水平的摩天楼_深圳万科中心_李虎

2014上海万科项目汇总

上海万科项目首推项目：万科悦城推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。 ?产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。 ?配套：全方位生活配套。 ?景观：全年龄段功能主题景观区。备选项目：一、万科城推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。二、翡翠滨江推荐理由/考察要点：商业与住宅有机互动复合型生活社区。后附：上海万科项目简介

系列一：幸福系悦城万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。梦想派

万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。金色华亭万科金色华亭为新古典主义建筑风格的混合型社区，11层楼高的低密度社区。项目位于松江乐都西路仓华路口，距离9号线延伸段体育馆站仅10分钟车程，并有公交车辆可直接换乘，交通十分便利；周边生活配套齐全，学校，医院，银行，超市，饭店一应俱全。金域蓝湾万科金域蓝湾位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心。万科金域蓝湾小区总占地约27万平米（约408亩）。总建筑面积约68万平米，其中地上部分约54万平米，地下部分约14万平米。约3800住户，由多幢16-33层高层板式楼和低、多层住宅组成。周边高层、中间别墅，三面环绕高层。系列二：国际系海上传奇万科中环国际城海上传奇是万科在浦东的经典作品，将成浦东的国际高端社区。该项目位于浦东花木北蔡板块，御桥路1751号，临近着11号线，后期的还规划有13、18号线。整个项目占地12万平方米，建筑面积约25万平方米，规划22栋高层、小高层建筑，主推80-140平精装两梯四户公寓。万科城万科城地处闵行南部，是约55万方国际系大城型住宅精品大盘产品。万科城由万科团队进行项目运营管理。上海万科第三代造城力作，释放年轻人居住梦想。社区集“教育之城、智慧之城、绿色之城、一生之城”于一体，约78-122㎡装修公寓，满足不同家庭全生命周期需求。万科城项目为都市成长型家庭打造新一代国际都市全生命周期住宅产品；集合品牌商业、优质教育、科技智慧、绿色乐活、贴心服务、精研居室为一体。

深圳万科大梅沙万科中心

深圳万科大梅沙万科中心大梅沙·万科中心万科中心地处大梅沙旅游度假区。大梅沙地处深圳市盐田区大鹏湾畔，北靠梧桐山绿色山脊，南依大鹏湾海域，与香港新界隔海相望。四周为崎头岭、上坪水库集水区、菠萝山和正角嘴所环抱。大梅沙处三面青山环绕之中，被近1000公顷的天然森林包围，1800米的长沙滩，一派浓郁的亚热带海滨风光。万科中心被大梅沙内湖公园环抱，南侧距大梅沙海滨公园约1公里。占地面积61,729.7平方米，总建筑面积80,200平方米。万科在全球范围内筛选知名设计单位近30家，在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后，2006年7月，美国的Steven Holl Architcts 设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案一举夺魁，中标该项目。万科中心穿越中港边境，是集办公、住宅和酒店等功能为一体的大型建筑群，是深圳市第一批建筑节能及绿色建筑示范项目，并将申请可持续发展LEED体系铂金奖。大师与建筑万科中心设计师——Steven Holl先生，被美国《时代》周刊评为美国最好的建筑师，世界十大建筑师之一。美国哥伦比亚大学建筑学院终身教授。他设计作品频频获奖，包括1998年的Alvar Aalto奖

