房地产会计核算三大流程

开发环节，销售环节，清算环节

先讲开发环节

讲到开发，先得有土地

就像生产汽车，你得先有钢材

所以首先要有地

也就是所谓的购地

环节

一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍，或者现场竞标。

我说的细点，因为业务知识点就含在里面

一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息，上面会有土地的拍卖价格，但是这个并不是我们做账的土地价格

我们做账的土地价格是最终的成交价

还有和政府签订的购地合同中相关的印花税，契税，一并作为土地成本入账

这个时候的会计科目是：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款

经过激烈的竞争，和政府签订的购地协议合同，地有了，

也就是房地产最重要的核心原材料有了，那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢？

土地外在的一些优点如地段，周围市政配套设施这里不讲，因为这些都是大家可以看得到的

我所说的内在质量就是土地的地质，地基基础，

地质好不好，以后盖房子地基稳不稳固，买完地皮以后肯定要第一件去做的事。

这也就进入房地产开发环节的第二步了

前期工程费

承前启后，前就是为建造房子做准备工作，后就是买完地就必须要做的工作

虽然财务不做工程上的事情，但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理

要不然还真以为一步到位，直接都计入到建安工程费里面了

所以勘探地质，地质勘察费，文物勘察费，地基勘察费，水文勘察费，沉降观测费，日照测试费，环境评估费，交通影响分析费，基础桩应变费

这些都要进入前期工程费

具体分录：借：开发成本-前期工程费

贷：银行存款/现金

我这里说到开发成本-前期工程费，二级科目

如果你要做的详细的话，三级科目根据本单位的需要自己设置

做完这些对土地的内在因素工作，确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。

也就是规划，设计

到这个时候项目的整体效果图就会出来，

还有施工图设计，景观设计，给排水设计等这些都是规划设计费

具体分录：

借：开发成本-前期工程费- 规划设计费

贷：银行存款/现金

效果图出来以后就要准备施工，施工之前你就要去办各种证

项目报建费，施工许可证费，人防报建费

招标代理费

具体分录：

借：开发成本-前期工程费- 行政规费及规划报建费贷：银行存款/现金

报建程序结束了，你就要招标，把工程发包出去

这个时候会计科目：借：开发成本-前期工程费-招标费

贷：银行存款/现金

工程招标完毕了，施工队要进来了，一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的，也就是通俗的说三通一平，通路，通电，通水，路平

要不然施工队做不了事啊，三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平

这个时候会计分录：

借：开发成本-前期工程费-三通一平费贷：银行存款/现金

还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所，设施

肯定要这个时候盖好，

就是临时设施

这个时候会计科目：借：开发成本-前期工程费-临时设施费贷：银行存款/现金

这些都做完了，也就是购地，前期工作都做好了

真正的建房子开始了！

这些都是安装工程

会计分录

借：开发成本-建安工程费-安装工程费贷：银行存款

盖房子的那些事

首先当然是地基了

地基打好了，就要做地下室，架空层

这些都是算到基础工程

会计科目：借

借：开发成本-建安工程费-基础工程

贷：银行存款

然后是房子从第一层往上盖

正式进入主体工程

也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物

这个时候会计科目：

借：开发成本-建安工程费-主体工程

贷：银行存款

一般基础和主体工程也可以放一起的

严格上来说要分开

具体看你的公司要求去

好了，可以看到你的房子一直到封顶，都是这个分录

房子封顶了，接下来就是正式进入安装工程

你可以想象你家的防盗门，电梯，消防安装，火灾报警系统

日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面

还有楼梯的扶手，铝合金窗，水暖气电管线安装，空调及通风工程，消防安装工程，火灾报警工程，电梯工程，公共部位装修，避雷接地工程，停车设备及安装工程，其他安装工程费

建安工程费的基础工程和主体工程一样的

都是施工企业给你开的

房地产工程到这一步了

一般会装修售楼部

一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证

售楼部装修时段不具体分

可以拿到地的时候就弄个售楼部

我说的是合规的情况下

可能你公司想早点回笼资金吧

所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了

因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部

等销售完毕房子，售楼部就视为商品房

可租可卖

可为物业用房

所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费

还有种租来的房子做装修，或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程会计科目借：在建工程

贷：银行存款/现金

装修好了，转作固定资产借：固定资产

贷：在建工程

摊销折旧，会计分录借：销售费用-折旧费

贷：累计折旧

作为永久性房子的售楼部，它的建造、装修都进入开发成本，具体分录借：开发成本-建安工程费-售楼处装修

贷：银行存款/现金

房地产企业全套会计核算流程

第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种第一节房地产企业行业介绍与特点一、房地产行业的发展概述房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程二、房地产企业的基本业务介绍

