房地产电商平台网络营销模式研究——以乐居网为例(1)

电子商务 |Electronic Bussiness 房地产电商平台网络营销模式研究

——以乐居网为例

高慧东北财经大学工商管理学院辽宁大连 116025

摘要:随着科学技术的发展，互联网已经渗透到国民经济的各个角落。房地产行业是国家经济的支柱行业，供需的不平衡使房地产市场由卖方市场向买方市场转变。因此，顺应时代潮流，创新营销方式成为促进房地产行业持续发展的关键。本文以乐居网为例，解析了其网站入口引流端、乐居网数据库建设、微博微信营销策略、线上线下用户转化、客户关系平台建设等营销环节，并对其营销模式进行评价，分析其优劣。通过对乐居网的案例分

析，本人初步构建了房地产电商平台网络营销的新模式。该模式以消费者数据库建设为依托，通过资源整合，扩

宽其入口渠道，利用线上与线下结合的营销策略，并通过客户关系平台的建设提供后续的社区增值服务，提升客户的忠诚度。这一模式充分考虑了消费者购买的全过程，强调消费者与企业的互动，对当前的房地产电商网络营销具有一定的借鉴意义。

关键词:互联网；房地产电商网络营销模式；案例分析

DOI:10.14097/https://www.360docs.net/doc/937306870.html,ki.5392/2015.21.064

一、引言

当今时代，互联网已经融入到社会生活的方方面面，其独具的开放性、互动性、精准性、个性化、信息内容丰富、传播方式多样以及受众广泛的特点使我们信息获取模式与消费模式产生巨大变化，互联网的发展催生了网络经济的产生。房地产行业是国家经济的支柱行业，供需的不平衡使房地产市场由卖方市场向买方市场转变。为了顺应时代潮流，促进房地产业的持续发展，房地产行业的网络营销应运而生。本文对房地产网络营销的界定参考了狭义的房地产网络营销范畴，即房地产产业链中第三方电商平台为新建商品房的市场营销环节所进行的网络营销，不包括房地产产业链前端的土地市场、建筑建材等领域的营销策划和后端的二手房销售所从事的网络营销活动。

本文的结构安排如下：第一部分为本文引言，第二部分为房地产网络营销的文献回顾，第三部说明了本文的研究方法与资料来源，第四部分和第五部分以乐居网为例，进行了房地产电商平台网络营销模式的分析和讨论，第六部分是案例研究的结论与启示。

二、文献综述

近年来，随着互联网在我国的蓬勃发展，越来越多的学者纷纷探索把网络营销应用到房地产行业。其中比较具有代表性的成果如下:

1994年由张健坤、黄安永合作撰写的《房地产市场营销学》首次提出房地产网络营销的新型营销模式(张健坤、黄安永，1994)。而1999年易勇和郑艳发表的《房地产网络营销》中指出网络营销是时代发展的必然趋势，在分析了房地产网络营销和传统营销的关系的基础上，探讨了房地产网络营销的特点和方法。(易勇、郑艳，1999)。

随后，杨爱华于2001年撰写的《房地产网络营销的发展与创新》文章提出房地产的网络营销能让房地产商抗议提供全面的信息服务、让高房地产商营销效率得到提高，让房地产营销打破时空的约束、让消费者实现的消费更加理性等优势(杨爱华，2001)。而杨霞和王代敬(2004)对房地产网络营销进一步深化了其理论，更简练的把房地产网络营销的优势概括为“沟通、费用、信息展示、时间和空间”等五方面(杨霞、王代敬，2004)。

随着网络营销研究的深入的发展，李英(2010)结合我国国情，从房地产营销环境的分析入手，到营销组合策略的制定和

实施，再到营销绩效的评价与研究，体现了我国房地产市场营销的特殊性(李英、2010)。而易惠(2012)对房地产网络营销进行了较为全面清晰的梳理，并按Web 1. 0时代，Web2. 0时代和Web3. 0时代，对房地产网络营销的发展阶段进行划分(易惠，

2012)。

随着互联网的不断发展，房地产企业与互联网的结合将成为不可逆转的潮流，对房地产行业的网络营销的研究也将进一步丰富。

三、研究方法与资料来源

(一)单案例研究方法

本文使用单案例研究方法，该方法可更好地了解案例的背景，并能保证案例研究的深度(Dyer&Wilkins ,1991)。单案例研究可以用于研究有代表性的典型案例，从这一案例中得出的结论将有助于加深对于同类事件的理解(Yin,2003)。因此本文采用单案例研究方法进行研究的构建。

1.案例企业选择。本文在兼顾案例的数据可获取性、典型性两个因素的基础上，最终选择乐居网作为案例研究的样本。

(1)数据可获取性。由于乐居是一家上市公司，相关法规有公开披露企业资料的规定，而且其业务的重点板块在互联网及信息咨询领域，因此能够获得比较丰富的研究资料。

(2)案例典型性(Eisenhardt ,1989)。作为首家房地产线上、

线下全面解决方案供应商，2014年4月17日，乐居控股正式登陆纽约证券交易所，成为第一支登陆纽交所的轻资产中国地产概念股。企业的快速发展离不开对营销模式的建设，因此，乐居的发展在行业中具有典型性。

