房地产企业资金管理存在的问题及对策

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房地产企业资金管理存在的问题及对策

作者：魏新水

来源：《财富生活·下半月》2019年第08期

摘要：在市場经济的带动下，我国的房地产企业获得了极大的发展空间。房地产企业的资金流动性比较强，是企业生存和发展的前提保障。所以，如何加强房地产企业的资金管理工作，是当前所有房地产企业内部共同探讨的话题。目前这个阶段，房地产企业面对国家宏观政策的调控和复杂多变的市场竞争环境，企业的外部融资是比较困难的，在这样严峻的条件下，企业的资金管理就显得特别的重要。文章通过对房地产企业进行资金管理的背景和重要性进行阐述，并就资金管理存在的问题和不足进行相关分析，并针对相关问题提出相应的改进对策。以此确保企业资金的正常运转，不断提升房地产企业适应市场的能力，进而提升企业的管理水平。

关键词：房地产企业;资金管理;问题及对策

一、房地产企业进行资金管理的背景

房地产企业作为我国经济发展的主要支柱，确保其可持续的发展，不但能够提高人们的生活质量和水平，也能极大地推动我国经济的发展。近年来，由于国家经济的不景气，出台了一系列的宏观调控政策，进一步增大了房地产企业的资金压力。但是，作为资金密集型的房地产企业，其维持可持续发展和经营的基本保障就是资金，它对企业资产的流动和最终收益都会产生极大的影响。因此，加强房地产企业的资金管理和控制，是当前房地产研究的重要课题。

二、房地产企业资金管理的重要作用

（一）提高房地产企业的管理水平

资金管理是房地产企业管理的主要组成部分，同时还是企业正常运营的基础保障。房地产企业在运营的任何一个环节都和资金有着极大的联系，所以，只有做好了资金管理的工作，才能确保房地产企业的正常运营。当房地产企业的资金管理效率提升了，也就能进一步提升整个企业的管理水平，进而推动房地产企业的发展与进步。

（二）能够提前预防一定的资金风险

房地产企业的资金是比较密集的，各个环节的运营过程中，都会涉及到大量的资金，这就增大了各种资金风险的发生概率。通过科学有效的资金管理，才能对企业的资金结构进行合理的优化，保证其科学性，从而能够及时采取有效的措施，对可能存在的资金风险进行预防，确保企业的稳定长远发展。

（三）有助于企业的健康发展

我国房地产开发企业面临的问题及对策

我国房地产开发企业面临的问题及对策【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。【关键词】房地产行业房地产企业问题对策一、引言随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。二、房地产业现状分析

（一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。（二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。（三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。三、房地产开发企业存在的问题（一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这

房地产资金预算管理办法

房地产资金预算管理办法地产,集团,有限公司资金预算管理办法 1 目录第一章总则第二章工作组织第三章资金预算编制第四章资金预算报告第五章资金预算的执行与监督第六章罚则第七章附则 2 第一章总则第一条为加强房地产集团财务监督、规范资金预算管理～根据《集团企业管理制度》、《集团财务预算管理制度》及公司《财务管理制度》相关规定～特制定本本办法。第二条公司总部各部门、各项目公司的月度、季度、年度资金预算编制、报告、执行与监督工作适用本办法。第三条本办法所称的资金预算是指各经营、管理单位根据预算期内的经营计划、工作计划～在对各类经营行为进行合理预计、测算的基础上～利用财务、统计等工具～对预算期内的资金收入、支出、结余情况进行科学的预测、决策并进行控制与监督的活动。

