房地产会计核算技巧(pdf 97页)
北京中经阳光税收筹划事务所
《房地产会计核算技巧》
主 讲: 黄洁瑾
第一部分 房地产会计核算基础知识
一、房地产会计核算的特点 1.产品的成本核算复杂 2.经营收入及其相关税金的核算不 同。 3.涉税环节多 4.涉及的税种多、税目多、费用多
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二、常用的会计科目
开发产品
预收账款
开发成本
投资性房地产
长期应付款
开发间接费
预付账款
第一部分 房地产会计核算基础知识
三、会计账务的建立 如何设立“开发成本”的子目？
国税发【2009】31号
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》
财法字【1995】6号
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第一部分 房地产会计核算基础知识
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费
第一部分 房地产会计核算基础知识
四、成本核算的基本程序 1.确定成本核算对象 2.归集开发成本 3.确定成本分摊方法 4.在成本核算对象之间分摊成本 5.计算各成本核算对象的开发总成本
第一部分 房地产会计核算基础知识
6.正确划分完工和在建开发产品之 间的开发成本
7.正确划分可售面积、不可售面积（ 由主管部门划分提供）
8.编制成本报表
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五、确认成本核算对象的原则 财税法【2009】31号《房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知 》，第二十六条 成本对象是指为归 集和分配开发产品开发、建造过程中 的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象的确定原则如下
第一部分 房地产会计核算基础知识
1.可否销售原则 2.分类归集原则 3.功能区分原则 4.定价差异原则 5.成本差异原则 6.权益区分原则
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成本对象由企业在开工之前合理确定 ,并报主管税务机关备案。成本对象 一经确定，不能随意更改或相互混淆 ，如确需改变成本对象的，应征得主 管税务机关同意。
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六、确定成本核算对象方法 房地产企业应结合项目开发地点、规 模、周期、开发产品处理方式、功能设 计、结构类型、装修档次、施工队伍等 因素和管理需要等实际情况，确定具体 成本核算对象。
第一部分 房地产会计核算基础知识
1.单体开发项目,一般以每一独立编 制设计概算或施工图预算的单项开发工 程为成本核算对象。
2.成片分期开发的项目,可以以各 期为成本核算对象。
第一部分 房地产会计核算基础知识
3. 在同一开发地点、结构类型相同、开 竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包 的群体开发项目，可以合并为一个成本核算 对象。
4. 对于开发规模较大、工期较长的开发 项目，可以结合项目特点和成本管理的需要 ，按开发项目的一定区域或部位或周期划分 成本核算对象。
房地产公司会计核算会计处理大全
房地产公司会计核算会计处理大全 房地产开发企业的会计核算业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的… 房地产开发企业的会计核算业务 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1 ?土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2 ?房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3 ?城市基础设施和公共配套设施的开发。 4 ?代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1 ?开发经营的计划性? 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2?开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与 成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。 四、简述房地产开发成本 （一）开发成本
房地产企业全套会计核算流程
第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍
房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程
投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
房地产公司常见会计问题及解决方法
房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法 1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？ 答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金，在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，在建工程的投入已全部由预售收入提供，办理在建工程抵押，对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的，当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为，预售不登记）。 2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后，即可做在建工程测绘。而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告。测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节，那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？ 答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时，在此之后，预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了。当然预售后，也可以办理在建工程抵押，但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。 关于在建项目抵押的条件，法律未做明确规定。但是根据相关法律法规，一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件： ⑴已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。 ⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号。 ⑶在建工程，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 ⑷在建项目与土地使用权必须同时抵押。 3、为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？ 答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定： “第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。” 进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用
房地产企业的账务处理
房地产企业的账务处理 房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是有不同的。从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处， 房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除
《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估 值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议
房地产企业会计核算
