洛阳市场调查报告

洛阳房地产市场调查分析报告

第一部分前言

☆调查时间:2006年10月11日至2006年10月15日。

☆调查范围:西工区、涧西区、洛南新区、老城区、瀍河区和高新技术开发区。

☆调查目的:首先对在销楼盘实地调查，收集产品销售信息；然后对收集的资料进行整理，研究先进楼盘的可借鉴之处，为公司新项目的开发提供建议；最后通过踩盘，不断提高销售人员素质及对房地产知识的了解。

☆本次调查参与人员:张秀娟、李兆源、闫静丽、李娟、王瑞芳、刘爱红。

☆调查方法:采用实地查看、问卷调查与网上搜索相结合。

☆资料统计及分析方法:本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观。因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源能保证调查报告的真实性。

☆消费者问卷调查:

第二部分洛阳市概况

一、地理位置

洛阳市位于河南省西部，是中国历史文化名城和七大古都之一。它地处亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称。洛阳地理条件优越。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。

二、行政区划及人口情况

洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等1市8县和涧西区、西工区、老城区、瀍河区、洛龙区、吉利区6个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。

三、交通

铁路:两大铁路干线陇海、焦枝在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港--鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、中欧等国家及世界其他地区。

公路:区域内公路网健全，横贯东西的310道和纵贯南北的207国道交汇与此，郑汴洛高速公路、洛三高速公路（建设中）使公路运输更加快捷。

航空:郑州新郑机场和洛阳机场。

四、城市建设

近年来，洛阳市以创建中国优秀旅游城市和国家园林城市为龙头，相继实施了以“建设7路5桥1园、整治3个景点、搞好3项公益设施”为主要内容的“75133”工程，以绿、亮、净、美、畅为主要内容的“五大形象工程”和以景区建设治理、城市环境综合整治为主要内容的“创建文明景区、文明城市”工程,大规模改造了城市进出口道路和市区路网，兴建了东西长达14公里、绿地147万平方米、水面148万平方米的洛河风景游览区，新建了城市供水、污水处理、管道煤气、集中供热等公共设施，城市综合服务功能和形象品位明显提升。

洛阳城市建成面积已达105平方公里，市区道路总长近300公里。建成了牡丹广场、洛浦公园、青年宫广场、中亚广场等一批公共绿地，人居环境明显改善。建成区绿化覆盖率达37%，人均公共绿地7平方米，已通过国家园林城市验收。

五、旅游

洛阳因地处古洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城。以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。2000年龙门石窟荣列世界遗产名录。

六、综合实力

近年来，洛阳抢抓国家实施积极财政政策和西部大开发机遇，深化改革，加快发展，经济社会面貌发生了显著变化。2005年完成国内生产总值1111.5亿元，较上年增长15.1%；全部财政收入完成120.9亿元，比上年增长32.3%。农村经济稳步发展，国有企业改革和工业结构调整不断深入。

第三部分洛阳市行政区概况

一、西工区概况

西工区位于洛阳市中心，是全市的经济、文化、金融和商贸中心。辖区面积55平方公里，人口33万。王府井百货、市百货大楼、鸿诚商厦、工贸中心、皮革世界商贸城等大型商场云集，各类国际、国内品牌专营店林立，规模不等的家电、建材、医药等专业批零市场蓬勃发展。目前，西工区共有专业商场、规范化特色市场和农贸市场60余个，经营总面积愈百万平方米，年成交额30多亿元。2004年以来，一大批诸如北京王府井、上海世纪联华、天津家世界、法国家乐福等国内外知名商家纷纷入驻西工，连锁经营、物流配送、电子商务、仓储商场等先进的经营业态竞相发展，为西工商贸业注入了新的生机与活力。2005年上半年，西工区商品零售额达204717万元，与2004年全年社会消费品零售总额基本持平，拉动GDP 增长7.1个百分点，商业对经济增长的贡献率达到43%。今日的西工，已成为商业布局合理、商业业态丰富、商业氛围浓厚的现代化中心商业城区。

