潍坊九龙涧高尔夫别墅项目策划方案
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谨呈：九龙涧地产
九龙涧高尔夫别墅项目 策划思路及招标稿
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易居地产运营 荣誉出品
【前言】
首先我们要感谢贵司姜总对我公司的器重，使我们有幸能够参与九龙涧高尔夫别墅项目的营销代理招标工作，这对我们是一个学习和提高的机会；同时也给我们提供了一个充分展示自我的舞台。在此，我们表示衷心的感谢！
我们作为一家专业的房地产营销代理公司，在近几年的地产项目推广中，深深的感到：在房地产项目的推广过程中，离不开前期策划和营销包装，离不开各项专业公司的参与和配合，但最重要的制胜之道还取决于项目的自身品质和开发商超前的开发意识。一个房地产项目营销策划的好坏，将直接影响到项目的市场推广和客户的最终选择。
值得欣慰的是：作为项目开发商的九龙涧房地产开发公司，凭借敏锐的市场洞察力和雄厚的实力，迅速抢占了九龙涧这个热点板块，先期建设的高尔夫项目部分将为后期别墅项目的开发提供更高的品质和高的起点，是整个区域形象得到整体提升，使我们在策划中充满了信心。
以下方案第一部分，我们将根据实战经验及对本案理解，对项目开发中各项主题进行框架性的分析，具体市场研究方案及产品包装方案将在接下来的工作中适时提成。
此方案，作为双方合作方式的进一步跟进，将重点解决合作方式、收费标准、费用支取方式等一系列问题，愿双方达成共识，使各项工作尽快进入实质性阶段。
愿九龙涧高尔夫别墅项目开端完美，中期顺利，旺销收官！祝贵司事业大红大紫，牛年牛气！
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第一章 九龙涧高尔夫别墅项目浅析
（一） 项目概要 1. 概况
2. 潍坊市别墅市场特征
3. 本案项目消费者心理特征浅析
（二） 九龙涧高尔夫别墅项目综合规划思考 （三） 九龙涧高尔夫别墅项目策划思路
（四） 九龙涧高尔夫别墅项目开发主题定位及产品定位、主题表现 （五） 九龙涧高尔夫别墅项目推广及宣传 （六） 九龙涧高尔夫别墅项目物业管理模式构想
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第二章 合作方式
（一） 项目前期策划包装顾问
1. 框架性工作内容
2. 收费标准及支取方式
（二） 一站式策划顾问
1. 框架性工作内容
2. 收费标准及支取方式
（三） 全程营销策划代理服务
1. 框架性工作内容
2. 收费标准及支取方式
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第一章 九龙涧高尔夫别墅项目浅析
（一）项目概要 1. 概况
九龙涧高尔夫别墅项目位于山东省潍坊市坊子区九龙街办内，规划占地面积㎡。以生态、湿地等自然风光为主体，以高品味、高档次、休闲度假为主要功能，是集生态旅游、康体休闲、主题公园等特色的高端别墅居住区。
2. 潍坊市别墅市场特征
第一、别墅市场阔容速度快，市场竞争日趋剧烈；
第二、别墅价格参次不齐，市场均价自元至元不等，价格悬殊巨大；
第三、由于市场竞争的加剧，各家纷纷寻求市场突破，因而规划、环境、户型、配套等提升速度非常快，水准趋高。 潍坊各大区域内主流别墅市场分析 高尔夫运动在潍坊的发展及推广
3. 本案项目消费者心理特征浅析
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购买此别墅产品的消费者是一批对传统别墅产品了解深刻，并对特色化别墅产品情有独钟的人群：事业不断上升，对生活品质要求极高，经济基
础、生活和事业处于巅峰时期，他们是社会的中流柢柱，也是高端房产市场需求的主要力量、别墅的重要消费群体。
住宅基础市场的培育其实就是别墅产品市场最有动力的发展。
（二）九龙涧高尔夫别墅项目综合规划思考
根据九龙涧高尔夫别墅项目开发综合规划中制定的区域发展总策略： 、成本领先策略———形成成本低廉的旅游与产业发展区域
、差异化策略————构筑以九龙涧、湿地生态、高尔夫运动为特色的休闲旅游度假区 、专—化策略————主要瞄准潍坊市地理辐射范围内客广市场，形成宜居性的旅游度假区 结合规划中确定的九龙涧高尔夫别墅项目定位：
以湿地生态自然风光为主体，以高品位、高档次休闲度假为主要功能，大力发展“第二居所”地产的综合型新别墅区。适合开发成以集休养、度假、会议、健身、体育为一体的度假区域。
规划中明确的发展方向是：运动——高尔夫（包括球场、酒店）、水上运动及其它休闲运动；