第一章房地产企业会计核算概论 第一节房地产企业的经营特点 房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。房地产包括房产和地产。不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类： 销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。 自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。 1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。 一、房地产企业经营活动的主要业务 房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有： 土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。 城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。 代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产项目的运作流程 房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段： (一)前期准备阶段
房地产会计核算流程
房地产会计核算流程 高顿网校友情提示，最新抚顺会计资格考试网上公布相关房地产会计核算流程等内容总结如下： 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿，有关法规轨制已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项用度支出。 一、房地产开发本钱的组成 房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说，大致可分为三大部门： 1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但因为种种原因，企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多，尺度不一，很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出，一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部门用度支出，是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。 3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好，对准确计算开发本钱、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产开发本钱的核算 房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配，终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算，除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外，根据笔者的经验，还应该留意解决以下几个题目。 1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时，象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象，即本钱核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个题目比较轻易解决，可以将全部开发量作为本钱归集对象，设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下，笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位)，由于这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简朴地以整个小区为核算单位，由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其在治理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于用度的归集和本钱结算，这样才能充分施展本钱核算的作用。 2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目，可以客观地反映产品的本钱结构，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和治理需要，选择本钱项目，并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的用度，应尽量合并。如各种配套用度支出，可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全 如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。 内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” 6、所得税 （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
房地产企业常见的财务会计核算问题
问题: 1. 房产商与业主签订预售合同网上登记后,还需房产商办理银行抵押撤销,才能到交易中心办理预告登记,预告登记的作用是什么? 预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 2. 购房者签订预售合同支付首付款后,凭什么抵押办理贷款? 预售合同，个人收入证明等办理按揭贷款所需的资料，一般按揭银行会提供一个按揭贷款办理手册。 3. 房产商在办理大产证前要办理初始登记,这个初始登记指的是什么? 大产证，即新建商品房房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。 4. 确定会计收入的条件是签订合同并办理工程竣工验收.这样收入的实现将会拖得很晚造成收入集中实现,有什么方法可以让收入合理分期记入损益? 房地产业的会计收益具有波动性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可通过多项目错开滚动开发和持有物业获取稳定回报实现收益的均衡和稳定。 5. 在收入实现前的销售收款收入的税金可否这样处理? 支付时: 借:应交税金-营业税 应交税金-土地增值税 其他应交款-河道费等 贷:银行存款 确认收入时: 借:主营税金极其附加 贷:应交税金-营业税 应交税金-土地增值税 其他应交款-河道费等 可以，但更多的企业通过待实现税金（待摊税金）核算 6. 用税控装置开发票,如果每月25日结帐发票则开到月末,次月申报纳税,申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗? 一般要求月度要截止到公历该月最后一天，根据现在会计规范的要求都是截止到最后一日，税务一般也要求到公历该月最后一天。如果一贯的按25日结帐，税务部门一般会认可。建议截止统一到月末，按照报表制作和报送周期以及电算化的推行，现在应该可以实现。6. 业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？ 看你的两项费用发生的情况，可以的。如公司整体形象广告计入管理费用-广告费，某个项目销售广告计入营业费用-广告费（某项目）。 1．经常碰到这样的情况,支付凭证上支付100万元,钱是付了,可乙方要不是过了结帐期才提供发票就是提供的发票的金额多开了,碰到这种情况怎么处理?
房地产企业会计核算处理例解
房地产企业会计核算处 理例解 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
