物业管理标准作业规程(下)精251
物业管理标准作业规程（下）
12.柴油发电机操作标准作业规程
1.0 目的
规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全的操作柴油发电机。
2.0 适用范围
食用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。
3.0 职责
3.1 机电维修部主管/组长负责检查本规程的执行情况。
3.2 当值管理员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。
4.0 程序要点
4.1 启动前检查
4.1.1 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。
4.1.2 检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。
4.1.3 检查电池液液位是否在极板面上15cm左右，不够加蒸馏水至上述位置。
4.1.4 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。
4.1.5 确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。
4.2 钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作
4.1.2 启动：
a)把钥匙从“0”位经过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟使空气预
热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到“1”位；
b)钥匙在启动位置停留的时间最长不要超过5-7秒，如果在上述时间内柴油发电
机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果连续3次仍不能启动柴油发电机，则应查找原因并排除故障后才允许再启动；
c)柴油发电机启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气
现象，控制屏有无异常显示。在开机10-15秒内，油压是否达到正常范围（35-60p.s.i），如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。
4.2.2 停机：
a)先把柴油发电机总空气开关扳下（OFF）位置，让发电机空载运行5分钟，然
后把钥匙转回“0”位置；
b)如果有紧急情况停电需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位
置或干脆按下红色急停按钮。
4.3 自动启动控制屏柴油发电机、停机操作
4.3.1 手动启动：
a)确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发
电机启动；
b)如果柴油机发电机是冷的应把预热器按钮到“RUN”（位置），柴油发电机启动；
c)柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴
油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；
d)启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制
屏有无异常显示，在开机10-15秒内，油压应达到正常范围（35—60p.s.i）,
如果有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后柴油发电机总空气开关开始供电。
4.3.2 手动停机：
a)先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把控制按钮旋
到：“STOP”（停）的位置，柴油机发电机停机；
b)如果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急
停车按钮，柴油发电机停机。
4.3.3 自动启动：
a) 把控制屏面扳上的各按钮复位；
b) 把控制钮旋到“AUTO”（自动）位置；
c) 把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；
d) 如果“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电；
e) 如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮
旋到“STOP”（停）的位置，查明原因排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。
4.3.4 自动停机。来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电），柴油发电机
在空载情况下运行3分钟后自动停机。
5.0 记录
6.0 相关支持文件
13.柴油发电机运行管理
标准作业规程
1.0 目的
规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。
3.0 职责
3.1 机电维修部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。
3.2 机电维修部组长负责柴油发电机运行管理工作的组织实施。
3.3 当值管理员具体负责柴油发电机的运行管理。
4.0 程序要点
4.1 巡视监控
4.1.1 当值管理员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部
位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。
4.1.2 巡视监控内容如下：
a)有无异常声响或大的振动；
b)有无异常气味；
c)排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；
d)机油压力冷却水温是否正常；
e)频率偏差是否较大；
f)三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；
g)各信号灯指示是否正常；
h)检查蓄电池状况（温度不能超过45 ℃，用半导体湿度计）；
i)回风是否顺畅；
j)紧固件是否有松动现象；
k)柴油箱油位；
l)消音效果是否理想；
m)每半个月应使备用柴油发电机试运行半小时。
4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况，当值管理员及时采取措施予以解决。处理不了
的问题，应及时详细地汇报给机电维修部组长或主管，请求支援解决。整改时应遵守《柴油发电机保养标准作业规程》。
4.2 柴油发电机异常情况的处置
4.2.1 柴油发电机“飞车“的处置：柴油发电机发生”飞车“现象时，当值管理员需
沉着、冷静、迅速果断得采取措施：
a)切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停下来，可以拆掉油泵进油
管或高压油管；
b)切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用
棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；
c)绝对禁止减少或去掉负载；
d)柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正
式使用。
4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置：
a)视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；
b)堵住漏水源；
c)如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；
d)漏水源堵住后，应立即排水；
e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热
风吹干、自然通风、更换相关管线等；
f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则
可以投入正常运行。
4.3 当值管理员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电
“时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来”市电“时，应在20分钟内关停柴油发电机。
4.4 对于柴油发电机，当值管理员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小。
使其功率得到充分的利用。