章、美国建筑师协会金奖、美国进步建筑奖、美国普立兹克建筑奖等数十项。2007年，Steven Holl先生设计的两个项目获得美国《时代》周刊评选的世界十大建筑称号，分别名列第一和第八。万科中心作为深圳城市片段，Steven Holl Architcts设计提出一个新的典范：漂浮的水平杆状空间，化解建筑形式和功能使用之间的直接关系，这带给地面层更多的活力。在这个项目中不需要设计各种不同功能来满足这城市片段的复杂需求，地面层多元的日常生活可以在功能单元中不断改变和演化。这些单元和周遭活动之间的多孔穿透性是非常重要的。由于主楼漂浮在空中，这些地面出租的空间可以让租户使用当地的自然材料自己建造，例如竹子、茅草屋顶等，并且可以提供紧密多样的使用性，使其具备很大的可变性和灵活性。盘旋在独创的“海水涂鸦”花园上空，办公室、公寓、和酒店等，建筑物之间温和的碰撞，就好像他们一度曾漂浮在较高的海面上，如今那个海面已经退去，留下他们屹立在犹如玻璃或珊瑚般的基座上。这种项目是在中国从来没有出现过的（在任何地方都没有）。作为一个热带的、可持续的21世纪构想，它融合了几项新的可持续发展方向：漂浮的建筑体创造了自由、灵活有遮盖的景观绿地，并且让海风和陆风穿透基地。这些利用中水系统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建筑底面再反射下去。可动式外遮阳表面使用特殊复合材料，保护内层玻璃减少太阳能负荷及风力冲击。可转动式悬挂立面外遮阳系统不会阻挡窗外的海景及山景。利用太阳能的

万科商业运营模式及借鉴.介绍

万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。万科商业模式总结及借鉴：一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区

联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。

万科总部大楼结构设计研究 - 结构理论

万科总部大楼结构设计研究- 结构理论中建国际设计顾问有限公司:傅学怡总工程师傅学怡：今天在这里给大家做一个深圳万科总部大楼结构设计的介绍。有的人可能知道，它应该是一个世界上新的建筑结构形式。这个大楼总建筑面积是13万7千平方米，地面上是18万平方米，它的建筑师是搞建筑的人都知道的美国一个当代的建筑大师。这幢楼主要是用做万科公司的总部办公楼，同时兼有一部分办公和酒店，该楼面对深圳大梅沙海滨，不是紧邻海，离海还有大概3百米左右的距离。这幢楼的设计理念用英语来说是一个漂浮的地平线。整个楼从地面拔地而起10到15米，上面建4到5层的一个多层办公楼。从建筑理念上来说有两大特点：第一，绿色景观无限，包括百分之百的绿化。第二，因为拔高了10到15米，所有办公室内的空间都具备海景资源，从而让这个楼的品质和价位也相应提高了。当然，楼拔高了，拔地而起，结构的造价是有所增加的。这是它的平面图。在这张图的下方就是大梅沙海滨。这是建筑的各个立面图。落地竖向构件就是筒体和剪力墙，以及一些钢筋混凝土柱，落地竖向建筑的水平跨度在中部大概是50米到60米，端部的悬臂大概是10到15米。整个楼的全长大概是5百多米，不到6百米，它的体型大家能看到是非常复杂的，所以没法计算这个长度。如果是从这里开始算，算到这边的话大概是1百米这样。

这个楼怎么做，做什么结构我想就不说了。今天我想给大家说一下，首先是一个方案的备选。我们经历过类似央视在深圳建的专业中心这样一种巨型钢的支撑结构。这个做完以后每平方米的用钢量，由于它每层都是钢结构，包括要跨越5、60米，用钢量大概是在200到250公斤一个平方米，跟我们目前做的国内大型火车站的楼盖用钢量是差不多的，应该说不算多。但是万科业主找我们商量，觉得这个用钢量按照两年前的单价来看，应该钢结构部分单价是在2000块左右，再加上混凝土的造价估计要在3千不到，他们认为这个结构造价偏贵。有没有更好的方案呢，我们提了一个混合框架加拉索的结构。这就是今天我想跟大家介绍的，待会我有照片，楼已经盖好、建成了。最后综合下来，总的用钢量从2万吨下降到大概是4千吨，索加节点大概1千多吨，折算成索和节点大概是7、8千吨吧，结构造价降低了8千万，每平方米的结构造价大概是在2千。这是原来巨型钢桁架结构的方案，有拉杆、有撑杆，做成斜拉结构，这个理念跟斜拉桥的本质不同，有很多不同！我们比斜拉桥要复杂，基本的想法是用红的拉索呈30度左右的角度。这个索是目前国产最大的巨型索，目前再比它大的索就没有了。这个斜索拉到落地竖向的顶端和中部，最底下就是我们的钢结构楼盖，所以巨型索跟所有的钢构件相连，以上全部是钢筋混凝土扁梁和宽扁梁的框架，我们沿宽度方向做长，沿跨度方向做扁。落地的构件是落地的筒体加上落地的一些钢筋混凝土柱。最后是这样的方案，这个悬壁是4米到5米左右。这个是方案阶段最

