市场比较法作业答案2011.10

市场比较法作业答案2011.10
市场比较法作业答案2011.10

市场比较法作业答案2011.10

2011年市场比较法作业

1、现拟采用市场法评估某房地产价格,选取了甲、乙、丙三宗可比实例,有关资料见下表: 项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000m 2 1200m 2

9687.6平方英尺

成交价格 240万元人民币 300美元/m 2 243万元人

民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月

初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素

0%

+2% +5%

又知,可比实例乙、丙的付款方式均一次付清,可比实例甲为分期付款:首期96万元;第一年末72万,月利率1%;第二年末72万,月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2003年8月初的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%,2002年逐月上涨1.0%,2003年逐月上涨1.2%。又知1m 2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均值)。

解:(1)建立价格可比基础: 甲一次付清总价()

()()

)

(2162653%05.11%11720000

%11720000

96000012

12

12

元=+?++

++

=

甲单价=2162.65(元/m 2) 乙单价=300×8.5=2550(元/m 2)

丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700(元/m 2) (2)计算比准价格 比

准价

甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.0195

10065.21622

7

123m 元=+?+?-??

=

比准价格乙()

())/(34.2856102

100

%2.11%0.11100

100255027

5

m 元=?

+?+??=

比准价格丙()

)/(22.2762105

100

%2.11100100270026

m 元=?

+??=

(3)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格(单价)=(2722.19+2856.34+2762.22)÷3=2780.25(元/m 2)

2、为评估某房地产的价格,选取A 、B 、C 三宗可比实例,有关资料见下表:

项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例

C 成交价格(元

/m 2) 3800

4100

3950

成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 房地产区位状

+3%

-1%

状况 况 权益状况 0

+2%

-1%

实物状况

-1%

+2%

上表中各百分数均是以估价对象为标准,正数表示比估价对象好,负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日,该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准,以后每月递减1%,试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。

解:(1)计算比准价格 比

A ()

()(

)25

/77.380999

100

100100103100%171%5.1198

1003800m 元=???

?-?+??=

比准价格B ()2

/15.3758100

100

10210010010098935.1011004100m 元=?????= 以3月1日为基准,以后每月递减1%,则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。

比准价格C ()2

/24.3788102

100

99100991009793100100

3950m 元=?????= (2)求算估价对象的比准价格

比准价格=(3809.77+3758.15+3788.24)÷3=3785.39(元/m 2)

3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格,

估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下:(1)可比实例的成交价格与成交日期

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元

/m2)

6000 5800 6120

成交日期2001年4月1

日2001年2月1

2001年5月1

(2)交易情况分析判断

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况+3% -1% +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。

(3)调查获知该类写字楼的价格,2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%,2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

(4)房地产状况

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% 0

因素2 -3% -1% +5%

因素3 +6% +2% -3%

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是:因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。(2001年考试题)

解:(1)交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 (2)交易日期修正系数 可比实例A ()()0999

.1%8.11%2.114

2

=+?+= 可比实例B ()

()1265

.1%8.11%2.1144

=+?+= 可比实例C ()()

0869

.1%8.11%2.114

1

=+?+=

(3)房地产状况修正系数 ①因素权重值的计算

因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6 因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25 因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.15 ②房地产状况修正系数的计算

可比实例A ()()()??

?

?

?=?++?-+?+35

.101100101100%156100%253100%602100100 可比实例B ()()()??

? ?

?=?++?-+?+45

.102100102100%152100%251100%604100100

可比实例C ()()()??

? ?

?=?-+?++?+80

.100100101100%153100%255100%600100100 (4)计算比准价格 比

格A ()

()

()()2

4

2

/82.632173.6343101

100%8.11%2.11103

1006000m 元=?+?+??= 比

价格

B ()

()

()()2

4

4/60.644602.6470102

100%8.11%2.1199

1005800m 元=?+?+??= 比准价格C ()()()(

)2

4

/38.646956.6456101

100

%8.11%2.111021006120m 元=?

+?+??=

(5)估价对

象的价格

()()()2

/93.641044.64233

56.645602.647073.6343m 元=++

4、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A 、B 、C 、D 、E 共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表: 项目 实例A 实例B 实例C 实例D 实例E

成交价格(元/m 2) 5100 5800 5200 5300 5000

成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +2% 21% 0 0 -3% 房区

-3%

+3%

+1%

地产状况位

-2% 0 +2% -1% -1%

-4% -5% -2% +2% +1% 上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都

是比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。

解:(1)选取可比实例。实例B误差太大,实例D 成交时间与估价时点间隔一年以上,故实例B和实例D

不作为可比实例,而选取A、C、E作为可比实例。

(2)计算公式:

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

(3)交易情况修正系数

可比实例A=100/102

可比实例C=100/100

可比实例E=100/97

(4)交易日期修正系数

可比实例A=(1+1%)4

可比实例C=(1+1%)4

可比实例E=(1+1%)3

(5)房地产状况修正系数为

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同,故设三方面的因素的权数相同均为1/3,则有:可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101

可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3]=100/100

(6)计算比准价格

比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)

=5309.20(元/m2)

比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57(元/m2)

比准价格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83(元/m2)

(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:

估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87(元/m2)

5、评估某块城市规划确定的住宅用地

土地总面积为1500m2。

(1)收集有关资料:共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

(2)可比实例的成交价格如下:

项目可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元

/m2)

1200 1150 1380

成交日期2004年2月

20日

2004年4月

20日

2004年7月

20日

交易情况正常比正常价格

低3%

比正常价格

高5%

(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 价

格指数10

100.