4.5 柴油发电机机房管理
4.5.1 非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经机电维修部主管同意，并在值班
人员的陪同下方可进入机房。
4.5.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方
便、显眼处。机房内严禁吸烟。
4.5.3 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、
无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。
4.5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。
4.5.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自自配钥匙。
4.6 交接班要求
4.6.1 交接人员应准时接班。
4.6.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《__________柴油发电机运行日
记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《___________柴油发电机运行日记》表上签名。
4.6.3 有下列情况之一者不准交接班：
a)上一班运行情况未交代清楚；
b)记录不规范、不完整、不清晰；
c)机房不干净；
d)接班人未到岗；
e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协
助进行。
4.7 当值管理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰的记录在《______
柴油发电机运行日记》内，并于每月的3号之前由柴油发电机管理员将上一个月的记录整理成册交由机电维修部存档，保存期为两年。
5.0 记录
《__________柴油发电机运行日记》
6.0 相关支持文件
6.1 《柴油发电机维修保养标准作业规程》
6.2 《火警、火灾应急处理标准作业规程》
柴油发电机日记
NO：
14.柴油发电机维修保养
标准作业规程
1.0 目的
规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。
2.0 适用范围
适用物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。
3.0 职责
3.1 主管经理负责审核《柴油发电机维修保养年度计划》并检查该计划执行情况。
3.2 机电维修部主管负责制定《柴油发电机维修保养年度计划》并组织、监督该计
划的执行。
3.3 柴油发电机管理员负责柴油发电机的日常维修保养。
4.0 程序要点
4.1 《柴油发电机维修保养年度计划》的制定
4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织柴油发电机管理员一起研究、
制定《柴油发电机维修保养年度计划》并上报公司审批。
4.1.2 制定《柴油发电机维修保养年度计划》的原则：
a)柴油发电机使用的频度；
b)柴油发电机的运行状况（故障隐患）；
c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.1.3 《柴油发电机维修保养年度计划》应包括如下内容：
a)维修保养项目及内容：
b)具体实施维修保养的时间；
c)预计费用；
d)备品、备件计划。
4.2 柴油发电机机外附件的维修保养，由机电维修部管理员负责，其余维修保养由
外委完成，维修保养应按《柴油发电机维修保养年度计划》进行。
4.3 柴油发电机维修保养
4.3.1 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），
不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。
4.3.2 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：
a) 空气滤清器显示器：
当显示的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；
b) 空气滤清器：
——松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；
——滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不太接近滤芯；
——如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干
（注意不能过热）；
——清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯；
——如果没有发现光点出现则表明滤芯末穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。
4.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：
a)用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；
b)检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；
c)检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄
油。
4.3.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：
a)检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；
b)在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12MM左右，太松太紧都应当进行调整
4.3.5 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次：
a) 外部清洁：
——用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；——如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的确良碱水中约20分钟，然后用热水清洗。
b) 内部除垢：
——把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开封口；
——向散热器中倒入45。C的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；——如果仍有水污，则用8%的酸溶液再清洗一次；
——除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；
——所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；
——如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新生灌满清水并加入防锈剂。
4.3.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次；
a)启动柴油发电机，让其运行15分钟；
b)当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扫扳手）
旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号亲手新的与机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；
c)拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应新鲜的与机内
型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；
d)更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。
4.3.7 柴油滤清器的维修保养周期性每运行200小时进行一次拆除柴油滤清器，换上
新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。
4.3.8 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：
a)清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；
b)清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；
c)检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请