资金预算报告是指反映预算单位在预算期内全部资金收入、资金支出及资金结余等预测情况的报告。第四条各项目公司应建立资金预算管理制度～组织开展内部资金预算编制、执行、监督和考核工作～完善资金预算工作体系～推进实施全面资金预算管理。第五条集团公司各部门、项目公司应当在规定的时间内按照公司资金预算编制的有关要求～以统一的编制口径、计算方法、报表格式和编报规范向公司总部报送资金预算报告。第六条集团公司总部依据本办法对各项目公司资金预算编制、报告及执行工作进行监督管理～督促和引导项目公司切实建 3 立以资金预算目标为中心的各级管理责任体系。第二章工作组织第七条集团公司按照加强财务监督和完善内部控制机制的要求～成立资金预算委员会或设立资金预算领导小组行使预算委员会职责。资金预算委员会由集团公司总经理、副总经理、财务负责人、成本管理部负责人及各项目公司总经理、财务负责人组成。第八条资金预算委员会主要职责: ,一,拟订公司资金预算编制与管理的原则和目标, ,二,审议公司资金预算方案和资金预算调整方案, ,三,协调解决公司资金预算编制和执行中的重大问题, ,四,根据资金预算执行结果提出考核和奖惩意见。第九条集团公司及各项目公司财务部为资金预算管理机构～在公司预算委员会领导下～负责组织公司资金预算编制、报告、执行和日常监控工作。主要职责是: ,一,、组织公司资金预算的编制、审核、汇总及报送工作,

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题

开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。

房地产开发公司资金管理制度

资金管理制度第一章总则第一条为了加强AAA地产开发有限公司资金管理，保证资金的安全，规范资金的使用，充分发挥公司总体资金优势，合理配置资源，改善融资结构及手段，降低资金成本，加速资金周转，以达到公司价值最大化的战略目标，特制定此管理办法。第二条公司实行资金的集中管理，原则上对外筹资与内部现金头寸实行高度集中管理，明确各级资金调动的责任和权限，杜绝越权调动资金行为。第三条资金管理的主要内容包括：现金的管理，银行存款及信用卡的管理，筹融资及对外担保的管理、对外投资的管理和资金调动审批权限。第二章现金的管理第四条根据国家的《现金管理暂行条例》，结合公司实际情况，对现金制定如下管理办法：第五条现金的收取（一）收取现金的范围： 1.单位或职工交回的差旅费余款，赔偿款，罚款，备用金退回款； 2.无法办理转账的销售收入； 3.不足转账起点的小额收入。（二）公司因业务需要必须收取现金的，统一由财务部门办理，其他部门或个人均不得以公司名义收存现金。（三）出纳在收取现金时，应仔细审核收款单据的各项内容，当面清点现金，认真鉴别真伪，防止出现假币、错收。如发生误收假币或错找零，由出纳人员负责追回或承担一切损失。（四）收款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金收讫”章。第六条现金的使用（一）现金的使用范围： 1.支付职工个人的工资、奖金、津贴、支付个人劳务报酬;支付各种劳保,福利费,以及国家规定的对个人的其他支出。 2.支付出差人员必须随身携带的差旅费; 3.转帐结算金额(100元)起点以下的零星支出;

4.不能转帐的业务款项支出; 5.总经理批准的其他事项。（二）现金支付的规定 1.对于需支付现金的业务，会计人员必须严格审查其合法性与合理性。如遇不符合规定或超出现金使用范围的，会计人员不得办理。 2.办理现金付款时，会计人员应认真审查原始凭证的真实性与正确性，是否符合公司规定的签批手续，审核无误后支付现金。 3.付款后，出纳要及时在有关凭证上加盖“现金付讫”章。第七条库存现金的管理（一）库存现金限额的规定：根据现金管理规定，各财务部门必须结合本部门的业务量和开户行的距离确定合理的库存限额。库存限额以不超过2天的开支额为限。具体数额由各项目部的财务部门及开户银行协商确定，报公司财务部审批备案。对发生意外损失的，超限额部分由责任人全额承担（项目部在银行下班后收取的现金除外）。（二）库存现金的保管：现金保管的责任人为出纳人员；现金的保管要有相应的保管措施，保险柜应存放于坚固实用，防潮、防水、通风较好的房间，房间应有铁栏杆，防盗门；保险柜钥匙由出纳人员专人保管，不得交由其他人代管；出纳人员工作变动时，应更换保险柜密码，保险柜的钥匙或密码丢失或发生故障，应立即报请领导处理，不得随意找人修理或配匙；库存现金应整齐存放，保持清洁，如因潮湿霉烂、虫蛀等问题发生损失，由出纳人员负责。（三）库存现金的盘点：出纳人员必须每日登记现金日记账，每日下班前盘存清点库存现金，并按日填写出纳日报；星期五下午盘库时，需由会计人员监盘，并同时在出纳日报上签字；月末现金日记账余额要与总账现金余额核对相符，确保账账相符，账实相符；发现溢余或短缺，及时查明原因，按规定程序报批处理；由出纳自身责任造成的现金短缺，出纳人员全额赔偿，如造成重大损失，应追究责任人的法律责任。（四）任何人不得以“白条”抵充库存现金，不得坐支挪用现金，不准设立账外库存现金。第三章银行存款的管理第八条为了加强资金管理，保证公司资金的安全、合理和高效使用，杜绝各种违法乱纪现象的发生，根据国家有关制度，结合公司财务管理规定和实际情况，制定如下管理办法

