论不动产预告登记制度的效力【开题报告】

毕业论文（设计）开题报告

题目：论不动产预告登记制度的效力

专业班级：法学

一、选题的背景、意义（所选课题的历史背景、国内外研究现状和发展趋势）

（一）不动产预告登记制度的效力的研究背景

预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。即使在英国和加拿大这一类的英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，但也有相似的一类制度称为Registration of Caution.设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。

（二）研究不动产预告登记制度的性质效力的意义

从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。而明确预告登记制度的性质是运用该制度的前提，因此，有必要对不动产登记制度的性质加以研究总结。

预告登记的效力是预告登记制度的核心问题。各国立法都对预告登记的效力作了规定。就我国《物权法》来说，它没有规定预告登记的权利顺位保全和破产保护的效力。从破产法律制度的角度来看，《企业破产法》也没有规定预告登记的破产保护效力。这样一来，我国的预告登记是否具有权利顺位保全和破产保护的效力就成了疑问。明确预告登记的效力，有助于预告登记的运用。并针对预告登记效力规定的不足，归结其不足，有利于完善预告登记制度。

二、相关研究的最新成果及动态

预告登记制度的创设，主要目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，因此，预告登记的效力就是保全债权请求权顺利的过渡到物权，其主要内容体现在债权请求权的保全、顺位保全、破产保全以及预警的作用上。

（一）保全债权请求权的效力

保全债权请求权的效力，又称作预告登记的担保作用。在预告登记后，就不动产权利，义务人仍可以处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预告登记权利人的关系而言是无效的。目前就设立预告登记的国家和地区多采纳相对无效主义，相对无效主义指预告登记保全效力并不禁止预告登记义务人就与预告登记有关的物权进行处分（这里指法律上的处分行为），只是当处分妨害预告登记保全的请求权时，不能发生法律效力。预告登记保全债权请求权的作用并不依靠禁止登记来完成，即登记义务人在预告登记后，仍然可以处分预告登记所涉及的标的物，即使该处分行为违背了预告登记的旨意，登记机关也不能拒绝登记。要想发挥预告登记保全请求权的的基本效力，就要从相对效力主义出发去制定制度。在相对无效的处分发生后，预告登记权利人有权请求因无效处分而取得权利者同意涂销该权利，该取得人负担法定的同意义务，权利人享有的这项请求权源于预告登记，具有保障预告登记实现功能的效用。因此，预告登记对债权请求权的保全，并不采用禁止登记这种事前预防的方式，而是采用了事后认定处分相对无效的方式。登记机关进行不动产登记审查时，无需审查登记事项是否与预告登记相悖，这将大大减少登记机关做出登记决定的时间及相应成本，简化登记程序。

（二）顺位保全的效力

顺位保全的效力，是指经由预告登记，被保全的权利顺位次序是依据预告登记的时间顺序，而不是依据不动产本登记的时间点。顺位关系着实体物权的实现与否以及实现时间的顺序。预告登记的效力不仅能保全债权请求权，还能保全债权请求权的顺位。《德国民法典》第883条第3款规定：“请求权以权利的给予为目的的，该项权利的顺位按照预告登记之。”我国台湾地区民法没有明文规定预告登记的保全顺位的效力，但仍然可以通过解释认为已经认可此项效力。根据日本《不动产登记法》第7条第2款规定，假登记有保全本登记顺位的效力，但关于本登记的效力是否具有溯及力，存在争议。日本判例界主要采用“对抗力溯及说”，这种学说认为，当假登记推进为本登记时，该本登记的效力溯及于假登记之时。《瑞士民法典》第956条规定，个人权利一经预告登记，即对后来提出的权利有对抗效力。这种规定也认为预告登记具有保全顺位的效力即未来本登记顺位的效力。

