房地产业的发展历程
房地产业的发展历程
一、中国地产发展30年回顾
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴
随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房
地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政
府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房
地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境
之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博
弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段
1978～1991年的理论突破与起步阶段
土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据;
深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段
以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬
着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段
整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地
成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场
处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府
需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的
深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中
最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得
到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品
房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段
2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反
思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利
益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就
是被缩小。
2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国
内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期
为“高热”的楼市降温。
2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段
2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升
温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。
2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也
受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速
明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个
行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。
2、中国房地产行业发展特点
从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。
2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。
现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：
房地产资金来源结构单一
整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。
随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。
圈地的可能性依然存在
由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。
住宅供应不足，结构不尽合理
宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。
住房保障制度尚不健全
国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住
房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向
中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。
房地产企业数量众多、负债率较高
到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中
度较低，而平均的负债率则高达80%。
随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团
和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的
房企市场占有率将可能超过50%。
另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利
能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。
房地产交易体系不够完善
在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产
服务业发展急待突破的瓶颈。
随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。
拆迁安置环节存在诸多问题
国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。
随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的
过程。
二、房地产宏观调控回顾
房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政府必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以
保证行业运行在正确的轨道之上，否则将对国民经济、金融体系，
以及普通百姓的生活产生极大的影响。
1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的发
展正式拉开大幕，而伴随着行业发展的，则是一个持续了10年的宏
观调控历程。
宏观经济与宏观调控对房价走势的影响
总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业发展，以及规范和调整行业运行这两大阶段。
【1998～2003年规范发展期】
政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上
给与行业以各类的支持。
这一时期出台政策中较为重要的有：
1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城
镇住房制度改革加快住房建设的通知》;
2000年，国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务
收费的通知》;《房产测量规范》;
2001年，建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合
同示范文本》;财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收
政策的通知》;财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关
税费政策的通知》;
2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
【2003～2007年的强化调控期】
随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐
加大了对房地产业的宏观调控，而之后的2004～2006年，则被业界
成为房地产行业的政策年，其出台政策之多、涉及范围之广，都是
其他行业所无法比拟的。
最初的调控从房地产业的源头开始，即规范和整治土地市场，这与当时的“开发区圈地热”密切相关。
2003年7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发
区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的
通知》。
11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整
顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立
的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行
为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行
和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。
2004年3月31日，国土资源部71号令，《关于继续开展经营
性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》;这也就
是“8.31大限”的由来。
5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行
联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。
7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1
日起施行。
9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低
于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是
继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷
款监管的重要信号。
10月29日，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是九年来的首次加息。
2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。
