房地产行业及市场情况 (部分)
房地产行业及市场情况（部分）
（一）房地产形势分析
1、行业概况
中国房地产行业保持了十几年的良好发展，已成为国家经济的重要支柱产业之一，对保持国民经济稳定增长起到较为重要的作用。随着城镇化战略稳步实施，居民可支配收入水平不断增加，新增城镇人口将不断创造购房需求，促进房地产行业平稳健康发展。
在货币宽松的影响下，全年房地产行业呈现火爆热销的局面,全国商品房销售面积和金
额双双走高。2015年商品房销售面积同比增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%；商品房
销售额同比增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。2016年前三季度延续了2015年房地产
市场高涨的行情，2016年第四季度，全国二十余城市相继实施了限购限贷政策，一定程度上压制了过热的房价，总体来看，2016年房屋成交量明显大幅增长，2016年商品房销售面积同比增长22.50%，其中住宅销售面积增长22.4%；商品房销售额同比增长34.8%，其中住宅销
售额增长36.1%。
图 1 商品房销售面积增长情况图 2 商品住宅销售面积增长情况
数据来源：Wind、世联研究数据来源：Wind、世联研究图 3 商品房销售金额增长情况图 4 商品住宅销售金额增长情况
数据来源：Wind、世联研究数据来源：Wind、世联研究
2、政策方面
2015年以来，政府出台政策以化解房地产库存为核心，维稳倾向明显；2016年9～10月，全国多个城市限购限贷政策的集中出台，缓解了一、二线城市房价涨幅过快情况；宽松的货币政策有效降低了购房者和房地产企业的资金成本；公司债券审核及私募资产管理计划新政，
收紧了房地产企业的融资渠道。
表：2015年以来全国性房地产政策
货币政策方面，为支持实体经济的发展，我国采用了适度宽松的货币政策，对房地产市场构成了实质性的支持。2015年以来，央行通过下调基准贷款利率、存款准备金率，以及
SLO和MLF等流动性调节工具释放流动性。适度宽松的货币政策为市场提供了较为充足的流动性，购房者和房地产企业的资金成本有所下降，有效支持了需求的增长和投资的恢复。此外，国内债券市场的政策变化拓展了房地产企业的直接融资途径，通过多元化融资调整债务结构，房地产企业的资金成本压力在一定程度上得到了缓解。
2016年9月，上海证券交易所实施房地产公司债券审核新政，调整了发债准入门槛和进行分类管理，在确定资质良好、主体评级AA及以上的基础范围条件下，增设四类条件及五项指标，根据触发指标数量，将房地产企业划分为正常类（触发一项）、关注类（触发两项）及风险类（触发三项及以上），正常类、关注类企业可正常发行，风险类企业发债将受限。此次方案的推出限制了部分企业的发行资格，发债政策的收紧将对企业综合资质提出更高要求。
2017年2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案，其中房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。此文件的发布，房地产企业的融资方式和融资渠道再度收紧。
3、行业关注
1）城镇化建设仍是我国房地产发展的重要驱动力，为房地产企业提供发展空间。
2008～2016年，我国房地产开发投资额从31,200亿元增至102,581亿元，年均复合增长率为32.4%，带动我国房地产市场快速发展的动力主要来源于城镇化建设。2016年末，我国城镇化率为57.34%，较2011年提升6.04个百分点；城镇总人口数为7.93亿人，较2011年增加1.01亿人，城镇人口数量的增加有效带动了城市住房需求的增长。根据2014年3月我国颁布的新型城镇化规划，预计2020年我国常住人口城镇化率将达到60%左右，在2020年以前将有约1亿农村人口转为城镇常住人口。据此判断，从长期发展来看，城市住房需求将继续保持增长。
此外，自2015年3月1日起，我国开始实施不动产登记制度，农村土地征收与集体经营性建设用地陆续入市有助于增加土地供应，缓解地价上升压力，在降低房价的同时促使城市保障房更倾向于满足农民工的需求，进而加速全国整体城市化水平。
2）供需拐点全面出现。
自2002年来，全国住宅用地招拍挂新增建面137.6亿㎡，商品住宅累计销售面积亿116.6 亿㎡，供应比销售多出近两成。2016年，全国住宅用地招拍挂新增建面13.1亿㎡，商品住宅销售面积13.7亿㎡，连续六年（从2010年起）全国商品住宅供应面积超过了成交面积的局势发生了逆转，土地供给出现拐点的同时，地王涌现。
分城市来看，一、三线城市也进入了供求拐点。一线城市土地长期供应不足，早在2015年就已进入商品住宅供应面积小于商品房销售面积的局面，2016年住宅用地累计规划建面供应更是远低于近年的水平。