房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。三、房地产行业的特点房地产行业是一个资源整合型企业开发产品类型多，用途多样性开发流程长、资金密集房地产行业涉及行政主管部门多销售收入种类多，销售行为接受政府监管第二节房地产企业一般经营模式与流程一、经营模式（开发与自持物业）房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。二、房地产开发流程

房地产会计账务处理

房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020

1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费：划出社保费用时借：管理费用——员工保险（公司缴付部分）其他应收款——员工保险（个人缴付部分）内部往来——XX分公司（按全额）贷：银行存款发放工资时借：应付工资（按未扣除社保费金额）贷：其他应收款——员工保险（个人部分）银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入：开具工程款发票时,公司会计处理借：应收账款——建设单位预收账款（之前如有预收款项）贷：工程结算收入——各项目应交税费——应交增值税（销项11%的税率）购进工程材料时借：工程物资应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款

缴纳税金时借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产：收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。固定资产增加时，借：固定资产——各部门贷：银行存款（或应付账款）计提折旧时借：管理费用——折旧费（管理部门用）工程施工——项目部（生产用、项目部管理用）贷：累计折旧 5、低值易耗品-1：对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。购进时，借：低值易耗品——具体名称贷：银行存款（或应付账款）

2020房地产开发企业会计核算制度

房地产开发企业会计核算制度第一章总则第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称“XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际情况，制定本制度。第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。第三条 XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。

第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。第二章资产的核算第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。

房地产行业会计实务篇

房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业工程部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、

房地产企业会计核算流程

房地产企业会计核算流程房地产核算流程三、主要会计科目三级会计科目明编号会计科目名称二级会计科目适用范围说明细适用范围说明一、资产类 1001 库存现金 1002 银行存款农业银行、工商银行、建设银。。。 1101 交易性金融资产股票、债券、基金、其他 1132 应收利息二级科目下分别1122 应收账款楼款、租金设:住宅、商业、车位 1123 预付账款各供应商个人借支、单位往来、代交个人社会保险基单位往来下设客1231 其他应收款金、社会养老保险、代交个人住房公积金户名称房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1601 固定资产具、运输工具、电子设备房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1602 累计折旧具、运输工具、电子设备房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1603 固定资产清理具、运输工具、电子设备发出成本、加工费、往返运杂费、税金、 1408 委托加工物资其他 1412 包装物及低耗品在库、在用、摊销 1471 存货跌价准备二级下分别设:股1501 持有至到期投资投资成本、应收利息票、债券、基金、其他

持有至到期投资 1502 股票、债券、基金、其他减值准备可供出售金融资股票、债券、基金、1503 成本产其他二级下分别设:股1511 长期股票投资投资成本、损益调整票投资、权益投资、其他投资长期投资减值准 1512 股票投资、权益投资、其他投资备土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1701 无形资产著作权、办公软件土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1702 累计摊销著作权、办公软件二、负债类 2001 短期借款工行、农行、建行流贷二级下分别设:股2101 交易性金融负债本金、公允价值变动票、基金、债券、其他 2202 应付账款各供应商预收账款社会保险基金下设:社会养老保工资、职工福利、社会保险费、工会经费、险、失业保险、生2211 应付职工薪酬职工教育经费、住房公积金、退职补偿、非育保险、工伤保货币性福利

房地产会计核算流程

房地产会计核算流程高顿网校友情提示，最新抚顺会计资格考试网上公布相关房地产会计核算流程等内容总结如下：我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿，有关法规轨制已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项用度支出。一、房地产开发本钱的组成房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说，大致可分为三大部门： 1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但因为种种原因，企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多，尺度不一，很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出，一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部门用度支出，是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。 3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好，对准确计算开发本钱、体现经营成果，将起到非常重要的作用。二、房地产开发本钱的核算房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配，终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算，除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外，根据笔者的经验，还应该留意解决以下几个题目。 1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时，象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象，即本钱核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个题目比较轻易解决，可以将全部开发量作为本钱归集对象，设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下，笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位)，由于这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简朴地以整个小区为核算单位，由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其在治理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于用度的归集和本钱结算，这样才能充分施展本钱核算的作用。 2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目，可以客观地反映产品的本钱结构，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和治理需要，选择本钱项目，并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的用度，应尽量合并。如各种配套用度支出，可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设