3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”(即旧《国八条》)。
政策内容：
1、高度重视稳定住房价格;
2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任;
3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;
4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量;
5、正确引导居民合理消费需求;
6、全面监测房地产市场运行;
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
4月27日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见(即新《国八条》)：
1、强化规划调控，改善商品房结构;
2、加大土地供应调控力度，严格土地管理;
3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应;
4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求;
5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产
交易行为的调节力度;
6、加强金融监管;
7、切实整顿和规范市场秩序;
8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
5月17日～30日，《关于加强房地产税收管理的通知》。
该通知要求2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对
外销售的，应全额征收营业税。
2006年5月17日，“国六条”(即《关于调整住房供应结构稳
定住房价格的意见》)出台。
1、切实调整住房供应结构。
2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过
快增长。
4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极
发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住
房价格的意见》(国办发[2006]37号)，即9部委“十五条”，对
“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房
首付款等方面作出了量化规定，提出双70%(90/70)的标准。此政策
旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。
7月11日，建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准
入和管理的意见》(建住房[2006]171号)，被称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的
管理。
税收方面
5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关
问题的通知》(国税发[2006]74号)，对“国六条”中二手房营业税
新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买
不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要
严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税
有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，从8月1日起，各地税
局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。
9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿
赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)，加
强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。
2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各
地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产;并严格控制以返程投
资方式并购或投资境内房地产企业。
8月13日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的
若干意见》(国发〔2007〕24号)。文件明确表示，把解决城市低收
入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务
的一项重要职责。
同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具
体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细
则将陆续出台。
9月27日，中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷
管理的通知》，通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房
购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。