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

房地产企业绩效考核存在的问题

房地产企业绩效管理中存在的问题及对策一、绩效管理的概念绩效管理的思想来自著名的PDCA循环，也叫戴明循环（Deming cycle, Deming Wheel），起源于20世纪20年代。当时，有“统计质量控制之父”之称的著名的美国统计学家沃特·阿曼德·休哈特(Walter A. Shewhart)引入了“计划-执行-检查（Plan-Do-See）”的概念，后来，美国另一位著名的统计学家戴明将休哈特的PDS循环进一步发展成为：计划-执行-检查-处理（Plan-Do-check/Study-Act）。戴明循环是一个质量持续改进模型，它包括持续改进与不断学习的四个循环反复的步骤：（1）P（Plan）—计划，确定方针和目标，确定活动计划。、（2）D（Do）—执行，实地去做，实现计划中的内容。（2）C（Check）—检查，总结执行计划的结果，找出存在的问题。（3） A（Act）—处理，对总结检查的结果进行处理，成功的经验加以肯定并适当推广、标准化，失败的教训加以总结，以免重复，未解决的问题放到下一个PDCA循环。从以上可以看出，PDCA循环实际上是有效进行任何一项工作的合乎逻辑的工作程序，在质量管理中，PDCA循环得到了广泛的应用，并取得了很好的效果，后来又逐步地被人们应用到绩效管理中。在绩效管理中，每一项工作，都是一个PDCA循环，都需要计划、实施、检查，并进一步改进，同时进入下一个循环，只有在日积月累的渐进改善中，才可能使绩效管理有质的飞跃，才可能完善每一项工作。对于如何进行企业的绩效管理，国内外许多学者对其进行了研究。尽管各学者从不同角度对企业绩效管理进行的定义有差别，但有几个关键点却是一致的：一是均认为绩效管理是一个系统过程，二是绩效管理都是从建立公司的目标和计划开始的，三是需要对公司的绩效进行衡量或评价，四是用评价所得的结果指导公司绩效的改进。因此，我们可以这样认为，绩效管理就是以目标为导向，使员工与企业的目标保持一致，并通过个人与企业的共同努力创造好的业绩，成功实现目标的过程。二、绩效管理的意义对于一个企业而言，无论从企业的角度，还是从管理者和员工的角度，绩效管理的意义都是非常重要的。（一）从企业的角度来看，企业的目标是被分解到了各个部门以及各个岗位，企业的目标是由各个部门和员工个人的绩效来支持的，因此，企业就不可避免地关心以下这些问题： 1、企业需要将目标有效地分解给各个部门和各个员工，并使各个部门和员工都积极向着共同的企业目标努力。 2、企业需要监控目标达成过程中各个环节上的工作情况，及时发现阻碍目标有效达成的问题并予以解决。 3、企业需要得到最有效的人力资源，以便高效地完成目标。一方面，通过人员的调配，使人员充分发挥作用；另一方面，加强对现有人员的培训和发展，增强组织的整体实力。绩效管理正是企业解决上述问题的有效途径。（二）从管理者的角度来看，管理者承担着企业赋予自己的目标，而每个管理者都是通过自己带领的团队来实现自己的管理目标的[11,12]，管理者都渴望自己在管理上取得成功，因此： 1、管理者需要将企业的目标传递给团队中的员工，并取得他们对目标的认同，以便团队成员能够朝着共同的目标努力，因为这些目标不是通过他自己一个人的努力就可以实现的，而必须通过团队中的员工共同努力才能实现。 2、管理者也需要告诉员工自己对他们的工作期望，使员工了解哪些工作最重要，哪些工作员工自己可以做出决策；管理者也需要让员工知道各项工作的衡量标准是什么。（三）从员工的角度来看，员工在绩效管理中通常是以被管理者和被考评者的角色出现的，考评对他们来说是一件有压力的事情。当员工理解了工作的内在需要后，就会发现绩效考评与管理对于他

