个人商品房按揭贷款管理暂行办法
个人商品房按揭贷款管
理暂行办法
Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
个人商品房按揭贷款
管理暂行办法
第一章总则
第一条为规范个人商品房按揭贷款管理，促进该项业务
健康发展，根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《个人贷款管理暂行办法》和《个人住房贷款管理办法（试行）》等有关制度规定，制定本暂行办法。
第二条本办法所称个人商品房按揭贷款是指本行向符合条件的自然人发放的用于购买各类型住房或商业用房的贷款。
第三条个人商品房按揭贷款坚持“部分自筹、有效担
保、专款专用、按期偿还”的原则。
第二章贷款项目合作
第四条贷款分类
一、贷款购买的住房按工程进度，可分为现楼贷款和期房贷款
(一)用于购买现房的贷款称为现房贷款。现房指已封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼盘，不存在任何可能影响竣工、入住、办理房地产证的不利因素或未决事项，该楼盘应该满足有关部门核发房地产权证的所有要求或房地产证已办妥。
(二)用于购买期房的贷款称为期房贷款。期房原则上必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的楼盘。
二、按贷款办理的形式，贷款可分为批发性个人商品房贷款与零售性个人商品房贷款。
(一)批发性个人商品房贷款是指开发商就某一楼盘向本行申请商品房贷款项目额度后，分批分期介绍购房者向本行申请商品房贷款并愿意承担连带保证责任，本行据以对该楼盘购房者批量发放的贷款，一般为一手楼。
(二)零售性个人商品房贷款是指单个购房者为购买一手房或者二手房（住房）而直接向本行申请的贷款。
第五条楼盘的开发商应具备以下条件：
一、开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有房地产经营许可证，具有较强的经济实力和良好的经营状况，没有烂尾工程记录，具备连带责任保证能力。
二、以项目公司名义开发的楼盘，必须是通过竣工验收的现楼方可办理贷款。对于实力雄厚，经营良好，信誉卓着的专业房地产开发商为某一项目单独设立的项目公司，在落实开发商连带责任保证的前提下，允许办理期房贷款。
三、对于批发性的个人商品房贷款，在与本行签订额度协议后，开发商应在本行开设售房款专户，并将售房款存入本行，委托本行对售房款进行监管。同时，开发商应保留贷款总额一定比例的资金作为保证金，至少在开发商承担连带责任保证期间留存于本行。
第六条对合作项目楼盘的要求
一、合作项目楼盘要求地理位置好，具有较强的升值潜力和变现能力。
二、对于一手房要求开发手续齐全，具备投资许可证、建筑许可证、建设许可证、开工许可证、预售许可证，且已按规定交纳了土地使用价款和有关的配套费用、取得了国有土地使用证，具有建筑质量监测合格证明等。
三、对于二手房还要求贷款年限加上所购二手楼使用年限
不超过30年，已办好土地使用权证、房地产权证、房屋结构完好且不存在水、电、物业管理、建造质量、环保交通、城建等方面的纠纷或问题。
第七条贷款可由各支行推荐上报总行，并由总行与相关合作方签订协议，同时，指定相关支行办理相关贷款业
务。
第三章贷款对象及条件
第八条贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。
第九条申请个人商品房按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；
（二）有稳定的经济收入，借款人家庭平均月收入不低于月债务支出的2倍，有偿还贷款本息的能力；
（三）信用良好，无重大不良资信记录和行为记录。贷款申请人在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，且近24月来累计不超过3次拖欠记录；
（四）持有与售房人签订的真实、合法、有效的购房合同、协议或其他有效证明文件；
（五）能够提供符合本行要求的担保；
（六）按下述规定支付购房首付款：
1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，执行不少于20%的首付款比例；
2、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，执行不少于30%的首付款比例；
3、购买第二套住房的，执行不少于50%的首付款比例；
4、购买个人商业用房、别墅的，执行不少于50%的首付款比例。
5、政策另有规定的，按相关规定执行。
（七）本行规定的其他条件。
第四章贷款额度、期限与利率
第十条贷款额度
（一）购买首套一手住房的，套型建筑面积在90平方米以下的，贷款额度最高不超过购房款的80%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款额度最高不超过购房款的70%；若为二手住房的，贷款额度最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的60％。
（二）购买第二套住房的，贷款额度最高不超过购房款的50%；
（三）购买个人商业用房、别墅的，贷款额度最高不超过购房款的50%；
（四）原则上不发放购买第三套（含）以上住房的贷款。
第十一条贷款期限
（一）一手房个人住房贷款期限最长为30年；零售性的二手房个人住房贷款期限最长为20年；个人商业用房、别墅贷款期限最长为10年；
（二）借款人申请贷款金额较大的，原则上贷款期限最短不得低于1年；
（三）贷款期限不得超过所抵押房产的剩余使用年限；
（四）按揭贷款期限加上借款人实际年龄之和，原则上不超过60岁，最长不超过65岁。
第十二条贷款利率按照《福建某某银行股份有限公司人
民币贷款利率定价管理办法》的有关规定执行。
第十三条个人住房贷款期限在1年以内（含）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年度1月1日开始，按
相应利率档次执行新的利率规定。
第五章贷款受理、调查、审查与审批
第十四条贷款受理。本行可以委托合作项目开发企业代为受理，也可以自行受理。借款人申请个人住房、商业用房按揭贷款，需填写借款申请书，并提供下列资料：
（一）借款人及其配偶有效身份证明材料，包括：居民身份证、户口本、军官证、警官证、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、护照或其他有效身份证件，以及未婚证明、结婚证和离婚证等；