10月8日，国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
房地产行业特征分析
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
中国在世界历史发展中地位的变迁
中国在世界历史发展中地位的变迁 中华上下五千年，漫漫历史，中国在世界发展中地位发生着变化。 秦朝兴盛时，罗马帝国尚未崛起，其可谓当时世界上领土人口第一大国。其为后世确立了封建基本制度。大概的确定了中国的版图。在世界历史上占有重要的一席。但关于地位问题很难定义，教科书式的回答让人反胃，翻来覆去就两句话。应该说当时它对世界周边影响不大，除了跟临近的少数民族打打外，万国来朝的局面没能出现。所以其在中国历史地位非常重要。 汉朝是当时世界上一个伟大的文明，与同时期的贵霜，安息，大秦并称为“四大帝国”。丝绸之路在汉朝形成。这也是世界历史上最重要的商道之一。华夏族人重新控制了“丝绸之路”，夺回了世界贸易的至高点，中国从此成为世界贸易体系的中心，直到一千多年后蒙古人的叛乱。正是因为汉朝的声威，外族开始称呼中国人为“汉人”。“汉”从此成为了伟大的中国华夏民族的永远的名字。 三国时期,当时,横跨欧亚非三大洲的罗马帝国已经强盛到顶点而衰败,罗马各地相即暴发了农民起义,罗马帝国的统治摇摇欲坠. 当时的罗马帝国还属奴隶制度,而中国早在前221年就演变为封建制度.美洲的文明帝国此时尚未建立，三国时期的中国处于世界领先地位。 晋朝时期，历史却也并不平淡，它的政治制度由汉代的三公九卿制走向三省制，这是隋唐三省六部的基础。此时经济南移，使得了大运河的出现，在手工业和商业方面也有进步。
汉朝至南北朝时期我国领先于世界的科技成就及地位，1、蔡侯纸，东汉蔡伦改进造纸术，后传入朝鲜、日本，以及中亚、北非和欧洲，推动了世界文化的发展，也为印刷术的发明准备了条件。2、地动仪。东汉张衡发明的地动仪是世界上第一台地动仪，可以准确地测定地震方位，欧洲知道18世纪才出现类似的地震仪。3、圆周率。南朝宋祖冲之是世界上第一个将圆周率精确到小数点后7位数字的人，这个数值早于欧洲1000多年，被称为“祖率”。4、“祖公理”。祖冲之的儿子祖暅之曾推算出计算球体积的公式，现代人称之为“祖公理”，直到17世纪，一位意大利数学家才重新推算出此公式。 隋唐文化灿烂辉煌，它不仅达到了中国古代封建文化史上的高峰，而且处在世界发展的领先。在经济、政治、文化、科技、艺术、音乐等都达到了一个相当高的水平，如果把中国封建社会的发展比作一个抛物线，唐朝无疑实在最高点，以后再也没有那个时期可以达到或超过。 宋朝时期，在政治上，由于加强中央集权的需要，增加了文官的职务；同时，削减的军队的数量已经军费开支。但造成了宋代军事力量的弱化和冗官，冗费的局面，这为后世朝代统治提供了借鉴。 经济上，宋朝的商品经济发展已达到了封建统治下经济发展的顶峰，打破了市坊界限，开放集市，出现了世界上最早纸币'交子',都推动了中国古代经济发展。文化上，受商品经济发展的影响，宋朝思想非常活跃，尤其是以朱熹等人为首的理学思想家提出的抑制人的私欲和三纲五常等思想对后来封建专制统治都产生了重大影响。
中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
世界历史的发展历程
世界历史的发展历程 马克思世界历史理论是研究历史向世界历史转化的动因、过程及趋势的理论。马克思的世界历史理论指明，人类的彻底解放，只能在普遍交往亦即全球化的势态下才能实现，这就是马克思世界历史理论指明的“世界历史”之路，即人类彻底解放之路。而马克思世界历史理论的逻辑结论与人类历史及其当代全球化发展的历史结论是一致的，这个结论就是全人类都必定走向“世界历史”之路。 一、“世界历史”之路是马克思世界历史理论的逻辑结论 马克思恩格斯的世界历史理论产生于《1844年经济学哲学手稿》，形成于《共产党宣言》及《德意志意识形态》，再经《资本论》系统而深刻地论证最终完成。 马克思世界历史理论是对历史本质和人类社会发展规律的严肃探索和科学论断。世界历史理论研究的任务是要发现和揭示人类发展过程在资本主义时代的运动规律。从方法论的角度来说，马克思世界历史理论是从生产力和生产关系的矛盾运动入手，分析历史的发展变化，进而揭示了人类社会发展演进的一般规律。从价值目标的角度来说，马克思世界历史理论研究的目的在于指明人类获得彻底解放的道路。人类历史从民族的历史转变为世界历史，实际上是开始了全球化的进程。这种转变的实现或者说全球化进程的动因，就是人类社会生产力与交往的普遍发展。 在马克思的世界历史理论中，生产力与交往的普遍发展是历史向世界历史转变的最本质性的动因。马克思恩格斯在《德意志意识形态》中有这样一段经典的论述：“只有随着生产力的这种普遍发展，人们的普遍交往才能建立起来；普遍交往，—方面，可以产生一切民族中同时都存在着‘没有财产的’群众这一现象（普遍竞争），使每一民族都依赖于其他民族的变革；最后，地域性的个人为世界历史性的、经验上的普遍的个人所代替。 不这样，（1）共产主义就只能作为某种地域性的东西而存在；（2）交往的力量本身就不可能发展成为一种普遍的因而是不堪忍受的力量：它们会依然处于地方的、笼罩着迷信气氛的‘状态’；（3）交往的任何扩大都会消灭地域性的共产主义。共产主义只有作为占统治地位的各民族‘一下子’同时发生的行动，在经验上才是可能的，而这是以生产力的普遍发展和与此相联系的世界交往为前提的。”［1］
城市规划的发展历程及现状
城市规划的发展历程及现状 城市规划的发展趋势 (2) 城市规划的发展历程 (2) 城市规划的方法 (4) 城市规划的主要内容 (5) 简介 (5) 问题 (5) 意识 (7) 研究成果 (7) 城市规划布置的基本要求 (7) 城市规划遵循原则的细化 (8) 城市规划的社会原则 (8) 城市规划的美学原则 (8) 城市规划的安全原则 (8) 城市规划的经济原则 (9) 城市规划的整合原则 (9) 城市规划的任务 (10) 城市规划的作用 (10) 城市规划工作基本属性 (10)