房地产公司资金收入管理

2.6房地产公司资金收入管理旁地产公司资金的收入包括房款收入、各项保证金收入、违约金收入等。下面主要对房款收入管理的相关内容进行详细说明．具体包括房款收取与催收管理、交房尾款收取管理、办证退补差额款管理、房屋转让款收取管理、销售折扣管理等。 2.6.1 房款收取与催收管理房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公积金贷款等款项的收取，收取的方式一般包括现金、支票、银行卡转账、信用卡支付等。 (1)房款收取的主要内容 ①定金：签订购房协议之前收取的认筹金及签订购房合同前收取的定金（小定和大定）。 ②首付款：协议转合同后客户交来的除贷款之外的款项。 ③全款：客户一次性交纳全部房款的款项。 ①按揭或公积金贷款：客户办理住房贷款由银行划人公司的款项。 (2)房款收取与催收管理的部门职责 ①销售部负责购房协议、合同签订，签订合同当天将合同递送财务部，每周提供银行按揭（公积金）办理情况周报表，便于财务部协助销售部催收房款；销售部负责催收房款。 ②财务部负责根据协议、合同收款，负责其账务处理和录入销售系统中有关财务收款数据。协助销售部催收房款。 (3)房款收取与催收管理流程如图2-21所示。

(4)房款收取与催收管理的工作裎序 ①财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，并确认各种交款方式到账时间。 a.现金方式：由销售部开具收款通知单，客户付款，收款人员当面点清，当时确认到账，同时给客户开具发票。 b．刷卡方式：同现金。 c.支票付款：客户周一至周四期间交款的，财务部应保证尽快将支票送入银行，隔一个工作日确认是否到账，通知销售部开收款通知单；周五至周日交款的，财务部应在下周三前确认是否到账，通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。如发生支票退票，财务不确认到账，出纳岗负责通知销售部，并请客户换开支票。 d．汇款方式：客户汇款，在客户通知销售人员后，请销售人员尽快提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件），以便财务部出纳及时查询（同城回款一般2天，外埠汇款时间一般4天），查询到账后，即时通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。 e．按揭、组合贷款方式：在银行通知财务部负责按揭的人员已放款后，由财务部负责按揭的人员到银行取放款通知书并填写收款通知单，通知财务部出纳，财务部收款岗开具发票。 ②财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，开与收款金额相符的收据给客户，并请客户在收据备查登记簿中签名。 ③收款收据内容必须注明填开时间、缴款单位或介人、款项内容、收款方式、人民币大小写、收款单位财务专用章、收款人签字。 a．填开时间必须是收取现金或支票的当天，而不能是其他日期；也不能应客户的要求任意填写日期。 b．缴款单位或个人必须是支票的付款人或是与协议、合同相同名称的购房人。 i．如果交纳支票的付款人是客户（买方）本人，则开具与支票付款人即购房合同上买方名称一致。 ii．如果交纳支票的付款人不是客户（买方）本人，则付款人必须出具证明文件，证明文件内容须包括：此房款是为某某项目某某房号某某人支付的购房款，由此所引起的一切经济及法律责任由本付款人自行承担，并加盖单位公章。 iii.如果交纳的房款是现金，则其“交款单位或个人”名称必须是合同或协议上的买方。 iV．如果客户要求更改收据“交款单位或个人”名称，则财务部会计、出纳必须根据已经变更的合同进行更改，并在收据更改之处加盖收款单位财务专用章。 V.款项内容需注明收款房号。 vi．收款方式需注明现金、支票、汇票或电汇等。 c．收据备查登记簿中签名是购房者或代理人或销售部经办人。 i．如果是购房者交款，签领人是购房者。 ii．如果是代理人代购房者交款，签领人是代理人。 iii．如果是由销售部代购房者办理，签领人是销售部经办人。 ④会计当天根据收款收据记账联和银行进账单回单联编制记账凭证（含房款订金、分期付款和滞纳金及违约金等的业务内容），按房号及客户名称及时登记销售收入阴细账，并于收到房款的当日录入销售系统中有关财务收款数据，月初1日前复核销售部上月销售月报表。次月5日前编制月末客户欠款明细表给销售部，便于销售部催款。 ⑤会计负责监督客户房款的付款进度，对客户房款缴付存在的问题及时上报部门经理并与销售部沟通、解决。

