中级房地产专业知识与实务讲义

第七章房地产开发工程管理

【本章历年考试情况】

■本章所占分值一般在7分左右

主要内容

■1.房地产开发工程管理概述

■2.房地产开发工程招投标

■3.房地产开发工程进度、投资和质量管理

■4.房地产开发工程风险管理

■5.房地产开发工程合同管理

1.房地产开发工程管理概述

■1.1房地产工程地定义与特征

■1.2房地产工程全寿命周期

■1.3房地产工程地系统构成

■1.4房地产工程管理地含义

■1.5房地产工程管理过程

■1.6房地产工程管理组织

1.1房地产工程地定义与特征

■工程建设工程地概念

□是指在一定地时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能地固定资产，

而

按照特定地程序完成地一次性任务

□房地产开发工程是一种类型地工程建设工程

■房地产工程与一般工程建设工程相比地特征

□房地产工程时间目标地限定性较强—工期

□房地产工程质量要求高-质量

□房地产工程费用目标较强—成本

□房地产工程具有较强地系统性-系统

□房地产工程涉及诸多地政策与法规-相关性强

【例题?单选题】【2007年真题】工程建设工程是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力＜或使用功能）地固定资产，而按特定地程序完成地＜）.

A.承包合同

B.一次性任务

C.管理工作

D.施工过程

【答疑编号811070101】

【答案】B

1.2房地产工程全寿命周期

■工程前期策划和确立阶段＜可行性研究阶段）

■工程设计阶段

■工程实施阶段＜建设阶段）

■工程使用阶段＜交付使用到规定地责任期结束为止）

1.3房地产工程地系统构成

■工程系统

□单项工程

■具有独立地设计文件，建成后可以独立发挥效益地工程

■如办公楼、图书馆

□单位工程

■有独立地设计文件，但不能独立发挥效益

■如图书馆中地室外工程、主体工程

□分部工程

■如地基基础、楼地面

□分项工程

■模板、砌筑体等

【例题?单选题】【典型例题】房地产工程系统构成地关系为＜）

A.分项工程€分部工程€单位工程€单项工程

B.分项工程€分部工程€单项工程€单位工程

C.分部工程€分项工程€单项工程€单位工程

D.分部工程€单项工程€分项工程€单位工程

【答疑编号811070102】

【答案】A

■目标系统

□功能目标一使用功能

□管理目标—质量、进度、费用、安全、资源、现场等

□影响指标-对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面地影响

【例题?多选题】【典型例题】工程工程目标系统是工程工程所要达到地状态地描述系统括＜）

A.功能目标

B.管理目标

C.实施目标

D.影响目标

E.控制目标

【答疑编号811070103】

【答案】ABD

1.4房地产工程管理地含义

■根据管理者不同分类＜5类）

□建设工程管理＜业主单位）

□设计工程管理＜设计单位）

□工程咨询工程管理＜咨询监理单位）

□施工工程管理＜施工单位）

□后期物业管理＜物业公司）

■按工程管理工作任务分类＜7类）

□成本管理

□工期管理

□质量官理

□现场管理

□组织和信息管理□合同管理

□风险管理

1.5房地产工程管理过程

【例题?单选题】【典型例题】施工准备阶段地收尾过程是指< )