二线城市虽然今年土地供应面积超过了成交面积，但是仍是最有希望的。二线城市是中国城市化最大的受益方，有较强的人口吸附能力，土地市场需求比较旺盛，土地市场竞争激烈。二线城市2010年销售面积1.63亿㎡，至2016 年住宅销售面积达3.36亿㎡(近6年复合增长14.2%)，是近年销售增长的主力；土地供求差距在逐年缩减，可以预见二线城市不久亦将进入土地供求拐点。三线城市在2016年进入政策性拐点，供应缩减，销量平稳，高企的库存缓慢消化。
图 5 全国住宅用地招拍挂新增建面及销售面积走势图 6 一线住宅用地招拍挂新增建面及销售面积走势
数据来源：Wind、世联研究数据来源：Wind、世联研究图7 二线住宅用地招拍挂新增建面及销售面积走势图8 三线住宅用地招拍挂新增建面及销售面积走势
数据来源：Wind、世联研究数据来源：Wind、世联研究3）房企业绩高歌猛进，企业集中度越来越高。
从业绩来看，2016年房企的业绩亮眼。恒大、万科、碧桂园三家房企销售额超过了3,000亿元，全年千亿房企再次扩容达12家。过千亿的12家房企销售总额约为2.4万亿元，比去年
千亿房企总额1.6万亿元同比增长49%。13-50名的房企销售总额约为1.7万亿，前50名房企销售总额占2016年全国商品房销售额35%，对比2015年前50名房企销售总额占全国商品房销售额，上升了3个百分点。房企进入寡头时代，行业集中度飙升，各梯队房企销售金额集中度均继续上升。
（二）福州市场
福州市为公司始建地，亦是公司房地产行业的基地。同时，上海、杭州作为公司的重点发展业务区域，也是公司房地产收入的重要构成部分。
福州市为福建省的省会，位于我国东南部，面向台湾海峡。福州市是海峡西岸经济区政治、经济和文化中心，土地总面积约为11,968平方公里，涵盖五个城区包括鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区及晋安区。根据福州市统计局的资料，2016年福州市全年实现地区生产总值6,197.77亿元，比上年增长8.5%。全年全市一般公共预算总收入934.06亿元，比上年增长10.1%。全市常住人口约为757万人，
从土地市场上看：展望2017年，福州市区周边土地放量或将逐步增加，竟配建依旧难挡开发商土储不足囧境，未来土地竞争依旧激烈。
从住宅市场上看：在2016年“先扬后抑”的政策背景下，五区及闽侯全年双双表现供不应求，且成交均价均创历史新高，去库存特征表现较为明显；月度表现则有所不同，五区前三季度市场火热，四季度重启限购，成交回落，但价格依旧坚挺，持续在历史高位运行；闽侯
在主城区限购利好之下表现更为突出，四季度成交量上涨明显，价格持续上扬并创新高。并且五区及闽侯库存量全年持续下滑，去化周期稳步缩短，多数板块库存告急。对于2017年，在库存有限、地王带动、调控持续的背景下，五区成交量或将持续低迷，价格依旧坚挺，市场将进入客户心理预期及高房价的博弈期。
从房企表现上看：一线阵营轮廓愈发清晰，阳光城、融侨、泰禾、融信等地方名企领跑福州楼市；企业集中度方面，TOP5市场份额占比29.9%，较去年降低7.9个百分点，入榜门槛上，在单价拉升作用下，金额榜门槛再提升，而在库存不足、激烈的房企竞争及土地储备相对不足情况下，面积榜前五门槛被一定程度拉低。
福州房地产市场较为活跃，经历了快速发展期。2009～2016年，福州房地产投资由362亿增长至1,679亿随着我国进入新常态，福州楼市成交减弱，进入高位盘整期。根据CRIC统计，2016年福州市区商品房新增供给381万平方米，其中住宅198万平方米，同比上涨；2016年福州市区商品房签约销售58,321套、面积449万平方米，其中住宅28,837套、面积305万平方米，显著回升，为近5年最高，供求比约0.85。整体市场控供给，以价换量趋势明显。特别是商品住宅市场刚需产品带动市场成交活跃，呈现供不应求情况。
商品房方面：2016年以来，商品房供应量有所增加，而成交量也有明显回升，回升至中高水平位福州商品住宅市场成交继续保持活跃，价格增长明显。福州五区全年表现供不应求，在此背景下成交均价均创历史新高。2016年全年表现为五区前三季度市场火热，四季度重启限购，成交回落，但价格依旧坚挺，持续在历史高位运行。
办公市场方面：至于福州五区写字楼和SOHO市场方面，写字楼整体市场依旧表现供大于求态势，且已经持续六年，2016年在多重利好政策支持下，量价上行，但回升有限，市场依旧低迷；在重启限购及商办利好政策集中释放下，五区SOHO市场均快速升温，整体表现供需两旺，成交量及成交均价更是创历史新高。
商业市场方面：2016年五区商业供应回升，成交量下滑明显，成交均价27,003元/㎡，供求比进一步拉大，成交均价持续低位运行。
图9 2016年福州市房地产市场供需情况图
数据来源：CRIC
（三）杭州市场
融信2012年以蓝孔雀项目进入杭州，目前已获取项目超过10个。
杭州为浙江省省会，经济总量较高，居民的可支配收入稳步提高。2016年，杭州市全市GDP11,700亿元，全年全市一般公共预算总收入1,338亿元，总人口918.8万人。