二、涧西概况

涧西区地处历史文化名城——洛阳市的西部，面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万。涧西区是闻名全国的重工业基地，工业企业云集。辖区内有一拖集团、中信重机公司、洛轴集团、洛阳铜加工集团、北方企业集团等198家部、省、市属企业，是我国农机、矿山机械、摩托车、铜材、轴承、耐火材料等产品主要产地，这些产品销往全国及世界各地。繁荣的商贸业是涧西经济的坚强支柱。涧西是传统的商贸大区，上海市场、广州市场一直是商家必争之地、市民购物天堂。涧西区科研力量十分雄厚。辖区内有机械工业部第四

设计院、第十设计院及有色金属设计院、轴研所、解放军外国语学院、河南科技大学等10余家部属科研院所和高等院校，专业门类齐全，每年都有300多项科研成果问世。是著名的智力人才密集区。

三、瀍河回族区概况

瀍河回族区素有洛阳“东大门”之称，东与洛龙区接壤，西与老城毗邻，北依邙山，南濒洛河。辖区总面积34.8平方公里，全区总人口17万。辖区交通极为便利。陇海铁路、焦枝铁路在这里形成十字交叉。310国道、207国道、开洛高速和洛界（安徽界首）高速等高级公路在此纵横交汇；九都路、中州路横穿城区，形成四通八达的交通网络。辖区内洛阳北站，是全国较大，现代化水平较高的铁路编组站；洛阳东站是陇海、焦枝两大铁路干线的交汇点。全区共有各类学校47所，科研机构3个，被誉为洛阳的“清华大学”。

四、洛龙概况

洛龙区是以原郊区南半部为基础成立的城市新区，辖区面积244平方公里，辖5镇2乡1个办事处，总人口32.5万人。南有山清水秀的龙门伊阙和1.5万亩森林公园，北有12公里滨河风景带和7000亩隋唐遗址农业观光园以及正在规划实施的万亩牡丹基地，西有2万亩周山森林公园，中部为40平方公里新城规划区，人居环境优良。交通网络四通八达。焦枝铁路、陇海铁路纵横过境，投资1.5亿元的洛龙大道已建成通车，投资6.5亿元的关林大道和王城大道也已竣工使用。商品流通辐射21省。久负盛名的“百年老集”关林市场已发展成为全国十大商品批发市场之一，商品流通辐射21个省（区），年交易额达到80亿元。目前，洛南地区以路网建设和环境建设为重点的城市基础设施建设已全面展开，不远的将来这里将成为城市经济、文化和行政中心。

第四部分消费者调查问卷分析

一、性别特征：

购买决策权往往与购买者的性别有一定的关系，据有关资料显示，在购买的选择上男性具有决策权。本次调查显示经营户中，男性占63%，女性占37%，男性是女性的2倍。

二、年龄特征：

根据社会发展的基本规律，中、青年人对事物的认知和反映比较灵敏，他们的思想和价值观念更新较快，而且具有一定经济基础，31-40岁占到总调查人数的50%，经过调查也证实了这一点。

三、家庭结构：

家庭是社会的细胞，也是社会活动的基本单位。受经济、社会、政策、人口、道德以及心理等多种因素影响，现代社会的家庭结构发生迅速裂变，家庭规模趋于小型化。调查结果显示，在调查总体中家庭平均人数为3.41人，其中三口之家比例最大，占到58.3%。

四、收入情况：

此次以家庭总成员的年总收入进行调查，从调查结果中可以看出人们的购买力。2-3万元占46.2%，可以看出都是工薪阶层，不是目前开发商品房的主要购买群体。

五、文化程度：

不同受教育的购买者会产生不同层次和不同方向的购买需求。通过调查可以看出，居民接受教育程度偏高，大本占到57.3%，一般具有高学历人群在进行消费时趋于理智，很难改变其消费观念。

六、住房面积需求：

以下数据可以反映出购买者居住情况及可望住宅面积的需求状况，有利于我们对户型开发的正确决策。

七、消费者对住宅单套总价承受力分析：

调查结果表明，此次调查人群的消费力不是目前商品房的主要购买人群。三室二厅二卫基本上是每个楼盘的销售主力户型，而达到这个居住空间的面积也要在90m2以上，按这个面积可得出55.3%的消费者对单套住宅的单价承受力在2200元/ m2以下，购买力低。

