滨江公馆二期项目可行性研究报告

水禾园三期B区工程项目可行性研究报告

2012年6月

目录

第1章 ................................................................................................ 总论6

1.1.项目背景与概况 (6)

1.2.主要技术经济指标 (11)

1.3.问题与建议 (12)

第2章 ............................................................... 项目投资环境与市场研究14

2.1.投资环境分析 (14)

2.2.区域房地产市场分析 (18)

2.3.销售预测 (22)

2.4.营销策略 (26)

第3章 ............................................................... 建设规模与项目开发条件27

3.1.建设规模 (27)

3.2.项目概况现状 (28)

3.3.项目建设条件 (29)

第4章 ............................................................................................ 建筑方案35

4.1.设计依据 (35)

4.2.项目设计主题和开发理念 (35)

4.3.项目总体规划方案 (36)

4.4.建筑设计 (37)

4.5.结构设计 (39)

4.6.给排水设计 (40)

第5章 .................................................................................... 节能节水措施42

5.1.设计依据 (42)

5.2.建筑部分节能设计 (43)

第6章 .................................................................................... 环境影响评价44

6.1.编制依据 (44)

6.2.环境现状 (44)

6.3.项目建设对环境的影响 (44)

6.4.环境保护措施 (45)

第7章 ................................................................................ 劳动卫生与消防46

7.1.指导思想 (46)

7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (47)

7.3.消防设计 (48)

第8章 ............................................................... 组织机构与人力资源配置51

8.1.组织机构 (51)

8.2.人力资源配置 (52)

第9章 .................................................................................... 项目实施进度52

9.1.项目开发期 (52)

9.2.项目实施进度安排 (52)

9.3.项目实施过程控制措施 (53)

第10章...................................................................................... 项目招投标55

10.1................................................................... 工程项目招标投标概述55 10.2........................................................... 工程项目招标投标因素分析57 10.3............................................................................................ 招标依据60 10.4............................................................................................ 招标范围60 10.5............................................................................................ 招标方式61

第11章..................................................................... 投资估算与资金筹措62

11.1............................................................................................ 投资估算62

11.2............................................................................................ 资金筹措62

第12章.......................................................................................... 财务评价65

12.1.................................................................................... 项目评估依据65 12.2............................................................... 财务评价基础数据的选择65 12.3............................................................................................ 财务评价65 12.4.................................................................................... 不确定性分析66

第13章.......................................................................................... 社会评价68

13.1................................................................... 项目对社会的影响分析68 13.2............................................................................................ 风险分析69 13.3.................................................................................... 社会评价结论71

第14章.............................................................................. 研究结论与建议73

14.1................................................................................ 可行性研究结论73 14.2.....................................................................................................建议73

第1章总论

1.1.项目背景与概况

1、项目名称：

水禾园三期B区项目

2、承办单位概况

单位名称：中山市港穗房地产开发有限公司

单位性质：有限责任公司

注册资金：4387万元

单位住所：中山市港口镇民新路三巷

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：廖锦泉

企业负责人：廖锦泉，男，1943年4月出生，文化程度大学，中山市港口镇人，现住中山市港口镇源长街60号。现任“中山市港穗房地产有限公司”法定代表人兼总经理。“中山市港穗建筑工程有限公司”法定代表人等职务。

廖锦泉先生自1958年开始从事个体建筑工作。1969年参加中山县山区建设指挥部会战中山市轴承厂“五桂山”建厂工程。1982年至2000年任中山市第二建筑工程公司穗农二区经理。2000年3月至2001年8月任中山市穗农建筑公司法定代表人兼总经理职务。2001

年8月至现在任中山市港穗房地产有限公司法定代表人兼总经理。

廖锦泉先生自参加工作以来，务实、敬业。具开拓创新精神，先后创立“中山市港穗制造厂”、“中山市劲力联合粘合剂有限公司”、“中山市穗港房地产有限公司”、“中山市港穗建筑工程有限公司”、“中山市港穗房地产有限公司”等企业。并曾在上述企业任股东、董事、总经理、法定代表人等职务。廖锦泉先生创办上述企业，均在港口镇创业、港口镇发展。长期以来，拥护党的政策、遵守国家法律、依法经营。成为港口镇纳税大户之一。廖锦泉先生还热心社会公益事业，对镇区慈善活动、对扶持社会脱贫解困均作出较大的贡献。廖锦泉先生自1986年以来先后连续多届出任中山市人民代表直至今。

建设单位简介：中山市港穗房地产有限公司简介（以下简称公司）成立于2001年8月17日，注册资金人民币43870027元。公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生占公司股权65.14%，汤筱青女士占公司股权34.86%。公司法定代表人及公司总经理由廖锦泉先生担任。公司财务总监由杨焯生先生担任。公司经营范围：房地产开发；销售；建筑材料。

公司由总部、开发部、销售部、财务部四大部门组成。全公司现在企业员工46人，其中具有中级职称以上12人（包括工程师、会计师、经济师）。

公司自成立以来，先后已竣工开发小区有：“港穗商业大厦”第一期，9680m2，第二期11240 m2，第三期12683 m2，；和“水禾园”第一期84759 m2，第二期60191 m2。总计已开发竣工楼盘共5期，开发总面积达178553 m2，创造利润2955万元，上缴国家2290万元。

3、可行性研究报告编制依据（加地方依据）

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对水禾园三期B区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

①项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。中山房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2009年，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到18%，城市化水平将提高到41%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室以上，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和二室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

②项目对港口镇建设将起到促进作用

随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

水禾园居住小区三期项目符合中山城市建设总体规划，贯彻了城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就

在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加港口镇当地社会就业岗位作出一定的贡献。

④房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发水禾园三期工程。

6、拟建地点

本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众社区、木河迳以南、东近靠兴港南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。