论万科集团的五力战略分析

万科集团战略分析经济与管理学院姓名：柴庆梅学号：091270157

万科集团战略分析一、企业背景万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科企业理念：我们的宗旨：建筑无限生活对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生客户是我们永远的伙伴

人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑二、万科的外部环境分析（一）万科企业宏观环境分析（Pest分析）： 1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。2003年以来，国家采取了一系列的宏观调控政策：第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。第三阶段（2008年9月-2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持，拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家又出台了一系列的政策来调控市场结构。 2、经济环境因素分析（1）国民经济目前我国的宏观经济层面总体较好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP首次超过了日本，成为世界第二大经济体系。但是我国还不是经济强国，我国人均GDP排100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展模式。（2）通货膨胀

三大REITs模式典型案例最全解析! 实务必备

中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下 REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约 REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析 REITs实操不可不读！目录 - - - - - 一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。本

深圳万科前海企业公馆设计准则【VIP专享】

深圳万科前海企业公馆—承租单位设计准则封面

一总则 1.1意图本手册是深圳万科前海企业公馆承租单位设计标准手册，并附在深圳万科前海企业公馆租赁合同中。本手册是用来介绍和帮助租赁单位，贵方建筑师及室内设计师和建造承包人理解并实际贯彻贵方租赁合同中的要求。设计标准手册的意图是基于所有租赁单位的利益创建一个共同的起点，由此来加强深圳万科前海企业公馆项目的整体氛围。租赁单位应该详细研究承租单位设计送审要求，项目进度，讨论各自具体的设计理念，并在设计工作开始前向承租单位协调人提出有关此设计标准的任何问题。配图 1.2 承租单位室内外设计准则承租单位室内是指每个单元入户门或幕墙内，有楼板或幕墙遮盖的范围。承租单位室外是指每个单位楼栋空间范围的建筑外立面延展。承租单位室内外设计要求有高品质的设计，精致的细部以及独特的建筑氛围。承租单位必须遵守相关，省级及国家相关建筑，消防等标准和法规。承租单位室内外设计标准： A 所有单位室外招牌或标识必须遵守附件的限制原则。 B 所有室内装修材料的选用需要经过建筑管理部门的准许并符合相关防火规范。 C 所有承租单位室外材料必须符合相关的行业或国家标准。 E 所有承租单位的施工要保证在承租线以内进行。 F 承租单位不允许在承租区域内设夹层。 G 所有承租单位的施工工作必须得到园区管理公司，当地建筑管理部门，消防局等单位的许可。 H 承租单位的设计方案需依据建筑主体荷载设计。 1.3 建筑设计图示效果图 1.4 餐饮店设计标准餐馆和餐饮店服务强化了深圳万科前海企业公馆的城市特征。除本章节的特殊要求外，餐饮店承租单位还要遵守卫生部对餐饮业的要求。此章节的标准是本设计标准手册其他部分的补充。承租单位要完全自己承担为得到卫生部餐饮业经营许可证的所有费用，并应安排足够的办证时间。鼓励承租单位使用由建筑师，专业厨房设计人员，和专业设备安装人员对餐厅和厨房设施的设计和布局。合理的平面布局设计可促进操作的效率。餐饮店的总体要求展现在室外入口处的餐饮店或咖啡厅的家具摆设可增强本项目的都市氛围。家具摆设的质量和特征要反映出项目在整体效果上的要求。所有家具摆设要保持最好的视觉和功能