自2014年7月出台救市政策以来，杭州楼市，成交量迅速升高，价格趋于稳定。2015年全年成交商品房126,623套，成交均价16,183元/㎡，成交面积1,323万方，分别较14年上涨40.3%、2.9%和36.8%，其中商品住宅成交104,289套。成交均价16,255元/㎡，成交面积1,160万方，分别较14年上涨37.2%、4.7%和38.2%；全年呈现住宅火热，供小于求，而商业办公呈现库存继续积压，整体风险继续集聚。
2016年以来商品房市场量价齐升，呈现供不应求的趋势。2016年，杭州楼市经历了政策宽松到政策紧缩的过程，跌宕起伏。楼市刷新了多个历史纪录，总成交量、月度成交量、年度涨幅等均创下历史新高。据统计，杭州市区（不含富阳及五县市）商品房整体成交192,649套，创下历史新高，同比前一年升幅达52.21%。
土地市场热度不减，供不应求。2016年1-12月八区共供应118宗，环比下降10%，供应总建面约1,242万方，环比上升9%。土地供应总量基本与2015年持平，一方面是由于主城供应优质宅地较多，且体量较大；另一方面，市场热度较高，平均溢价率42%，其中优质宅地溢价近100%。2016年12月份杭州土地成交达到年度新高峰。
住宅用地成交平均楼面价大幅上涨。2016年杭州八区成交楼板价和2014年相比有大幅上升，八区全年住宅用地平均楼面价为14010元/㎡，较2015年的10,604元/㎡上涨32%，住宅用地成交平均楼面价大幅上上涨。一方面是因为多区域楼面价屡创新高；另一方面，2016年土地起始价格普遍较高，土地市场化操作，起价“水涨船高”。
图10 2014-2016年杭州市土地市场供求及成交均价走势
数据来源：CRIC
商品房总方面：整体上看，受预售新规、政府调控等多方面因素影响，2016年商品房整体供求比为0.65：1，供求比较上年大幅回落；供求比在4月达到最大值1.1：1，其余11个月均小于1：1，供不应求为普遍现象。在政策利好等刺激下，2016年二季度开始，均价上涨势头迅猛，并在四季度达到高峰。
商品住宅方面：2014-2016年，商品住宅供求呈整体下降趋势，2014年二季度为高峰。2016年受预售新规影响，供求比仅为0.59：1，整体处于供不应求的状态。商品住宅价格2016年全年急速拉升，年末突破两万，至近年来最高峰20238元/㎡。
办公市场（含酒店式公寓）方面：2016年，办公（含酒店式公寓）供求关系较2014-2015年整体处于低位，四个季度供求比均小于1：1，供应小于成交；三季度供求比最大，为0.74：1。2016年全年办公（含酒店式公寓）成交均价为14810元/㎡，同比上涨4.0%。2016年杭州办公市场（含酒店式公寓）供求比稳中有升，供求关系呈现较为平稳的态势，比值小于1:1。
商业方面：2016年商业整体仍处于供大于求的态势，商业成交均价为20390元/㎡，基本与上年持平，同比微幅下降0.2%。
图11 2016年杭州市房地产市场供需情况图
2016年杭州商品房月度供求比走势图（下图）2014-2016年杭州商品房季度成交均价走势图（下图）
2016年杭州市住宅月度供求关系走势图（下图）2014-2016年季度住宅成交均价走势图（下图）
2014-2016年杭州市办公市场供求关系走势图（下图）2016年季度办公市场成交均价走势图（下图）
2014-2016年杭州市商业供求关系走势图（下图）2016年季度办公市场成交均价走势图（下图）
数据来源：CRIC
（四）上海市场
融信以合作方式进入上海市场，并于2016年将集团总部迁至上海，为公司重点发展区域之一。上海继续执行限购政策，后续建设用地增加严格受限，力推城市更新，允许土地有条件变性。
土地供求方面：2016年上海土地市场共有157批公告，共计205幅土地面市。整体供求基本平衡。
2015年上海商品房市场供应基本同比持平，成交增长明显，全年成交面积2,911万平米，为近5年最高，供求接近平衡。价格同步上升25.7%，至23167元/平米。其中住宅市场量价齐升，办公产品供需平衡基本稳定，商业营业用房供应量相对较大。
2016年以来商品房市场成交继续保持活跃，供应量有所下滑。价格趋于稳定。其中住宅、办公市场成交继续保持高位，价格稳定上升，商业用房市场供应增加明显，成交均价有所回落。
商品房市场方面：2016年上海市商品房供应与去年相比供应量明显下降，成交明显增加，创近6年来最高，同比大幅上升9.64%。供求比趋近于1.21，市场重现了以往供求不平衡的现象。
商品住宅方面：2016年度上海市商品住宅供应802.53万方，和去年同期相比下降33.79%，成交1,354.34万方，同比大幅下降6.66%，本年度供求比1.69，市场回到供不应求的态势。2016年度上海市商品住宅成交均价38,303元/㎡，同比增幅近两成，也是有史以来首次靠近3万元大关。