房地产——高端别墅物业开发及主题是运营管理； 休闲———主题式、体验式产业运作。
从九龙涧高尔夫别墅项目的规划、定位和发展方向我们不难看出，九龙涧的发展涵盖了旅游、高尔夫、地产、休闲项目等多个主体，其多元化的发展虽可丰富度假区的休闲旅游项目建设，但必然因分散和弱小而缺乏影响力。这就需要根据九龙涧目前的现状，结合市场发展的趋势，因势利导，精心规划，找准项目的主体，明确九龙涧高尔夫别墅项目的品牌诉求点和项目核心竞争力。
建设中的九龙涧高尔夫球场责无旁贷的成为九龙涧高尔夫别墅项目的品牌置高点和项目核心竞争力。这不仅是高尔夫球场已开工建设，而是高尔夫
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运动给我们带来的稀缺性、尊贵性，以及巨大的市场潜力和竞争的高门槛。
高尔夫球场为九龙涧高尔夫别墅项目营造独特的品牌氛围，给项目推广提供了最合适的高品质，其距潍坊市区在分钟车程内。这种卫星城式区位特点可充分发挥高尔夫球场的社会经济效益与环境效益，是最理想的高尔夫球场区位，其与旅游观光业相结合，是旅游功能的重要项目之补充，可丰富九龙涧旅游尤其是体育休闲方面旅游内容，与房地产开发相结合，将使高尔夫对土地价值的提升充分作用在周边物业开发上，体现“泛地产”的地产开发理念。
可以看出，高尔夫运动的发展对整个九龙涧的区域形象及其他项目的发展有较大的提升作用和互动作用，它将带来“双赢、多赢”的局面。凭借九龙涧高尔夫在潍坊地区已有的优势条件和发展基础，积极发展高尔夫将大大推进九龙涧旅游的综合发展进程，将使九龙涧高尔夫别墅项目成为山东省运动、休闲、旅游的一大亮点。
明确了九龙涧高尔夫别墅项目的开发主体为高尔夫运动和球场建设，其他旅游项目及景点的开发将与之形成互补，各个项目应有自身的特色和赢利点，通过与高尔夫运动互动，形成合力，共同完成九龙涧高尔夫别墅项目的市场推广和整体运作。
开发中的九龙涧高尔夫别墅项目，呈现的第一大特点是“多主题”。
旅游，观光、休闲、度假、娱乐、养生、运动、竞技、探险，教育、培训、会展等多个主题并存，动（高尔夫）静（其他项目）分区，动静结合，以动为主．逐步启动，最终目标是成为以休闲、度假为主的新一代的高尚旅游别墅度假区。
项目的第二大特点是“超大配套”。
动区（高尔夫）是静区（其他项目）的配套，高尔夫别墅、湿地生态区是高尔夫球场的配套。
项目的第三大特点是“延展性强”。项目有大量土地储备，还可以开发大型商务中心会所、野战场(以吸引人气)、教育培训基地(提供优质员工培训、潜能开发培训)等备选项目。
旅游项目的选择应遵循“形式为表，文化为魂”的指导原则，景点再好都是“死”的，只有注入了文化内涵，景点才有生命力，才有号召力和市场竞争力。、
每一个项目都要有一个明确的定位和主题。
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（三）九龙涧高尔夫别墅项目策划思路
九龙涧高尔夫别墅项目是九龙涧自然风景区继高尔夫核心项目后，启动的第一个高端物业项目，它起到开阔市场的艰巨任务，对整个坊子区九龙涧自然风景区的开发起着承上启下至关重要的作用。
九龙涧高尔夫别墅项目总占地余亩，其中别墅物业区占地亩，分三期逐步开发。别墅物业区紧临高尔夫球场，绿色景观和远处水景十分动人，是整个规划区内最适合做别墅项目的地块，众多的自然景观优势及规划优势，使其具备极大的投资优势和升值潜力。
视野不一样，看出的东西也不一样。显现的价值也不一样。
回到本质上来讲，整体突出项目休闲度假的功能，目标客户从高尔夫客户、投资客户扩展到公司、企业等机构购买客户，在充分发挥高尔夫运动的潜力下，结合九龙涧旅游的特点开发项目自身的特色休闲价值，用超值的双重（休闲度假、投资升值）功能吸引客户购买。
根据高尔夫运动的动态休闲特色，我们建议高尔夫别墅开发走静态的主题式开发模式，即主题式情景地产开发模式，与高尔夫运动形成互动，与高尔夫球场景观相互映衬。
（四）九龙涧高尔夫别墅项目开发主题定位及产品定位、主题表现
高尔夫别墅项目主题式情景地产的开发主题可谓多种多样，如最近地产界风行一时的欧洲小镇即情景地产的一种模式，在众多的开发主题中，经过反复斟酌和比较，我们建议别墅项目的开发主题定位为：和风清舞、异域风情——韩日式主题情景风尚别墅区。
别墅项目的开发主题定位的理由： 1） 情景地产韩日式风情住宅的稀缺性： 2） 韩日式主题地产建筑特色独特；
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3） 韩日式主题庭院枯山水的惊世魅力； 4） 韩日式风情的体验旅游及观赏价值； 5） 韩日式主题文化与休闲市场的互动。 产品定位、主题表现：（本章从略）