城市规划的发展趋势 在不同时代和不同地区，对城市的发展水平和建设要求不同，因此城市规划的研究重点不尽一致，并随时代的发展而转变。 多学科参与城市研究的历史自古就有，近来更趋活跃，从地理学、社会学、经济学、环境工程学、生态学、行为心理学、历史学、考古学等方面研究城市问题所取得的成果，极大地丰富了城市规划理论。这个趋势将继续下去，今后还会有更多的学科渗入并开拓城市问题的研究领域。 系统工程学、工程控制论等数理方法及电子计算机遥感等新技术手段在墟市规划领域中的应用在逐步推广它们在资料的收集处理，预测评价方面所提供的方法和手段，有助于提高城市规划工作的质量。 对城市与城市规划工作的认识不断深化。基于城市是综合的动态的体系，城市规划研究不仅着眼于平面上土地的利用划分，也不仅局限于三维空间的布局，而是引入了时间、经济、社会多种要求的“融贯的综合研究”。在城市规划工作中，将考虑最大范围内可以预见和难以预见的情况，提供尽可能多的选择自由，并给未来的发展留有充分的余地和多种可能性。 由于城市问题包罗万象，有人提出在有关学科群的基础上建立以研究城市性质、城市模型、城市系统和发展战略为目的的城市学；也有人提出建立以系统地研究乡村、集镇、城市的各种人类聚居地为目的的人类聚居学等。这类新学科的建树，或有助于加深对城市的宏观认识，但它的进展需要建立在完成大量城市问题研究工作的基础上。 城市研究任务艰巨而纷繁，这也说明它丰富的活力。城市永远在发展，城市问题也总是相伴而生，但人类必将更为自觉地运用广泛的知识与丰富的想象力和创造力，发展城市环境的规划、建设和管理的科学。城市规划工作从最初社会经济发展的战略研究起，最终要落实到物质建设上，形成供人们生活和工作的体形环境。 城市规划是建筑和园林建设的前提，并为所需的空间准备条件，城市规划研究的进展也为建筑学和园林学的开拓提供了前所未有的广阔天地。规划师与建筑师、园林设计师的工作目标是一致的。随着人类社会的发展，这三学科的有机结合和协同创造，势必将体形环境的建设推向更高的境界。 城市规划的发展历程 随着社会经济的发展、城市的出现、人类居住环境的复杂化，产生了城市规划思想并得到不断发展。特别是在社会变革时期，旧的城市结构不能适应新的社会生活要求的情况下，城市规划理论和实践往往出现飞跃。 中国古代的城市规划学说散见于《考工记》、《商君书》、《管子》、《墨子》等典辅之中。《考工记》确定了“都”、“王城”和“诸侯城”的三级城邑制度，用地的功能分区和道路系统等；《商君书》论述了某一地域内山陵丘谷、都邑道路和农田土地分配的适当比例，以及建城、备战、人口、粮食，土地等相应条件。 中国古代城市规划强调战略思想和整体观念，强调城市与自然结合，强调严格的等级观念。这些城市规划思想和中国古代各个历史时期城市规划的成就，集中体现在作为“四方之极”、“首善之区”的都城建设上。 战国时期，列国都城采用了大小城制度，反映了“筑城以卫君，造郭以守民”的要求。西汉长安城将宫室与里坊结为一体；三国时曹魏邺城采用城市功能分区的规划方式；南北朝时期的洛阳城加强了全面规划，都为中国古代前期城市建设的高峰——隋唐长安城的建设起了先导作用。
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。5千年的文化里我们中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。 一、房地产经纪30年发展进程 房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。 （一）复苏（1978-1992年） 1.复苏的背景 我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。 2.复苏的表现 房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。
(整理)房地产市场发展历程
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
我国当代幼儿园建筑设计发展历程分析
我国当代幼儿园建筑设计发展历程分析 摘要：本文首先分析了幼儿园设计面临的问题，然后通过幼儿园建筑设计认识的发展、空间环境模式的发展浅谈了我国当代幼儿园建筑设计的发展历程，展开我国当代幼儿园建筑设计发展历程分析。 关键词：我国；幼儿园建筑；设计发展；历程分析 引言：幼儿教育是人生启蒙教育，幼儿园教育是基础教育的重要组成部分，目前越来越多的目光聚焦在幼儿园建筑当中，如何使幼儿园为幼儿提供健康、多样的生活、学习活动环境，满足幼儿多方面发展的需要，使幼儿获得有益于身心发展的经验，笔者展开我国当代幼儿园建筑设计发展历程分析。 一、幼儿园设计面临的问题 目前，我国的幼儿园通常有私立幼儿园与公办幼儿园，公立幼儿园的办学主体是各级政府、企事业单位等，资产公有。由国家政府部门或其主管单位拨款，私立幼儿园的办学主体为私人或民办团体，资产私有。无论是公立幼儿园还是私立幼儿园，它们的建设很多都存在作为一种配合政府卖地或房地产企业卖房为目的的配套设施所建立，作为配套设施就决定了幼儿园的地位。在房价日益高涨的今天，尤其是在大中城市的或普通省会城市市区中，房价都是寸土寸金，那么地价只能用天价形容。因此，无论是从房地产开发商还是政府，都不可能为幼儿园建设提供充分的土地。从利润角度来说，用于幼儿园的建设资金与土地面积常常被压缩，这两种建设方式的主体都不是幼儿园的真正使用者，使幼儿园设计与使用相互脱节，设计师无法客观真实地了解幼儿园的使用需求。 二、我国当代幼儿园建筑设计的发展历程 上世纪80年代是我国改革开放发的转型时期，在这个时期以前，我国的幼儿园教育主要是向苏联学习集体主义教育模式，例如‘直接教学’和‘分科教学’。