房地产公司资金管理制度

资金管理制度

1.程序概况

2.工作程序 2.1总则 2.1.1 为了加强对货币资金的内部控制和管理，保障货币资金的安全，根据《中华人民共和国会计法》和《内部会计控制规范》等法律法规，制定本制度。 2.1.2 本制度所称货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。 2.2 岗位分工及授权批准 2.2.1 公司建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。 2.2.2 公司办理货币资金业务，应当配备合格的人员，并根据公司具体情况进行岗位轮换。办理货币资金业务的人员应当具备良好的职业道德，忠于职守，廉洁奉公，遵纪守法，客观公正，不断提高会计业务素质和职业道德水平。 2.2.3 公司对货币资金业务建立严格的授权审批制度，明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施，确定经办人办理货币资金业务的职责范围和工作要求。 2.2.4 审批人应当根据货币资金授权审批制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。经办人应当在职责范围内，按照审批人的批准意见办理货币资金业务。对于审批人超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并及时向审批人的上级授权部门或上级授权人报告。 2.2.5 公司应当按照规定的程序办理货币资金支付业务 2.2.5.1申请：公司有关部门或个人用款时，应当提前向财务部提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关原始凭证等。 2.2.5.2复核：主办会计对货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式、支付单位是否妥当等。复核无误后，交由审批人审批。 2.2.5.3审批：根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人应当拒绝批准。 2.2.5.4办理：出纳人员应当根据经审批的支付申请，按规定办理货币资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。 2.2.5 公司对于重要货币资金支付业务，应当实行集体决策和审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。 2.2.6 严禁未经授权的机构或人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。 2.3现金管理 2.3.1公司使用现金的范围是 2.3.1.1办公用品、运杂费等10000元以下的日常零星支出； 2.3.1.2职工的工资及各项劳保福利费用； 2.3.1.3差旅费支出； 2.3.1.4为正常业务而准备的备用金。 2.3.2 公司严格按照国家关于现金管理的规定使用现金。公司与其他单位的经济往来，凡是能够通过转账结算的，不得使用现金结算。 2.3.3 所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，当日下班后发生的现金收入应由出纳人员保管在保险柜中，须上报集团财务负责人并于第二天上班时及时存入银

目前房地产业存在的主要问题

目前房地产业存在的主要问题 2003-7-15 9:20:16浏览次数:584近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。目前，房地产开发运作中存在四个主要问题：１、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。