园林工程中创新技术、新材料的应用及项目管理探析——以深圳万科前海企业公馆园林景观建设工程为例

林丽钰，卢艺菲，许铭宇（广州普邦园林股份有限公司，广东广州510600）摘要：随着我国生态文明建设步伐地不断前行，高品质且环保的园林景观工程在美化城市和生态环境建设中具有重要的作用，同时也是城市形象的重要展示窗口。该文以深圳万科前海企业公馆园林建设工程项目为例，阐明园林新技术新材料应用及施工管理、安全文明施工、资料管理和结算管理等项目管理方法对于成就精品园林景观工程的重要性。以期为园林景观精品工程项目开展提供项目管理思路和技术参考，为生态宜居城市建设奠定基础。关键词：新技术新材料；园林景观；建设工程；项目管理；结算管理；前海公司中图分类号：TU986文献标识码：A 文章编号： 2095-0896（2019）03-041-03LIN Li-yu et al.（Pubang Landscape Architecture Co.，Ltd ，Guangzhuo ，Guangdong 510600）Abstract With the pace of China ’s ecological civilization construction to continue forward ，high-quality and environmentally friendly landscape projects play an important role in beautifying cities and ecological environment construction.It is also an important display window for the city image.This article took the landscape construction project of Shenzhen Vanke Qianhai Enterprise Mansion as an example.It expounded the importance of project management methods such as the application of new gardening technology and new materials ，construction management ，safe and civilized construction ，data management and settlement management for the achievement of high ?quality gardening landscape engineering.The aim was to provide a good project management ideas and technical references for the achievement of more landscape architecture projects ，laying the foundation for the construction of ecological livable cities.Key words New technology new materials ；Garden landscape ；Construction project ；Project manage -ment ；Settlement management ；Qianhai 基金项目：广东省省级重大科研项目（2016KZDXM002）。作者简介：林丽钰（1979-），女，工程师，研究方向为风景园林研发设计施工一体化项目管理。收稿日期：2018-12-13nalysis on the Application of Innovative Technology ，New Materials and Project Management in Landscape Engineering ———Taking the Landscape Construction Project of Shenzhen Vanke Qianhai Enterprise Mansion as an Example 园林工程中创新技术、新材料的应用及项目管理探析———以深圳万科前海企业公馆园林景观建设工程为例随着生态宜居城市建设的快速发展，人们物质生活水平的不断提升，对城市生活休闲环境也提出了更高的需求。风景园林工程作为城市环境建设的重要组成部分，其施工水平、施工质量和项目管理的好与坏直接关系到城市的市容形象。在工程施工中注入新的技术和新材料，有助于提升项目的生态环保性能，创建生态宜居环境，践行人与自然和谐之美理念。该文依托深圳万科前海企业公馆园林建设工程精品项目为例，介绍了项目上所应用的创新技术和新材料，同时总结了工程上对于现场施工管理、安全文明施工、资料管理以及结算管理等。希望通过对精品项目的研究，为园林景观行业日后成就更多的优良样板工程提供参考。1深圳万科前海企业公馆园林建设工程项目概况前海企业公馆位于深圳市南山区前海自贸区，由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部园艺与种苗，Horticulture &Seed 2019，39（03）：41-43，57doi ：10.16530/https://www.360docs.net/doc/8a11641184.html,21-1574/s.2019.03.013

万科集团管理模式分析研究

万科集团管理模式分析研究一，万科的发展历程万科成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。由于它及时捕捉市场机会，业务迅速上升，占领了国内同类产品市场的60%，成为该市场重要的销售商之一。该公司与日本的SONY、日商岩井、JVC等著名企业建立稳定的业务关系，形成相对稳定的供货渠道和销售网络。由于1987至19 88年期间严峻的贸易形式，万科及时的进行了自身经营业务的调整，不失时机的涉足工业和房地产两大新的领域。接着在1988年底公司进行了股份制改造，从而、改变了资本结构，扩大了资金的规模，同时也促进了万科经营管理的规模化。同年万科开始介入房地产领域，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，得到了良好的溢利回报。截止2000年底，通过参股，合作等多种形式，万科已从原先的小企业发展成为以房地产为核心业务、将住宅作为主导开发方向的巨型经营实体。万科历年累计竣工住宅面积263万平方米，土地储备450万平方米。是国内首批公开上市的企业之一。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产2 9.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家，在主要投资开发的城市，万科均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续三年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。万科开发的楼盘多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）"等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。除房地产业务外，万科亦投资连锁零售业务，控股72%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有5家分店，营业面积达8.1万平方米，营业规模及品牌知名度在广东省位居行业前列按行业划分之主营业务收入及净利润