（二）借款人偿债能力证明材料，包括收入证明材料、工作证明、有关资产证明和资产出租证明等；
（三）已通过房管部门备案登记的购房合同；
（四）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（税务部门监制的预收款收据或发票、银行进帐单等）；
（五）本行规定的其他文件和资料。
第十五条贷款调查。实行双人调查，调查人员应对借款人购房行为真实性、信用状况、购房首付款、还款能力、房屋交易价格合理性以及提交的全部文件资料的真实性、合法性和贷款可行性进行调查。
查询人民银行个人征信系统，打印并保存借款人信用报告。
至少与借款人面谈一次，做好面谈记录，并出具调查意
见。
第十六条贷款审查。审查人员应对贷款资料完整合法有效性、借款人信用状况、还款能力、购房首付款、借款担保、调查人员调查结论等在内的内容进行审查。
第十七条贷款审批。经审查同意的贷款，报本行贷款审
审委员会集中研究审批。
第六章贷款担保与保险
第十八条贷款担保。采取阶段性担保加所购商品房抵押的担保方式。
阶段性担保是指在取得以本行为抵押权人的房屋他项权证之前，由售房人承担连带责任保证的方式。
（一）保证人必须是本行与之签订了商品房销售贷款合作协议书的，且又是借款人所购住房或商业用房的开发商或售房单位；如为二手房的，应为本行认可并签订合作协议的房产中介组织。
（二）在所抵押的住房或商业用房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任；
（三）本行应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。
第十九条担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现担保权的费用等。
第二十条抵押人原则上要办理保险。抵押人可在本行认可的保险公司范围内自主选择保险公司办理有关手续。保险期限不得短于借款期限，保险金额不得低于贷款金额，保险费由投保人负担，保险单正本由本行代为保管。在借款债务存续期
间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。保险期间届满，
借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。保险单必须注明本行为该保险的第一受益人。保险单中特别约定，一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至本行指定的账
户。
第七章??????? 贷款发放、支付与偿还
第二十一条签订借款合同后，根据国家法律法规和当地的相关规定，办理抵押登记、保险及其他必须的手续。
第二十二条贷款发放和支付。经本行同意发放的贷款，在借款人办妥有关手续后，本行按照借款合同约定的用款计划和用途分别划转至开发商（或售房单位）在本行开立的结算账户和保证金存款专户，并由本行按有关规定监管使用。
第二十三条贷款偿还。借款人应按照借款合同约定的还款计划、还款方式和还款日期偿还贷款本息。
第二十四条贷款还款方法。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款期限和方法。偿还贷款本息可选择一次性还本付息、等额本息还款和等额本金还款法。
（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息、到期还清本息的还款方法；
（二）贷款期限在1年以上的，可采用等额本金还款法或等额本息还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，未经贷款人同意借款人不得擅自改变还款方法。
1.等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本
息。计算公式为：
还款总期数
月利率×（１＋月利率）
每月还款额＝────────────────×贷款本金
还款总期数
（１＋月利率）－１
2.等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利
息随本金逐月递减，计算公式为：
贷款本金
每月还款额＝─────＋（贷款本金－已归还贷款本金累计额）×月利率
还款总期数
第二十五条还款日的确定。实行按月归还贷款本息的，自贷款发放后次月起进入还款期，每月按20日为约定还款日，首期还款日为借款发生的次月20日；第一期计算天数为开户当月的实际天数加上次月的30天；末期还款日为贷款到期日，计息天数为最后一个月的月初到到期日的实际天数；除首期和末期外，其余各期均按“公式法”计算还款本息。
第二十六条贷款还款方式。借款人可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息，但提前还款只能采取柜面还款方式。
（一）委托扣款方式即借款人委托贷款人从其指定的账户中直接扣收贷款本息；
（二）柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到本行规定的营业柜台还款。
第二十七条提前还款处理。借款人如提前还款，应向本行提出书面申请。提前清偿的贷款本金在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前还款违约金按照本行相关政策规定执行。
第二十八条借款的展期。借款人在原合同履行期间，如
不能按照原还款计划按期归还贷款，可向本行提出展期申请，
经本行批准后，签订贷款期限调整补充协议，并办理有关手
续，同时担保人在展期还款协议上签字。
借款人申请借款展期只限一次，原借款期限与展期期限之和，个人住房贷款最长不超过30年，商业用房贷款不超过10年。原借款期限加上展期期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息
不再调整。
第八章贷后管理
第二十九条贷款发放后，贷款人必须加强贷后管理，做好贷款检查。项目竣工验收后，贷款人要督促开发商和借款人及时办理抵押登记手续。
第三十条贷款人应建立贷后检查制度。对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一次贷后检查，并填写个人贷款贷后检查表，经支行（部门）负责人签字后及时归档。
第三十一条贷后检查可通过监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、查询人民银行个人信用信息基础数据库、电话访谈、见面访谈、实地检查等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，判断贷款的风险状况，提出预防或补救措施。