【财务管理】房地产企业资金管理流程

本工作指引主要包含现金结算管理工作指引、筹资管理工作指引、担保管理工作指引等三部分内容。 1现金结算管理工作指引 1.1流程图

1.2指引概况

1.3工作程序 1.3.1货币资金管理模式 1）控股总部对公司的货币资金实行统一集中管理的管理模式。 2）公司应严格按照控股总部的有关规定加强货币资金的管理，提高资金使用效率，防范财务风险。 1.3.2岗位设置管理 1)公司的资金管理岗位的设置应符合内部牵制原则，合理划分职责权限，坚持不相容岗位相互分离的要求，确保不同岗位之间相互制约、相互监督。 2)公司应单独设立出纳岗位，出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作；出纳以外的人员不得保管现金、有价证券和票据；不得由一人办理货币资金业务的全过程。单位的预留印鉴、支付密码和重要空白凭证应按规定分别由不同人员保管。 3)公司应配备符合职业操守的人员办理货币资金业务，有条件可根据具体情况进行岗位轮换。 4)公司对于货币资金业务应按控股总部的规定明确分级授权体系，并建立经办、复核、审批等内部控制程序。对于违反内部控制程序的行为，应及时纠正、制止，必要时应向公司总经理、控股资金管理中心汇报。 5)除公司财务人员外，其他部门或人员不得办理公司的货币资金业务或直接接触货币资金。 6)财务部不得为其他单位或个人保管现金、有价证券、票据等物品。 1.3.3银行账户管理 1)公司应严格按照国家的相关规定及控股总部要求，加强对银行账户的管理，依法办理存款、取款和结算业务。 2)银行账户包括基本账户、一般结算账户、专户及资本金账户，其中公司涉及的银行账户主要包括验资账户、基本账户（支出账户）、收入账户、按揭账户、本外币贷款账户、纳税账户等。 3)公司所有银行账户开立在经财务总监审核后，必须通过EAS系统上报控股资金管理中心审核，控股财务总监批准。基本账户及收入账户的开户银行原则上须首选招商

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题审批稿

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】

目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力：一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一

融创集团房地产.资金管理制度

资金管理制度为了加强集团系统内资金使用的管理和监督，加速资金的周转，提高资金利润率，保证资金的安全，根据的《融创集团公司财务会计基础工作规范》、《融创集团财务管理制度》和其他管理制度，制订本规定。总则集团财务中心负责集团系统内资金使用的调配、管理和监督；各公司的财务部在集团财务中心统一领导下负责本公司内资金使用的调配、管理和监督，并对集团财务中心直接负责。第一章现金管理第二条为保证公司工作的正常进行，各公司根据本公司的具体情况和银行对库存现金的管理，制订适合本公司的库存现金余额，并报集团公司备案。第三条现金主要用于以下项目的支付：（一）员工工资、奖金、津贴、福利费、医药费；（二）个人劳务报酬；（三）根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金; （四）各种劳保以及国家规定的对个人的其他支出；（五）出差人员必须随身携带的差旅费和日常办公发生的租车费用；

（六）客户的退房款（购房时交纳是的现金，如果客户交纳的是支票、汇票等非现金，客户退房款不允退现金）；（七）结算起点下的零星支出；（八）其他需要支付现金的其他支出。第四条公司现金必须存放在财务室的保险柜内。第五条严格财经纪律，做到大宗现金及时解送银行入账，特殊情况须报综合部和财务经理批准后安排不少于两人值班守护，以防事故发生。第六条不准以收抵支，收支必须分开；不准代其他单位收、付现金；不准将公司存款账户借给他人使用；不准以白条或不符合账务制度的凭证顶替库存现金；不准私设小钱柜；不得将长款存放一边，脱离账务监督。第七条为了加强现金管理，保证资金安全，对于第三条（一）至（七）以外的现金支出，如有必要使用现金结算，必须由总经理报集团总裁书面批准并在集团财务中心备案后方可执行。第八条出纳人员要认真、逐笔、顺序登记好现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结，每天业务终了，应核对账、款是否相符，月终应与会计核对，做到账与账相符、账与实物相符，如有问题应及时查明原因调账。第九条财务部每月月末结账前，财务主管应当指定会计人员和出纳共同对库存现金进行清查、盘点，如有长短款，应查明原因及时处理。对于个人原因造成的损失，应由责任人承担。 Word 版文件来自:地产交流群群号:127644268 原版文件仅限群内成员交流

