2005成都电梯公寓分析研究报告

1.待售电梯公寓的总体供应特征

2005年上半年，成都房地产市场呈现出明显的电梯物业量增长态势，与过去相比，市场份额和市场接受度大大提高，成为房地产市场的主角。 2005年下半年。截至6月底，成都（三环路以内）有76套电梯公寓出售（包括以电梯公寓为基础的物业）。这些待售物业的总供应面积为578万平方米，平均面积为76,000。平方米。

1.区域分布特征-城市的缩小和城市东部的发展

与2004年相比，2005年电梯公寓的区域分布格局变化不大。城西仍然占据绝对的供应优势，项目数量和数量分别占总数量的31.6％和41.1％；

城东电梯公寓的数量和供应面积与去年相比均显着增加。它已超过城市南部，占总供应面积的23.5％。它已成为电梯公寓的第二热点开发区。晋城等主要市场影响较大；

尽管市区电梯公寓中的电梯公寓数量与城南相同，但分别为15和14。但是，由于地块的大小限制，城南上游的总供应面积比城市多了58.7％。

从区域的平均面积来看，城市的西部仍然是最好的（99,000平方米），其次是城市的南部和东部，并且是城市中最小的（仅36,200平方米）。具体比例如下表所示：

2.回路线的分布特性-第二和第三回路仍然是热点

从环路分布的角度来看，二环路和三环路之间的区域仍然是发展的热点。该地区的电梯公寓楼数量是二环路内电梯公寓项目数量的总和，项目规模普遍较大，使得供应主体总数超过总数量120万平方米。二环路内的电梯公寓数量；

与去年相比，一环路和一，二环路内的供应面积基本相同。今年，一环路和二环路之间电梯项目的发展规模显着增加，环路内的总供应面积几乎是一环路内的两倍。

3.价格分布特征-3500-4500元/㎡之间是主力军

a）价格范围

2005年，电梯公寓价格基本呈正弦分布。价格在3501-4500元/㎡的产品供应最为丰富，分别占数量的60.5％和总供应量的57.5％，价格为4000-4500元/㎡。比例不小，占总供应量的17％；

从供应建筑物的数量来看，3500-4000元/㎡的价格是分水岭。越往两侧走，供应量就越少，尤其是价格在3000元/㎡以下，5000元/㎡以上的电梯公寓数量少于5套。

b）区域价格

从每个区域的角度来看，价格降序为：市中心，城市南部，城市东部，城市西部和城市北部，其中城市，城市南部和城市东部地区的平均价格超过4000元/ ㎡;

作为今年的发展热点，再加上一些高端电梯公寓社区的出现，整体平均价格已经提高（如临江丰阁，中国海外格林威治市等）。东部城市的电梯公寓价格已超过4,000套，增幅较大。北部城市的房地产平均价格和整体平均价格均远低于其他地区。

与该地区的整体平均住宅价格相比，城市东部和西部的电梯公寓平均价格高于该地区房屋的平均价格，而南部，北部和北部的电梯公寓平均价格则高于该地区的平均价格。城市中部的价格略低于住宅区的平均价格；

c）戒指价格

二环路和三环路之间的电梯公寓供应最多。从环城公路的价格来看，该地区的价格也是最低的。每平方米平均价格比相邻的二环路低近450元，可以满足更多的购房者的需求。需求;

第一环路与第二环路之间以及第一环路内的价格差距越来越小，单个项目的平均价格甚至高于第一环路内项目的平均价格。在某种程度上，它是城市的扩展和市中心的扩展。哪个执行了。

4.产品产权类型-小型高层建筑占绝对市场份额

小型高层住宅仍然是电梯公寓的主流产品，在数量和供应面积方面均远远领先于其他类型的住宅。

社区型电梯公寓拥有很大的市场份额。这种类型的财产的优点是它具有相对完善的生活设施和相对纯净的生活氛围。在这类物业中，大多数社区都有多层楼房和小型高层建筑物；

高层和30层超高层电梯公寓的市场份额有所增加，分别占山东东方和中海格林威治等项目的18％和4％。

一些多层房屋配备有电梯，以便对产品本身进行升级，从而提高了产品的销售价格。此类产品的数量与去年相比有所增加，代表着优抚河滨一江城花和宝台水河名胜古迹项目。

5.公寓供应-小公寓和住宅项目平均匹配

为了便于研究，该秤根据电梯主要供应区域的性质将其划分。它们是小型电梯公寓（主区域在30-70平方米之间）和家用电梯公寓（主区域在70-120平方米之间）。房间）和宜人的电梯公寓（主力面积超过120平方米）；

小型公寓电梯公寓和住宅电梯公寓项目的供应基本相同，均占整体第四层。享受式电梯公寓项目的供应量不到总数的1/5，但其价格相对较高。影响不容忽视。

2.电梯公寓需求特征分析

1.增加公众的接受度

随着电梯公寓质量的不断提高，与往年相比，公众对电梯公寓的接受度也大大提高。根据对购房者的调查，发现愿意购买电梯公寓的顾客占购买者总数的31％，电梯需求顾客已成为一个不可忽视的购买群体。