上世纪80年代后，随着中美关系的缓和打破了外交僵局，国际上掀起了与中国建交的高潮，这使得中国与西方发达国家的沟通交流的频繁，教育领域进行了与苏联教育模式背道而驰的西方现代教育模式的研究，例如蒙台梭利教育法、瑞吉欧教育方案、高宽教育方案，这些现代化与多样化的教育理念对幼儿园的教育产生了不可估量的影响。因此我国当代幼儿园建筑设计的探索正是在学前教育的转型期起步的，因此对幼儿园的认识、幼儿园的空间环境模式均受到“直接教学”与“分科教学”模式的影响。 1.幼儿园建筑设计认识的发展 1979年，颁发的《全国托幼工作会议纪要》（中发〔1979〕73号），1987年，颁发的《关于明确幼儿教育事业领导管理职责分工的请示》，1987年办法《托儿所、幼儿园建筑设计规范（试行）》等，这些文件的办法标志着我国将发展托幼事业提到了与民族素质密切相关的战略高度，我国幼儿园建筑设计逐步走向有章可据、有理可依的标准化、正规化的阶段。 笔者通过上世纪80年代至今，学前教材以及幼儿园有关条列规定展开分析研究，参考2007年付瑶出版的《幼儿园建筑设计》、编号为JGJ 39-2016《托儿所、幼儿园建筑设计规范》、龚兆先主编的《幼儿园建筑设计》、《建筑设计资料集》第一版和第二版；黎志涛编写的《幼儿园建筑设计》；，可以发现幼儿园建筑设计的发展趋势如下：其一，学前教育建筑虽从一开始就根据幼儿年龄分为
深圳房地产业的发展研究报告
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国房地产经纪业产生与发展的历史
中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源：时间：2007-8-8 14:09:00 作者：编辑：黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后，在我国一些随着通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作法不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后，随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后，中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”，到2005年4月底，已有房地产经纪机构9800家，其中分支机构9060家，从业人员23842人。
人类历史发展过程
人类历史发展过程(纵向和横向的结合) 原始社会军事民主制（土地公有集体耕种没有剥削。部落联盟三皇五帝尧舜禹；希腊罗马人的氏族） ——氏族封建贵族制带有奴隶制和农奴制倾向（前8、9世纪开始土地公有定期分配集体个体耕种并存出现温和的剥削并且逐渐奴役化向领主封建制过渡。夏商西周世卿世禄制；希腊罗马的贵族元老院制血缘官制时期） 大变革的时代（纯粹的公有生产血缘统治被地区划分国家和东方的封建地主生产与西方的奴隶制取代）前8到前2世纪 ——西方希腊农奴化进程被商品经济打破氏族封建制公有回流；东方氏族封建制被打破形成领主封建制农奴劳动，只有齐国开始分田保护小农。产生逐渐地主封建化（个体耕种对内剥削逐渐减轻。希腊罗马物产匮乏粮食需要进口——前6到前2世纪海上外贸发达——平民富人阶层兴起需要权力和债务奴役制血缘官职制矛盾平贵矛盾升级——平贵斗争导致民主化改革民主制产生财产划分取代了血缘划分公有残余在保护小生产和对外扩张中得到巩固同时开始按照地区划分人口打破了部落聚族而居，奴隶封建化血缘部落的统治被血缘贵族和工商业富人的统治取代，后两者在侵略中演变成奴隶主；西周后期陷入诸侯混战。中国为代表的东方物产丰富自给自足，铁骑牛耕兴起——新兴地主需要权力富国强兵和世卿世禄制井田制矛盾——新兴地主阶级和旧贵族矛盾激化开始了变法斗争专制化改革——军功爵制取代世卿世禄制公有残余被打破军功与贵族的统治开始打破了血缘的统治，按照地区划分人口打破了按照部落划分人口的分封制，农业文明下职能重农抑商获取财富以征伐 原始社会的早期阶级化 （奴隶制—领主劳役地租封建和地主封建） 前8—前2世纪阶级社会的出现。（农耕地区生产力发展较快氏族社会阶级化，奴隶制和贵族农奴制倾向同时出现，横向联系以战争和和平交往为主，西方由于地理环境商品经济海上外贸经历了农奴化和氏族民主化倾向后逐渐奴隶化；随着铁骑牛耕农业生产东方个体耕作形成脱离了集体耕作的井田制东方社会农奴化并最终确立地主封建制专制集权制下农业生产力起步铁器牛耕） 前2世纪——后5世纪阶级社会的扩展。农耕地区进一步农奴化，游牧地区开始农奴化（在民族迁移中推动了游牧地区和江南地区的氏族社会阶级化，横向联系以战争为主民族迁移促进了纵向联系，西方奴隶制在打过达到顶峰后瓦解农奴化，东方受到侵略农奴化后改革地主封建化，农业生产力进一步发展并扩展到游牧地区） 5世纪——10世纪早期阶级社会的成熟化 （生产力的量变发展农耕工具成熟通车曲原犁，封建社会人身依附的弱化租庸调制和查理大帝代役租取代了劳役地租。东方分裂走向统一专制集权完善化中央和地方地主矛盾，西方统一法兰克王国走向分裂专制衰落化教权开始与王权矛盾。横向联系东方和平为主西方以战争为主，造纸术传入西方促进了纵向联系传播资产阶级思想） 10—13世纪蒙古人侵略—15世纪 （早起阶级社会的繁荣化并且为了对抗诸侯混战下的经济掠夺开始有了新因素市民经济行会手工业，汉萨同盟。） 西方市民经济催生了资产阶级的前身没有收到蒙古侵略从而进一步发展，王权开始和市民即早起资产者站在一起反对教权。东方南宋市民经济收到蒙古压制而倒退化没有掀起波浪。横
【名师整理】2020届高三历史一轮复习同步练习：近代以来世界的科学发展历程