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

XX房地产公司发展现状以及目前面临的主要问题

XX房地产公司发展现状以及目前面临的主要问题本篇论文目录导航：【题目】中小房地产企业战略规划探究【第一章】房地产公司战略管理探析绪论【第二章】企业战略管理理论与分析工具【第三章】XX房地产公司发展现状以及目前面临的主要问题【第四章】XX房地产公司发展战略的SWOT模型分析【第五章】基于SWOT分析的企业发展战略选择【第六章】房地产公司发展战略实施保障【结论/参考文献】中小房地产公司战略发展研究结论与参考文献 3 XX 房地产公司发展现状以及目前面临的主要问题 3.1 XX 房地产公司基本情况 3.1.1 XX 房地产公司概况 XX 公司是陕西省具有房地产开发资质的一家中小型企业，XX 房地产公司公司主要经营房地产开发，业务涉及房地产、道路施工等领域，是具有国家房地产开发一级资质的房地产企业。公司成立于1996 年，公司注册资本1.88 亿元，参股、控股公司10 家，累计完成房地产开发面积超过500 万平米，累计投资额100 亿以上。多年来XX 地产开发的一大批地产项目均对区域产业发展产生了深远影响，为居住环境的优化，城市形象的提升提供了杰出范本。

目前公司在建各类项目10 余个，总开发面积超过150 万平米，随着更多房建项目的实施和企业文化一步步完善，逐步形成了具有核心竞争力的团队，一些项目在省市等地方获得了优异的成绩。 “建筑梦想，创新生活”.XX 地产秉承“责任为重、诚信为本、稳健经营、科学管理”的经营理念，做有责任感的开发商，不断营造人文关怀的高品质生活，积极参与城市经济适用房和旧城改造建设，积极践行企业公民责任，不断提升住宅和服务品质。此外，公司还致力于公益、环保、慈善事业，创造性地提出并开展了“梦想接力”义教行动、跟我排风尚志愿者行动、“阳光雨露工程”,投资捐助多所希望小学和希望书库，将品牌企业的大爱不断奉献给全社会。 XX 地产开发公司员工规模为215 人，在公司的日常经营运作过程中，主要担当业务决策职责的为董事长、书记、总经理、副总经理、经理助理和副总工程师。公司的组织机构如图3.1 所示： 3.1.2 XX 房地产公司经营状况（1）业务经营情况分析 2007 年2010 年期间，XX 房地产公司总资产年年增加，净资产也连续三年保持快速增长的趋势，到2010 年的时候都有重大的突破。公司的总资产和净资产均保持了快速、健康的发展趋势。如图3.2 所示： XX 房地产公司的业务包括：房地产业务、物业服务、建筑安

房地产开发存在的问题及对策

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题 1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。 2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样

某知名房地产公司资金管理制度

某知名房地产公司资金管理制度一.目的: 为保证资金安全～降低资金风险～合理利用资金～规范资金结算。二.适用范围: 苏南物业及其下属各服务中心、部门。三.方法和过程控制: 1. 现金管理,出纳、收银员需办理社会担保, 1.1现金,指“存放在出纳处的人民币和外币”～以下同,的使用范围须按国家《现金管理暂行条例》进行～范围之外的现金使用应通过银行进行结算～公司不得为任何单位和个人套取现金。单笔现金使用金额在人民币一仟元以上,包括一仟元,时～需提早一天把审批好的《备用金借支单》交到财务管理部。 1.2以现金方式获取的收入必须及时入帐～当天送存银行～超过银行当天营业时间收取的现金～应在值班人员的监督下放入投币式保险箱～并需要双方签字确认,于第二天在第三人监督下取出打开,确认无误后双方在值班表上签字确认,并立即送存银行。 1.3出纳在办理现金支付时～必须检查付款单据,备用金借支单等,是否已完备支付审批手续～不得受理未按规定审批的支付业务,不得受理不完整、不真实、不合法的各类凭证～如有异常情况及时告知财务负责人。 1.4公司各业务部门～在业务活动中收取的现金必须及时上交公司出纳～不得自行用于任何开支。严禁用“白条”抵充现金,不准因私借支现金,不私设“小金库”保存帐外现金。