3

98.

5

102.

6

101.

3

102.

8

103.

5

103.

3

103.

8 注:表中的价格指数为环比指数,均以上个月为

100。

(4)房地产状况的比较判断结果,如下表所示:

房地产状况权重

估价对

可比实

例A

可比实

例B

可比实

例C

因素1 0.40 100 95 92 106 因素2 0.35 100 105 96 109 因素3 0.25 100 110 98 97 试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

解:(1)公式:比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数(2)交易情况修正系数

可比实例A=100/100

可比实例C=100/97

可比实例E=100/105

(3)交易日期调整系数为:

可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

可比实例C=1.033×1.038=1.072

(4)房地产状况调整系数为:

可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

可比实例C=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

(5)计算比准价格

比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/m2)

比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/m2)

比准价格C=1380×(100/105)1.072×(100/104.8)=1344.38(元/m2)

(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:

估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)

估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.33(万

元)

6、估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1000m2;建筑总面积4500m2;建于1984年9月底,钢筋混凝土结构,需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下:

(1)收集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:

实例交易

价格

交易情况交易日期房地产状况

A 2200 正常2004年3

月30日比估价对象劣3%

B 2050 正常2003年12

月30日比估价对象劣8%

C 2380 比正常价

格高3% 2004年5

月30日

比估价对象

优5%

从2003年11月~2004年10月地价每月上升0.5%。

(2)当地征用农地的费用等资料如下:

在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等150元/m2,土地开发费用、税金和利润等120元/m2,以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别,城市边缘土地为第8级,而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差

异如下表所示。

级别 1 2 3 4 5 6 7 8

1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1

地价是

次级的

倍数

10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1

地价是

最差级

的倍数

(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。

(4)建筑物耐用年限为60年,无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。

解:(1)成本法公式如下:

房地产价格=土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧

(2)求取土地的重置价

①用市场法求取

A修正后的单价=2200×(100/100)×(1+0.5%)6×(100/97)=2336.94(元/m2)

B修正后的单价=2050×(100/100)×(1+0.5%)9×(100/92)=2330.56(元/m2)

C修正后的单价=2380×(100/103)×(1+0.5%)4×

(100/105)=2244.99(元/m2)

再用简单算术平均法求得土地价格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/m2)

②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节办法求取土地价格为:[(100000/666.67)+150+120] × 5.38=2259.60(元/m2)

③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为

(2304.16+2259.60)/2=2281.88(元/m2)

土地总价=2281.88×1000=228.19(万元)

(3)求建筑物的重置价格为:

1100×4500=495(万元)

(4)求建筑物的折旧总额为

495×20/60=165(万元)

(5)计算估价额

该房地产价格(总价)=228.19+495-165=558.19(万元)

该房地产价格(单价)=558.19/4500=1240.42(元/m2)

7、为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下:(1)可比实例的成交价格与成交日期

项目可比实例可比实例可比实例

A B C 成交价格

(元/m2)

6000 6140 5890

成交日期2002年3

月1日2002年5

月1日

2002年2

月1日

(2)交易情况分析判断

项目可比实例

A 可比实例

B

可比实例

C

交易情况3% -2% 2%

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度

(3)调查获知该类写字楼的价格,2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%,2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。

(4)房地产状况分析判断

项目可比实例

A 可比实例

B

可比实例

C

因素 1 +3% +5% 0

因素2 -2% -1% +3%

因素3 -5% +2% -4%

房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度

是:因素1是因素3的3倍,因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。

解:(1)公式:比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数(2)交易情况修正系数

可比实例A=100/103

可比实例B=100/98

可比实例C=100/102

(3)交易日期修正系数为:

可比实例A=(1+1.1%)1×(1+1.6%)5=1.0945

可比实例A=(1+1.6%)4=1.0656

可比实例A=(1+1.1%)2×(1+1.6%)5=1.1065

(4)房地产状况修正系数

因素权重值的计算

因素1的权重=3/(3+2.4+1)=47%

因素2的权重=2.4/(3+2.4+1)=38%

因素3的权重=1/(3+2.4+1)=15%

房地产状况修正系数的计算:

可比实例A=100/(103×47%+98×38%+95×15%)

=100/99.9

可比实例B=100/(105×47%+99×38%+102×15%)=100/102.27

可比实例C=100/(100×47%+103×38%+96×15%)=100/100.54

(5)计算比准价格

比准价格A=()2

/11.63829

.991000945.11031006000m 元=??? 比准价格B=()2

/12.652827.1020656.198

1006149m 元=??? 比准价格C=()2

/18.635554

.1001001065.11021005890m 元=??? (6)估价对象价格(单价)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m 2)