2020届高三历史一轮复习同步练习：近代以来世界的科学发展历程 一、选择题 1．(2019·自贡调研)蒸汽动力在希腊化时代的埃及已为人们所知道，但却仅被用于开关庙宇的大门。不过，在英国，为了从矿井里抽水和转动新机械的机轮，急需有一种新的动力，这种需求引起一系列发明和改进，直到最后研制开发出商业用途的蒸汽机。这说明( ) A．英国人比埃及人更注重科研 B．英国科技推动了经济发展 C．社会生产需要激发科技创新 D．蒸汽动力认识有渐进过程 2．(2019·昆明模拟)1880年，美国建立了第一个发电站，90年代末，美国已有2 700座发电站，发电量已达到248亿千瓦时，而英国同期只有45亿千瓦时。各项电器发明广泛应用于美国的工业、交通和公共事业部门。材料说明美国( ) A．基本实现了电气化 B．取代英国世界第一的地位 C．成为工业革命中心 D．生产集中推动生产力发展 3．(2019·天津质检)1998年美国的一份研究报告显示，在接受采访的1 500人之中，有81%的人在此前一年里看过历史题材的电影或电视，而只有53%的人在同一时期看过历史题材的书籍。在网络和大众传媒普及的今天，这一比例更高(远高于81%)。这主要反映出( ) A．影视艺术飞速发展 B．文艺作品重视历史题材 C．科技影响人类生活 D．人们阅读意识不断增强 4．(2019·重庆诊断)电子计算机的发明，是为了在军事领域中快速进行弹道计算和控制防空火力的需要，在军事需求的刺激和牵动下，第二、第三、第四代计算机迅速发展并日趋完善。随着电子计算机功能的提高和数量的飞速增长，其应用范围不断扩大。材料主要反映了( ) A．信息技术改变着人们的生活方式 B．军事需求促进了现代科技的发展 C．现代科技的发展加剧了军事竞争 D．民用技术迅速地转化为军用技术 5．(2019·长郡中学选拔考试)1900年4月物理学权威开尔文勋爵指出，“物理学的大厦已经建成，未来的物理学家只需要做些修修补补的工作就行了”。开尔文勋爵得出这一结论的主要依据是( ) A．相对论体系日渐走向完善 B．现代物理学两大支柱已出现 C．科技革命加速物理学发展 D．近代物理学的门类较为齐全 6．(2019·榆林一模)“把能量的变化看成是跳跃式的进行，成功地解释了经典理论无法解释的某些现象，打
现代城市规划的发展历程
现代城市规划的发展历程 巴黎改建（奥斯曼）——新协和村（罗伯特·欧文）——花园城市（艾比尼泽·霍华德）——带形城市（索里亚·伊·马塔）——工业城市（加尼埃） 巴黎改建：奥斯曼在1851年开始的18年中的大师之作。奥斯曼巴黎改造计划的核心，是干道网的规划与建设，当时数量庞大的马车已经彻底瘫痪了巴黎的交通，奥斯曼在密集的旧市区中，征收土地，拆除建筑物，切蛋糕似地开辟出一条条宽敞的大道，这些大道直线贯穿各个街区中心，成为巴黎交通的主要交通干道。奥斯曼在这些大道的两侧种植高大的乔木而成为林荫大道，人行道上的行道树使城市充满绿意，巴黎的林荫大道开世界风气之先，如今林荫大道已成为全世界都市计划的共同语言。奥斯曼的都市计划严格地规范了道路两侧建筑物的高度，形式，并且强调街景水平线的连续性，这些经过仔细规范，同时期新建的楼房统一了巴黎的街景，造就了一个典雅又气派的城市景观。城市地底下的工程才是城市建设有最有远见的最佳指标。巴黎的地下工程除了闻名世界的地铁网络以外，还有令后来无数市民引以为傲的下水道系统。巴黎的下水道简直就像一个地下城市，每条街道地下都有宽敞的下水道，也设有街名，一部分的下水道被规划成为下水道博物馆，在隧道似的空间里，展示出下水道的系统设计与各种设备，这里已经成为巴黎的观光景点之一。奥斯曼在他的城市规划中，开辟了好几个大型公园，利用大型空地开辟出来的公园。以及保留资源地景开辟出来的大型公园，成为巴黎的“城市之肺”。奥斯曼在他的回忆录中特别强调，公园对城市居民的健康非常重要，在公园里市民可以享受到充分的阳光、新鲜的空气与开敞的空间，这个城市公园中的花草树木处处展现出高水准的地景专业与优秀传统。在密集的人造环境中，保留出一片绿地，也成为全世界城市规划者的共同目标。 新协和村：当资本主义制度已经形成，开始暴露其种种矛盾时，有一些空想社会主义者，针对当时已经产生的社会弊病，提出了社会改良的设想。罗伯特·欧文主张建立的“新协和村”，居住人口500~1500人，有公用厨房及幼儿园。住房附近有用机器生产的作坊，村外有耕地及牧场。为了做到自给自足，必需品由本村生产，集中于公公仓库，统一分配。他宣传的这些设想，遭到了当时政府的拒绝。1852年他在美国印第安纳州买下3万英亩土地，带了900名志同道合者去实现“新协和村”。随后还有不少欧文的追随者建立了多个新协和村形式的公社。 花园城市：“花园城市”的思想从萌芽状态起就表现出强烈的政治性、思想性和社会性，也因其历史发展阶段、国家和地区、民族与文化的不同有着不同的时代观念、文化内涵、民族特征以及不同的地域风貌。这一概念最早是在1820年由著名的空想社会主义者罗伯特·欧文(1771-1858)提出的。在经历了英、美两国的工业城市的种种弊端，目睹了工业化浪潮对自然的毁坏后，英国著名的规划专家艾比尼泽·霍华德(1830-1928)于1898年提出了“花园城市”的理论，中心思想是使人们能够生活在既有良好的社会经济环境又有美好的自然环境的新型城市之中。 1898年，英国社会活动家霍华德发表了题为区《明天的花园城市》的专著，阐述了"田园城市”的理论，随后也影响了全世界的城市建设，他提出的田园城市，是具有生态理念的社会城市·在实践中常被简单理解为花园城市·就是注重城市园林绿化。我国最早的松江新城主干道设置上百米的绿化带·使建筑掩映在绿化中，成为各地政府学习的榜样。由此各地城市不惜巨资，注重建设公园和道路绿化。使得绿化园林建设成为地方政府政绩工程。花园城市理念和目标一定程度上提升了中国新城建设绿化标准和园林美学，但有些人为的形象工程绿地不成体系，徒具形象，却不具备生态优化的价值。 以花园城市为样本建设的最新案例是苏州工业园区。在园区建设十五年来，经过生活检验，暴露出了若干问题：用地强度较低，使得城市空间过于疏远，交通距离略长。由于沿主干道都是绿化带，因为绿化使得街道单调，缺乏人性化。商业集中在邻里中心，导致汽车依赖，