浅谈房产税征管存在的问题与对策
浅谈房产税征管存在的问题与对策
来源：中华税务信息网作者：
一、存在的主要问题
㈠纳税遵从度较差，偷逃税手段花样多。有的纳税人对房产税政策学习不多、了解不够，认为房产税是小税种，可征可不征、可多征可少征，不象增值税、营业税等主体税种那样在纳税人心目中引起足够重视。有的私营企业随意申报一点，多数个体户不主动申报房产税；有的企业将已投入使用的房产长期挂在往来帐上，不转成本，隐瞒应税房产；有的将中央空调、电梯等设备从房产价值中剥离，减少房产计税价值；有的下岗再就业人员片面地认为，减免税收包括房产税，抵触房产税申报征收；有的房产租赁双方相互勾结，以假合同有意降低计税依据；有的将出租房产改成内部承包，签订虚假的联营承包合同，将租金收入“化装”成“联营利润”；有的单位把房产租金通过抵费用、报发票和入“小金库”等方法消化，“化整为零”，不见“痕迹”，难觅踪迹；有的行政事业单位对征收此税不理解，甚至少数单位还有特权思想，自恃本身也是行政单位，缴不缴没关系，从而在征管中与税务机关“较劲”，不报、拒缴出租房产相关税收。由于这些偷逃税收现象，难以得到及时有效的治理，带来“一点墨”效应，加剧了征收难度和管理无序。
㈡监控机制不健全，征收管理难度大。房产税源点多面广、隐蔽分散，税源管理牵涉到房产、建设、物管、街道等部门和单位，需要多方面的信息共享和协作把关。但由于未建立较为完善的部门协作机制和信息交换平台，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，掌握的税源信息明显滞后于动态变化。尤其对个体户，还依赖于逐户人工丈量、测算，摸税源、定税款，耗费大量的人力、物力，税收成本高、管理难度大，与现时的税收信息化管控反差较大。
㈢跟踪管理缺位，引导服务不够。由于基层税务机关人手少、力量弱，宣传引导、督促提醒、约谈检查、考核问责等方面存在缺位现象，精细化管理和跟进式服务不够，既加剧了房产税征管无序，又增加了畏难情绪和松懈思想。此外，个别税务机关习惯于“任务治税”，满足于相对宽松和易征税源税收，对零星分散的房产税重视不够，存在重“主税”轻“小税”、重企业轻个体、重查帐户轻核定户等现象；“容忍”少数人偷逃税收行为，存在有责不究、有违不处、执法不严、查处不力现象。造成部分纳税人长期游离于税收监管之外，税收增长慢于税源增量。
㈣房产税政策缺陷，增加征收难度。近几年房价成倍增长，同一路段的类似房产因取得时间差异，房产成本悬殊较大。因房产税以房产历史成本为计税依据，造成应纳房产税数额差异较大，与房产的商业价值相偏离，有失税收公平原则。还有房产租赁以出租人作为纳税人，可一般情况下出租人并非经营性纳税人，难找人、难征收、难管理。此外，房产税按季或按半年征收，有的甚至一年征一次，给纳税人留下的印象不深，与流转税按月申报缴纳不同，不利于养成纳税人依法纳税的良好习惯。
二、对策与建议
㈠优化协作管税机制。建立部门协税、全民护税体系，是加强地方税收管理的重要手段。要以社会综合治税体系为依托，建立房管、规划、建设、财政、物管和街道等部门的定期会商机制，构筑信息交流和资源共享平台，强化部门协税护税的责任性和义务性，努力形成社会化征管网络。房管部门要按月向税务机关提供房产权属变更动态；建设规划部门要及时提供新建房产相关信息；街道和物管要协助税务机关开展税源调查和税收检查，掌握房产税源第一手信息；财政部门要依托会计核算中心，加强行政事业单位出租房产管理，督促租赁单位依法申报缴纳房产税；财政审计部门还要加强租赁房产收入不入账、少入账等违法违规行为监督，防止“小金库”和“暗消”现象滋生的腐败风险。
㈡细化税收宣传服务。税收宣传是提高纳税意识和税收遵从度的重要保证。要利用报刊、电视、网络、资料等载体，大力宣传房产税相关政策，系统告知房产税纳税人、征税对象、计税依据、征缴管理和法律责任等等，促进纳税人知法、懂法和守法。对个体私营业主，要采取集训辅导、个别交流、上门解惑、以案说法等方式，逐步化解纳税人的认识偏差和侥幸心理。同时要着力优化办税服务，在申报期要安排专人辅导引导，帮助纳税人依法足额申报纳税，提供全程无忧服务。
㈢加强税源动态监控。建好税源台帐是加强房产税征管的基础。结合城镇土地使用税税源清查，健全房产税税源底册，建立以地管房、以房管税、房地联动的管理机制和数据体系。同时，综合入户调查、税收检查和审计监督等渠道信息，系统更新AHTAX2005软件基础数据，把房产税纳入日常管理，完善动态监控，建立从税户巡查、数据更新、税种鉴定到申报征收、考核督查的完整管理链条，实现从税源到税收无缝对接。