八、付款方式：

按以往销售经验来看，选择“银行贷款”付款方式的人群多以经商者为主，调查结果可以看出选择“一次性付款”占39.2%居首位，而选择“银行贷款”只占到15.1%，排最后，反映出以工薪阶层人数居多。

九、户型需求

从家庭人口调查数据得出以3口之家居多，选择三房二厅也占到了调查人数的一半以上，证明了这次调查数据和常规判断相符。

十、购房用途

在调查的200人中，希望改善居住环境的人占到了调查人数的55.3%，这部分消费者的要求会高于只是为了解决居住问题的人群，还可以看出洛阳市的房地产还没有趋于饱和，还有37.7%的人等待解决。产品的定位，是目前开发项目重点所考虑的问题。

十一、住宅的装修状况：

在今天这个商品种类齐全、款式多样化的经济形态下，人们都会选择自己喜欢的东西来改变现有的生活状态。而在房屋是否装修的态度上人们说出了自己的想法，可以看出，选择毛坯房的人占到了调查人数的一半，他们是属于那种自己决定生活的人，主观意识强。选择简装修的人大多数是由于购房的压力，没有能力再装修，想交房后不装也能居住，我认为这些人的想法可以通过正确引导来改变。

十二、购房时重要选择因素分析：

消费者在购买房屋时还是看重住房质量、设施齐全、物业管理、小区环境、交通这几个方面，这是建设住宅小区最基本环境要素。

十三、广告宣传：

报纸电视是二十一世纪使人们最快了解外界事物的首选媒介,这次调查占到了39.8%，以洛阳晚报和大河报为主。

十四、理想居住区域选择分析：

虽然调查显示选择西工区居住最多,但是人们考虑离工作单位相近的区域居住比较方便,所以此项调查数据不是我们本次想要获知的正确信息。

小结：从上面分析的各个数据可以看出，这次调查的人群多以工薪阶层为主，而我们要选择的地块周边全是以高档住宅小区的姿态出现，如果我们也以高端定位，那这次调查的数据就有所欠缺。

第五部分调查楼盘的基本数据资料

洛阳市已开发入住或正在开发的项目大大小小有100多个，而此次共调查楼盘45个，其中在建楼盘29个，已交房入住楼盘16个。所调查楼盘范围是洛阳六个区,分别是西工区、涧西区、洛南新区、老城区、瀍河区和高新技术开发区，涵盖了主要在建楼盘。

一、按楼盘所在区域板块统计，此次共调查西工区楼盘14个、涧西区楼盘11个、洛南新区楼盘13个、老城区楼盘3个、瀍河区楼盘2个、高新技术开发区楼盘2个。

二、所调查楼盘建设规模500亩2个，100亩-200亩12个。其它楼盘虽然规模小，但都建有高层，增加土地的利用率。

三、住宅均价

注:12层以上住宅楼层差价均在25元/m2-50元/m2之间。

四、房型面积及户型

从调查情况来看，洛阳市现开发楼盘中，西工区、洛南新区、涧西区以大户型的高层、小高层、别墅开发为主，而老城区在建项目很少，2006年之前开发的住宅以多层为主。90m2以下小户型以公寓的概念进行销售，多以投资为主，真正能满足居民居住需求和改善居住环境的户型在90m2-200m2之间，90m2户型以二室二厅为主。而在濮阳市，80m2就可开发出三室二厅户型，以多层为主。

五、在建楼盘销售率:2006年以前开盘多层住宅销售率95%，2006年以后以开发高层、小高层住宅为主，销售率达到60%。

第六部分楼盘基本特征

统过对调查数据统计分析，2006年洛阳市楼盘呈现出一些明显的特征变化，具体表现在以下几个方面:

一、房价较2004年房价飞速上涨，至今为止房价还在继续攀升。

从以上数据中可以看出，西工区和洛南新区新开发楼盘较多。西工区是洛阳市的商业中心区，而洛南新区是政府现今重点发展区域，未开发空地较多，这两个城区的房价高于其他几个城区。

二、洛南新区楼盘大型化、大体量住宅建筑出现。

建业•森林半岛、建业•莱茵湖、顺驰•第一大街和宝龙城市广场开启了洛阳市百万平米大盘的先河，随着新区大规模住宅开发建设，居住区位必将南移，楼盘开发的大型化时代将到来。新区除了开发高层、小高层住宅单体楼座42栋以外，还开发了一些别墅，如在建的国宝花园、建业森林半岛等，以高端客户群为主，都处在热销中，大部分在2007年底左右交房入住，销售状况较好。

三、沿主要道路及区域高层住宅开发发展迅速。

除洛南新区和西工区开发大规模项目以外，同时沿洛河两侧开发建设高层住宅的态势发展迅速。如翠堤湾、碧水云天、水谢王城、盛世唐庄三期的上阳宫邸都依河而建。洛河成了这些楼盘可利用的天然风景园。

四、房型偏大，中小户型开发量少。

此次调查的45个楼盘中，90m2以下户型开发较少，多以90m2-200m2的大户型为主。不是小户型没市场，现有开发商都是从销售回报角度出发，开发大户型回报高，买一套是一套。

五、楼盘品质进一步提高。

2006年商品住宅在绿化环境、内部生活设施、物业管理服务等方面进一步提高质量品质，楼盘开发品质化、品牌化特征明显。

六、“团购”现象。

也许是“十年换房”规律的应验，九十年代参加房改的住户又一次大规模的展开换房运动，团体购房和定向开发住房在此次调查的楼盘中也可遇见。

第七部分对洛阳市房地产市场的几点认识

一、开发量持续增长。

二、房价仍处于上涨趋势，上涨幅度趋缓。

三、由于国家停止单位自行建房，“团购”住房消费已出现。

四、住房消费群体主要以经商、公务员及周边县区人群为主。

主要体现在户型面积进一步增大，出现了160㎡、180㎡三房两厅的超大户型，套房总价（包括停车位）超过50万，而总价较低、小户型、适合于第一次购房的房子比例较少（90m2以下）。二次购房、改善居住条件、周边县区和年青人第一次购房是购买商品房的两大主要群体，而且前者上涨趋势明显。

五、住宅的户型设计、小区环境、配套设施等，建筑的整体规划都非常完善。而且小区规模也较大。

六、开发住宅项目大部分集中在洛南新区。

七、由于洛南新区的市政配套不完善，交通、购物等问题都没有得到解决，所以这个区域的入住率较低，政府的家属楼闲置率也很高，但人居环境很好，现在销售率很高，大多数以投资或有车族或周边县区为主要消费人群。

第八部分本案情况分析及开发建议

一、地理位置

本案位于洛南新区“洛南大学”东门对面（正在拆迁）及“市体育场”正门对面草坪两个地块。

二、优势

1.紧邻洛阳市最高学府，人流量较大；

2.周边环境优美，道路宽畅；

3.政府扶持，政策优越；

4.通过建业和顺驰两大房产公司在洛南新区的入住，对新区的房地产起到了一个推动作用，其开发住房都是面向中高端人群，营造这样一个人居环境也是入住新区的愿望。

三、劣势

1.整个洛南新区的市政配套不完善；

2.公交线路少，居民出行不便；

3.中小学校还没达到使用要求，所以导致孩子入学困难。

四、风险

1.已建楼盘入住率很低；

2.周边在开发项目规模大，开发商实力雄厚，面向高端人群；

3.权证手续达到国家标准后方可进行销售，政策比较严格，消费者也很看重这一点。在楼盘调查过程中，在建销售楼盘都以可看到建筑实体，没有开盘项目也因没有拿到《商品房预售许可证》而停滞，没有进入销售期。