（三）破产保全的效力

破产保全的效力是指当相对人陷于破产时，预告登记可以使预告登记权利人具有对抗其他债权人，保障其请求权得以优先实现的效力。这是经预告登记的债权请求权物权化的明显表现，具有了物权效力的的请求权，享有优先于其他债权的效力。也就是经预告登记的请求权不但具有对抗不动产物权人的效力，而且可以在不动产的物权人陷入破产时对抗物权人的其他债权人，从而保证请求权得以实现。这种破产保护的效力主要表现为以下两个方面：第一，相对人破产时，如果预告登记的请求权履行条件已经成熟或者期限已经到来，请求权人可以直接行使该请求权；第二，在相对人破产时，如果请求权的履行条件尚未成就或期限尚未到来，在一定情形下，请求权人也可以排斥他人而保障请求权发生指定的效果。例如：在商品房预售中，预告登记的效力继续存在，对以后建成的房屋，预告登记权利人仍然享有将其推进到本登记的权利。预告登记的这一效力，同样也适用于继承的有关情形。《德国民法典》第884条规定：“只要请求权为预告登记所保全，义务人的继承人不得援用对其责任的限制。”由此可以看出，继承人不得销除预告登记，预告登记权利人就原不动产仍享有排他性的请求权。

（四）预警的效力

预告登记的预警效力是指预告登记在本登记之前对于第三人具有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，多数学者并未将预警效力单独地列为预告登记的一项效力。笔者认为，预警效力是预告登记权利人通过预告登记向不特定的第三人公示其请求权，使他人了解该不动产物权的全面情况，为其交易提供更全面充实的信息，对当前这种市场经济还不完善的，市场诚信度还不高的社会来说，将会极大地消减交易风险。预告登记的预警效力主要表现为：第三人根据预告登记，可以判断出该不动产上有债权请求权存在，如果与出卖人进行了交易行为损害买受人权益，其行为在法律上不产生效力；另外，对于第三人已经作出妨害预告登记的行为，该第三人不得以其不知预告登记为由提出善意之抗辩。

三、课题的研究内容及拟采取的研究方法、技术路线及研究难点，预期达到的目标

不动产预告登记制度效力的研究内容：

预告登记的效力：1、排他性效力：签订转让合同后，在房产尚未交付之前，就存在着同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性，以阻断其他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以及将房产抵押的风险。

2、登记顺位保证效力：房产物权的变动登记，也可能是在同一物上设立多个并存的物权所为的登记，为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告登记后，又对在建工程余额申请第二次抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次抵押权的实现顺序应排在第二次抵押权实现之前，这就是顺位保证效力。

3、破产保护效力：预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。

4、追及效力：追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。如甲向乙购买了一套房屋，并办理了预告登记。后乙又将房屋转让给丙后，卷款逃跑了，这时，当乙合同义务履行完毕后，可向法院提出诉讼，要求丙搬迁，将房屋强制过户给本人。

本文的研究方法：

主要使用了比较分析和归纳总结的方法。在简述了我国预告登记概念的理论来源后，重点对不动产登记制度上的预告登记的效力进行阐述，同时对国外物权法上的预告登记的和我国《物权法》规定的预告登记的效力进行了比较，分析和总结了它们之间的异同，指出我国法律对不动产预告登记制度的不足。文章以归纳的方法，总结了在不动产预告登记制度的性质和效力，并针对我国法律对不动产预告登记制度的不足，根据国外物权法相关理论及我国《物权法》的相关规定，结合有关司法解释和学者对此提出的建议，发表个人对我国不动产预告登记制度不足的解决建议。

研究难点：

本论文的研究难点主要有三个：第一个国内外学者对预告登记性质的认定：第二个是国内外学者对预告登记效力的认定：第二个是针对我国不动产预告登记制度的不足，总结学者的建议，提出个人建议。第三个是总结，明确预告登记的性质和效力。

预期达到的目标：

一、通过论文写作，对不动产登记制度的现状和现有法律制度有一个比较深刻的认识；

二、不动产预告登记制度在生活中应用广泛，通过对论文资料的收集整理，进而学习研究，了解物不动产预告登记制度的效力，提高物权法的理论基础；三、通过系统的研究和分析总结预告登记制度，明确预告登记制度的性质和效力。

五、主要参考文献

【1】《中华人民共和国物权法》法律出版社；

【2】高洪宾《我国不动产登记制度若干问题探讨》法治研究 2008年第1期

【3】杨峥嵘《商品房预售适用预告登记制度之管见》法学评论 2008年第1期【4】杨雪飞《预告登记制度比较考察》河北法学 2006年第11期

【5】杨立新《预告登记的性质、效力和范围探索》法学杂志 2006年第4期

【6】王宏《不动产预告登记制度初探》法学论坛 2000年第6期

【7】黄素萍《论物权法中的预告登记制度》法治研究 2010年第2期

【8】贾慧珠《论我国预告登记制度立法之完善》.法制与社会，2007年第10期.