(完整版)房地产会计账务处理流程

一.房地产会计账务处理流程先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：库存现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：库存现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

房地产企业地产会计核算流程

房地产企业地产会计核算流程我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和

房地产业务会计核算操作指引

房地产业务会计核算操作指引零一六年七月

、目标与依据二、适用对象三、重要提示四、筹建阶段的一般业务及其账务处理五、开发阶段的一般业务及其账务处理六、销售阶段的一般业务及其账务处理九、附注目录七、自营阶段的一般业务及其账务处理19 八、投资分配的一般业务及其账务处理20 21

、目标与依据为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。、适用对象本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。三、重要提示（一）本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。包括借支单、支票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。（二）本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。（三）本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定内容设置和分类。（四）本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织，以便进行分析、控制和考核。（五）本指引使用中括号“[]”表示时为会计核算项目名称。四、筹建阶段的一般业务及其账务处理（一）设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。

房地产开发企业会计核算方法完整版

房地产开发企业会计核算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。（一）开发产品销售收入

房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税

房地产会计核算

本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。 1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01结算户下设明细 1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141坏账准备，基本不用。 1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。

房地产企业会计核算

房地产开发成本基本构成（一）开发成本费用，下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费：土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金耕地占用税耕地开垦费地价评估费土地补偿费地上物补偿费房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费征地事务管理费土地使用权注册登记发证费场地清理费。 2．前期工程费：前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费勘察费设计费招投标交易服务费招投标代理服务费钉桩放线费环境评估费临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费：建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。建设、安装工程费按照国家及孝感市有关建设工程造价管理规定计算。 4．基础设施建设费：基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。住宅小区红线以外专门为本住宅小区建设的基础设施，其建设费用，在国家和本市没有出台新规定之前，可暂按上款规定计入。可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，

房地产企业会计核算处理例解

房地产企业会计核算处理例解 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

房地产企业会计核算处理例解一、房地产公司设立：参与投资组建公司的股东名称并非真实的，而是为了核算方便临时编写的。北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司、吴文嘉于2007年1月10日共同发起设立新兴房地产开发公司有限公司，公司符合一资质等级，报经北京市建委核定，取得《暂定资质证书》。新兴房地产开发公司注册资本8000万元。北京综合投资公司公司出资3200万元，占新兴公司40%股权；北京化工集团总公司公司出资2000万元，占新兴25%股权；北京东城新兴投资总公司公司出资1600万元，占新兴20%股权；吴文嘉公司出资1200万元，占新兴公司15%股权。北京综合投资公司公司投入现金2115万元，非货币出资评估价：土地使用权2500平方米，1000万元，使用年限50年；奥迪轿车85万元，尚可使用年限7年；北京化工集团总公司公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：三地宾馆30%股权，作价1000万元，三地宾馆2006年净资产3500万元；北京东城新兴投资总公司公司投入现金1500万元，非货币出资评估价：北京东城新兴投资总公司公司持有甲公司在活跃市场上有报价三年期企业债券100万元，债券面值万元，票面利率6%(每年利息万元)到期一次还本付息（利息归新兴房地产开发公司），债券到期日2007年6月30日；吴文嘉公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：丰田轿车80万元，尚可使用6年；宝马轿车100万元，尚可使用8年；捷达轿车两辆12万元，均尚可使用5年；HP电脑5台1万元，，联想电脑5台1万元，电脑尚可使用2年；HP激光打印机万元，爱普森针式打印机万元，打印机尚可使用3年；工程复印机万元，尚可使用3年；金杯面包车1辆2万元，尚可使用3年。 1月10日公司设立时会计处理：借：银行存款—工商银行无形资产—土地使用权固定资产 2850000 长期股权投资—三地宾馆（成本）损益调整 500000 可供出售金融资产—甲公司（成本） 1125000 可供出售金融资产—甲公司（应计利息） 168800 贷：实收资本—北京综合投资公司公司北京化工集团总公司公司北京东城新兴投资总公司公司吴文嘉资本公积—资本溢价 500000 投资收益 293800 公司办公用房尚未建成时暂时租用办公用房。1月15日租赁办公用房（我选择在预付账款科目核算，也可以在管理费—开办费核算，房租一次支付半年，按月摊销，新企业会计准则取消待摊费用会计科目，发生时可在预付账款核算，会计报表在预付账款项目列报，每月摊销9000元）：借：预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 54000 贷：银行存款—工商银行 54000 1月16日×3%）借：无形资产—土地使用权 300000 贷：银行存款—工商银行 300000 注：契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。