(二)资料来源

本研究主要采用文献资料、档案记录这2种不同的资料收集方法，确保通过多样化渠道对资料进行相互补充。

1.文献资料：(1)通过中国期刊全文数据库、重要报纸全文数据库、行业统计报告、行业协会刊物等检索与乐居相关的文献。

(2)通过百度、Google等搜索引擎搜索有关乐居的信息。(3)通过第三方机构研究报告(如艾瑞咨询、易观智库研究报告)等行业协会网站了解乐居的相关信息。

2.档案记录：通过查阅乐居网上市的后的公司报表了解企业信息。

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四、案例分析

(一)乐居概况

乐居网是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司易居(中国)控股有限公司旗下的房地产电商交易平台，旗下包括新浪乐居、百度乐居、微房产三大板块，于2014年4月17日登陆美国纽交所，成为行业的领导者。

(二)乐居的房地产网络营销模式探究

乐居依托易居中国旗下的克尔瑞信息和易居电商云数据两大板块构建了海量的房地产数据集成及客户信息数据库。通过互联网房产媒体平台(新浪乐居)、搜索平台(百度乐居)、大众分享传播平台(微房产)、即时通讯平台(微信售楼处)这四大入口引入数亿用户。利用线上“乐居会”“E金券”“乐居贷”与线下“看房团”“品鉴团”结合完成用户转化，同时利用移动客户端APP将线下的社区住户与物业管理、各类服务商连接起来，为购房者提供“最后一公里”的社区增值服务。(见图1)

1.四大引流入口,汇集海量用户

乐居在引流方式上整合了新浪乐居、百度乐居、微房产、微信售楼处四大引流平台，汇集了海量客户。新浪网作为华人社区最强大的门户网站，为新浪乐居提供了可观的人气积累。百度乐居通过强大的搜索引擎工具和专业的房地产行业数据库，为中国互联网用户提供全面、及时的房地产信息服务。微房产与微信售楼处是乐居的信息互动平台，其具有的强大的社会影响力、方便的易用性、顺畅的沟通氛围和开放的发展空间极大的增加了用户的使用粘性。

2．乐居数据库建设，智能搜索、精准营销

乐居依托于易居中国旗下克而瑞信息集团与易居云数据打造了乐居数据库。克而瑞信息集团通过研究人员调研和代理团队信息反馈等方式，定期对全国在售房地产项目进行汇总分析。电商云数据平台通过线上数据、线下活动实名用户登记、合作媒体互动活动等三大渠道，在云数据平台实时更新，汇集成海量购房意向客户数据库，以呼叫中心、短信、EDM三种形式实现对购房者房产信息精准传递，为开发商输出精准需求客户，大大提升了蓄客精准度与意向转化率。

3.抢占移动终端，实行微博营销、微信营销等营销策略

随着我国移动互联时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。乐居网也顺应时世，积极开展微博营销与微信营销。其中微房产包括新浪乐居官方账号矩阵，房地产业界意见领袖矩阵，全国及各地知名媒体矩阵，财经、名流、草根大矩阵等四大矩阵，汇集了海量的关注客户，制造了前所未有的广大影响力。乐居网的微博营销与微信营销对于乐居拓展市场，实现与公

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众及时、快速、一对一的沟通，实现口碑传播具有重要的意义。

4.线上线下结合，创新用户转化

乐居网凭借丰富的行业经验，打造了了一个会员服务俱乐部—乐居会。同时借助线下的看房团与品鉴团，通过举行线下的看房活动大大提升了顾客的购买意愿。乐居深谙潜在购房者心理，积极利用线上线下渠道为用户向开发商争取优惠折扣，消费者通过乐居提供的E金券享受开发商不同程度的专属优惠。除此之外，乐居联合中信银行，将金融信贷服务引入房地产电商模式，推出了“乐居贷”的金融服务，为购房者解决首付问题，有效地提升了意向客户的转化率。

5.建设客户关系平台，提供增值服务

(1)开发社区移动APP。在移动互联网异军突起的年代，乐居紧跟移动互联网的大趋势，针对不同受众推出“口袋乐居”、“房牛加”、“口袋经纪人”、”装修钱管家”、“口袋楼书”和“乐居触屏版”等多款移动产品及移动应用。APP的打造为乐居营提供了多维度房地产移动营销模式，便利地为用户提供项目宣传、客户维护、社区增值等营销服务，进一步延展了乐居的“微房产”营销内涵与概念。

(2)提供社区增值服务。乐居依托新浪微博、微米的社区社交平台，分众传媒领先的社区数字化传媒平台以及申通的物流平台，为社区住户提供“最后一公里”生活服务。为大约500个小区、近100万的居民提供各类线上、线下的社区增值服务。

五、案例讨论

(一)乐居网网络营销模式的优势

1.互动性(INTERACTIVE)：企业营销的未来，改变单向推广思路

互动性是企业互动营销的核心要素，是衡量企业营销效果的重要标准。乐居网借助新浪网强大的用户流量，推出了房地产的微博互动平台—微房产。微房产通过微直播、微访谈、微活动等形式制造热门话题，通过用户的广泛评论与分享，实现了及时的参与互动。这种强调用户参与的交互式营销，不仅为乐居网带来了更多的成交量，也极大的扩大了乐居网的品牌影响力，树立了品牌形象。

2.用户粘性(MAGNETISM)：决定企业营销效果的成败

首先，乐居网的合作对象新浪网、百度、腾讯是中国目前最具影响力三大网络媒体，用户对这三大媒体的极高忠诚度极大地增强了用户粘性。其次，乐居网目前服务于全国80%以上房产品牌开发商，面向广大购房者提供优质的线上线下一体化服务。最后，乐居网注重客户关系平台建设，开发了多款移动APP，并为用户提供精准的社区增值服务。其完备的营销模式，大大提升了用户的忠诚度，增加了用户粘性。