【9】程啸《论我国民法典中不动产登记制度的完善》法学杂志 2004年第3期【10】[德]曼弗德雷?沃尔夫《物权法》北京法律出版社 2002年

【11】孙宪忠《德国当代物权法》北京法律出版社 1999年第154页【12】王利明《物权法研究》中国人民大学出版社 2002年第316—321页【13】[德]卡尔?拉伦茨《德国民法通论（上）》北京法律出版社第381页

不动产登记制度的意义

不动产登记制度的意义不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记

论不动产物权登记制度

论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021

论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。（一）不动产的含义

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实

确定不动产物权登记机关的理论

确定不动产物权登记机关的理论随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。一、不动产物权登记制度的理论基础不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理，在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下，不动产登记制度目前存在五个不统一：登记机关、登记根据，登记簿册、登记程序、登记效力不统一，并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨，以期能对促进该制度的完善有所裨益。一、登记机关不统一的问题我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个，并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定的部门”。如此规定，极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突，不但损害当事人利益，而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后，已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。考察世界各国的不动产登记制度可以发现，不动产登记机关有两个特点：一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性，许多国家的法律均规定，在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度，即不论是何种不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一登记，适用统一的登记法律，发生统一登记的效力。这一规则应当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。

对此，广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度，但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，并制定诸如《不动产登记法》作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立，不受外界如行政机关的影响，从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国，司法机关不可能不受行政权力影响，不可能做到完全中立。因此，目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病，完善职能，以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专门机关，并由专门人员实行分类登记。二、不动产登记权利范围的问题根据物权法定原则，登记也应当法定，即对须登记的物权，应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定，而是分散规定于各单行法规中，并且需要登记的不动产物权范围有限，如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权，这与物权法定的原则是相违背的。明确不动产登记范围的措施即是登记法定化，明晰物权社会关系，明确权利内容及类型，尤其是在农村，至少有两个不动产权利应当物权法定，即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。三、即将形成物权的债权问题我国(城市房地户管理办法)第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商

不动产统一登记制度建设实施方案

不动产统一登记制度建设实施方案为建立和实施X市不动产统一登记制度和体系，促进全市不动产统一登记工作有序开展，根据《X省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》(X政办〔X〕107号)要求，结合实际，制定本方案。一、指导思想和目的以《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中华人民共和国物权法》为指导，根据国务院、省政府的安排部署，将全市原由国土资源、住房和城乡建设、林业、农牧等部门承担的土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等不动产登记职责统一整合由一个部门承担，完善制度机制，形成归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的不动产统一登记体系，切实提高行政效能，更加便民利民，有效保护社会公众的合法不动产权利，维护不动产交易安全，夯实社会主义市场经济基础。二、工作原则 (一)统一登记原则。按照不动产登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的要求，由国土资源管理部门负责土地、房屋、林地等所有不动产的登记工作。使用统一的登记簿册、证书进行登记，统一规范记载不动产归属和权利内容。根据《不动产登记暂行条例》开展不动产登记工作。所有不动产信息统一建设在一个共享应用基础