第三十二条贷后检查人员应根据借款合同的约定，检查借款人是否履行合同，重点包括以下内容：
（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；
（二）借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况；
（三）借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；
（四）担保变化情况，包括：保证人保证资格和保证能力变
化情况、抵（质）押物状况及价值变化情况等；
（五）其他可能影响贷款质量的因素变化情况。
第九章合同的变更与终止
第三十三条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。如果是担保贷款，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十四条借款人出现死亡、丧失民事行为能力或经有权部门宣告失踪、死亡等情况的，依据法律规定，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第三十五条抵押物发生意外损失或保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借款人应及时通知本行，并提供本行认可的新的担保，重新签订担保合同。未经本行同意，原合同继续有效。
第三十六条借款人按借款合同规定还清全部贷款本息
后，借款合同随即终止。本行应在借款合同终止后15日内通知
借款人，返还其用于担保的抵押物权属凭证及相关证明文件。
第十章违约与处置
第三十七条下列情况属借款人违约：
（一）提供虚假的资料、文件而取得贷款；
（二）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；
（三）拒绝或阻碍本行对贷款使用情况和抵押物情况实施监督检查；
（四）将设定抵押权的财产拆迁、出售，或未征得贷款人同意出租、转让、馈赠或重复抵押；
（五）与他人签订有损贷款人权益的合同或协议；
（六）借款人及家庭财务状况恶化，卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，可能或已经影响贷款义务的履行；
（七）保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能
力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，而未按要求重新落实担保；
（八）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；
（九）隐匿、私分、违法出让、故意压低价格变卖财产，危害贷款安全；
（十）借款人发生违反借款合同的其他行为。
第三十八条借款人发生本办法第三十四条违约行为时，本行可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：（一）责令限期纠正违约行为并赔偿相应损失；
（二）停止发放尚未支用的贷款；
（三）宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；
（四）对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括借款人未按约定的分期还款计划按时并足额归还贷款本息情况、被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利；
（五）向借款人收取违约金；
（六）从借款人在本行系统的账户上划收任何币种的款项；
（七）要求借款人对本合同项下所有债务提供符合本行要
求的新的担保；
（八）行使担保权利；
（九）解除与借款人的借贷关系；
（十）依法采取其他必要措施。
第三十九条借款人月供逾期时，客户经理应及时对借款人和保证人进行电话、短信、书面和上门催收，并做好催收记录。借款人连续3期或累计拖欠月供超过6期的，应移送风险管理部
门，进入法律诉讼程序。
第十一章附则
第四十条本办法由本行制订和解释。
第四十一条本办法自发文之日起执行。
附件1：
莆田农商银行
个人住房一手房贷款操作流程
一手房指售房人为开发商的住房。个人住房一手房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。
一、操作流程图
一手房贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。
在借款人提出申请之前，本行需要对拟提供个人住房贷款
按照房屋是否经过竣工验收，将房屋分为现房（竣工验收合格的房屋）和期房（尚未通过竣工验收的房屋），分别按相关流程办理。
二、现房楼盘审查
（一）房地产开发公司提出申请
本行要求房地产开发公司（以下简称“开发商”）提交下列资料：
1、书面申请书，内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。
2、公司材料。
（1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、贷款卡、法定代表人身份证明或法定代表人授权委托书；
（2）房地产开发经历（本行不得与有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商合作）；
（3）公司同意为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；
（4）公司股东或公司章程规定的方式出具同意为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
3、项目资料。
（1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）建设工程施工许可证；
（5）国有土地使用证；
（6）商品房预售许可证；
（7）竣工验收合格证明。
上述材料原件经审核无误后留存复印件。
4、本行要求提供的其他资料。
（二）项目调查
本行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全后进行受理，及时安排调查部门进行调查，调查部门在规定工作日内完成调查。主要调查以下内容：
1、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法、内容是否前后一致。