8、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格,在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料如表:

可比实例

A 可比实例

B 可比实例

C 成交价格 5000人民币元/m 2 560美元/m 2 530美元/m 2

成交日期 2005年8月1日 2006年1月1日 2006年5月1

日 交易情

-1%

0%

+2%

况 区域因素 +2% +3% 0% 个别因素

0%

+1%

-2%

上表交易情况中,负值表示低于正常价格的幅度,正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度,正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币,2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币;2005年7月1日至2006年11月1日期间,该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。

解:(1)对可比实例A 的单价修正

=()2

15

/36.41583.8100

100

10210099100%115.85000m 人民币元=????-? (2)对可比实例B 的单价修正=()210

/73.40403.8101

100

103100100100%11560m 人民币元=????

-?

(3)对可比实例B 的单价修正

=()

26

/23.41433.898

100

100100102100%11530m 人民币元=????

-?

(4)计算计算估价房地产某商品住宅单价

=2

/411411.41143

23

.414373.404036.4158m 人民币元≈=++ 9、为评估某写字楼的价格,在该写字楼附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表:

影响因素 可比实例

A 可比实例

B 可比实例

C 成交价格(元/m 2) 5000

5200

4900

成交日期 2002.1.31 2002.3.31 2002.7.31 交易情况 +2% 0 -3% 区域因素 0 +3% 0 个别因素

-1%

-2%

+1%

上表交易情况中,正(负)值表示可比实例高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变,以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。

解::(1)对可比实例A 的单价修正

=()()24

5

/37.475699

100

100100%11%01102

100

5000m 元=??

-?+??

第四章完全竞争市场

第四章 完全竞争市场 一、选择题 1.以下比较接近完全竞争市场的情况是( ) A .大米市场 B 。街头便利店 C 。汽车市场 D 。自来水 2.完全竞争企业面临的需求曲线的特点是( ) A .位置高低不会改变 B 。水平形状不会改变 C .位置高低和水平形状都不会改变 D 。位置高低和水平形状都会改变 3.如果一个企业所有的产量水平上,其边际收益都等于平均收益,那么( ) A .边际收益曲线是水平线 B 。边际收益曲线向右下方倾斜 C .边际收益曲线向右上方倾斜 D 。以上均有可能 4.假定一个地区的汽车在短期内供给量既定,那么汽车的价格( ) A .仅由市场需求曲线决定 B 。仅由市场供给曲线决定 C .由市场需求曲线和供给曲线共同决定 D 。以上任何一条曲线都不能决定 5.以下属于利润最大化的充分条件的是( ) A .总收益和总成本之差达到最大 B 。平均收益和平均成本之差达到最大 C 。边际收益等于边际成本 D 。A 和B 6.如果某个完全竞争企业发现,在某个产出水平上,其产品的价格恰好等于最低的平均可变成本,则表明该产量( ) A .大于利润最大化产量 B 。小于利润最大化产量 C .等于利润最大化产量 D 。与利润最大化产量相对大小无法确认 7.如图4-1所示,MR 和MC 分别代表企业的边际收益和边际成本曲线,则Q 1表示( ) A .利润最大化 B 。亏损最小化 C 。利润最大化或亏损最小化 D 。既不是A ,也不是B 图4-1 8.若一个完全竞争企业在其短期利润最大化的产量点上,如果此时其平均收益小于平均成本,那么该企业会选择( ) A .停产 B 。继续原有的生产 C .减少产量,但是不停产 D 。可能停产,也可能继续原有的生产 Q Q 1 O MC MR

土地估价:市场比较法试题及答案

土地估价:市场比较法试题及答案 (一)判断题 1.类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。() 2.以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准,把交易案例和待估土地均与其逐项比较,然后将结果转化为修正价格,此方法为直接比较。() 3.运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情,具有较强的现实性。() 4.市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。() 5.选择比较交易案例,一般应选择4年内成交的不动产交易案例,最长不超过5年。() 6.正常和非正常交易均可作为比较交易案例,通过修正予以运用。() 7.宗地用途虽不同,但影响其价格的区域因素却是一样的。() 8.土地使用年期属于个别因素。() 9.市场比较法评估地价时,需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()10.比较案例选定以后,还应根据各案例的情况,建立价格比较基础。() 11.用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域,或处于不同供需圈的类似地。() 12.可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。() 13.商服用途的宗地,其所临道路若为交通型干道或生活型干道,其利用效用会产生很大差异。() 14.采用市场比较法评估宗地抵押价格时,可选用买卖交易实例作为比较案例。()15.容积率是指建筑面积与占地面积的比率。() 16.估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。() 17.运用市场比较法,可评估土地价格、建筑物价格,还可评估土地及建筑物为一整体的价格。() 18.某宗地1998年9月的价格为2000元,1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%,若其他情况不变,则该地块在2001年9月的价格应为2600元。()19.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/m2,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/m2。() (二)单项选择题 1.市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据(),将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照,并根据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A.类似原则B.相关原则C.等同原则D.替代原则 2.市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用()。 A.市场比较法B.成本逼近法c.剩余法D.收益法 3.在一定区域范围内,建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为()。 A.建筑密度B.容积率c.利用率D.有效面积系数 4.市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格,所以所求价格也称为()。