3.聚合力(POPULARITY)：帮助企业争夺“眼球”

乐居网始终自身人气聚合力的锻造，整合了众多的主流媒体，为乐居网品牌影响力的提升奠定了扎实的媒介基础。另外，乐居通过微直播、微访谈、名人推荐等形式发布新闻，利用体育名人、娱乐明星、行业巨头等制造话题，引发了广泛关注。乐居网这种高参与式的新闻发布、优势频道的良性经营无不体现着乐居网的良苦用心。

4.公信力(AUTHORITATIVE)：树立权威、可信赖的品牌形象

乐居网联结权威的网络媒体，汇集了众多行业领袖，利用媒介优势发布权威的新闻信息，树立了良好的品牌形象。另外，乐居网具有关注社会民生的服务意识，从消费者角度出发，为消费者的买房住房提供实在的优惠与便利，体现企业责任感，打造了企业的公信力。

5.创意(CREATIVE)：互联网营销的“灵魂”所在

乐居网的客户关系平台建设、E金券和乐居贷的金融服务模式、移动APP的开发、“最后一公里”的社区增值服务等一体化的购买流程与微博营销、微信营销、事件营销、话题营销等营销方式也体现了乐居网的创新精神。

6.精准性(TARGET)：使网络营销可控性更强

乐居网通过市场调查，瞄准了18-45岁，有固定收入、接受过高等教育的的职业人士目标市场，凭借乐居会的客户数据库建设和微博营销、微信营销以及移动APP的开发等营销策略实现了精准营销。

(二)乐居网网络营销模式的不足

1.房地产电商机制缺乏信任感

房地产作为价值巨大的产品，网络交易与传统眼见为实的观念冲突，消费者缺乏信任感。事实上，消费者的购房离不开线下的用户体验，如何创新线下用户体验流程是乐居网努力的方向。

2.渠道化策略使乐居丢失媒体属性

乐居网善于整合资源，主动寻求与其他的互联网企业合作，这种注重渠道化的策略虽然带来了互利共赢，但也使乐居网逐渐失去了媒体属性。如何将媒体策略与渠道策略相结合也是乐居需要思考的问题。

六、研究结论与启示

(一)构建房地产电商平台网络营销的新模式

构建房地产电商平台网络营销的新模式，不仅要优化房地产门户网站的建设，还要整合资源，达到搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等媒体平台的全面覆盖。不仅要重视售前的营销推广，更要重视售中的服务质量以及售后的增值服务。本人通过对主流房地产网络营销模式的梳理，初步构建了融合线上线下，从消费者数据库建设到提供售后增值服务的营销全过程的网络营销模式。(图2) 1.建立消费者数据库

互联网时代消费者的需求更加多元化、个性化，建立消费者数据库，分析消费者行为，是实现高效、精准营销的基础。

建立完善的消费者数据库，企业需要通过多种方式捕捉消费

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者信息。线上网站端口的注册访问是最直接的交互信息流，线下活动实名用户登记、合作媒体互动等形式也都可以补充消费者数据库。企业根据数据库信息进一步挖掘与分析消费者行为(如消费历史、健康、生活轨迹、手机使用的频次、时间等)信息，从而判断其需求，实现精准的营销策略。除此之外，建立完善的消费者数据库，还可以跟踪消费者的消费行为，实现会员升级或会员奖励，提升消费者粘性以及忠诚度。最后，消费者数据库的建设，是企业了解顾客反馈的重要渠道，是完善自身产品与服务的重要依据。

2.管理消费者接触点

(1)跨媒体渠道建设。网络营销的成功取决于消费者在购买决策中利用网络获取产品信息的程度，便利的网络信息获取渠道能够提高其满意度并增强其在线购买的意向。如今，消费者对媒体平台选择的多样化以及便捷性要求使得房地产电商平台要拓宽自身的引流入口，实现跨媒体的渠道建设。整合高人气的搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等资源，完成房产信息的全覆盖网络，可以大大提升用户的使用频率，提升购买意向。

搜索引擎极大地方便了人们查找信息，同时也为企业推广房地产产品和服务创造了绝佳的机会。互动的社交媒体通过迅速便利的信息传播方式，不仅为房地产企业发布信息提供了绝佳的平台，也增强了用户的参与感，是实现互动营销、口碑营销的主要方式。而移动互联网客户端的建设，则是把握潮流、汇集人气，提升用户重复使用量的重要渠道。实现跨媒体的渠道建设对增加顾客访问，提升企业的品牌影响力具有重大意义。

(2)网络聚合平台建设。建设房地产信息的网络聚合平台，首先需要完善房地产行业的信息搜集建设，汇集国内主流房地产开发商，并且利用先进的3D技术对楼盘的地理位置、户型、配置等房地产项目进行详细的全方位立体展示。其次，要提升用户搜索的精准度，对涉及房产户型、价位、地理位置等检索条件进行精准整合，为用户提供高效准确的检索结果。最后，要合理优化板块设置，合理进行广告投放。对于涉及新房、二手房、旅游地产、商业地产等不同的版块，根据用户的购买频率进行进行合理的布局；适当的进行广告投放，推广开发商的房产信息，为企业自身创收。