深圳万科中心

深圳万科中心大梅沙万科中心深圳万科中心地处大梅沙旅游度假区。大梅沙地处深圳市盐田区大鹏湾畔，北靠梧桐山绿色山脊，南依大鹏湾海域，与香港新界隔海相望。四周为崎头岭、上坪水库集水区、菠萝山和正角嘴所环抱。大梅沙处三面青山环绕之中，被近1000公顷的天然森林包围，1800米的长沙滩，一派浓郁的亚热带海滨风光。万科中心被大梅沙内湖公园环抱，南侧距大梅沙海滨公园约1公里。占地面积61,729.7平方米，总建筑面积80,200平方米。万科在全球范围内筛选知名设计单位近30家，在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后，2006年7月，美国的Steven Holl Architcts设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案一举夺魁，中标该项目。万科中心穿越中港边境，是集办公、住宅和酒店等功能为一体的大型建筑群，是深圳市第一批建筑节能及绿色建筑示范项目，并将申请可持续发展LEED体系铂金奖。大师与建筑万科中心设计师——Steven Holl先生，被美国《时代》周刊评为美国最好的建筑师，世界十大建筑师之一。美国哥伦比亚大学建筑学院终身教授。他设计作品频频获奖，包括1998年的Alvar Aalto奖章、美国建筑师协会金奖、美国进步建筑奖、美国普立兹克建筑奖等数十项。2007年，Steven Holl先生设计的两个项目获得美国《时代》周刊评选的世界十大建筑称号，分别名列第一和第八。万科中心作为深圳城市片段，Steven Holl Architcts设计提出一个新的典范：漂浮的水平杆状空间，化解建筑形式和功能使用之间的直接关系，这带给地面层更多的活力。在这个项目中不需要设计各种不同功能来满足这城市片段的复杂需求，地面层多元的日常生活可以在功能单元中不断改变和演化。这些单元和周遭活动之间的多孔穿透性是非常重要的。由于主楼漂浮在空中，这些地面出租的空间可以让租户使用当地的自然材料自己建造，例如竹子、茅草屋顶等，并且可以提供紧密多样的使用性，使其具备很大的可变性和灵活性。盘旋在独创的“海水涂鸦”花园上空，办公室、公寓、和酒店等，建筑物之间温和的碰撞，就好像他们一度曾漂浮在较高的海面上，如今那个海面已经退去，留下他们屹立在犹如玻璃或珊瑚般的基座上。这种项目是在中国从来没有出现过的（在任何地方都没有）。作为一个热带的、可持续的21世纪构想，它融合了几项新的可持续发展方向：漂浮的建筑体创造了自由、灵活有遮盖的景观绿地，并且让海风和陆风穿透基地。这些利用中水系统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建筑底面再反射下去。可动式外遮阳表面使用特殊复合材料，保护内层玻璃减少太阳能负荷及风力冲击。可转动式悬挂立面外遮阳系统不会阻挡窗外的海景及山景。利用太阳能的除湿和冷却系统经由特殊的“屋顶阳伞”形成了有遮阳的屋顶景观。这个防海啸的盘旋式建筑创造了一个多孔的微型气候和庇荫自由景观绿地。独特的结构根据项目独特的建筑效果（若干巨型筒体及实腹厚墙、落地柱支撑起上部4～5层结构，在底部形成了连续的大空间，落地筒、实腹墙及柱水平距离50~60m，上部建筑端部悬臂15~20m），设计公司提出了世界首创的“斜拉桥上盖房子”的理念。通过合理布置高强钢丝斜拉索，发挥首层钢楼盖及顶层混凝土楼盖的轴向刚度和承载力，实现大跨度结构跨越和悬