办公市场方面：2016 年，上海市销售型办公类物业供应总量为337.14平方米，成交量为466.86平方米，供求比例为1：1.38，2016年增量放缓，去化速度是近5年最高。2016年上半年成交价格平稳，自6月起小幅上升，4季度均价达到全年峰值。
商业市场方面：2016年，上海市商业房产供求比为1：1，与15年相比，整体市场基本一致。2016年上海商业房产市场供应量大幅下降,成交量大幅大升。同时在供求价三个方面，均呈现小幅上涨的态势。
图11 2016年杭州市房地产市场供需情况图
2016年上海市土地市场供应走势（下图）2016年上海市土地市场成交走势（下图）
上海市2010年至今商品房量价走势图（下图）上海市2010年至今商品房成均价走势（下图）
上海市2010年至今商品住宅量价走势图（下图）上海市2010年至今商品住宅成均价走势（下图）
2011年至2016年上海市办公楼供求价走势图（下图）2011-2016年上海市办公楼成交均价走势图（下图）
2011年至2016年上海市商业营业用房供求走势图（下图）2011-2016年上海市商业营业用房成交均价走势图（下图）
数据来源：CRIC
（五）厦门市场
厦门为计划单列市。2016年GDP3,784.25亿元，同比增长7.9%，人均GDP97,282元，全市常住人口392万人，人均可支配收入43,143元，比上年增长8.7%。
2015年1月起全面取消限购政策，执行闽七条利好政策，公积金贷款首付比例最低20%，额度最高至100万元。厦门分别于2016年7、8月份出台限贷、限购新政，国庆期间更是升级限购、限贷政策。
土地市场方面：厦门市共有5场住宅类用地土拍，16幅地块成交，31,231元/㎡平均楼面价，110.4%平均溢价，合计476亿土地出让金。
商品房市场方面：2016年厦门商品房市场新增供应333.67万㎡，环比下降44.1%；成交量459.73万㎡，环比下滑4.7%；供求比为1:1.38；成交均价21,729元/㎡，环比上涨18.8%；成交金额998.97亿元，环比上涨13.1%。
商品住宅方面：在4月份以来，厦门楼市呈明显的“量跌价升”格局，尤其是9月份以来房价加速上涨，12月全市新建商品住宅成交均价达到31,520元/㎡，造成厦门市场长期量跌价飞涨的核心原因是新增住宅供应严重不足。2016年全年厦门商品住宅供求比仅有0.51，纵然有严苛的限购、限贷政策，但购房需求基数依然庞大，长期的供不应求造成房价加速上涨。
办公市场方面：新增供应80.50万㎡，成交量77.92万㎡；供求比为1:0.97；成交均价18,421元/㎡，同比上涨9.4%；成交金额143.53亿元，同比上涨81.2%。
商业市场方面：新增供应20.64万㎡，成交量16.60万㎡，供求比为1:0.80；成交均价24,099元/㎡，与去年基本持平；成交金额40.00亿元，同比上涨7.1%。
图12 2016年厦门市房地产市场供需情况图
2015年12月至2016年12月厦门市商品房供求走势（下图）
2015年12月至2016年12月厦门商品住宅供求走势图（下图）
2015年12月至2016年12月厦门办公用房市场供求比走势图（下图）
2015年12月至2016年12月厦门商业用房市场供求比走势图（下图）
数据来源：CRIC
（六）漳州市场
漳州为融信进入的唯一的三线城市。
漳州为临近厦门沿海城市，整体经济增长迅速。2016年全市GDP3,125.34亿元，同比增长9.3%，人均全年GDP62,196元，全市常住人口505万人；全年人均可支配收入22,784元，同比增长10.1%。厦漳泉城际轨道预计2020年开通，有望加快与厦门联系。
政策方面，除闽七条外，漳州出“漳八条”刺激楼市发展，再次降低购房门槛，有利于增加客户基数，促进项目去化。而商业用房也可落户是在整体商业不景气情况下实施的新政，目的也在于促进存量商业去化。政府由市场统购安置房促进去化。
土地市场方面：受大环境影响以及政府严控土地供应，近3年漳州市区土地成交规模处于低位，2016年只有2幅经营性用地成功出让，其中商住地块更是仅有1幅，其地块素质较好，在其影响下，漳州市区成交楼面价飙升到8,919元/㎡。
2016年漳州市区商品房市场供应缩减至158.83万㎡，成交量创历史新高，达到211.93万方，供求比为1：0.75，供求关系首次出现逆袭，市场表现为去库存。各物业成交量全线上涨，涨幅最大的为销售型办公物业，主要受成交基数小的影响；商品住宅占比接近九成，仍然主导着商品房的成交。
商品房市场方面：新增供应158.83万㎡，同比下跌26.3%；成交量211.93万㎡，同比上涨54.9%；供求比为1:0.75；成交均价8,173元/㎡，同比上涨9.5%；成交金额173.22亿元，同比上涨69.6%。
商品住宅方面：2016年商品住宅供应缩水至106.40万㎡，成交在楼市全面回暖的带动下创历史新高，达184.75万㎡，销售转好促使项目上调售价，成交均价上涨至8,409元/㎡；供不应求局面使库存降低到163.36万㎡，去化周期10.6个月。