(3)移动客户端APP开发。随着我国移动互联时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。移动客户端APP的开发对于消费者和企业都具有重要意义。对于消费者而言，移动客户端APP为了解房产信息，参与企业互动的主要渠道，为消费者带来了实足的便利。对于企业而言，房地产移动客户端APP不仅为企业带来更多的潜在购买者，也是企业获取客户信息，把握客户需求，创造更多利润的平台。

3.线上线下结合，提升用户转化率

房地产电商平台通过整合消费者线上接触点，带动用户的参与和互动，拉动了线上流量，提高了用户对房产项目的关注。如何将用户的关注转为实际的购买，这就需要线上线下共同整合资源，提供优惠的价格和优质的服务，提升用户的购买意向。

(1)线上整合资源，提供优惠便捷的购房服务。首先，企业应该了解线上购房浏览者的需求，为其提供人工咨询、安排专属经纪人等增值服务，实现精准营销。其次，企业应该积极向开发商争取

折扣，为消费者提供优惠的价格，同时，创新房地产金融模式，解决购房者的资金需求。最后，企业应该实现购买方式的多元化，通过团购、秒杀等新型的购买方式提升消费者的购买欲

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望。

(2)线下优化服务质量，提升现场看房体验。由于房地产具有不可移动、价值高的特殊属性，因此，线下的看房体验是房地产网络营销体系不可或缺的一部分。

一方面，企业应该保护消费者的利益，与优质的线下开发商合作，寻找专业的置业顾问，为消费者解决关于房产的各种疑问。另一方面，企业应该发起多种类的线下看房体验活动，吸引消费者的关注，提升成交量。

4.提供增值服务，增加顾客忠诚度

(1)提供增值服务。对于房地产的网络营销而言，进行交易前的营销推广的时间相对短暂，而对购房者入住后提供的增值服务却能维持较长的时间。现如今，向消费者提供的持续的社区增值服务，是企业建立持久的客户的重点，也将是企业的全新赢利点。

一方面，企业可以通过手机APP的开发将基于共同地点、兴趣的业主聚合形成新的社交圈，精准的向用户提供项目宣传、客户维护、社区增值等互动服务。另一方面，企业应该整合社区资源，聚集衣食住行、娱乐休闲的商家信息，打造以社区为中心的新型商圈。通过手机APP的开发，为社区用户提供及时准确的商家信息，给用户提供便捷的品质生活。

(2)建立用户反馈机制。建立完善的用户反馈机制是增强用户满意度、提升企业服务质量的重要途径。企业应该时刻与用户互动，了解消费者对于企业的意见，通过分类、记录等形式，作为改善产品或服务的依据。另外，要积极主动的处理客户投诉，以良好的态度，及时的行动解决消费者面对的问题，赢得消费者的信任。

(二)研究房地产电商平台网络营销模式的启示

1.互联网时代：消费者主权时代的到来

关于“互联网思维”，不同的企业家给予了不同的解读。小米科技CEO雷军把互联网思维归结为“专注、极致、口碑、快”七字决。360董事长周鸿祎则认为互联网思维意味着“用户至上、体验为王、免费的商业模式、颠覆式创新”。两者都是以消费者为核心，体现了商业回归人性，消费者主权至上的思维本质。互联网的发展，使消费者能接收到更透明的商业信息，面对的选择也更加多样化。消费者市场的不断细分、消费者主权意识的不断增强，各大品牌对消费者市场日益强烈争夺迫使着传统的行业进行颠覆式的创新。对于企业而言，如何在新的形势下把握消费者心智、开拓消费者的全新需求、创造他们需要的产品或服务是企业得以发展必须思考的问题。

2.良好的商业模式是营销取胜的核心

营销模式服务于商业模式，良好的商业模式是营销模式取得成功的前提与核心。商业模式创新目前已经成为企业在产品创新、技术创新等之外的重要创新形式(Chesbrough,2007)。乐居网除了作为提供买房、卖房、租赁、装修、居住、生活等纵向的一体化服务的平台外，还整合了房地产信息，提供咨询服务，成为集合线上线下一体的房地产信息服务企业。它的咨询业务与互联网业务的联合发展模式，相互促进、互为依托，为其良好的发展提供了源源不断的动力。这种垂直的网站运营模式使得乐居网能深度挖掘消费者需求，得以整合媒体资源，开展成功的网络营销。由此可见，创新的商业模式是企业良好发展的核心所在。

3.重视合作、整合资源是提升竞争力的关键

万科在《致股东》中指出，“当新时代的大幕揭开时，传统

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企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。”乐居网把互联网与房地产相结合，为传统的房地产行业注入了新鲜的活力。线上入口端，乐居网整合了百度、新浪、腾讯等媒体巨头；平台端，乐居整合了房地产开发商、房地产代理商、政府、银行等行业，提供全面的房产服务。线下，乐居网整合了业主、商户、社区等资源，为用户带来了高品质的便利生活。这种开放的合作意识与高效的资源整合能力使乐居网保持着强大的竞争力。因此，重视资源的整合，对企业保持可持续竞争优势具有重要作用。

(三)研究局限

1.单案例研究的方法，适用性不强

其一，本文构建的营销模式需要大量资金以及技术的投入，所以对于区域性的小型房地产网络媒体、开发商或代理商适用成本较高。其二，该模式研究的重点偏向住宅型的房产，对于旅游度假地产、商业地产等较不适用。