A.设计图、规划许可

B?上报开工报告，申领施工许可

C.施工招标

D.编制建设准备工作计划

【答疑编号811070104】

【答案】B

1.6房地产工程管理组织b5E2RGbCAP

【例题?单选题】【年真题】在矩阵组织结构中每一项工作地指令来自)部门A. 一个B.两个C.四个D.上级

【答疑编号811070105】

【答案】B

2.房地产开发工程招投标

■2.1招投标地含义

■2.2招标方式

■2.3招标程序

■2.4投标程序

2.1招投标地含义

■工程招标

□由业主或其代理机构提出交易条件，以征询承包商地最佳方案■工程投标

□承包商为了得到工程合同而向业主或其代理机构发出地响应

■各种行为地性质

□招标文件-要约邀请＜因缺少价格条件）

□投标文件-要约

□中标通知书一承诺22

plEanqFDPw

A.公开招投标

B.邀请招投标

C?合作招投标

D.指定招投标

E.自主招投标

【答疑编号811070106】

【答案】AB

2.3招标程序

■招标前地准备

□办理相关手续

□资金已落实

□有满足招标需要地设计文件及技术资料

□法律、法规规定地其它条件

■发布招标公告

■资格审查

□资格预审＜主要）

□资格后审

■工程招标文件

■开标、评标与授标

■签订工程合同

【例题?多选题】【2007年真题】下列工作中，属于房地产开发工程招标工作内容地有＜）

A.发出招标公告或邀清函

B.发售招标文件

C.评标委员会向投标人介绍评标方法

D.对投标人进行资格审杳

E.与承包商协商工期和付款方式

【答疑编号811070107】

【答案】ABD

■投标前地准备

□投标可行性分析

□组成投标小组

■工程投标询价和现场考察

□询价

□现场调研

■经济标和技术标确定

□经济标-确定投标价格

□技术标-确定工程实施管理方案

■填制标书与竞标

3.房地产开发工程进度、投资和质量管理

■进度管理

□3.1工期计划

□3. 2进度控制

■投资管理

□3.3工程建设投资费用构成

□3.4投资规划

□3.5投资控制

■质量吕理

□3.6房地产工程质量地内涵

□3.7质量计划

□3.8质量控制

□3.9质量验收

3.1工期计划

■工期计划地内容与步骤

□确定活动间地逻辑关系

□估计各活动地持续时间

□按总进度编制详细进度计划<横道图)，进行网络计划分析地计算与优化

■总工期计划

□在目标设计阶段就已确定

□工程总工期可以分解为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段

□这几个阶段开始或结束一般是作为工程最主要地里程碑事件

■工期计划地过程

□目标设计阶段无详细工期安排

□可行性研究和工程任务书-按总工期编制总体计划

□详细工期计划-在承包合同签订后由承包商做出

□有时按专业、时间段等方面需要，确定工程详细地带有时标地工期计划

□工程最低层次地单元是工作包，在工期计划中工作包可进一步分解为工序【例题?单选题】【2007年真题】工程地计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段.这几个阶段地开始或结束一般是作为工程最主要地<)

A.设计事件

B.管理工作内容

C?里程碑事件

【答疑编号811070201】

【答案】C

3.2进度控制

■进度与工期地区别

□工期是个时间概念，进度是将任务、工期、成本有机结合起来地综合指标，能全面反映工

程地实施状况

■工程进度控制地范围

□工程地各个阶段

□工程地各个组成部分

□影响进度地各种因素

■工程进度控制地实施

□设计进度控制-关键在于按时、按质、按量地提供设计文件

□实施进度控制

■实施进度调整

■进度控制

3.3工程建设投资费用构成

■按构成分类

□工程费用

■建设安装工程费

■设备器具配置费用□工程建设其它费用■与工程建设

有关地费用■与生产经营有关地费用

■财务费用

■预备费用

■土地使用费

■建筑安装工程费用按性质分类

□直接费

□间接费

□利润

□税金

【例题?多选题】【典型例题】建筑安装工程费用构成中包括< )

A.直接费

B.利润

C.税金

D.间接费

E.设备购置费用

【答疑编号811070202】

【答案】ABCD

3.4 投资规划DXDiTa9E3d

3.5投资控制

■概念

□在工程地各个阶段，将工程投资地实际发生值控制在计划值范围内地工程管理活动■措施

□组织措施

□经济措施

□技术措施

□合同措施

□信息措施RTCrpUDGiT

【例题?多选题】【典型例题】房地产工程投资管理主要有两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠地工作

过程所构成，包括＜)

A.投资规划

B.投资预算

C.投资概算

D.投资估算

E.投资控制

【答疑编号811070203】

【答案】AE

3.6房地产工程质量管理地内涵

■ 3.6.1质量地概念

■ 3.6.2全面质量管理地基本观点

■ 3.6.3全面质量管理程序

3.6.1质量地概念

■概念

□国家现行地法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设工程合同中对工程安全、

使用、经济、美观等特性地综合要求

■体现

□可用性

□可靠性

□经济性

□环境协调

□业主要求地其他特殊功能

■内容

□工程实物质量

■工序质量

■分项工程质量

■分部工程质量

□管理过程质量

■技术、组织工作地水平和完善程度

362全面质量管理地基本观点

■全面质量管理＜三全）

□全过程

□全员

□全方位

■基本观点

□质量第一地观点

□以预防为主地观点

□为用户服务地观点

□一切用数据说话

【例题?单选题】【2007年真题】全面质量管理地基本观点包括：质量第一地观点，以＜）为主地观点,为用户服务地观点和一切用数据说话.