市场调研报告格式案例

市场调研报告格式案例 市场调研报告格式案例 、结论与建议、附件等几部分组成。 标题 标题和报告日期、委托方、调查方,一般应打印在扉页上。 关于标题,一般要在与标题同一页,把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来,如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式,一般正标题表达调查的主题,副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的<海峡都市报棗<海峡都市报读者群研究报告》。 目录 如果调查报告的内容、页数较多,为了方便读者阅读,应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录,并注明标题、有关章节号码及页码,一般来说,目录的篇幅不宜超过一页。例如; 目录 1、调查设计与组织实施 2、调查对象构成情况简介 3、调查的主要统计结果简介 4、综合分析 5、数据资料汇总表 6、附录 概述

概述主要阐述课题的基本情况,它是按照市场调查课题的顺序将问题展开,并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容: 第一,简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。 第 二,简要介绍调查对象和调查内容,包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。 第 三,简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法,有助于使人确信调查结果的可靠性,因此对所用方法要进行简短叙述,并说明选用方法的原因。例如,是用抽样调查法还是用典型调查法,是用实地调查法还是文案调查法,这些一般是在调查过程中使用的方法。另外,在分析中使用的方法,如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多,应有详细的工作技术报告加以说明补充,附在市场调查报告的最后部分的附件中。 正文 正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据,包括问题的提出到引出的结论,论证的全部过程,分析研究问题的方法,还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息,以及对这些情况和内容的分析评论。 结论与建议 结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结,提出如何利用已证明为有效的

市场比较法应用练习题

市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是( B ) A、适合原理 B、替代原理 C、最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种( A ) A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本 身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中,土地使用权年限调整属于( A )调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况

5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修 正系数为( D )。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 6、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为( B )元/m2。 A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66 7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98, 则其依据为( D )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2% B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2% C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响

幅度为2.04% 8、下列( C )情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A ) A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 10、在一些城市中,距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高,其原因主要在于( D ) A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以( B )为基准,把交易案例和待估宗地均与其逐项比较,然后将比较结果转化为修正价

市场比较法练习题

实例1:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值,估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略,区域 和个别因子条件指数采用权重累加方式,相关情况如下表: 在该宗土地的估价过程中应注意以下事项: 1. 2. 注意特殊交易; 各项修正不超过 20%,总修正不超过 30% ; 估价结果确定可按不同权重计算。 土地还原率r 为6%。 容积率修正系数表为课本第 110页,表4-6。 4. 5.

1. 2. 交易期日更正 3. 区域因素修正 4. 个别因素修正 6. 容积率修正 7. 土地使用年限修正 1 -1/(1 +r X 1 -1/(1 +r y 式中: 土地还原利率,本例 r 取6% 彳寺估宗地剩余使用年限 -比较实例剩余使用年限 8. 比准价格 9.确定评估值 根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重,求取评估值。 由于宗地C 为正常交易,宗地条件与估价对象宗地更接近,故确定实例 的权重去0.4,地价计算如下: 使用年限修正系数 实例A 比准价格 实例B 比准价格 实例C 比准价格 cc 100 105 100 100 1.8 1 一 2 = 4500^ ——X ——X ——X ——X 一 X - =5197 兀/ m 2 95 101 98 98 1.8 0.9867 100 105 100 100 1.8 1 — 2 =5200 X --- X --- X --- X --- X --- X ----- = 4620 兀 / m 105 103 100 99 2.0 0.9935 100 105 100 100 1.8 1 — A 的权重去0.3,实例B 的权重取 0.3,实例C

完全竞争市场练习题带答案

完全竞争市场练习题带 答案 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

第六章完全竞争市场 一、解释概念 完全竞争市场 二判断 1. 对于任何厂商来说,在长期均衡中都必然实现TR>TC。× 2. 市场竞争程度的强弱是微观经济学划分市场类型的标准。√ 3. 完全竞争厂商只能被动地接受既定的市场价格。√ 4. 处于完全竞争产品市场而不同时处于完全竞争要素市场的厂商也是完全竞争厂商。√ 5. 所有完全竞争的企业都可以在短期均衡时实现经济利润最大化√ 6. 完全竞争条件下,厂商所面临的需求曲线是一条水平线。√ 7. 完全竞争厂商的平均收益曲线和边际收益曲线与需求曲线是相同的。√ 8. 若企业经济利润为零,就是收支相抵。√ 9. 企业获得经济利润则一定获得正常利润。√ 10. 生产者的行为目标是产量最大化原则。× 11. 完全竞争厂商实现短期均衡时,可获得经济利润。× 12. 当一个完全竞争行业实现长期均衡时,每个企业都实现了正常利润,且经济利润都为零。√ 13. 在厂商短期均衡产量上,AR<SAC,但AR>AVC,则厂商亏损,但应继续生产。√