办公市场方面：2016年漳州办公市场供应和成交均有所上涨，但供大于求的态势没有改变，全年供应7.08万㎡，同比上涨129.0%；成交2.23万㎡，同比增长633.3%；成交均价持续走低，在5,428元/㎡，但跌幅有所收窄，为4.3%。
商业市场方面：2016年漳州市区商业用房市场新增供应20.39万㎡，同比上涨213.7%；成交5.83万㎡，同比上涨128.9%；成交均价为11,659元/㎡，同比下跌25.7%。供销比为
3.52，供应量大于成交量，市场存量持续上涨，去库存的压力逐年增大。
图13 2016年漳州市房地产市场供需情况图
数据来源：CRIC
总体看，福州房地产供求相对平衡；漳州房地产市场处于供过于求的状态，当地政府出台各项刺激政策，有利于当地房地产市场的发展；上海、杭州、厦门作为新的发展区域，当地房地产供不应求，销售前景较好。
最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
房地产行业分析状况
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互
制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
地房地产市场基本情况分析
房地产市场差不多情况 一、房地产差不多经济指标 （一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。 （二）房地产开发投资情况 建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。 （三）商品住房市场供求总量情况
1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。 供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房
最新国内房地产业发展现状及原因
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.360docs.net/doc/8c18799758.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
房地产行业调研分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
中国房地产现状分析
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
中国房地产现状分析
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
2020年房地产行业现状情况
2020年房地产行业现状情况 (一)目前现状：近期投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压力 2017年1-10月房地产投资增速6.6%，较上月扩大0.8个百分点，单月同比增长13.4%、但环比下降8.2%，同期新开工同比增长8.1%,较上月扩大1.3个百分点，单月同比增长19.9%、但环比下降7.0%，投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降，因而投资端数据 回暖更多源于低基数效应，并考虑去年4季度投资端数据低迷，预 计低基数效应将在11-12月中继续产生正面作用，不过考虑到近期 政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据将在17年承压;1- 10月销售面积和销售金额分别同比增长26.8%和41.2%，较上月分 别回落0.1和0.2个百分点，其中10月销售面积单月同比增长 26.4%，较9月的34.0%确有回落，但较核心一二线城市10月同比 下降约20%来讲仍处于较高水平，10月销售增速呈现高位缓和收窄 的趋势，主要源于10月三线成交放量的对冲，但预计一二线成交的 持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩量。 (二)预计17年销量弱V型走势，全年同比下降10%、2季度同比下降20% (三)预计2017年土地购置面积同比下降3%，新开工面积同比0% 虽然土地成交、新开工和销售出现了滞后现象，但土地成交面积同比领先于新开工面积同比的6个月的关系一直相对固定，并且在2014年前后也并没有发生太大的变动。因而可以利用土地成交的面 积同比来预测后续的新开工面积同比。从目前百城土地成交面积同 比的走势来看，目前仍处于土地成交缩量的过程中，并且认为受制 于销量回落以及土地供应制度的综合影响，2017年的土地成交仍会 相对较弱，同时考虑到一二线城市的库存紧张背景下的被动加库存，