（五）九龙涧高尔夫别墅项目推广及宣传
项目的推广应是三位（九龙涧高尔夫、别墅物业、九龙涧自然风景区）一体的推广模式，这相对节约成本，同时，易形成合力，扩大影响和知名度。 创办高尔夫学校，降低初学成本，普及高尔夫运动，培养潜在消费者。
在市区开办或整合韩日式料理店和高尔夫用品店，经营的同时，扩大宣传面，扩大项目知名度。 联系旅行社团，组织双休高尔夫之旅的体验式推介。 联系企业冠名，举办有影响的高尔夫比赛。
推广层面纵横结合；有效地集中利用本地或外地（青岛、烟台、威海、日照及京津地区等沿海城市）优势媒体组合，进行立体式推广。
（六）九龙涧高尔夫别墅项目物业管理模式构想
“一种模式、三大重点、一个整体” . 一种模式：
）根据本项目房屋建筑特点与购买人群特性（综合素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将泰裕园别墅项目别墅
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群的管理模式定位为：贴心管家式服务
２）贴心管家式服务 管理模式的大重点： )一对一专人服务
)家居生活的全方位“助理” )深入到微小细节的服务方式 )高素质职能多面手
)打造便捷、舒适的贵族生活
. 三大重点：
重点一：管家式服务项目的多样化
重点二：酒店式礼仪带来尊贵的享受
重点三：营造一种“便捷、和谐、优越”的社区人文环境。
. 一个整体，多个独体，宏观把控管理：
个体互相协作，优势互补，形成小规模管理优势。宏观管理把控，各小规模管理优势完成整体管理完善。
. 三个措施：
措施一：小时不间断全方位、一站式“管家”服务。
措施二：高素质职能多面手强有力的业仆队伍。
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措施三：完善服务信息协调网，提供全方位服务项目支撑。
本章小结
本章是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、分析后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件，基于本项目的实际情况， 我们认为：
基于本章仅为项目开发的构思，为营销策划方案的框架说明，细节部分有待进一步探讨。
第二章 合作方式
（一）项目前期策划包装顾问 . 框架性工作内容
第一步: 项目市场研究及产品定位阶段
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第二步：项目形象确定阶段
第一部分：核心 第二部分：现场包装 第三部分：卖场包装 第四部分：样板间形象包装
、楼盘标志
、围板
、形象墙设计 、楼梯氛围布置
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、标准色及标准字 、工地指示牌 、实体展板 、楼梯间欢迎牌 、标准组合…… 、展示中心导示牌 、售楼书 、户型标牌 、展示中心标牌 、折页 、展示空间功能标牌 、停车场导示牌 、价格单页落格 、免费赠送标牌 、展示中心欢迎标牌 、付款方式清单落格 …… 、路旗 、手袋设计 、配套设施导示牌 、销售人员工作牌 、儿童游戏园标牌 、销售人员名片 、示范环境标牌 、资料信封 、样板间导示牌 、签约台等标牌 、看楼专车 、办公功能标牌…… 、楼体招示布
、楼层进度牌……
. 收费及支付
项目前期策划顾问，主要分两大阶段（见上）；前期策划顾问工作，在项目进入实质推广阶段前应全面完成，并向甲方提交最终完成稿。此种形式的合作方式周期较短，且甲乙双方权责明确，甲方只需付给乙方确定数额的费用作为顾问费。 项目前期策划顾问费：万元
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项目顾问服务收费万元；可行性市场研究方案 收费万元；可行性推广方案 收费万元。
免费赠送媒体资源整合顾问服务 项目前期策划顾问流程及费用支取：
解决方案之一： 双方签约
——签约后甲方向乙方支付总顾问费的作为首期顾问费 ——乙方确认收款后向甲方提供《项目可行性研究初案》
——双方经论证提出修改意见，乙方向甲方再次提供《项目可行性研究细化方案》同时提出《项目可执行性初步推广方案》（包括项目整体形象设计初案、施工现场包装初案、销售中心装修设计初案、销售中心包装初案、赠送媒体推介资源整合方案）
——双方论证确定调整细节，最终确定执行性方案，甲方向乙方支付总顾问费的作为第二期顾问费