㈣强化申报征收管理。把房产税申报征收纳入征管质量考核范畴，予以监督和预警。要严格审核房产税申报的合理性、准确性和完整性，及时提醒、提示纳税人纠错除偏；对未申报、少申报和假申报的纳税人，在督促约谈的基础上，依法责令限期改正；对少数不缴或少缴房产税的行政事业单位，要提请会计核算中心予以扣缴；对有意偷逃、拖欠拒缴、屡教不改的纳税人，要加大打击力度，依法公开处罚，果断采取强制执行措施，以发挥威慑和震憾作用。
㈤科学完善房产税政策。建议逐步完善房产税政策，一要以市场价值作为商业房产的计税依据，由政府部门按年评估发布，维护税负公平；二要以房产实际使用人作为房产税纳税人，避免房产出租人难找、难征、难管等方面问题；三要实行按年计算、按月征收，增强纳税人对房产税的认识，逐步提高税收遵从度。
当前城镇土地使用税征管工作中存在的问题及对策
2008年06月26日来源：湖南省衡阳市雁峰区地方税务局
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近年来，各地地税部门不断强化城镇土地使用税的征管工作，较好地发挥了税收调节作用，为促进国民经济发展起到了积极的作用，取得了一定的成效，但是随着市场经济的迅猛发展，在土地使用税的征管过程中也逐渐暴露出一些问题，亟待引起各级税务机关的重视。
一、城镇土地使用税征管中存在的问题
目前，城镇土地使用税在征管上存在的问题直接影响了土地使用税调节资源配置、提高土地使用效率作用的发挥，影响了税负公平，容易引起纳税人的误解和不满。
1、征管基础信息未掌握。一般来说，企业使用土地应该拥有土地使用权证，但现实情况并非如此，由于历史的原因有不少国有、集体老企业没有取得土地使用权证，企业日常申报土地使用税估计个面积数，出现少面积的情况；有的企业增加了房地产也不报，一个面积数申报了很多年；有的企业有多处房产，申报时只报一处房产占地面积，其它地方的房产占地面积一律漏报。
2、部门间协作配合不够。土地使用税的征管基础工作涉及国土、建设、物业管理等部门及相关镇街，单靠地税部门一家的努力难以见效。虽然有关政策法规明确规定，相关部门单位有向税务机关提供涉税基础信息的责任和义务，但在实际工作中，由于尚未建立起一套较为完善、形成惯例的部门协作机制和信息共享交换平台，地税部门很难实时取得房产、土地的登记资料及变动情况。
3、税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强。由于地方税种类较多，对一些小税种的税法知识及法律责任宣传普及依然不足，加上日常征管不到位，管理工作尚欠规范，使得少数纳税人税收法律意识淡化，以为土地使用税等可以能逃则逃、能少则少。
4、协税护税网络不健全。社会化综合治税的征管体系尚未形成，从土地使用税征管工作来看，目前的协税护税网络建设还不够健全，各相关部门协税护税的积极性和作用尚未充分调动发挥出来。如何采取委托代征、统一扣缴等多种有效方式，扩大试点范围和力度，构建一套较为完善的社会化征管体系，值得我们进一步去认真探索。
5、征税等级标准长期未调整。近年来，许多地方的城区不断扩大，新的工业开发园区不断涌现，其经济发展势头良好，而与此不相适应的是土地使用税的征收等级及标准往往多年未做调整，上述区域大多处于低征税等级的区域，征税标准远低于老城区，造成老城区与新城区、开发区之间的税负严重失衡。比如，某市一处新建的乡镇工业园区由于交通便利，配套设施齐全，园区发展很快，现有50多家企业，占地面积达2000多亩，因工业园区所在地恰好在城乡交界线之外，按照当地政府6年前核定的土地使用税标准，其每平方米土地年税额仅为一路之隔的某企业的八分之一。据笔者调查，这种因征税等级和标准长期未调整而造成的税负失衡现象非常普遍，显然不能贯彻城镇土地使用税调节级差收入的初衷，也不利于企业之间公平竞争和经济发展。
二、加强土地使用税征收管理的对策
各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。
1、加强税收宣传和政策辅导。组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准。同时，结合市局对土地使用税征收范围及计税依据的重新调整，加大对外宣传力度，利用大厅公告栏、电子显示屏对调整后的土地等级、税额标准进行公示，并将政策文件及调整后的土地等级和税额新标准的宣传资料分送给纳税人，加强对企业的纳税辅导，多方式多渠道争取社会各界对该税征管工作的理解和支持。
