房地产估价基本理论

房地产估价基本理论

房地产估价实务中，经常存在同一宗房地产，运用不同估价方法出现估价结果不一致的情形，对此许多估价人员感到困惑不解，有人认为这是选用不同估价方法估价的结果。事实上，房地产估价专业人员不仅要按照《房地产估价规范》(以下简称《规范》)的要求，“应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用，运用房地产估价的理论和方法做好估价业务，更重要的是，必须不断研究房地产估价理论和方法，运用房地产估价理论指导估价实践，分析和解释实践中出现的问题，进一步丰富和发展房地产估价理论。因为，房地产估价的过程，实质上是估价人员进行房地产经济研究的过程。只有充分掌握房地产估价的基本理论，把握房地产价格形成的基本规律，才能在充分熟悉和把握当地房地产市场行情和特点的前提下，根据估价目的，遵循估价原则，采用公开市场标准，在一定估价技术路线指导下，选用适宜的估价方法进行估价，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，评估出估价对象房地产的客观合理价格。同时，通过实践探索和理论研究，分析解决估价实践中碰到的一系列问题。

一、房地产基本理论及其与估价方法的关系

(一)价格形成理论与估价方法

房地产是一种特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解其价格形成理论，并作具体分析。关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、劳动价值论、效用决定论、收益决定论。

简要地说，供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况的变化，由买卖双方协商决定的;劳动价值论认为决定价格基础

—价值的是劳动，价值的惟一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动。劳动价值论还指出商品价格只是商品价值的货币表现，供求关系不能决定价值，只能影响价格(虽然有时这种影响很强烈)，使价格围绕价值上下波动;效用决定论认为一切商品的价值取决于它们的用途;收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算为现值就是商品的价值。

在上述关于商品价值及其价格的形成理论中，劳动价值理论无疑居于基础和核心地位，其他任何理论追根溯源都是发端于此，都离不开价值的争论。价值理论更是房地产估价的基石。没有价值尺度，任何估价都会陷于空泛，丧失公允性，失去可信度以至失去估价的意义。因此，房地产估价是以价值理论为依据，并将其在技术层面上概括为估价的手段和方法，估价实践操作则必须在一定的价值观念的指导下进行，遵循一定的价值准则。价值观念源于比较，而比较的目的在于交换。因此，价值存在于商品交换的经济活动中，估价也不能脱离商品交换这种制度性背景而存在。

但是，房地产估价以劳动价值论为基础和核心的同时，不能忽视其他三种理论，而应以它们为劳动价值论的补充，这是因为单靠劳动价值论不能解释一切。马克思曾说:“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地)，或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董、某些名家的艺术品等等)的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。

对劳动价值论不能回答的问题，收益理论、供求理论和效用理论有时往往能给予有效的解释，从而显示其生命力和存在的合理性。如很多房地产的价格差别主要在于其使用中的收益差异，如许多商业、办公用房地产，与周围其他

房地产的成本基本相同，但由于其收益差别很大，价格也就大不相同;当房地产供不应求时，价格会高于其价值，而供大于求时，价格会低于其价值;在其他理论不能很好解释的场合，效用往往地能较合理地提供一种理论的解释。市场上使用价值和效用相同的商品，其价格会大致相等等。

因此，收益、供求、效用理论是房地产价格形成不可忽视的重要理论依据，对这些因素的具体分析与适当评价，应该在房地产估价过程中占据不少的分量，甚至有时是估价的主要依据。正如恩格斯在《论住宅问题》中谈到“地产”这一商品买卖时指出的那样:“首先要计算的是整个房屋或房屋一部分的建造和维修费用;其次是以房屋位置好坏程度而定的地价;最后决定问题的是当时的供求状况。

由上述房地产价格的形成理论可知，收益、供求、效用和劳动价值理论都对房地产价值和价格发挥着作用，房地产的估价方法就是对一定房地产价格形成理论的具体反映和体现。因此，房地产估价的三大基本方法与房地产价格形成的理论有如下对应关系:劳动价值论产生了成本法;效用理论产生了市场比较法(市场比较法的依据是同效用同价值);收益价值论产生了收益法。其他房地产估价方法是由上述三种方法派生出来的。供求状况则是最终确定任何价格都必须考虑的重要因素。

(二)经济属性与估价方法

房地产，从实物形态来看是房与地的结合体。从其经济属性来看，首先它具有产品属性。这是因为房地产不是自然存在的，必须经过人类的开发活动才能形成。产品属性对于附着在土地上的建筑物来说是显而易见、没有争议的，但即便对于单纯以土地形态存在的地产来说，其产品属性也应不容置疑。人类

社会发展到今天，在有人类活动的地方，已经没有哪块土地是纯粹的“生地”，土地的开发、改造都或多或少地倾注了人类的心血，凝结了人类劳动，有的甚至是几千年劳动的积累。因而房地产首先是产品，是生产要素(土地、资本、劳动)的有机结合。