2.房地产营销中机制不健全的问题尚未合理解决

我国的房地产网络营销面临着消费者、开发商以及媒体运营者不信任的问题，如何把第三方的监管机制纳入到房地产的网络营销模式中是后续研究的方向之一。

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房地产网络营销的SWOT分析

房地产网络营销的SWOT分析摘要:新经济的发展，将对整个经济的内涵和增长方式产生根本性的影响，也给传统的房地产企业带来了严峻的挑战。本文与电子商务相结合，认真分析了房地产网络营销的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）。电子商务涉及面较宽,应用范围极广.网络环境下电子商务给作为国家支柱行业的房地产业带来了机遇和新的发展，本文从房地产网络营销现状分析着手，引出了我国发展房地产电子商务的前景和趋势。关键词房地产网络营销商机前言随着新经济的不断发展, 网络的重要作用逐渐显现出来。众多企业将发展眼光从有形的市场转换到网络市场，网上交易的实现大大降低了市场成本,越来越多的传统行业认识到了自己面临的巨大挑战, 同时也看到了网络所带来的市场机会。越来越多的企业认识到经营管理模式必须发生一场彻底变革。房地产业也不例外，房地产是我国国民经济的支柱产业，是消费者一直关注的方面。现在直接在网络上购买房子的人很少，因为房地产网络营销中存在的问题还是有的。杭州作为全国电子商务的领航城市，在网络营销这一块尤为重要，马云的出现使房地产开发商们看到了网络的商机，而要想站稳脚跟，你面临的挑战也很多，能否承受各方面的压力，取决于你做了多少，做的怎么样，从而使得我们必须更好的理解网络营

销，更好的利用网络营销。我个人认为以后房地产网络营销发展前景广阔。房地产网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说，房地产网络营销主要有四个特点：（一）双向的交流与选择房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息，能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言，其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈，并针对消费者的口味加以改进。（二）实现了三维空间的沟通借助于现代化的网络信息平台，克服了时空对房地产营销相关各方制约性，拉近了营销各方的距离，使超越时空的房地产营销成为可能。（三）增强了市场信息的双向透明度利用房地产企业网站和专业网站，开发商联结资料库将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息发布在网上，为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障，同时房地产消费者也可以把

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地产人应该知道11种销售模式 1.“坐销”模式特点：通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。优势：一般顺利，交易较快。劣势：一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2.渠道销售模式特点：投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。优势：分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。劣势：门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3.“案场--门店--项目中心”的销售模式特点：1.对项目中心的业务员进行系统培训；2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。优势：1.减少广告推广成本2.保证现场充足的人气，促进项目成交3.化解市场风险。劣势：成本较大。 4.自产自销模式特点：开放商和销售商合二为一。优势：1.掌握客户需求；2.维护开发商的品牌；3.对销售节奏和价格走向进行有效控制；4.为消费者省钱。劣势：1.成本高；2.不符合社会分工的特点和要求；3.直销渠道一般较窄。 5.委托代理模式特点：开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。优势：1.分散开发商风险；2.跟多的业务员和客户关系；3.新产品更快推向市场。

劣势：1.开发商对市场的敏感度降低；2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6.网络营销模式特点：企业――信息――网络媒介――信息――用户。优势：1.信息传递更直接2.较低成本3.信息传播更快、更广4.信息回馈收集更快。劣势：1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力；2.我国网络基础设施建设滞后；3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。 7.内部认购模式特点：其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象，分为排队、抽签两个方式。优势：排队：1.市场影响大；2.易形成氛围，促进购买。抽签：操作上公平，宣传易成正面报道。劣势：排队：易引起市场争执，易发生不愉快事件。抽签：市场氛围弱，难形成轰动效应，不利重复购买。 8.先租后售模式特点：一般适合于社区商业或小型集中商业，具体方式有带租约销售。优势：营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。劣势：营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。 9.发放信托基金模式特点：通过发放信托基金方式解决融资问题，是未来商业地产开发比较有效的商业销售模式。优势：降低开发商投资风险，加快资金回笼。劣势：商业地产以长期经营的租金收入来获取回报的客观规律又制约著商业的对外销售。 10、短信推广模式

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房地产网络营销方案本文是关于范文的房地产网络营销方案，感谢您的阅读！房地产网络营销方案（一）房地产网络营销的理想方式，最大特色即在于“足不出户，选天下房”。不需要从一地赶到另一地选房看房，仅在家里利用互联网，就可了解房地产楼盘项目的规模和环境，进行各种房屋的查询和观看，一个构建完善的房地产网站，购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后，购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程，在网络营销的环境中，变得十分轻松有趣和迅速快捷。理论上，通过网上支付，还可在网上签订购房合同。不过在现实情况中，房地产作为大宗投资消费，消费者直接通过网络进行交易的情况非常少见，房地产网络营销目前最主要的目的，还是通过网络给浏览者创造一个虚拟体验的环境，让他充分感受地产项目的特性，吸引他进入现实售楼现场或者电话进一步沟通，为成交做好前期工作。网络营销的特性：网站是基础，推广是手段，赢利是目的！常见房地产网络营销推广方式 A、SEO（SearchEngineOptimization，搜索引擎优化）搜索引擎优化是中小企业最常见的一种推广方式之一，主要是通过搜索引擎的排名来提高网站的最大程度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。当然对于中小企业来说更倾向于用户的体验化，也就是常规说到的UEO。 B、PPC（PayPerClick点击付费广告）点击付费广告对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，常规网站比较常见的有百度、谷歌、搜狐、腾讯、雅虎等等，居多一些当然现在也有一些电子商务网站采用了该推广模式，最大的优势就是把每一分都花在了刀刃之中。 C、博客营销博客营销也同样是一种很不错的推广营销方式，最主要的目的是对公司以及