2、加强动态管理和调查核实。根据当地经济的发展状况，及时申请调整土地使用税的地段等级和税额标准，公平企业税负，使土地使用税真正发挥调节资源配置、提高土地使用效率的作用；充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值面积、租赁情况等逐户输入计算机；实行"巡查制"，要求管理员日常加强巡查，对差异户重新输入微机管理，并明确对土地使用税、房产税税源数据库加强严格监控和维护，为今后加强土地使用税征收管理提供良好的条件认真开展征收范围内所有企业土地面积的调查核实工作，要求纳税人提供土地使用证的复印件，填写《城镇土地使用税税源信息登记表》；同时，调查人员必须核实纳税人的计税依据，必要时采取实地勘测丈量、实地调查，采集相关信息，并针对采集到的土地信息进行重点比对、分析纳税人申报数据是否准确、采集录入信息是否真实可靠，认真核实，确保数据的准确性。
3、充分利用信息技术。深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细。我们应当以地籍资料为基础，以地管税，使土地使用税管理更加细致。首先要取得国土管理部门的配合，利用该部门拥有的电子地图系统数据库资料对全部土地进行覆盖，确定每一宗土地的土地使用证编号、面积、厂区内使用面积、土地使用权所有人详细资料、土地等级、应纳税额等，出租土地应有承租土地使用人详细资料，其次要将电子地图系统的数据库资料定期与纳税申报资料进行比对，及时发现征管漏洞，第三要及时将土地管理部门和城建规划部门的有关资料及时更新到数据库内，这样我们的土地使用税管理水平会得到极大提高。
4、强化申报严格审核。严格审核纳税人是否按照新的城镇土地使用税标准申报缴纳税款，对未按规定申报和只申报不缴税的纳税人，采取深入调研和发送税务文书责令限期改正等形式，使纳税人依法履行纳税义务，对个别确有困难的企业按规定办理缓缴，确保税款及时足额入库。
5、加强后续管理和考核。对纳入征收范围内的企业建立跟踪档案，随时掌握纳税人城镇土使用税计税依据的变化，同时建立城镇土使用税纳税人的手工登记帐本与电子征管台帐，使管理工作进一步到位。在城镇土使用税征期结束后对辖区内的政策执行情况开展专项抽查，以确保土地使用税政策的贯彻执行。同时，将城镇土地使用税的信息采集、调查核实、征收管理等工作纳入年度目标管理考核，重点考核及时性、真实性和完整性，做到工作有计划、有措施、有落实、分步实施，从而进一步调动全局职工认真履职、实施科学精细化管理的积极性。
6、建立健全委托代征机制。努力构筑社会化综合治税体系，要加强与国土、房产、乡镇政府等的协作，通过开展委托代征、统一扣缴等方式，努力构建土地使用税社会化征管网络，不断探索土地使用税科学化、精细化管理之路。(湖南省衡阳市雁峰区地方税务局局长唐建华)
土地使用税征管存在的问题及对策
字体：大中小访问次数：974 发布时间：2007-09-19来源：宣传中心
当涂县地税局课题组
近年来，当涂县地税局紧密结合地方经济发展实际，强化土地使用税征管，较好地发挥了税收调节作用，取得了一定的成效，但土地使用税征管仍然存在着一些不容忽视的问题。我们认为应抓住国务院修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有利时机，积极建议地方人民政府和上级税务机关修改城镇土地使用税政策规定，以真正发挥诚镇土地使用税的调节作用。下面结合当涂县土地使用税征管实际，谈谈土地使用税征管存在的问题及对策。
一、征管基本情况
从征收范围来看：当涂县地税局严格按照《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函［2003］252号）规定的征收范围执行。即：县城土地使用税的征税范围为县城所在的镇；建制镇土地使用税的征收范围仅限于镇人民政府所坐落的行政村。
从征收基数来看：为保证土地使用税征收到位，当涂县地税局通过开展税源普查，逐户建立了税源数据档案，税收管理员每年都要到户对土地使用税税源情况进行一次核查，发现税源变化的，及时更新税源数据库数据。目前，全县土地使用税征收范围的土地面积为356万平方米。
从税率的高低来看：经当涂县人民政府批准，当涂县土地使用税税率自1997年起执行县城为2.00元/平方米；建制镇、工矿区为1.50元/平方米。
从征收情况来看：2001年-2006年，当涂县入库土地使用税分别为148万元、206万元、238万元、242万元、508万元、608万元，占当年地方税收收入的比例分别为2.73%、3.38%、2.68%、1.76%、2.78%、2.39%。从近六年土地使用税收入的变化来看，前四年收入较低且增速平缓，而后两年收入较高且增长较快，一方面反映了当涂县经济快速发展的水平；另一方面，反映了当涂县地税局加强了土地使用税征管，特别是自2005年起，加强了少数房屋开发企业征而缓开和少数工业企业“征多用少”的税收征管，仅对房屋开发企业“征而缓开”一项，两年共征收土地使用税108万元。