外委维修。
4.3.9 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，
拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。
4.4 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写《外委维修保养申请单》，经
管理处经理、公司总经理批准后，由处委单位完成。
4.5 对于计划中列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中。对
于突发性的柴油发电机故障，先经机电维修部主管口头批准后，先组织解决而
后写出《________事故报告》并上报公司。
4.6 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机维
修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机管理员将记录交机电维修部存档，长期保存。
5.0 记录
6.0 相关支持文件
15.常压生活锅炉操作
标准作业规程
1.0 目的
规范常压生活锅炉操作程序，确保正确、安全的操作常压生活锅炉。
2.0 适用范围
适用于常压生活锅炉的操作管理。
3.0 职责
3.1 机电维修部班组长负责员工的操作质量。
3.2 当值管理员负责依照本规程操作常压生活锅炉。
4.0 程序要点
4.1 开炉前的检查
4.1.1 检查锅炉给水、供水闸阀是否均已拧开（中央空调热水供应闸阀及回水闸阀只
有制热时才拧开，其余时间均关闭），否则应拧开。
4.1.2 检查各信号灯是否正常，否则应整修。
4.1.3 手盘供水泵轴3圈，应灵活无阻滞。
4.2 开炉
4.2.1 合上水泵控制箱电源开关，按下水泵启动按钮，启动水泵。
4.2.2 合上燃烧机电源开关，将转换开关置于“燃烧”位置，燃烧机电动机立即启
动。点火电极产生点火花，约过7秒钟的预吹风时间后，电磁阀自动打开，喷嘴喷出油雾。油雾被点火花燃后形成火焰，点火电极再延时点火约15秒钟后停止点火，燃烧机开始进入正常工作。
4.2.3 如果点火不成功，经过约25秒钟后燃烧机上会亮起故障红灯。此时再经过3
分钟后可以按下恢复按钮，重新启动燃烧机。如果三次均未启动成功，则需查明原因并排除故障后才允许再启动。
4.2.4 启动成功后，应继续观察10秒钟，及时整改不正常情况：
a)有无异常声响或振动；
b)有无漏油、漏水现象；
c)烟色及水温变化是否正常；
d)燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味。
4.3 停炉
4.3.1 将燃烧机转换开关置于“停止”位置，拉下电源开关，燃烧机停止燃烧。4.3.2 当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水。此时应拉
下水泵控制箱电源开关。
4.3.3 检查锅炉及附件是否有不正常情况，如有应及时整改。
5.0 记录
16.常压生活锅炉运行管理
标准作业规程
1.0 目的
规范常压生活锅炉运行管理工作，保证常压生活锅炉良好运行。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内常压生活锅炉的运行管理。
3.0 职责
3.1 机电维修部主管负责检查压力锅炉运行工作的实施情况。
3.2 机电维修部组长负责常压生活锅炉运行管理工作的组织实施。
3.3 当值班管理员具体负责常压生活锅炉的运行管理。
4.0 程序要点
4.1 巡视监控
4.1.1 当值管理员每隔2个小时巡视一次常压生活锅炉，巡视部位包括：锅炉本体、
燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置（闸阀、油箱、热水箱）。
4.1.2 巡视监控的主要内容如下：
a)观察各连接处是否有漏油、漏水现象；
b)是否有异常的声响或振动，是否有异常气味；
c)观察排烟颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定；
d)观察锅炉水温是否变化正常；
e)查看锅炉水位，油箱油位；
f)检查水泵机组：
——电机温度是否太高（烫手），风叶是否碰壳；
——水泵是否漏水成线；
——有无松弛的螺栓、螺母。
g) 检查控制箱：
——各指示灯是否正常；
——各元器是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。
4.1.3 对于巡视中发现的正常情况，当值管理员应及时采取措施予以解决。处理不了
的问题，当值管理员应及时详细的汇报给机电维修部组长或主管，请求支援。
整改时应遵守《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》。
4.2 当值管理员应根据使用热水部门或用户的要求，及时开关常压生活锅炉，并根
据他们的需要，适当调整锅炉热水的温度或热水供应量的大小。注意最高温度不能超过65℃。
4.3 异常情况处理
4.3.1 当常压生活锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
4.3.2 当常压生活锅炉发生水浸时的处置：
a)视进水情况关掉运行中锅炉,拉下总电源开关;
b)堵住漏水源;
c)如果漏水较大,应立即通知机电维修部主管,同时尽力阻滞进水;
d)漏水源堵住后,应立即排水;
e)排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理.如用干的干净抹布擦拭、热风
吹干、自然通风，更换相关管线等；
f)确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机运行‘；如无异常情况出现则
可以投入正常运行。
4.4 常压生活锅炉房管理
4.4.1 非值班人员不准进入常压生活锅炉房，如需要进入，须经机电维修部主管同
意，并在值班人员的陪同下方可进入常压生活锅炉房。
4.4.2 常压生活锅炉内严禁存放易爆、易然、危险物品。
4.4.3 常压生活锅炉房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处。常压生活锅炉
房内严禁吸烟。
4.4.4 每班打扫一次常压生活锅炉房的卫生。每周清洁一次常压生活锅炉房内的设备
设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好、整洁光亮。
4.4.5 常压生活锅炉房内应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。
4.4.6 常压生活锅炉房应当做到随时上锁，钥匙由当值常压生活锅炉管理员保管，常
压生活锅炉房管理员不得自私配钥匙。
4.5 交接班要求
4.5.1 交接人员应准时接班。
4.5.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《常压生活锅炉运行日记》，检查
工具、物品是否齐全，确认无误后在《常压生活锅炉运行日记》表上签名。
4.5.3 有下列情况之一者不准交接班：
a)上一班运行情况未交代清楚；
b)记录不规范、不清晰、不完整；
c)常压生活锅炉房不干净；
d)接班人未到岗；
e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协
助进行。
4.6 对于常压生活锅炉的运行情况，当值管理员应及时完整、规范清晰的记录在《常
压生活锅炉运行日记》表内，并于每月的3号之前由机电维修部组长把上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。
5.0 记录
《常压生活锅炉运行日记》
6.0 相关支持文件
6.1 《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》
6.2 《火警、火灾应急处理标准作业规程》
常压生活运行日记
年月日 NO：
说明：正常打“√”，已调整打“△”，外委打“☆”，等料“▲”
17.常压生活锅炉维修保
养标准作业规程
1.0 目的
规范常压生活锅炉的维修保养工作，确保常压生活锅炉随时处于完好状态，保证其良好运行。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内常压生活锅炉的维修保养。
3.0 职责
3.1 主管经理负责审核《常压生活锅炉维修保养年度计划》并检查该计划的执行情
况。
3.2 机电维修部主管负责组织制定《常压生活锅炉维修保养年度计划》，并组织、
监督、实施该计划。
3.3 锅炉管理员具体负责常压生活锅炉的维修保养。
3.4 公共事物部负责通知有关用户关于停止供应热水的情况。
4.0 程序要点
4.1 《常压生活锅炉维修保养年度计划》的制定
4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织锅炉管理员一起研究、制定