房地产企业会计核算处理例解 一、房地产公司设立： 参与投资组建公司的股东名称并非真实的，而是为了核算方便临时编写的。 北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司、吴文嘉于2007年1月10日 共同发起设立新兴房地产开发公司有限公司，公司符合一资质等级，报经北京市建委核定，取得《暂定 资质证书》。新兴房地产开发公司注册资本8000万元。北京综合投资公司公司出资3200万元，占新兴 公司40%股权；北京化工集团总公司公司出资2000万元，占新兴25%股权；北京东城新兴投资总公司公 司出资1600万元，占新兴20%股权；吴文嘉公司出资1200万元，占新兴公司15%股权。 北京综合投资公司公司投入现金2115万元，非货币出资评估价：土地使用权2500平方米，1000万元，使用年限50年；奥迪轿车85万元，尚可使用年限7年； 北京化工集团总公司公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：三地宾馆30%股权，作价1000万元，三地宾馆2006年净资产3500万元； 北京东城新兴投资总公司公司投入现金1500万元，非货币出资评估价：北京东城新兴投资总公司公司持有甲公司在活跃市场上有报价三年期企业债券100万元，债券面值万元，票面利率6%(每年利息万元)到期一次还本付息（利息归新兴房地产开发公司），债券到期日2007年6月30日； 吴文嘉公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：丰田轿车80万元，尚可使用6年；宝马轿车100万元，尚可使用8年；捷达轿车两辆12万元，均尚可使用5年；HP电脑5台1万元，，联想电脑5台1万元，电脑尚可使用2年；HP激光打印机万元，爱普森针式打印机万元，打印机尚可使用3年；工程复印机万元，尚可使用3年；金杯面包车1辆2万元，尚可使用3年。 1月10日公司设立时会计处理： 借：银行存款—工商银行 无形资产—土地使用权 固定资产 2850000 长期股权投资—三地宾馆（成本） 损益调整 500000 可供出售金融资产—甲公司（成本） 1125000 可供出售金融资产—甲公司（应计利息） 168800 贷：实收资本—北京综合投资公司公司 北京化工集团总公司公司 北京东城新兴投资总公司公司 吴文嘉 资本公积—资本溢价 500000 投资收益 293800 公司办公用房尚未建成时暂时租用办公用房。1月15日租赁办公用房（我选择在预付账款科目核算，也可以在管理费—开办费核算，房租一次支付半年，按月摊销，新企业会计准则取消待摊费用会计 科目，发生时可在预付账款核算，会计报表在预付账款项目列报，每月摊销9000元）：借：预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼 54000 贷：银行存款—工商银行 54000 1月16日×3%） 借：无形资产—土地使用权 300000 贷：银行存款—工商银行 300000 注：契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
房地产开发企业会计核算方法参考word
房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算
房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入 房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税 贷：银行存款 （3）收入实现时 借：预收账款
房地产企业会计核算知识点
精品汇编资料 第一节房地产企业的经营特点 房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。房地产包括房产和地产。不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。 自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。 1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。 一、房地产企业经营活动的主要业务 房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有： 土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。 城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产项目的运作流程 房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段： (一)前期准备阶段 前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。
房地产企业会计核算流程
房地产企业会计核算流程 房地产核算流程 三、主要会计科目 三级会计科目明编号会计科目名称二级会计科目适用范围说明 细适用范围说明 一、资产类 1001 库存现金 1002 银行存款农业银行、工商银行、建设银。。。 1101 交易性金融资产股票、债券、基金、其他 1132 应收利息二级科目下分别1122 应收账款楼款、租金设:住宅、商业、 车位 1123 预付账款各供应商 个人借支、单位往来、代交个人社会保险基单位往来下设客1231 其他应收款金、社会养老保险、代交个人住房公积金户名称 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1601 固定资产 具、运输工具、电子设备 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1602 累计折旧 具、运输工具、电子设备 房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1603 固定资产清理 具、运输工具、电子设备 发出成本、加工费、往返运杂费、税金、 1408 委托加工物资 其他 1412 包装物及低耗品在库、在用、摊销 1471 存货跌价准备 二级下分别设:股1501 持有至到期投资投资成本、应收利息 票、债券、基金、 其他
持有至到期投资 1502 股票、债券、基金、其他 减值准备 可供出售金融资股票、债券、基金、1503 成本 产其他 二级下分别设:股1511 长期股票投资投资成本、损益调整票投资、权益投资、其他投资 长期投资减值准 1512 股票投资、权益投资、其他投资 备 土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1701 无形资产 著作权、办公软件 土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1702 累计摊销 著作权、办公软件 二、负债类 2001 短期借款工行、农行、建行流贷 二级下分别设:股2101 交易性金融负债本金、公允价值变动票、基金、债券、 其他 2202 应付账款各供应商 预收账款 社会保险基金下 设:社会养老保 工资、职工福利、社会保险费、工会经费、 险、失业保险、生2211 应付职工薪酬职工教育经费、住房公积金、退职补偿、非 育保险、工伤保 货币性福利
房地产业务会计核算操作指引
房地产业务 会计核算操作指引 零一六年七 月
、目标与依据二、适用对象三、重要提示四、筹建阶段的一般业务及其账务处理五、开发阶段的一般业务及其账务处理六、销售阶段的一般业务及其账务处理 九、附注目录 七、自营阶段的一般业务及其账务处理19 八、投资分配的一般业务及其账务处理20 21
、目标与依据 为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得 税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。 、适用对象 本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。 三、重要提示 （一）本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。包括借支单、支 票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。 （二）本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。 （三）本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定内容设置和分类。 （四）本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预 算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织，以便进行分析、控制 和考核。 （五）本指引使用中括号“[]”表示时为会计核算项目名称。 四、筹建阶段的一般业务及其账务处理 （一）设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。
房地产企业地产会计核算流程
房地产企业地产会计核算流程 我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算 房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和
房地产开发企业会计核算方法完整版
房地产开发企业会计核 算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产开发企业会计核算方法 张起访 一、房地产开发企业会计核算的变革历程 （一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》 协调 （三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》 二、房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。 （一）开发产品销售收入
房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。 账务处理： （1）收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2）缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税