二、存在的主要问题
当前，土地使用税征管上存在着诸多问题，还没有更好地发挥土地使用税调节资源配置、提高土地使用效率的作用，并影响着税负公平，基层税务机关及纳税人反响比较强烈。
（一）征收范围问题。随着城镇化建设步伐的加快和乡镇工业园区、工业集中区的发展，坐落在建制镇所在地行政村的老企业逐渐萎缩，新办企业大多跳出集镇，进入工业园区、工业集中区发展，而大多数工业园区、工业集中区又不在土地使用税征管范围内。如：当涂县博望镇镇东工业集中区内，现有60户企业，近2000亩工业用地不在土地使用税的征收范围内；该县支柱企业长江钢铁有限责任公司占地约1100亩，跨越两个行政村，按现行政策规定，仅有80亩土地在土地使用税的征收范围内。
现行的《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函［2003］252号）的政策规定，其征收面显然过窄，甚至造成一条道路之隔的两个企业一个征收土地使用税而另一个不征收的局面。有的企业对这种因划线为界造成税负不公的政策很不理解，给税收征管带来一定的难度，征纳矛盾也随之产生。经调查，如将原来按建制镇所在的行政村为征收范围，调整为按建制镇行政区划征收土地使用税，当涂县土地使用税应税面积将增加522万平方米，增长146%，达到878万平方米。
（二）征收基数问题。目前，地税部门征收土地使用税的计税依据主要来源于纳税申报、税务管理员核查。而相当多的纳税人至今没有取得或暂时难以取得《土地使用证》，其计税面积的准确性难以保证。受《中国税务服》2007年元月12日介绍的瓦房店市地税局运用卫星定位系统确定土地使用面积做法的启发，我们专门走访了当涂县土地管理部门。该县土地管理部门配备了两台GPS卫星定位系统，对新近发放土地使用证的单位，均运用卫星定位系统测定了实际占用面积。我们随机抽取了76户企业的资料，其中有53户属于现行土地使用税征收范围，应税面积为845318平方米。我们将这一数据与县地税局现有的土地使用税税源数据库进行比对，发现有28户存在误差，实际征收的面积比土地部门提供的面积少289970平方米，误差率为34%。这一比对说明，我们的税源数据库数据的准确性还存在一定的问题。
（三）税率的高低问题。税率直接关系到土地的使用成本。目前，当涂县的土地使用税税率是高还是低，我们
与周边的江苏、浙江省的部分县（市）执行的土地使用税税率进行了比较
比较而言，我县的土地使用税级差较少，且税率偏低，如按照六个县（市）的平均水平，我县的税率应提高50%以上。
土地使用税政策的调整是否影响招商引资？企业对土地使用税的税率反应如何？带着这两个问题，我们对外省、外县来当涂县投资发展的4户企业进行了走访调查，其共用地116万平方米。从走访调查的情况来看，企业在最初决定是否到当涂县投资兴业时，并没有考虑到土地使用税的税率问题，这种“不在乎”的情况，基本上说明了土地使用税的税率对招商引资没有影响或者影响还不大，更说明了土地使用税对土地资源的调节作用还没有真正的发挥。调查中，大多数企业对国务院将城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍的决定，表示可以理解。
三、几点建议
（一）扩大建制镇土地使用税征收范围，实行普遍征收。省地税局要废止《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函［2003］252号），将建制镇土地使用税征收范围扩大到建制镇范围内的所有应税土地。
（二）加强部门配合，获取准确的征收数据。要结合土地使用税的政策调整，在全省范围内开展一次土地使用税税源普查。要积极争取省政府发文或省地方税务税局与省国土资源厅联合发文的形式，要求各市、县国土资源局每年向同级地税部门全面提供该地区各单位用地情况的资料，实行动态管理，确保土地使用税准确、足额征收到位。
（三）合理调整税率。在国务院决定将城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍的总的要求下，针对我省各地经济发展的不平衡现状，省局划定各市（县）土地使用税征收幅度，由各市（县）人民政府结合实际，确定具体征收标准，适度提高税负水平，有效地解决少数企业宽打窄用，占而不用，浪费土地资源的问题，促进纳税人养成节约用地的良好习惯。
（四）强化土地使用税征管。“不以税小而不为”。税务机关要依据调整后的征收范围、标准，及时修改土地使用税税源数据库，并及时、足额征收入库。尤其要加强房屋开发企业在取得土地使用权后以种种理由延缓开发的土地使用税征管；对部分一时未能取得土地使用证的企业要核准实际使用面积，防止少报、瞒报的现象发生。