14. 在完全竞争市场上,SMC曲线和SAC曲线的交点,被称为停止营业点。× 15. 完全竞争厂商实现短期均衡时,SMC曲线AVC曲线的交点被称为停止营业点。√ 16. 在完全竞争条件下,产品价格等于平均收益并等于边际收益。√ 17. 某厂商产量达到5万时的MR=65元,MC=55元,(其它条件一定)该厂商应继续扩大产量。√ 三选择题 1 根据完全竞争市场的条件,以下哪些行业最接近完全竞争行业D A 家电行业 B 汽车行业 C 蔬菜行业 D 玉米行业 2 完全竞争厂商达到短期均衡时D A P>SAC B P=SA C C P<SAC D 以上都有可能 3 作为市场价格接受者的厂商是A A 完全竞争厂商 B 完全垄断厂商 C 垄断竞争厂商 D 寡头垄断厂商 4 厂商获得最大利润的条件是B A MR>MC的差额为最大 B MR=MC C P>AC的差额为最大 D TR>TC的差额为最大 5 厂商的收支相抵点是指A A SMC与SAC相交之点 B SMC与AVC相交之点 C SMC与AFC相交之点 D SAC与AVC相交之点 6 收益是指D

市场调查报告案例-精品文案范文

市场调查报告案例 市场调查报告案例 河南是中原文明发祥地,先秦时属豫州,居“九州”之中,素称“中州”、“中原”。近年来,河南经济稳步攀升,据统计部门初步核算,XX年河南全省gdp达到10535.20亿元,成为全国第五个经济总量超万亿元的省份,经济居中原五省之首,全省人均gdp突破万元,达到11236元,主要经济指标达到了多年来的最高水平,XX年比上年增长13.9%,经济发展实现了阶段性的跨越和突破。河南地处华北,“逐鹿中原”,“得中原者得天下”,从古至今,都说明了河南的重要性,对我公司来说,更是这样,更为重要。 河南人总人口9700多万人,农村人口7500万人口,商务部的万村千乡超市在河南已基本完成。(这正说明了农村市场的潜力巨大) 经济情况,以工业为主,农业为辅,河南的外出打工者相对较多,(礼品装销量有所带动)。 人文情况,河南人重视朋友之间的礼上往来(礼品装),河南大多数消费者喜欢看戏,看豫剧,特别是45岁以上的人士,正是批人士消费了有辣汤产品的方便装(水煮型),在河南喜欢看戏的人士,最爱看的节目是河南卫视的梨园春节目,(公司可考虑,在梨园春节目播出前后做广告或赞助,加深此类消费者对公司产品的印象,形成知名度)。消费习惯,喜欢有赠送,带奖的形式来购买东西,公司可考虑以实物赠送,刺激消费,如:食用油、围裙等方式按比例增送。 近二十天的时间,主要在周口、开封地区,走访客户,了解产品在市场的销售情况,市场发展动态做市场调查。在与客户的沟通中,客户反映我公司的产品口味不是很辣,相比有些淡,终端没有支持,提出需要业务人员,帮助开发市场,需求比较恳切,从谈话中也了解到客情及市场维护比较简单,业务员只是报货、通知公司政策,客户对公司的忠诚度不高,对公司产品的重视力度不够,没有放在主要地位(也有可能是行业情况),虽然只是这两上地区,走访调查,我相信也能代表河南市场的部分整体情况。 我们同时也走访调查了终端销售点的市场情况,显露出了很多方面的

市场比较法在房地产评估中的应用

吉林工商学院 毕业论文 题目名称:市场比较法在房地产评估中的应用院系:财税学院 专业:资产评估 学生姓名:陈启名 学号:420413405004 指导教师:王琳 2017 年4 月30 日

毕业论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交毕业论文,是本人在指导教师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名:年月日

市场比较法在房地产评估中的应用 摘要:资产评估中,根据不同的基准日和不同的评估目的,选取的方法也不尽相同,资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法,以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中,市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论,针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究,并针对问题如何进行解决提出合理建议,促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词:房地产评估;市场比较法;案例;问题;解决对策

Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract:In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution

房地产评估市场比较法模板

市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是,根据替代原则,将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为: 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格=可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上,经过对所掌握的大量交易案例的比较分析,从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例,通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后,得到试算比准价格,对其进行进一步分析调整后,得出最终比准价格。具体评估过程如下: 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例,有关资料见表1。 2、比较修正 (1)交易情况修正:可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例,其交易价格无异常,故无需修正,交易情况修正系数均为100/100。 (2)市场状况修正:可比实例交易日期与估价时点相近,由于武汉市近期房地