4.小区安全问题也是政府公寓入住率低的最大原因之一，这样也会影响到其他小区的安全及入住。

5.入住率低，人气也随之降低。而在未开发之前，这里居住人群大多以农民为主，这部分人群文化素质低，这也是影响洛阳市民选择在这里居住的原因之一。

6.在调查消费人群过程中，有一部分消费者认为政府以无力进一步开发洛南新区（指政府资金），这个传言有待证实。

五、威胁

1.资金:就公司目前开发的“水景湾”项目来说，规模很大，投入资金也很可观。如果在这个时期进行外地开发，不论从前期投入、销售周期还是销售资金运作的控制上来讲，公司应先做一个全面的资金测算，以做到心中有数。

2.定位:相同的地理位置、建筑规模及配套设施，而会因定位的不同，最终导致逾期销售额的不同。所以不论什么样的地块，好的定位决定了楼盘的成败。

3.竞争对手:通过对洛南新区楼盘的调查，可以看出以高层、小高层、别墅为主要住宅开发建筑结构。不论是从开发商知名度、开发经验、建筑规模、户型设计等方面，都对我公司

以往开发经验是一个挑战。

六、机会

1.现有几个区可建住宅用地已经很少，而且开发条件苛刻。就拿以商业建设为主的西工区来说，地理位置优越，房价在六个区居首位，建筑形态齐全（写字楼、公寓、产权式酒店、商业街），相对风险也大。而洛南新区是政府南迁，城市开发建设的方向，优惠政策应该相对优越。

2.洛南新区环境优越是最大的商业卖点，也是开发高端产品的有利条件，但需要对高端人群来源做进一步市场调查。

总结：继洛阳市上一届政府领导对洛阳城市发展的整体调整和规划后，洛南新区是六个行政区发展的一个重点区域，在洛河上相继修建了五座大桥，都通往洛南新区，现已全部通车。解决交通的问题后，政府南迁，为洛南新区的建设奠定了坚实的基础。随后在房地产界很有影响的两大开发商——顺驰和建业相继入住，在这里以老大哥的姿态，大刀阔斧的进行商住一体项目开发建设。

顺驰在洛阳市建有四个工程项目，分别是：涧西区的顺驰城、洛南新区的顺驰洛阳第一大街、顺驰世府名邸/showgood尚街和阳光维也纳（已全部售磬），占地面积达到39.6万平方米，总建面积达到60.4万平方米。建业在洛南新区建有以低层别墅和高层住宅相结合的森林半岛，以商业为主的左岸风情街和未规划的美茵湖三个项目，占地面积达到33.3万平方米，总建筑面积达到14.1万平方米（未包括美茵湖项目）。除顺驰和建业以外，新区在建住宅项目共有5个；商业项目1个；产权式酒店1个。住宅最低建12—30层之间，规模档次在洛阳市都屈指可数，可见洛阳市房地产开发已进入大盘时代。

从这个区项目销售情况了解到，销售情况较好，出售率达到60%，而入住率很低。从以上消费者调查问卷中可以看出，真正洛阳市城区居民并不是这些

高档住宅小区的主力消费群体，而周边县区的一些厂矿主才是真正投资和购买群。洛南新区环境优秀、道路宽敞，但医院、学校、公交路线、购物中心及菜市场这些配套设施并没有和现在开发的住宅小区档次相辅相成，给已入住的居民带来诸多不便，这是制约销售和入住的重要原因，这些配套最快建成并达到使用，周期也要在5年以上。

通过以上的分析总结，我认为公司在洛南新区进行项目开发，重点要了解现在的政府对这个区域在近几年的扶持力度有多大？如果周边配套设施能尽快完善，我认为可以进行开发建设。但对其定位也是一个关键性问题，定位后针对的消费人群还要做一个更全面更详细的调查和分析，来使土地价值产生更大的经济价值。

做为公司的一员，公司的发展强大也是我们的经验和知识的积累。但公司现在要开发的“水景湾”住宅项目还未开发建设，其规模、档次对公司来说也是一个新的挑战，对资金的动作要求也很高。在洛阳市，我们的对手都很强大，不论是从开发商知名度、财力、经验来讲，公司都应做一个长远计划。

第九部分个案楼盘调查表（见附件）