万科中心初体验：漂浮的地平线躺着的摩天楼万科中心初体验：漂浮的地平线躺着的摩天楼

万科中心初体验：漂浮的地平线躺着的摩天楼 [摘要]王石曾讲，万科中心为什么是这个样子，因为它代表了万科对自然的一个态度，对社会的一个态度。20余年来，它常会以一种赋有活力的形式表达一以贯之的理念，这就是万科。”2010年1月21日，来自苏州、无锡的媒体同仁一同参观了有着“躺着的摩天大楼”之称的万科中心。王石曾讲，万科中心为什么是这个样子，因为它代表了万科对自然的一个态度，对社会的一个态度。20余年来，它常会以一种赋有活力的形式表达一以贯之的理念，这就是万科。”2010年1月21日，来自苏州、无锡的媒体同仁一同参观了有着“躺着的摩天大楼”之称的万科中心。 “从规模上讲，万科如今是全球第一的房地产商，这当中有全球金融危机影响下此消彼长的原因，但无论如何万科在量上已经是“世界级”。中国房地产企业从量的世界级到质的世界级还有个漫长的过程，站在前排承受"压力”，且有追求、有理想主义冲动的王石及万科，不用扬鞭自奋蹄，未雨绸缪，建造万科中心这样一个实验性的建筑以及东莞建研基地，当是情理之中的事。万科中心的颠覆性、创造性以及万千姿彩堪当万科品牌传播的一部分，这本身是一个建筑事件，也是一个有意无意间立足长远的营销事件。万科董事长王石评价万科中心，用了“乌托邦”，“代表未来”，“不可能变成可能”等一系列字眼儿。远看它尚有一些内敛，走进去，里面充溢着自信与激情，并以一种独创甚至是颠覆的形式去表达，这就是万科中心，这其中有万科身上不能褪掉的一种理想主义色彩。

信息链接【大梅沙?万科中心】万科中心地处大梅沙旅游度假区。大梅沙地处深圳市盐田区大鹏湾畔，北靠梧桐山绿色山脊，南依大鹏湾海域，与香港新界隔海相望。四周为崎头岭、上坪水库集水区、菠萝山和正角嘴所环抱。大梅沙处三面青山环绕之中，被近1000公顷的天然森林包围，1800米的长沙滩，一派浓郁的亚热带海滨风光。万科中心被大梅沙内湖公园环抱，南侧距大梅沙海滨公园约1公里。占地面积61,729.7平方米，总建筑面积80,200平方米。万科在全球范围内筛选知名设计单位近30家，在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后，2006年7月，美国的Steven Holl Architcts设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案一举夺魁，中标该项目。万科中心穿越中港边境，是集办公、住宅和酒店等功能为一体的大型建筑群，是深圳市第一批建筑节能及绿色建筑示范项目，并将申请可持续发展LEED体系铂金奖. 大师与建筑

万科战略分析

四、万科战略分析（一）理论导入“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。本节将从公司战略分析万科的战略发展。（二）万科战略演变道路分析回顾万科发展的三十几年，其公司战略大体上是成长型战略，但从业务方面分析，其发展战略大致如图所示，从多元化发展战略到专业化战略，再到精细化战略。图4-1 万科发展战略演变 1.第一阶段：（1984-1993）采用多元化战略。 1984年，王氏创办万科前身——“现代仪器展销中心”，其业务涵盖零售、饮料、房地产等多个不相关行业，万科初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营构架。1991年，万科正式在深交所挂牌上市，之后通过定向发行新股及配售，一共筹集到1.27亿元的人民币，使具备万科了经营规模和资金要求，开始跨地域房地产业务的发展。万科成长为涉足多领域，实施多元化经营的大型企业。在这个阶段，万科净利润、净资产收益率每年能保持在20%以上，实际上业务并不稳定，没有竞争力。 2.第二阶段：（1994-2003）：一元专业化战略。 1994年，万科业务遍布数十个行业，但其地产所取得的利润确是所有业务类型中最高的，地产所贡献的利润占到了20%，多元化在万科的发展过程中，却成为了负担，万科面临着第一次的战略转型。．接下来的时间，万科一直做减法，开始逐步退出与房地产无关的行业，甚至卖掉几家未来发展前景良好但是与主业房地产行业无关的企业，例如：怡宝蒸馏水、扬声器厂、国企广告公司以及万佳百货。2001年万科将万佳百货72%股份转让给华润标志着万科彻底完成了非地产业务的剥离，实现其专业化房地产集团发展之路。表4-1为万科1994年至2003年一元专业化战略的实施过程，表4-2为万科业务领域变化展示。