产市场行情波动不大,故无需修正,修正系数均为100/100。 (3)区域因素(也称房地产状况)修正:根据商业用房的特点,选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正,以估价对象的状况为100,将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 (4)个别因素(也称房地产状况)修正:根据可比实例的具体情况,以估价对象的状况为100,将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算,详见表3。 表1 可比实例资料 (选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例)

完全竞争市场计算题答案演示教学

完全竞争市场计算题答案 1.完全竞争市场上,目前存在三家生产相同产品的企业,q表示各企业的产量。各企业的生产成本函数如下:企业1的短期生产成本函数为C1(q)=18+2q2+20q,企业2的短期生产成本函数为C2(q)=25+q2,企业3的短期生产成本函数为C3(q)=12+3q2+5q。试求:(1)该产品的市场价格处于何种范围时,短期内三家企业的产量都为正?(请说明理由) (2)短期市场供给曲线与长期市场供给曲线。 解:(1)短期内只要价格高于平均可变成本,企业就进行生产: (删除此处红色部分 ........)企业1的平均可变成本AVC1=2q+20,其中,q>0,该企业进行短期生产的条件是P>Min(AVC1),即P>20; 根据MC(q)=AVC(q)的原则,对应不同的成本函数得到以下结论: C1 = 18+2q2+20q→MC1=4q+20, AVC=2q+20 MC(q1)=AVC(q1)→4q+20=2q+20→q min=0 P1=AVC=20 C2=25+q2→MC2=2q, AVC2=q MC(q2)=AVC(q2)→2q=q→=0, p2=AVC2=0 C3=12+3q2+5q→MC3=6q+5 AVC3=3q+5 MC(q3)=AVC(q3)→6q+5=3q+5→q3=0 P3=AVC3=5 ≥20时,才可能三家企业都选择短期生产。 (删除此处红色部分 ........)只有市场价格P 综合上面三个条件可知,只有市场价格P≥20时,才可能三家企业都选择短期生产,即产量都为正。 (2)①短期市场供给曲线 企业的短期供给曲线等于高于平均可变成本的边际成本曲线。 企业1的边际成本为:MC1=4q+20;由于市场是完全竞争的,边际收益MR=P。 企业1遵循边际成本等于边际收益的利润最大化原则,即4q+20=P 所以其短期供给曲线为: q=(P-20)/4,(P>20) 同理可得:企业2的短期供给曲线为:q=P/2,(P>0) 企业3的短期供给曲线为:q=(P-5)/6,(P>5) 把各企业的短期供给曲线横向加总,将得到短期市场供给曲线: a.当5≥P>0时,只有企业2进行生产,此时市场供给曲线为:Q=P/2; b.当20≥P>5时,企业2和企业3进行生产,此时市场供给曲线为:Q=P/2+(P-5)/6=(4P-5)/6; c.当P>20时,三个企业都将进行生产,此时市场供给曲线为:Q=(P-20)/4+P/2+(P-5)/6=(11P-70)/12。 ②长期市场供给曲线 在长期内,所有的要素都是可变的,企业仅仅在价格等于或高于收支相抵点时,才愿意进行生产,即长期内价格必须等于或高于长期的平均成本。企业的长期供给曲线是高于平均成本的边际成本曲线。 企业1的平均成本为:AC1=18/q+2q+20,其中,q>0,该企业进行长期生产的条件是P>Min(AC1),即P>32; 同理可得:企业2进行长期生产的条件是P>50; 企业3进行长期生产的条件是P>34。

市场比较法在房地产评估中的应用

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吉林工商学院 毕业论文题目名称:市场比较法在房地产评估中的应用 院系:财税学院 专业:资产评估 学生姓名:陈启名 学号: 指导教师:王琳 2017 年 4 月 30 日

毕业论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交毕业论文,是本人在指导教师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名:年月日

市场比较法在房地产评估中的应用 摘要:资产评估中,根据不同的基准日和不同的评估目的,选取的方法也不尽相同,资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法,以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中,市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论,针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究,并针对问题如何进行解决提出合理建议,促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。 关键词:房地产评估;市场比较法;案例;问题;解决对策 Application of market comparison method in real estate appraisal Abstract: In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market comparison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the application of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation. Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution

项目二:市场比较法测算

项目二:市场比较法测算 一、单项选择题 1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是()。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种()。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时,选择比较案例应尽可能使其在()。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1:0.7,已知建筑面积价格为3000元/平方米,则使 用面积价格为()元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺,成交总价16万美元,分二期付款:首期付50%, 余款一年后支付。若半年期利率为1.5%,1美元=8.28元人民币,1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积,1平方米=10.764平方英尺,将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为()。 A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡ 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并 后价值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为()。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地 产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()万元。 A、323 B、275 C、273 D、258 9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地 产交易,买方付给卖方2325元/㎡,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正,就是对房地产进行()修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日为100)。有一房地产在2006年6月1 日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为()元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、 98.9、103.3(以上个月为100)。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方 米,将其修正到2006年9月的价格为()元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中,最宜采用()。 A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000 元/㎡,成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米,汇率为1美元=8.26人民币。

服装市场调研报告(案例1)

服装市场调研报告(案例1)