2、项目的基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；了解和掌握占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等。
3、项目市场前景。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析和市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。
4、项目效益。调查开发商与本行的合作诚意和对本行产生的效益，如存款等。
经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，调查部门形成书面调查报告，并在《项目调查、审查、审批表》上签署调查意见，送交贷款审查部门。
（三）审查、审批
贷款审查部门收到调查部门提交的项目有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，及时签署审查意见。经审查同意的，按照贷款审批权限上报，有权审批人及时签署是否同意的意见。
（四）签订合作协议书
经审批同意的，本行与开发商签订《个人购房贷款项目合作协议》。
三、期房楼盘审查
（一）开发商申请
本行要求开发商提交下列资料：
1、书面申请书，内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。
2、公司材料。
（1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、贷款卡、法定代表人身份证明或法定代表人授权委托书；
（2）公司章程、成立批文；
（3）经会计师事务所审核的近三年的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；
（4）房地产企业开发资质等级证书；
（5）房地产开发经历（本行不得与有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商合作）;
（6）公司同意就该项目向本行申请个人住房抵押贷款及配套服务，并为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；
（7）公司股东或公司章程规定的方式同意就该项目向本行申请个人住房抵押贷款及配套服务，并为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
上述第（1）、（2）、（4）项资料原件经本行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。
3、项目资料。
（1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）建设工程施工许可证；
（5）国有土地使用证；
（6）工程概预算资料；
（7）项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况；
（8）项目投资完成情况；
（9）商品房预售许可证。
上述资料中证件和批件原件经本行审核无误后留存复印件。
4、本行要求提供的其他资料。
（二）项目调查
本行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，及时安排调查部门进行调查，调查部门在规定工作日内完成调查。主要调查以下内容：
1、开发商基本情况。调查开发商注册资本、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、业务范围、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等；分析财务报表，估测其营运能力及赢利状况。
2、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法、内容是否前后一致。
3、项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中有关数据进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致；工程后续资金来源是否已经落实，如果后续资金是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。
4、项目的基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；了解和掌握占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等。
5、项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售
情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析和市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。
6、项目效益。调查开发商与本行的合作诚意和对本行产生的效益，如存款等。
7、开发商的负债情况。
经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，调查部门形成书面调查报告，并在《项目调查、审查、审批表》上签署调查意见，送交贷款审查部门。
（三）审查、审批
贷款审查部门收到调查部门提交的项目有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，及时签署审查意见。经审查同意的，按照权限上报，有权审批人及时签署是否同意的意见。
（四）签订合作协议书
经审批同意的，本行与开发商签订《个人购房贷款项目合作协议》。
四、发放个人住房贷款
（一）借款人申请
借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、完成总投资三分之二以上的期房。本行要求借款人填写个人住房借款申请表，并提供下列资料：
1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、还乡证、居留证或其他有效身份证件），对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须提供经公证的委托书及代理人的身份证件；
2、婚姻状况证明；
3、不低于房价30%的首付款付款凭证（发票、收据、银行