万科产品系列全解析

万科产品系列全解析第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园

01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造

前海梯级土地开发模式引关注

前海梯级土地开发模式引关注 1.5级开发成新宠中新网深圳6月15日电(记者郑小红)深圳前海管理局以都市综合体开发模式推进城区建设，借鉴美国硅谷经验，在全国率先创新性的提出“梯级土地开发模式”。该模式共分5级，其中1.5级土地开发模式因能提高土地运营效率而备受关注。世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强15日向此间媒体表示，1.5级土地开发模式会越来越受到政府和一级开发商的青睐。在大片土地的开发过程中，政府可考虑尝试灵活采用1.5级开发的策略，以达到缩短项目规划时间的目的。同时，该手段亦有利于政府在土地预热阶段，即与志同道合的开发商或经营商实现提前合作，联手炒热自身及周边土地价值，为将来的二级开发做好准备。 1.5级开发是指在整个开发区的启动区域，通过租赁或短期土地使用，进行临时性建筑建设以快速形成地块预热的一种新型开发模式。低成本，聚人气，见效快是1.5级操作方式的典型特征。截至目前，国内较著名的商业类1.5级开发案例有长沙梅溪湖新城、深圳前海；国外案例则以东京临海副都和美国硅谷为佳。王广强认为，对于政府而言，1.5级开发能够缩短建设时长，提前展示形象，拉动区域土地价值，增加收入；对于开发商而言，租赁土地可节约可观的土地成本，并可炒热自身及周边地价，低成本快捷性打造收益物业。临时建筑建造成本约为1200元/平方米，而传统建筑(钢筋混泥土)建造成本则高达3000-5000元/平方米的；对于租户、商户而言，能够以更低的开店成本和更快的投入运营，新西兰基督城，临时购物中心—RE:START，由64只集装箱搭建而成，施工组装仅用了8个星期。王广强说，在中国，1.5级土地开发策略目前还比较少见，但随着区域间的竞争愈演愈烈，如何抢占土地先机，获得优势，将成为政府和一级开发商关心的首要问题。(完) 深圳前海的1.5级开发试验据前海管理局副局长蔺宏介绍，前海采用梯级土地开发模式，可有效提高区内土地开发效率，大大缩短土地开发时间，各单元地块、各企业项目同步推进，协同作战，能最大程度实现统一规划，尽快建造出标志性的前海建筑，实现“生长中的前海”。而承载这一理念的代表性开发商，就是万科。目前，万科在深圳前海开发的前海企业公馆主要为首批在前海办公的企业提供服务，将由万科建设并运营8年后，移交给前海管理局。在该项目的BOT模式中，万科作为出资方将承担项目的建设，预计总投资8亿元，而其所获得的回报则为包括建设期在内的共计8年时间的运营权。而1.5级土地开发模式能为万科省下多少开发成本？同期的一家地产商在前海湾保税港区以960元/平方米买下一块土地，以144元/平方米租下一个地块作为其营销中心。作为对比，万科则以0元成本租用土地8年，即使不算上租金收益，光土地出让金万科的前海公馆项目就省下1亿元。目前项目已经开始出租，租金在220~300元/月/平方米，记者粗略计算，6万平方米的项目8年时间光租金收入就能达到15亿元。不过前海新区政府也肯定不亏，政府的要求是万科在8年内通过运营实现地块预热、土地价值提升。