服装市场调研报告 一、内容简介: 此次,黄州实训我们调查了80个女性消费者各20个男消费者。他们的年龄阶段大多在16-25岁之间。 经过调查我们发现,黄州大部分消费者的消费水平在100-150之间。不过也略有一部分消费能接受150-200元这个价位。而且,消费者对于衣服质量的要求也是蛮高的,他们大多求针织及混纺。不过对于卖衣服的地点消费者更愿去那种专卖店或商业条街。对于服装的选择消费者更注重选择比较休闲得体的衣服。尤其重要的是我们发现黄州的消费者对于网上购物没有充分的认识,甚至更有甚者就没听说过网上购物。对于名牌的要求也不是很高。 此次黄州调查让我们认识到对于网上购物还需要我们大力推行,对于我们网上开店而言即是一种扩展市场的机会,不过也要我们更加努力的开创市场,打开黄州这个“没网”的现象。 这个只是对于我们这次调查的一个简单的描述,下面是我们这次调查的细节分析。 二、主体内容: 1、调查的背景 从整体来说:服装行业凭借廉价的劳动力资源和

强大的产业配套优势,在纺织服装业中傲视群雄。随着进口配额的取消,服装企业面临前所未有的发展机遇。因此我们需加强以下几方面的重点工作:巩固现有市场,维护出口秩序;共享潜在市场;创新的市场;实行标准化战略。出口企业更应做好“后配额时代”的应对良方:首先是积极推进企业改制,优化资源配置,增强创新能力;二是积极开展实业化建设,促进贸易向上下游的延伸,提高整个系统的效益;三是积极实施品牌战略,逐步开发自有品牌;四是积极“走出去”、“请进来”,主动吸收消化国外的先进生产工艺和管理经验,加快人才队伍建设等。通过中国专业服装项目市场调查报告生产企业及投资机构将充分了解产品市场、原材料供应、销售方式、有效客户和潜在客户提供了详实信息,为研究竞争对手的市场定位,产品特征、产品定价、营销模式、销售网络和企业发展提供了决策依据。2011整个系列主要为单一色调,当中黑和白代表了双重特色,如硬和软、历史和现代,也代表了品牌的风格。 1).服装是改革开放以来最先形成的市场,它是一个门槛低且容易进入的市场,正因如此,它也是最容易饱和及衰败的市场同时它对区域的要求很明显,小县城有小县城集市,小村落有其小市场,大省会城

市场比较法在房地产评估中的运用

市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中,我们能够运用的方法有很多,如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理,更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,通过选取与估价对象有相关性的实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正,以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下: 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容: 1、交易双方情况及交易目的; 2、交易实例房地产状况; 3、成交价格; 4、成交日期; 5、付款方式; 6、其它一些附加说明(图片资料)。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:

l、估价对象的类似房地产; 2、成交日期与估价时点相近,不能超过一年; 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中,在选取可比实例之后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容: 1、统一付款方式:应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价;常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位:不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方,其实际价值必然有差异,所以我们有必要进行交易情况修正,排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说,有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:l、有利害关系人之间的交易;2、急于出售或购买情况下的交易;3、受债权债务关系影响的交易;4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;6、相邻房地产的合并交易;7、特殊方式的交易;8、交易税费非正常负担的交易;9、其他非正常的交易。 要特别指出的是,当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正,对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

完全竞争市场(试题含答案)

第六章完全竞争市场(试题含答案) 一、单项选择题 1、在完全竞争市场中,行业的长期供给曲线取决于() A、SAC曲线最低点的轨迹; B、SMC曲线最低点的轨迹; C、LAC曲线最低点的轨迹; D、LMC曲线最低点的轨迹。 2、在MR=MC的均衡产量上,企业() A、必然得到最大的利润; B、不可能亏损; C、必然获得最小的亏损; D、若有利润,则利润最大;若有亏损,则亏损最小。 3、如果在厂商的短期均衡产量上,AR小于SAC,但大于A VC,则厂商() A、亏损,立即停产; B、亏损,但继续生产; C、亏损,生产或不生产都可以; D、获得正常利润,继续生产。 4、在厂商的停止营业点上,应该有() A、AR=A VC; B、总亏损等于TFC; C、P=A VC ; D、以上说法都对。 5、完全竞争厂商的短期供给曲线应该是() A、SMC曲线上超过停止营业点的部分; B、SMC曲线上超过收支相抵点的部分; C、SMC曲线上停止营业点和超过停止营业点以上的部分; D、SMC曲线上收支相抵点和超过收支相抵点以上的部分。 6、在完全竞争厂商的长期均衡产量上必然有() A、MR=LMC≠SMC,其中MR=AR=P; B、MR=LMC=SMC≠LAC,其中MR=AR=P; C、MR=LMC=SMC=LAC≠SAC,其中MR=AR=P; D、MR=LMC=SMC=LAC=SAC,其中MR=AR=P。 7、当一个完全竞争行业实现长期均衡时,每个企业() A、都实现了正常利润; B、利润都为零;