房地产开发行业基本情况
房地产开发行业基本情况 一、行业经营特点 房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 （一）项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。 （二）经营方式多样性。房地产开发行业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 （三）开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。 （四）开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 （五）资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 （六）房地产价格构成复杂。 房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公
共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。 二、行业基本管理体系 （一）内部组织管理体系 （二）外部监督管理体系 房地产开发行业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税收征管密切相关。 1、土地管理部门 负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，
核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。 2、发改委 负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 3、拆迁管理部门（拆迁办公室） 负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。 4、规划部门 负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。 5、建设主管部门 负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监
中国房地产市场分析状况
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
房地产业的现状与问题分析
前言 乐山市有非常丰富的自然资源和文化资源，举世闻名的乐山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江汇合处。改革开放以来乐山在各方面取得了很大的成绩，作为国民经济支柱产业的房地产业也迅速的发展，特别是成乐高速公路的贯通，在缩短了成都与乐山市距离的同时，也为乐山的房地产开发提供了新的历史机遇。2004年，是乐山市房地产最为火爆的一年，全年房地产开发投资71224万元，增长18％；施工面积98．24万平方米，增长2．8%。全年商品房竣工面积20.8万平方米：商品房销售47.58万平方米，销售面积超过竣工面积，表明房地产市场呈供求短缺之势。进入2005年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达22700万元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。 但同时必须冷静的看到，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场所，虽然一年要接待数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。在中国范围内，乐山城市的知名度非常低，不少外省人认为乐山是一个县城。这与乐山市的城市定位和发展目标极不相称。究竟原因何在?通过笔者的调查，原因有很多，其中从重要的房地产业角度来看，乐山房地产业的市场化程度还不高，
市场还不规范；乐山房地产企业规模小，短视现象严重；乐山现代化的房地产业体系还没有建立；乐山市市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配等等。 经过分析，笔者认为，唯有确立科学的、因地制宜的房地产发展战略，以市场需求为导向，利用比较优势，创建有乐山特色的房地产产品，形成自己的优势；建立现代化的房地产业体系，并创造有利于乐山市房地产业发展的环境。才是乐山房地产业的出路。本文拟从管理学的角度出发，运用产业发展理论的一些观点，采用大量乐山实际的案例，对乐山市房地产业的发展问题，作一些初步的探讨，并提出相应对策。
中国房地产市场发展现状及存在的问题
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于