——乙方确认收款后随即配合甲方展开与跟进策划方案及包装方案的具体落实工作，并全程免费提供技术性顾问 ——甲方在合同约定的合作期限截止之前，向乙方支付剩余作为第三期顾问费。 解决方案之二： 双方签约
——签约甲方向乙方支付总顾问费的为首期顾问费
——乙方确认收款后日内向甲方提供《项目可行性研究细化方案》及《初步推广方案》
——双方交流论证，确定需调整之细节，乙方明确最终执行策划包装方案，并随即展开配合甲方跟进落实，全程提供免费技术顾问 ——甲方在合同约定的合作期限截止之前，向乙方支付剩余作为顾问费。
上述两个方案由甲乙双方协商确定。支付方式为：乙方提供银行账号，甲方通过网上银行进行款项划拨。
(二) 一站式策划顾问
一站式策划顾问，是指策划顾问方在一定周期内（一般最短周期为一年）为项目开发方提供的一站式
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专业顾问工作。具体服务大致分为：项目前期策划包装顾问、项目销售推广期内的全程策划顾问。其中，顾问方仅需提供合同约定期限内的策划顾问工作，不接触实质性的销售代理工作。我司通过积累市场经验，在提供此类顾问服务过程中，推出免费赠送销售顾问服务一项，即在合作期间适时对甲方销售团队进行必要的指导，以保证策划工作的顺利进行。
1. 框架性工作内容
）项目投资分析顾问
）项目规划设计顾问 ）项目产品设计顾问 ）项目形象统筹顾问 ）项目营销推广顾问 ）项目物业服务顾问
上述项为我司在提供一站式策划顾问过程中，围绕项目运作进度向合作方提供的六大服务内容。 服务内容依据合作方实际需要由我方提供。
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2. 收费及支付
1） 我方与合作方签订一站式策划顾问合同，确定合作周期。
2） 我方按万元 向合作方收取策划顾问费用，双方在合同期限内按各自权利义务行使职能。
3） 项目开发方（甲方）每 向顾问方（乙方）支付合同规定的顾问费。支付时间可以为合作周期内每个
自然 的 初。
4） 支付方式为：乙方提供银行账号，甲方通过网上银行进行款项划拨。
(三) 全程营销策划代理服务
. 框架性工作内容
全程营销策划代理服务，是一种全时段全案的服务合作方式。服务周期横跨项目立项至销售结盘，
有的甚至横跨至项目后期物业管理阶段。
此种合作方式需要双方在各项细节上达成共识，并使项目得以顺利进展。全程营销策划代理服务，其工作内容框架为：
市场调研——基地分析——土地价值发现——项目组合定位——规划概念设计——建筑风格与空间概念设
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计——环艺景观概念设计——项目设计——营销策划阶段性制定、实施及跟进——品牌物管顾问服务
全程解码：
价值策划 概念设计 市场营销 视觉传达
空间设计
国际组合 城市价值策划 土地价值策划 规划价值策划 功能价值策划 建筑价值策划 环境价值策划 空间价值策划 艺术价值策划 文化价值策划 品牌价值策划
城市概念设计 规划概念设计 建筑概念设计 景观概念设计
价值营销 目标营销 现场营销 传播营销 品牌营销 联合营销 投资营销 互动营销 节点营销 实务营销
企业形象系统设计 项目形象系统设计 大众传播系统设计 公共导示系统设计 全程包装系统设计
社区空间概念设计 建筑空间概念设计 景观空间概念设计 室内空间概念设计 环艺小品概念设计 展览空间概念设计 样板空间概念设计 生态空间概念设计 空间设计材料咨询 终极艺术效果监控
资源整合 战略咨询 国际咨询 学术咨询 专业咨询 政策咨询 信息咨询 艺术咨询 企业文化 专题讲座
基于以上工作框架，我司将为合作方提供全天候、专业化、团队化的营销代理服务。 下图所示为我司在具体合作过程中所运用的工作流程及模式：
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3. 收费及支付
全案营销策划代理，其收费方式为两方面：
1. 按销售额计提固定比例佣金，具体佣金比例根据市场行情双方面议；
2. 确定合同项目销售基价，销售溢价（实际销售价格高于销售基价部分）部分由甲乙双方按比例分成。 具体基价与分成比例根据项目具体情况双方合理确定。
3. 代理费用的支付：具体支付期限由甲乙双方在合同中另行约定。
4. 乙方提供银行账号，甲方通过网上银行进行款项划拨。
其他说明，本案为泰达易居地产运营针对九龙涧高尔夫别墅项目一些策划构想及合作方式简要说明；关于本案中牵扯具体合作细节之未详尽说明之处，则须由合作双方进一步商谈而定。
商祺！祝顺！
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