利用成本法对房地产进行估价，实际上就是发掘了房地产的产品属性，从房地产作为人类劳动产品形成过程中所投人的费用角度出发，由成本费用(投人)而至价值，假定成本(包括合理利润)等于价值，这就是成本法的理论依据。也就是说，房地产的成本(重新购建成本)被社会经济价值观念所认同，不必担心完不成从“使用价值到价值的惊险的跳跃”。由于从房地产的产品属性层次来反映其价值，所以成本法是一种最原始、最朴素也是最基础的估价方法，无论商品经济、市场经济的发展程度如何，其估价结果都不失为一种基础性的参考依据而被人们广为使用，尤其是类似房地产交易案例不多，市场比较法无从下手，又对房地产未来收益能力的预测没有把握，无法使用收益法时，就只能由成本法担当重任了。

市场比较法发掘的是房地产的商品属性。在存在社会分工和交换的经济社会里，房地产是一种商品。商品的特点在于其使用价值和价值在经济主体之间的分离—等价交换。房地产商品的市场交换虽然存在一些特殊性，但总体来看，其与一般商品的交换特点和规律相同。

根据“经济人”理论，市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于消费者购买商品的购买行为，通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，消费者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时，

消费者又将选择效用较大的商品。同时，商品销售者为了使其商品出售出去，也会展开价格竟争。市场上各个经济主体之间上述行为的存在，通过市场供求和竞争机制的作用，效用相等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。

替代原理同样适用于具有特殊供求关系的房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产之间，其价格相互影响、相互替代并最终趋于一致。因此，在房地产市场上，任何有理性的当事人都会以近期已成交的房地产的价格效用比为指引，根据替代原理进行效用与价格的比较来决定其行为。运用市场比较法评估房地产的价格时，就是模拟房地产市场的这一过程，选择近期已成交的效用相近的类似房地产的价格作为基础，以同一价格效用比来求出估价对象房地产的价格。对效用有差异的可比实例进行差异调整和修正，使其与估价对象房地产具有同等效用，从而准确评估出估价对象房地产的市场价格。这一过程中，选择类似房地产作为可比实例相当于粗调，而对可比实例与估价对象房地产差异的调整和修正相当于微调。在房地产市场较发达，存在较多房地产交易案例的情况下，市场比较法比成本法更受青睐，也更能反映估价对象房地产的客观合理价格。

收益法从房地产的收益出发，发掘了房地产的投资品属性。在基础经济学理论(西方经济学)中，投资是与消费相对立的。从严格的理论意义上讲，消费具有当期性，而投资则具有长期性，是跨时期的消费。基于此，居民家庭的耐用品支出，如购置住房和耐用家电，以及教育支出等均属投资范畴而非单纯的消费支出，这些投资的回报往往是无形的、非货币化的。房地产的投资品属性是指投资于房地产，能在未来一段时间内源源不断地取得一定的收益，其既可以

是货币化收益，也可以是非货币化收益，但主要应该是更易于衡量和预测的货币化收益。

以收益法进行房地产估价，正是基于房地产的投资品属性。运用收益法时有一个前提:房地产的价值等于其未来的收益能力。收益法利用房地产价格形成的预期原理，通过预测房地产未来的收益现金流(即一般情况下只考虑房地产带来的货币化收益)，求取收益流的现值之和作为房地产的价格。

房地产估价的三种基本方法，由于分别体现了房地产的不同经济属性，使得本身所具备的市场内涵深浅不一，从产品属性到商品属性，再到投资品属性，成本法、市场比较法、收益法所反映的市场内涵依次由浅人深。但是，我们不能因此认为，三种方法所蕴含的市场意义大小有别，它们之间就有了优劣之分。事实上，三种方法分别发掘了房地产经济属性的不同层次，从不同的角度表现房地产的价值，因此只是在适用范围、使用条件上有所不同，从而使各种估价方法显示出区别，但并不存在方法上的好坏之分。

另外，从时间角度分析，成本法的着眼点在于过去(成本)，市场比较法看重现在，收益法瞄准未来，体现出三种估价方法在时间维度上的差异。在市场机制比较完善的情况下，成本法认为历史性的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认;市场比较法认为现时的类似房地产交易案例的有关交易信息足以反映估价对象房地产的价值;收益法则引人了预期原理，认为房地产的价值是房地产投资者对房地产未来收益能力的函数。引人预期是收益理论的新颖之处，在其他条件不变的情况下，仅仅是人们对未来信息的心理波动，也会影响到房地产的价值。

(三)估价技术路线与估价方法

房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程，从而确定房地产的客观合理价格的过程。房地产估价技术路线，就是估价人员模拟房地产价格的形成过程、揭示房地产价格内涵、指导整个房地产估价过程的思路。因此，技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。房地产估价方法体现了房地产估价的基本理论原理，同时也是估价技术路线的反映。房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的认识，是房地产价格形成认识论的体现，从前述内容可知，估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。因此，每一种房地产估价方法实质上就体现了一种估价的技术路线。