1.5出纳在办理收付时～应坚持“当面点清”制度～每笔现金收付后应当即入帐。同时必须作到“日清月结”～日记帐与库存现金应于每日终了后核对～如出现长短款～应立即告知财务负责人～查明原因及时处理。 1.6财务管理部每月至少一次对服务中心库存现金、有价证券进行突发性检查。并填制现金～有价证券盘点表。并随当月检查报表一起装订成册存档。 1.7公司各部门当日营业现金余额最高不得超于伍仟元,特殊情况需要审批,。 1.8公司出纳到银行存取现金时～数额在三万以上一定要有1-2名保安人员陪同～到较远的银行一定要有公司的车辆接送。 1.9做好保险柜的安全保卫工作～即保险柜必须放臵在有监控摄像的地方～所有物业服务项目监控中心必须设臵投币式保险柜。 2. 银行存款管理 2.1因业务需要～新开银行帐户须书面向总部资金管理中心申请～并告开户理由、帐户用途。得到批准后方可开户～并严格按照当初开户的用途使用。 2.2财务应定期对各开户行的户头进行清理、核对～对已存在但不需使用的帐户应及时书面向总部资金管理中心申请销户～得到批准后及时到银行办理销户手续。 2.3严禁出租,或出借,银行帐户～不得以任何形式帮助任何单位或个人进行洗钱行为。 2.4财务印鉴须由两人分别保管。会计主管负责保管和使用银行开户印鉴章中的法人代表章～财务专用章由财务管理部负责人保管和使用。 2.5银行结算单据和支票统一由出纳购买并妥善保管～财务印鉴不得预留在空白票据上。 2.6银行存款的支付～必须检查付款单据,付款审批单～备用金借支单等,是否已完备支付审批手续～不得受理未按规定审批的支付业务,不得受理不完整、不真

房地产资金支付管理办法

祥泰房地产开发有限公司资金支付管理办法第一条目的为进一步做好资金管理工作，有效控制资金支出，加速资金周转，防范财务风险，规范资金支付程序，特制定本管理办法。第二条适应范围本办法适用于本公司在开发项目中对分包商、供应商以及其他经营活动所支付的款项，具体包括包括土地及征迁、设计勘察、建筑安装、基础及配套设施、监理费用及期间费用，以及税金等支出。内容涉及工程施工及进度、物资采购、劳动用工、咨询、技术及质量等方面。第三条资金支付方式资金支付方式，可以根据不同情况采取按月、季或年度结算、分段结算和竣工后一次结算等方式，采取何种结算方式，依据合同或协议中所作出的明确规定。第四条预算内限额费用资金支付的审核预算内限额费用支出包括管理费用、财务费用和销售费用及税金支出，性质为零星的、不确定的临时发生的费用，一般不超过3万元，由经办人员申请，由总经理签署批准，财务部门把关对外支付。第五条预算内限额以上的费用资金支付审核

（一）预算内限额以上的管理费用、财务费用和销售费用是指3万元以上的，合同或协议明确规定的、并纳入年、季或月度预算执行计划的费用。由经办部门及人员审核并填制支报款单上，总经理审批，财务部门审核后对外支付。经办部门和财务部门须将资金支付的依据包括合同、协议、预算计划和支付对象的相关资料保存完整，留存备查。对涉及项目开发支出的，如土石方工程、检测和勘察、基础工程、配套设施和工程进度款、材料价款支出的还须作如下补充规定： 1、工程价款结算方面：施工单位办理工程款或进度款结算时，需填制工作量报表，经我公司工程部门审定核定实际完成工程量后，填制支报款单上，总经理签署意见，送交财务部门，办理工程进度款结算。对于跨年度工程，年终必须根据我公司工程部门对当年实际完成的建安工作量进行如实盘点，编制工程盘点表，填制结算单据，在年度终结后交财务部门，办理年度工程价款结算。对建安工作量有异议的，可聘请监理公司等社会中介机构出具报告佐证。各相关部门应适时将经审定后的招标工程、非招标工程的中标价或施工图预算，送交财务部门作为工程价款结算的依据； 2、建筑材料结算方面：施工的建筑材料由施工单位自行采购的，按工程年度计划工作量的一定比例向施工单位预付工程备料款。建筑材料部分或全部由本公司有关部门采购供应时，按合同或协议规定，甲供材料采取先领料方式，其甲供材料必须抵扣工程备料款，我公司物资供应部门或工程管理部门应按月清理施工单位所领用的材料款，并及时将其领料单汇总转入财务部门以便办理结算。