房地产企业涉及到的会计分录大全

房地产企业涉及到的会计分录大全（会计制度）[复制链接] CPA 一、资产类主要会计科目核算: （1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

房地产开发企业会计核算办法

房地产开发行业会计核算办法，以及集团公司《增值税管理条例》《企业会计准则》、根据《企业会计制度》、财务管理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。会计核算的一般规定第一章会计分期、货币计量。会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、第一条会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配第二条比原则、权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。会计科目使用说明第二章会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行《企业会计准则》规第三条定。本核算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会。在不影响会计科目，略述在使用上相同的会计科目（可参见《企业会计准则》）计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增设或减少某些会计科目。资产类科目第四条 “现金”科目一、本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户收取的现金款项，应及时送存银行，在“银行存款”科目核算，不在本科目核算。，按照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。企业必须设置“现金日记账”每日终了，应根据登记的“现金日记账”结余数与实际库存数进行核对，做到账实相符。如出现现金短少或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算，待查明原因“现金日记账”的余额必须与“现金”总账科目余额核对后进行处理。月份终了，相符。“银行存款”科目二、．本科目核算企业存入银行的各种存款，按银行账号设置明细账，其借方反映银行存款的增加，贷方反映银行存款的减少，期末借方余额反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算；企业为客户住房按揭贷款提供担保而在贷款银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款”科目核算，不在本科目核算。

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。（二）设置的主要帐户页脚内容1

开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等 3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。（二）设置的主要帐户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板页脚内容2

1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等页脚内容3

房地产企业会计核算应用手册

房地产企业会计核算应用手册 Newly compiled on November 23, 2020

《房地产企业会计核算应用手册》作者：，编出版社：出版时间：2011年2月原价：265元优惠价：160元内容简介独具一格的房地产企业会计核算读本：以项目开发流程为主线（按资本金、融资、建设开发、销售、经营等内容分类），将六大会计要素全部融入开发过程中的每一个经济行为，贴近房地产企业会计核算的实际。对经营性物业开发全过程（包括经营性物业抵押贷款、持有物业建设开发、持有物业后续经营等）涉及的会计核算进行详细的研究和介绍，内容更加全面，体系更加完整。结合大量房地产企业实际案例对会计核算的内容和标

准进行讲解，加深读者对会计核算方法的理解，提高财会工作者的实际应用能力。目录第一章房地产企业会计核算概论第一节房地产企业的经营特点一、房地产企业经营活动的主要业务二、房地产项目的运作流程三、房地产企业的经营特点四、房地产企业的财务特点第二节房地产企业会计核算的特点一、房地产开发项目投资费用估算二、房地产项目会计核算的特点第二章房地产企业基本核算第一节货币资金的核算一、库存现金的核算二、银行存款的核算三、其他货币资金的核算第二节职工薪酬的核算一、职工薪酬的概念和内容二、工资及相关职工薪酬的核算三、其他职工薪酬的核算

第三节债权债务的核算一、其他应收款的核算二、其他应付款的核算三、债务重组的核算第三章房地产企业项目资本金的核算第一节项目资本金概述一、项目资本金的相关规定二、项目资本金的构成第二节项目资本金投入的核算一、初始投资的核算二、增资扩股的核算三、拨款转入的核算四、政府补助的核算五、债转股的核算六、接受捐赠的核算七、转让资本金的核算八、资本公积转增资本的核算第三节项目资本金收回的核算与管理一、公司解散方式下的核算二、公司保留方式下的核算第四节项目资本金核算的探讨一、通过资本公积核算项目资本金

房地产会计核算房地产账务处理

前言房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。房地产会计核算，房地产账务处理，杨浦区会计培训

本讲座的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围

房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括： 1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。 2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