国内具有代表性的几家电子商务网站商业模式分析

国内具有代表性的几家电子商务网站商业模式分析本文选择了电子商务B2B模式中具有代表性的阿里巴巴、C2C模式的淘宝网、B2C中选择两家，一家是迅速崛起的京东商城，另一家是“中西合璧”的卓越亚马逊。主要从swot与商业模式两个方面进行相关信息的搜集整理与归纳。国内B2C电子商务swot分析 B2C电子商务的SWOT分析及战略选择B2C电子商务是以Internet为主要手段，由商家或企业通过网站向消费者提供商品和服务的一种商务模式。在Internet上遍布各种类型的B2C网站，提供从鲜花、书籍到计算机、汽车等各种消费品和服务，消费者足不出户即可轻松享受购物的乐趣，满足消费的需求。B2C 电子商务在网民的心目中几乎就是电子商务的代名词了。然而，正是这个曾经独自扛起中国电子商务大旗，让人们意识到互联网还可以进行商务活动的B2C，正要面临顾客抱怨，商家、企业利润逐年降低的境界。上海艾瑞市场资讯有限公司《2006年中国网络购物研究报告》显示：截止2006年年底，中国B2C和C2C总体交易额分别为82亿元和230亿元。B2C总体交易额只有C2C总体交易额的1/3，2005年B2C是C2C的1.15倍，而2004年B2C是C2C的2.05倍。面对如此现状，本文运用SWOT分析法，系统分析我国B2C电子商务发展的环境，找出B2C电子商务本身的优势和劣势，发现并确定其外部机遇和挑战，以有助于我国B2C电子商务发挥优势，转化劣势，把握机遇，迎接挑战。 (一)B2C电子商务的优势 1.方便快捷，服务优势增加。通过网上商场购买商品，消费者足不出户就能进行购物，节约时间和精力。而且在售后服务方面，网上商店可以将消费者经常会遇到的常见问题列出清单放在网页上，消费者如有疑问可以直接查询。网上的售后服务可以24小时进行，方法也灵活多样，除了传统的电话方式以外，还可以在商场的BBS论坛进行投诉，可以发送E-mail，也可以通过QQ等聊天工具同网上商场工作人员直接沟通。这些服务手段的应用不仅可以更好地使消费者满意，而且可以促进买卖双方的感情交流，增加消费者对网上商场的忠诚度。 2.B2C相对于传统商业，基础设施建设费用减少。传统商业中的零售企业，在租赁商铺、装修卖场、配置货架等方面需要花费大量的基础建设费用。而B2C 是网上商场，需要的只是虚拟的主页，商品清单一一列在网页面上，消费者只要用鼠标点击就可以浏览商品的详情，进而下订单，可以减少大量的卖场装修、租

房地产企业的网络营销之路

房地产企业的网络营销之路一、房地产顾客购买行为的特殊性房地产作为商品具有其特殊性，如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等，并且房地产商品的价格比较高，一般来说，消费者在购买时都会进行较多的理性思考，因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段： 1、确认需求水平，制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品，根据自己的收入情况和负担水平，在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上，来估算自己的实际购买能力，确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后，就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得：一是媒体广告，如报刊杂志、广播、电视广告等；二是亲友介绍；三是开发商或代理商邮寄发送的宣传资料；四是现场售楼处的资料及现场周边的广告；五是房地产交易会；六是通过互联网检索；七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后，进行实地调查，以比较各个项目之间的优劣，以及房地产的各种资料，如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后，将进入购房的实质操作过程。在此阶段，购房者要交付定金，提供自己的资信和收入证明，交付首期款，并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后，开发商应严格地按照合同规定，按期提供房地产商品，购房者也会按期入住，在入住期间，购房者会对自己以前的决定进行验证，他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照，这是整个购买过程的延续。

房地产的“网络营销战局”

房地产的“网络营销战局” 房地产的“网络营销战局”作者：佚名时间：2008-2-20 浏览量：在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。非典过后，“非常规营销”的影响将会深远地持续下去，这将会对房地产业的营销行为带来一种怎样的变革?作为开发商，又应如何做好“波澜未动帆先动”的应对方略? 突如其来的非典疫情，让各大地产商上半年的营销计划土崩瓦解，然而当房地产业所有传统营销渠道受阻的时候，房地产网络营销的优势却逐渐显现出来，在非常时期为发展商寻求突围的同时，房地产网络营销其自身的真正价值得到了人们的重新认识。一、房地产网络营销运作模式

对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象：采购平台房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

房地产网络营销方案(经典)

CBD第一山水居所：豪宅的中心，中心的豪宅！《四季山水网络执行方案（2011）》第一部分、营销目标一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标（1）市场关注：延续项目一直以来的热销势头，保持项目的关注度和影响力； —目标（2）形象重塑：打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号； —目标（3）对位推广：根据目标客户特点，针对性的进行产品户型推介；第二部分、营销策略一、【营销背景】 —优势：（1）区位优势：四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心，与深圳大多著名豪宅自成体系；位于深圳福田中心区；属福田成熟悉地段，坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好；（2）资源优势：四季山水比邻“三山一水六公园”，享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善，拥有优质学校、商业等，属于高尚居家住区。（3）产品优势：属于纯高端大户社区，坐享精工打造纯正的泰式皇家园林，能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势：（1）项目地段：虽属于福田区，但项目位于“边缘地带”，因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性；（2）市场竞争：后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁，下半年约1500 套豪宅的供应量；（3）市场调控：市场高压调控仍然持续，市场开始出现量价回落的显著即将，后市依然充满不确定性，市场焦虑情绪开始抬头，观望情绪浓厚；另外，限购导致房票缺失，低迷