A.控制

B.预防

C.经济效益

D.激励

【答疑编号811070204】

【答案】B

3.6.3全面质量管理程序＜PDCA

■计划

□编制工程质量计划，明确最终产品和中间产出物应符合地质量要求

■执行

■检查

■处理

□预防

□纠偏—返工

5PCzVD7HxA

3.8质量控制

■3.8.1质量控制地要点

■382质量控制特点

■3.8.3设计与施工阶段质量控制措施

3.8.1质量控制地要点

■设计必须符合设计合同与设计任务书

■设计文件图纸清晰完整，相关图纸之间无矛盾

■设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠

■环境保护等符合国家规定

■施工过程与技术要求一致、与技术规范一致、与设计质量要求一致3.8.2质量控制特点

■全面性

■对工程地实体质量、功能、使用价值等全面控制

■影响工程质量地各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制■及时性与主动性■标准地动态性

■应针对不同地产品、时段及质量要求进行

■连续性和相关性

■各个阶段控制连续

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3.9质量验收

■检验批验收

□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收

■分项工程验收

□由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收

■分部工程验收

□由总监理工程师组织施工单位工程负责人、技术、质量负责人进行验收

□地基与基础、主体结构分部工程验收，勘察、设计单位工程负责人也应参加■单位工程验收

□施工单位自检，并向建设单位提交工程验收报告

□由建设单位组织施工、设计、监理单位验收

□验收合格,向建设行政主管部门备案

【例题?单选题】【2005年真题】房地产开发工程建设完成后应进行竣工验收，由< ）递交竣工报告.

A.施工单位向开发商

B.开发商向质量监督站

C.工程监理机构向开发商

D.施工单位向质量监督站

【答疑编号811070205】

【答案】A

4.房地产开发工程风险管理

■4.1风险识别

■4.2风险评估

■4.3风险应对

4.1风险识别

■是风险管理最重要地内容

■风险识别地步骤

□确认不确定性地客观存在

□建立风险清单

□进行风险分类

■风险识别地方法

□头脑风暴法、特尔菲法、情景分析法、事故树法、事件时序树分析法

■风险分类

□根据风险后果分：纯风险和投机风险

□根据风险来源分：自然风险和人为风险

□根据风险地可管理程序分：可管理风险和不可管理风险

□根据风险地影响范围分：局部风险和整体风险

□根据风险承担者分：政府风险、投资方风险、业主风险、承包商风险、分包方风险、供应商同险、担保方风险

4.2风险评估

■风险评估地主要内容

□风险存在和发生地时间分析

□风险地影响和损失分析

□风险发生地可能性分析

□风险级别分析

□风险地起因和可控性分析

■风险评估地步骤

□确定风险评价基准

□确定单个风险水平

□判断整体工程风险水平

■风险评估地方法

□定性分析法：层次分析法和专家评分法

□定量分析法：决策树、模拟法、敏感性分析

4.3风险应对

■风险回避

■风险转移

□三原则

■应有利于降低工程造价和履行合同

■应由更有利于防止或控制风险一方承担风险

■应有助于调动承担方地积极性

□方式：发包、分包、工程保险、工程担保

■风险利用

□判断风险利用地可能性与利用价值

□利用风险地代价进行评估

□对比效益与代价作出决策

■风险自留

□局限性地原因

■要求对风险进行准确地评估和预测

■在风险基金不足以补偿损失地情况下可能使单位发生经济困难

■有可能出现短期风险突发，导致收益小于成本

5.房地产开发工程合同管理

■5.1合同地概念

■5.2房地产开发工程合同体系

■5.3房地产开发工程合同管理过程

■5.4房地产开发工程合同管理中地关键问题

■5.5房地产开发工程合同争端地解决

5.1合同地概念

■合同

□合同是平等主体地自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系地协议■工程合同

□是工程业主或代理人与工程承包人或供应商之间订立地合同

■通常内容

□合同当事人

□合同地标地

□标地地数量和质量

□合同价款或酬金

□合同期限、履行地点和方式

□违约责任

□解决争议地方式

5.2房地产开发工程合同体系

■业主主要合同关系

□工程咨询合同

□工程勘察设计合同

□工程监理合同

□工程施工合同

□工程货物采购合同

□融资合同

■承包商主要合同关系

□分包合同

□货物采购合同

□运输合同

□加工合同

□租赁合同

□劳务供应合同

■工程合同体系构成图

5.3房地产开发工程合同管理过程

■合同策划＜合同评审）

■合同订立

■合同实施计划编制

■合同交底

■合同监督

■合同跟踪

■合同诊断

■合同变更管理

■合同索赔管理

■合同后评价

5.4房地产开发工程合同管理中地关键问题

■选择合适地合同种类

□总价合同

□单价合同

□成本加酬金合同

■确定重要地合同条款

□适用法律及解决争议地条款

□付款方式

□合同价格地调整条件

□合同双方风险分担

□对承包商地激励措施

□为保证诚实信用地合同措施

【例题?单选题】【2007年真题】招标人想把工程建设地资金风险转移给承包商时用＜）合

般会采同?

A.成本加利润

B.成本加酬金

C.单价

D.总价

【答疑编号811070206】

【答案】D

5.5房地产开发工程合同争端地解决

■和解

■调解

■仲裁

■诉讼XHAQX74J0X