如比较法所体现的是这样一种估价技术路线:房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样的技术路线，比较法采用类似房地产的正常的或可以调整修正为正常的实际成交价格，作为评估估价对象房地产价格比较基础的技术路线;又如成本法，它所反映的技术路线是:在无法从市场上直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以对估价对象房地产的价格各个组成部分进行分解，通过了解各价格组成部分的正常市价，再累加作为估价对象的正常市场价格;再如收益法，它体现了对价格形成过程的这样一种认识:可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而用这个结果作为估价对象房地产的价格。收益法所体现的技术路线是:房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

同样一个估价对象，采用不同的估价方法进行估价，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的技术路线。确定房地产估价技术路线，就是

要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程;把握房地产估价技术路线，有助于正确理解和运用房地产估价方法。因此，在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，然后是确定其价格形成过程，最后才是根据这些确定需要或者适宜采用的估价方法和具体的估价测算过程。

二、公开市场价值标准与房地产估价结果

价值标准问题是房地产估价工作中的一个基本问题，也是一个核心问题，是要解决房地产估价“估什么”的问题。理论上，估价的价值标准不解决，是无法进行房地产估价的。因此，房地产估价的价值标准也是影响房地产估价全过程的一个重要问题。从估价技术路线的确定、估价方法的选择与运用、到估价结论的最后确定，都要受到价值标准的限制和影响。目前，国际上通行和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也是一个重点强调的问题。通常，最常用也最容易取得中外房地产估价师共识的价值标准，就是公开市场价值标准。正因为如此，在上述国际通行的各种估价规范等文件中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价应采用的价值标准。在现代西方房地产估价著作中，也将需要评估的客观合理价格或价值，多称为市场价值或公开市场价值。

我国早期的房地产估价法规政策及房地产估价教材中，很少明确提到公开市场价值标准。这就像对房地产估价理论和方法需要不断研究探索和不断完善一样，房地产估价的价值标准及其对估价的重要性，也有一个理论与实践的探索和认识过程;对西方国家先进的房地产估价理论和观点的借鉴，也需要一个认识和实践的过程。我国《规范》在定义估价方法时，已经明确了公开市场价值标准，在应用估价方法进行各种目的的房地产估价时，又一次强调了公开市场

价值标准，由此可见价值标准在房地产估价中的重要性。《规范》中的这一规定，对于澄清房地产估价行业中估价人员存在的一些模糊认识，统一房地产估价的价值定义，规范和指导估价实践，具有十分重要的作用和意义。

根据公开市场价值的定义，公开市场价值是:在公开市场上最可能形成或成立的价格。如何评估确定估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价格呢?最好的办法就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场比较法的基本原理。从定义可知，市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场上实际成交形成的价格，而其最终目的是确定估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。同时，市场比较法还强调可比实例“成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所有这些告诉我们，应用市场比较法的最终目的就是确定估价对象的公开市场价值，可见，市场比较法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此《规范》规定:有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

进一步分析研究就会发现，其他估价方法同样也体现了公开市场价值标准。这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出来。收益法是“预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是“求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法巾协。收益法、成本法等估价方法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这与市场比较法的要求是一致的，也是公开市场价值标准的体现，用这些方法估价的最终目的，都是确定估价对象的

公开市场价值。同时，收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”，成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格，。充分说明这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的。

对于特定经济行为，在相同的公开市场条件下采用公开价值标准，对于处于同一状态的同一宗房地产，其价值及作为价值反映的评估值是一种客观存在，而这个客观存在的评估值，不应因估价人员选用不同的估价方法而出现截然不同的估价结果。事实上，收益法是通过估价对象未来的正常净收益来估算估价对象的公开市场价值;成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值。因此也可以认为，其他估价方法的运用是市场比较法的变形和补充。因为尽管他们与市场比较法的价格形成原理不同、所反映的房地产经济属性也不同，但他们的实质都是要评估确定估价对象的公开市场价值，即目的都是一致的。正是这种内在联系，为估价人员运用多种估价方法评估相同条件下的同一房地产，并作相互验证提供了理论依据。因此，在严格采用公开市场价值标准的前提下，考虑和排除允许的误差以后，各种估价方法得出的估价结论应该是趋于一致的。

综上所述，每一种房地产估价方法揭示着房地产不同层次的经济属性，都是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，相应的估价公式是房地产价格形成理论的具体表现形式，反映的是相应价格形成理论下的房地产估价技术路线。虽然三种基本估价方法所揭示的房地产的经济属性不同，价格形成过程及估价技术路线也不同，但在公开市场上估价且采用公开市场价值标准的前提下，各种估价方法评估的是估价对象房地产的公开市场价值。因此，对于同一估价对象，在同一估价目的、同一用途、同一估价时点，不论采用哪一种估价方法进

行估价，在考虑了合理误差的情况下，各种估价方法评估的结果应当是一致的。