促使观望加重，这些难以通过传播直接解决。二、【策略思路】根据以上分析，网上行认为，四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性！目前营销中的最大挑战和使命来自于： —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”？ —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出？ —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念，易于传播和记忆？为此，在网络传播上，网上行制定了如下策略思路： —策略（1）区域引领：为了达到去“梅林化”的效果，我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”，重新定义区域价值，通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”，拔高项目的豪宅形象，从而引爆市场关注！ —策略（2）营销策略：通过夸张手法拔高“楼王”单位价值，炒作“天价楼王单位”的概念，在此引爆市场关注度，以期在竞争对手中脱颖而出！ —策略（3）事件引领：通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计，展现四季山水极高的入住率，从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念！ —策略（4）产品引领：展示四季山水项目高端宜居住宅环境，如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点，让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解，感受四季山水优质的生活，达到体验式营销的目的――以形象的诠释，激发购买欲望！

京东商城与淘宝网的商业模式分析

目录一、分析目的二、电子商务的内涵以及主要领域三、淘宝网商业模式分析（1）淘宝网简介（2）淘宝网的经营模式（B2C2C）（3）淘宝网的会员服务（4）大淘宝战略（5）淘宝网的管理模式（诚信建设）（6）支付手段---支付宝四、京东商城商业模式分析（1）京东商城简介（2）京东网的经营模式(B2C) （3）京东网的业务模式（4）京东的网盈利模式（5）京东网的技术模式五、淘宝网与京东商城的异同

一、分析目的电子商务是现代商业的一种模式，给传统商业模式带来了一场革命，颠覆了传统的商业模式。而作为现阶段电子商务中的两个佼佼者，淘宝网和京东网他们不仅有其共性，更有其各自的特色。通过对淘宝网和京东网的经营模式、管理模式和盈利模式等方面的分析，了解当代电子商务的发展状况，把握淘宝网和京东网这两种网上购物的不同点以及相同点，探索电子商务的未来发展趋势。二、电子商务的内涵以及主要领域想要很好的了解淘宝网和京东网这两种网上购物方式，必须要对电子商务这个概念有所了解，在这里就简单的介绍一下电子商务的有关知识。电子商务(Electronic Commerce简称EC)通常是指是在全球各地广泛的商业贸易活动中，在因特网开放的网络环境下，基于浏览器/服务器应用方式，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式。 2、B2C(Business-to-Consumer) B2C中文简称为“商对客”，也就是通常说的商业零售，直接面向消费者销售产品和服务。这种形式的电子商务一般以网络零售业为主，主要借助于互联网开展在线销售活动。

房地产网络营销模式与七大优势

标题：房地产网络营销模式与七大优势关键字：房地产网络营销平台在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。一、房地产网络营销运作模式对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象：采购平台房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。广告平台房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下一期进行详细的论述。销售平台房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行

房地产项目网络营销方案

房地产项目网络营销方案作者：佚名有效营销 p; 随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中，对人们生活、阅读及工作习惯造成了深远的影响，如何将房地产开发项目市场营销策略与网络营销技术紧密结合以促进项目销售，对当前市场营销策划人员而言是挑战更是机遇。一、关注房地产业网络营销的依据只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。二、房地产项目网络广告优缺点分析商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方

面特点，从而达到吸引客户购买的目的。以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15％，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销。三、目前房地产业网络营销存在的问题

房地产电商营销方案

房地产电商营销方案篇一：房地产电商的销售模式房地产电商模式 1 房地产电商的发展概况 1.1 初期：开发商自建模拟销售网站 2021年，在网上兴起一种网上售楼的新型购房方式，人们可以通过网上售楼处的文字、图片、视频、音频等演示手段，了解项目的详细情况，与对同一项目感兴趣的网友对话交流，最后挑选户型缴纳定金最终完成网上预订。 1.2 发展期：房地产专业网站的“售楼处” 搜房网、搜狐焦点、新浪乐居等房地产专业网站为方便购房者搜索、浏览楼盘信息，综合了所有新推楼盘的关键信息：立体沙盘、楼盘视频、360度立体样板间/园林、关键信息等。 1.3 近期：房地产销售的电商化 2021年新浪乐居与潘石屹合作网上拍卖SOHO中国旗下商铺产品，正式拉开了房地产电商的帷幕。正是有了这一次的试水，房地产电商如火如荼的迅速发展起来，搜房、365、爱房等迅速推出新产品，出现了团购、搜房狂、团立方等多种新形式。 2021年6月18日经、经过长时间全面细致的研究，新浪乐居终于推出了完全由开发商自己主导的平台，与服务分离的安全、阳光模式”E信通”。总结：以2021年SOHO中国与新浪乐居联手打造的商铺“无底价竞拍”为序幕，房地产电商开始迅速发展起来，如今已成为房地产项目重要的销售手段。 2 房地产电商的存在形式