2.购房者青睐城南

对于打算购买电梯房的客户来说，最理想的购买区域是：南部，西部，市区，东部，郊区和北部。与目前市场的供应方式相比，公民的理想地区截然不同。将近70％的购房者偏爱城市的南部和西部，这主要是由于这两个地区拥有完善的生活设施和良好的家庭环境。

3.70-130㎡住房需求旺盛

共有111人说购买了70-130平方米的电梯公寓，占总人数的73％。只有17％的买家购买了面积不到70平方米的电梯公寓。以生活为主要购买目的是一致的。

4.电梯公寓买家特征

自用消费

在打算购买电梯公寓的客户中，有75％是自用用户，其次是家庭居民和投资者，分别为12％。总体而言，大多数电梯公寓的买家都是自用的，接近90％。这种消费者需求结构也对市场供应结构产生了相应的指导作用，这反映在今年住宅和令人愉悦的电梯公寓的市场份额增加中。但是，值得注意的是，电梯公寓投资者的比例略高于普通住宅买家。这与涵盖许多小型公寓项目的电梯公寓市场有一定的关系，小型公寓的买家主要是投资者。

年轻人是主要力量

在打算购买电梯公寓的买家中，主要年龄段在20至40岁之间。其中，年龄在30岁以下的年轻买家是电梯公寓的主要买家，占近60％。可以看出，电梯公寓更容易被年轻人接受。这个消费群体的“多层综合体”不像中老年人那样深。他们的经济实力也使他们更愿意选择性价比更高的电梯公寓。

三，电梯公寓市场的发展变化特征

1.亚热开发区改造

尽管与2004年相比，今年电梯公寓开发的热点仍然是城市西部与二环路和三环路之间的区域，但是规模调查发现该城市上层住宅的开发热情超过了南方。第二环路之间的供应远大于第一环路内的供应。

2.电梯公寓进入郊区市场

目前，电梯公寓不仅在市区迅速发展，而且在三环路以外甚至郊区市场也开始增长。与往年相比，这一数字也有了显着增长。根据标准统计，目前郊区约有20套待售的电梯公寓。尽管每个市场的规模都没有主城区的规模大，但房地产质量也存在一定差距。但是，由于其快速的增长速度，值得市场关注。代表性房地产主要包括：

2005年在郊区出售的电梯特性：

郊区和县级建筑物中电梯公寓的供应量和供应量相对较小，分别占所有郊区建筑物的14％和19％；

价格方面，郊区电梯公寓平均价格为2059.6元/平方米，远低于郊区整体平均价格2547.2元/平方米。这主要是因为郊区有大量别墅项目，从而提高了整体平均价格；

从郊区电梯公寓楼的开业到销售结束，平均所需时间约为6.35个月，低于普通住宅（7.72个月）和各种类型物业（7.68个月）的总时间。表明郊区的购买者对电梯公寓的心理接受程度高于城市顾客。

3.小型电梯公寓的向外扩张趋势明显

一直集中在市中心的小型电梯公寓正在向外扩展。在售的31个小型项目中，有17个位于二环路与三环路之间，占小型电梯公寓总数的55％；

4.提高电梯公寓的质量

今年，万科房地产，乌海房地产，吉宝置业和融创等许多品牌开发商已经启动了小型高层项目。由于这些开发商的丰富开发经验以及对买家需求的准确把握，电梯公寓的舒适度和质量得到了极大的提高。最明显的表现是，与往年相比，公寓的设计有了很大的进步。电梯公寓的接受度也大大提高了。

5.大型单位也精装

过去，电梯公寓都是具有精致装饰服务的小型房地产。自去年下半年以来，成都的电梯公寓市场形成了新的亮点。大型家庭房地产也已开始引入精致的装修服务，这得到了成都买家的认可。代表性项目是新加坡吉宝置业-临江丰阁开发的高端电梯公寓。该建筑的公寓面积在71至370平方米之间。主要产品是三间卧室，打破了过去只有小公寓用作精装书房的传统观念。，目前的价格已经达到每平方米6000元，成为目前成都市场上最昂贵的电梯公寓。

6.多层电梯公寓开发已成为新热点

随着多层住宅市场竞争的激烈，为了适应新的市场需求，更多的多层电梯物业产品开始出现，具有多种表现形式，包括多层普通住宅，花园洋房和多层住宅。层的小公寓。雅君，晋江·东湖花园，郑城·向宇等代表性项目虽然比普通多层住宅增加了电梯的成本，但产品的舒适性和便利性却满足了许多客户的需求。并成为多层房屋的新卖点和市场竞争力。

7.在新政的影响下，小型公寓电梯公寓的销售不如去年乐观

2004年，小型公寓电梯公寓项目以其低廉的总价，低负担，较短的回收期和适当的投资而受到市场欢迎。今年，尤其是在新政颁布后，对住宅投资者的打击也影响了购买小公寓作投资用途的购房者，今年小公寓电梯公寓的开发也大为减少。当前正在销售的项目主要是去年推出的产品。今年实际上没有开放出售的小型公寓电梯项目。

在小公寓电梯公寓市场不如去年繁荣的情况下，开发商采用了与连锁经济型酒店合作以刺激销售并为小公寓电梯公寓寻找另一种需求和生存的方法。扩展能力。