C、行业中没有任何厂商再进出; D、以上说法都对。 8、在完全竞争的条件下,如果某行业的厂商的商品价格等于平均成本,那么() A、新的厂商要进入这个行业; B、原有厂商退出这个行业; C、既没有厂商进入也没厂商退出这个行业; D、既有厂商进入也有厂商退出这个行业。 9、假如某厂商的平均收益曲线从水平线变为向右下方倾斜的曲线,这说明() A、既有厂商进入也有厂商退出这个行业; B、完全竞争被不完全竞争所取代; C、新的厂商要进入这个行业; D、原有厂商退出这个行业。 10、在完全竞争市场上,厂商短期均衡条件是() A、P=AR; B、P=MR ; C、P=MC; D、P=AC 。 11、在完全竞争的情况下,价格曲线与平均成本曲线相切是() A、厂商在短期内要达到最大利润的充要条件; B、某行业的厂商数目不再变化的条件; C、厂商在长期内要达到最大利润的充要条件; D、厂商在长期内亏损最小的充要条件。 12、假定某完全竞争厂商在目前产量水平上的边际成本、平均成本和平均收益均等于1美元,则这家厂商() A、肯定只得到正常利润; B、肯定没得到最大利润; C、是否得到最大利润还不能确定; D、肯定得到最少利润。 13、在完全竞争的情况下,如果厂商把产量调整到平均成本曲线最低点所对应的水平() A、他将取得最大利润; B、他没能获得最大利润; C、他是否获得最大利润仍无法确定; D、他一定亏损。 14、在完全竞争市场上,已知某厂商的产量是500单位,总收益是500元,总成本是800元,总不变成本是200元,边际成本是1元,按照利润最大化原则,他应该()

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 摘要:在房地产估价中,市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法,当然,市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题,这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述,旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题,准确无误地获取估价结果,减少损失。 关键字:市场比较法房地产估价房地产市场市场信息交易实例 目录 1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题 3.1、房地产市场不规范、不成熟,市场环境变化大 3.2、信息不对称,导致案例搜集困难,尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清,交易背景不透明,交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明 3.4、估价经验不足,所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析 4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设,扩充信息来源渠道 4.2、政府方面对信息不对称的弥补 4.3、房地产评估机构应采取积极措施 4.3.1、对可比实例进行充分调查 4.3.2、设立专门的信息资料部门 4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 5、参考文献

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法,也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法。 1、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求,当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样,通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场,便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引,趋于一致,因此,估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说,可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格,来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 2、市场比较法的适用对象 市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场比较法。市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期,存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区,就难以采用市场比较法估价。 3、运用市场比较法存在的问题

市场调查报告格式和范文

市场调查报告格式及范文 市场调查报告是在对目标市场了解、分析及研究的基础上做出的,一般是为企业的经营管理者或者是相关机构负责人阅读的,因此,在写市场调查报告时,一定要要言简意赅、条理清晰。调查报告是方法、手段,一定要通过这些资料为决策提供依据。 一、市场调查报告格式 市场调查报告的格式一般由:标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。 (一)标题 标题和报告日期、委托方、调查方,一般应打印在扉页上。 关于标题,一般要在与标题同一页,把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来,如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式,一般正标题表达调查的主题,副标题则具体表明调查的单位和问题。 (二)目录 如果调查报告的内容、页数较多,为了方便读者阅读,应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录,并注明标题、有关章节号码及页码,一般来说,目录的篇幅不宜超过一页。例如; 目录 1、调查设计与组织实施 2、调查对象构成情况简介 3、调查的主要统计结果简介 4、综合分析 5、数据资料汇总表 6、附录 (三)概述 概述主要阐述课题的基本情况,它是按照市场调查课题的顺序将问题展开,并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容:第一,简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。 第二,简要介绍调查对象和调查内容,包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三,简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法,有助于使人确信调查结果的可靠性,因此对所用方法要进行简短叙述,并说明选用方法的原因。例如,是用抽样调查法还是用典型调查法,是用实地调查法还是文案调查法,这些一般是在调查过程中使用的方法。另外,在分析中使用的方法,如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多,应有详细的工作技术报告加以说明补充,附在市场调查报告的最后部分的附件中。 (四)正文 正文是市场调查分析报告主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据,包括问题的提出到引出的结论,论证的全部过程,分析研究问题的方法,还应有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息,以及对这些情况和内容的分析评论。 (五)结论与建议 结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结,提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应,不可以提出无证据的结论,也不要没有结论性意见的论证。 (六)附件 附件是指调查报告正文包含不了或没有提及,但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告,例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。 二、市场调查报告的内容 市场调查报告的主要内容有; 第一,说明调查目的及所要解决的问题。 第二,介绍市场背景资料。 第三,分析的方法。如样本的抽取,资料的收集、整理、分析技术等。 第四,调研数据及其分析。 第五,提出论点。即摆出自己的观点和看法。 第六,论证所提观点的基本理由。 第七,提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。 第八,预测可能遇到的风险、对策。

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