环境影响，由于房产为大宗商品，按目前月通胀4.5%计算，去年房价按1800元计，月增长将近100元/平米，到目前均价应在3000元左右方能跟上整体经济通胀水平，但在西峡真的按照3000元价格销售，就算产品具有无可比拟的优势，大多数客户一时半会也很难接受；造成项目如果大幅提高售价，客户势必难以接受，形成项目滞销，如果不提售价，势必造成开发企业利润率下降，无形中的资产缩水，并且由于销售周期过长造成整体营销费用增加和项目品牌价值损失，给客户造成房子不好卖的假象，是进亦难，退亦难，逐步的陷入一个恶性循环的怪圈中。

四、2011后市展望

随着银行利率的上涨，资金紧张、土地成本上升、固定资产投资价格和劳动力工资上涨等而导致的建筑成本和投资成本增加的趋势，预计下半年，西峡县房地产投资增幅较2011年上半年将出现明显上升趋势。近年来，西峡房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但近几年房价上涨过快，必然会吸引一部分投资群体把闲余资金用来投资房产上，再加上河南人的怪毛病“买涨不买跌”的习惯，所以西峡市场房价有望突破4000元大关，出现稳重有升的趋势，具体到本项目，无论是价格还是地段、配套目前在市场都处于优势，再加上本项目是唯一一个现房实景发售的社区，预计在9—12月份将是本项目的现黄金时段。