信息平台上，有效监管查询，做到基本信息公示、隐私信息保密，维护交易安全。 (二)便民利民原则。按照“方便群众办事，提供产权服务”的原则，协调处理不动产统一登记制度建设中的矛盾和问题；建设“办事方便、材料清晰、程序简洁、结果规范”的不动产统一登记制度。通过建立健全“一站式”服务配套措施，更好服务企业、更加方便群众申请和办理不动产登记。 (三)平稳过渡原则。建立协调配合机制，坚持新制度建设方向，兼顾新机制和老办法，切实优化工作流程，保持不动产登记工作平稳过渡和有效衔接。按照“不变不换”原则，做好新旧证书衔接，现有证书继续有效，不增加企业和群众负担。各级不动产登记职责整合、机构组建、人员培训后，由各级政府公告开展不动产统一登记，发放不动产证书。三、工作内容及时间安排 (一)建立不动产统一登记制度建设联席会议制度(X年11月)。为扎实做好不动产登记职责整合和机构组建各项工作，市政府建立不动产统一登记制度建设联席会议制度，联席会议由市国土资源局、编办、住建委、房产管理中心、农牧局、林业局、财政局、地税局、市政府法制办等部门组成，分管副市长为召集人、市政府分管副秘书长和市国土资源局局长为副召集人，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市国土资源局，负责日常工作，组织、

不动产登记制度古今演变一览

不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。土地交易始自周朝严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯

的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义一、前言 2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。二、不动产实行登记制度的一般原理所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一 Ting Bao was revised on January 6, 20021

不动产登记条例

编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。条例全文如下不动产登记暂行条例第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

论我国不动产物权登记之效力-2019年文档

论我国不动产物权登记之效力 Review on the register efficiency of the property right of real estate Civil and Commercial Law School Zhu Huimin ：The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china. 一. 不动产物权登记效力概述不动产，是相对动产而言，“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。[1] 不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点，势必要求其上的权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来，以此平衡权利人与第三人之利益。不动产物权登记的效力，是指“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。” [2] 也就是关于登记的法律效果。就不动产物权登记所产生的效力，主要有以法国和日本为代表的登记对抗

不动产登记的意义

不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益 2014-04-21 | 作者：李倩| 来源：中国国土资源报| 【大中小】【打印】【关闭】土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。不动产登记的意义何在？明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。路线图、时间表如何设计？紧密倒排时间——３年全面实施不动产统一登记制度从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系 2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施

不动产登记有什么好处

不动产登记有什么好处不动产登记条例有望明年执行，很多人都不明白不动产登记有什么好处呢？？下面是有关不动产登记的好处，仅供参考！建立统一的不动产登记制度，就是要证明“物”为谁所有，就是要避免资料分散，重复登记。在韩德云代表看来，这至少有三方面好处：第一，便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束对不动产登记管理的混乱状况。第二，便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益。第三，便于维护社会公平，促进物尽其用，定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足，可以预期，物权法如通过，将会给老百姓带来一份实实在在的实惠。 3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议指出，在由分散到统一登记的过程中，要体现保护权利人合法权益，保持不动产交易市场良好秩序的要求，为完善现代市场经济体系和产权保护制度，深化财税金融改革等提供服务和支撑。2014年伊始，推进不动产统一登记的步伐加速。(3月27日人民网) 去年11月20日，国务院常务会议决定，建立不动产登记信息管理基础平台。平台有三项基本功能：第一，明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益;第二，提高不动产交易效率;第三，维护不动产交易安全。2013年3月，国办通知要求，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台《不动产登记条例》。 2007年《物权法》颁布后，推进不动产统一登记的工作备受瞩目。7年以来，这项工作进度缓慢。由于我国在对不动产的情况登记只是阶段性或部分性的摸底，未能对不动产情况进行系统、全面的普查，目前在加速推动不动产统一登记的步伐中，这一动向因被社会舆论与“反腐”、“调控房价”挂钩而吸引关注。不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等，内容广泛。我国现行的不动产登记分属不同管理机构，涉及近10个部门，如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代，存在分散登记、多头管理等问题。也就是说我国目前对不动产统一登记的过程中，有多头行政、依据繁杂以及登记机构重叠交叉等问题。如，当你购买了房子后，在建设房地产部门办理《房屋所有权证》，还得到国土资源部门办理《国有土地使用证》。实际上分列土地登记簿与建筑物登记簿，有了《房屋所有权证》，再有《国有土地使用证》显属多此一举。我国的不动产登记的依据五花八门，文件繁杂，较为混乱。在关于不动产统一登记方面，除物权法外，房屋登记有城市房地产管理法，土地登记有土地法，林地登记有森林法，草原登记有草原法，农村承包土地登记有农村土地承

浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论文.doc

浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论文随着市场经济的日趋活跃，当事人之间的不动产交易大量涌现，因不动产登记制不完善而引发的纠纷也由此增多。法院在认定未办理不动产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下4种作法：1合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；2合同无效，由双方承担合同无效的法律后果；3合同“尚未发生效力”，一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任；4合同成立生效，产生一种债权请求权。但不动产所有权未发生转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任，其中前三种做法都将登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，合同债权或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一种做法将登记的效力独立于买卖合同之外，认为登记与否不影响合同债权的发生。由此可见，各地法院在不动产登记的效力上认识并不一致，究其原由，是由于我国立法的不明确，不但有关不动产物权变动的登记制度尚未在中国得到系统的建立，而且现行法院中的有关制度也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度。一、不动产登记的效力

1原因行为与结果行为不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际

浅议现行不动产登记制度存在的问题

浅议现行不动产登记制度存在的问题 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

试论不动产物权登记制度

试论不动产物权登记制度 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

题目：试论不动产物权登记制度院系：专业：法学姓名： X X X 指导教师： X X X

院系年级XXXX级学号 XXX 姓名XXX 学习中心 XX 指导教师 XXX 题目试论不动产物权登记制度指导教师评语是否同意答辩过程分(满分20) 指导教师 (签章) 评阅人评语评阅人 (签章)成绩答辩委员会主任 (签章) 年月日

毕业论文任务书班级 XXXX级学生姓名 XXX 学号 XXX 发题日期：年月日完成日期：年月日题目试论不动产物权登记制度 1、本论文的目的、意义不动产登记制度是物权法的一项重要内容。该制度从产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世界各国基本上均予采用。但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如德、匈等国采取“登记要件制度”；美、英等国采取“托伦斯制度”；法、日等国采取“契约登记制度”。由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。我国虽然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实践上也缺乏可操作性。从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。因此，研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作者面前的一一个重大课题。本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记制度提出自已不成熟的主张。 2、学生应完成的任务第一步：在全面掌握有关理论的基础上积极着手收集资料，拟定该论文大纲；第二步：依据指导老师修改后的论文提纲撰写论文；第三步：向指导老师提交论文初稿；第四步：依据老师的指导对论文进行反复修改；第五步：论文定稿并对论文进行装订；第六步：对论文答辩进行准备。 3、论文各部分内容及时间分配：（共10 周）第一部分不动产登记制度的产生和发展趁势 ( 1 周) 第二部分不动产登记制度的意义和作用 ( 2 周)

不动产登记的意义

不动产登记的意义对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。 1、确定不动产物权的归属这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。 2、发生不动产物权的变动这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权

我国不动产统一登记制度的行政法视角

我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。二. 重构我国不动产登记的性质不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。 (一)传统学界观点目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合

文章来源：中顾法律网中国第一法律门户 https://www.360docs.net/doc/899411708.html, 中顾法律网提供更多免费资料下载同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。 (二)不动产登记的性质之分析笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。 1.我国的不动产物权的类型根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类： (1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。 (2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。 (3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

全国不动产登记制度.doc

全国不动产登记制度() 房产买卖二手房商品房纠纷房产税费购房指南物业管理房屋租赁小区物权房屋抵押导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。全国不动产...

导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。全国不动产登记制度的内容首先，我们要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会功败垂成，何言其他价值。其次，我们要明确不动产统一登记的用途为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是单打独斗，应该利用一切现今的与正在建立的制度资源，应该是组合拳。

关住权力的制度笼子，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。 [3] 《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。一些地方的先行先试先启动，秉承了改革创新精神。如果各地都不动或者观望，不动产就成为不动作。可以允许争议与博弈，但不能容忍不行动。不动产统一登记制度上，与其争议不休，不如实践先动，在实践中摸索与完善。专家说不动产登记条例主要涉及5处修改即将颁布的条例较《征求意见稿》会有哪些变化?据透露，