2.1房产销售机构分销模式开发企业与具备在线交易平台的大型房产中介或房产经纪公司合作，将在售产品在合作方的销售平台上进行分销，在确定客户来源后给予房地产中介或房产经纪公司合同约定比例的分成，此种模式虽可以为开发商拓宽分销渠道，但由于成交客户界定较为繁琐与困难，所以适用范围较小。 2.2“房多多”、“好屋中国”等销售模式由电商平台与开发商进行洽谈，以电商平台强大的客户资源数据与经纪人团队向开发商换取专属优惠，最终电商平台向开发商提供大量优质客户，由电商提供的客户最终成交后获取房款总价5‰左右的佣金，以此实现开发企业、经纪人、客户三方共赢的结果 2.3媒体电商代销模式媒体电商与房地产开发企业以签订协议的形式，双方约定在特定时间段内由媒体电商代理销售房地产开发企业的全部或部分房源，合作期间由媒体电商负责全面媒体推广与蓄客工作，最终根据合作期间内的实际成交情况由房地产开发企业分阶段向媒体电商支付佣金。总结：房地产电商的存在形式很多，但是最主要的形式是开发商和电商平台的合作。 3 房地产电商销售模式 3.1 阶梯团购 3.1.1活动形式：与开发商约定一定数量房源，买家以先到先得方式在线抢购房源，优惠折扣随着报名人数的增加而增加，每达到一定的团购套数，所有抢

房地产销售模式

房地产销售模式目录 1 “坐销”模式 2渠道销售模式 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 4自产自销模式 5委托代理模式 6网络营销模式 7内部认购模式 8先租后售模式 9发放信托基金模式 10短信推广模式 11买房送礼包等模式 12销售方式案例房地产销售行业曾被认为是一个没有门槛、无法判断其真实能力的行业，无数的代理公司如雨后春笋般成立。从产业链来看，这个行业处在房地产业的下游。而随着市场的发展，行业竞争程度愈发激烈，对代理商提出了更高的要求，地产营销势必迎来一场理念和人才的冲击。本文从房地产销售渠道的特点分析入手，指出房地产新型销售渠道构建的必要性，并对传统渠道模式和新型的销售模式进行了探讨。 1“坐销”模式 1.1特点通过传统的广告宣传在售楼处坐等客户上门购买。 1.2优势一般顺利，交易较快。 1.3劣势一次广告投放后难以达到预期的销售目标。 2渠道销售模式 2.1特点投入部分资金与金融机构整合，将准备连续拿地但手中缺少资金的开发商在销项目的尾盘收购，通过二手房公司快速将资金回笼用于新项目。 2.2优势分销公司往往拥有庞大的销售渠道和丰富的客户资源。 2.3劣势门店资源多，管理上困难;一业务员手上多个项目难以集中全部精力推广该开发商的项目。 3“案场--门店--项目中心”的销售模式 3.1特点1.对项目中心的业务员进行系统培训； 2.开发顾客的同时每名业务员都会分区域负责对公司体系下门店内的经纪人进行项目培训

3.项目中心人员在带看途中充分讲解项目的卖点。 3.2优势1.减少广告推广成本 2.保证现场充足的人气，促进项目成交 3.化解市场风险。 3.3劣势成本较大。 4自产自销模式 4.1特点开放商和销售商合二为一。 4.2优势1.掌握客户需求 2.维护开发商的品牌 3.对销售节奏和价格走向进行有效控制 4.为消费者省钱。 4.3劣势1.成本高 2.不符合社会分工的特点和要求 3.直销渠道一般较窄。 5委托代理模式 5.1特点开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。 5.2优势1.分散开发商风险 2.跟多的业务员和客户关系 3.新产品更快推向市场。 5.3劣势1.开发商对市场的敏感度降低 2.降低了开发企业的利润、增加顾客的经济负担。 6网络营销模式 6.1特点企业――信息――网络媒介――信息――用户。 6.2优势1.信息传递更直接 2.较低成本 3.信息传播更快、更广 4.信息回馈收集更快。 6.3劣势1.网上浏览信息后还是要去现场看房，没有节约时间和体力 2.我国网络基础设施建设滞后 3.网络安全、网络相关的法律、法规的不完善都延缓了网络营销作为新兴的渠道模式的进一步发展。 7内部认购模式 7.1特点其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的

电商概论商业模式分析

商业模式要素分析 ——以卓越亚马逊为例模式：卓越亚马逊的B2C电子商务模式商业模式要素分析 ——以卓越亚马逊为例模式：卓越亚马逊的B2C电子商务模式分析要素： 1.竞争优势（毕铭） A、物流渠道优势亚马逊通过全球布局，已经建立了跨国界的完善的物流系统； 1.开拓“乱”的逻辑。书可以随机摆放，最大限度地利用空间。理货员每个人手持一个终端扫描设备，定位每件商品的位置；配货员每个人手上都拿着一个手持终端，以最短的路线和最经济的时间将货物配齐。这样既节省空间，又节省时间，达到

最优的配送效率。因此，顾客能在第二天就收到其订购的图书。 2.预测式响应订单，培养合作商。在传统渠道往往会产生20%的退货率，而图书供应商很难预测到传统渠道的实时销售情况。于是，卓越亚马逊就积极引导供应商的系统与亚马逊进行对接，这样供应商就可以看到每本图书每天的销量了，从而再根据这个销量进行供货。这样一来，畅销书就不会断货，而长尾类图书也不会大量堆在亚马逊的仓库中。 3.由系统来匹配最佳仓库。在图书库房，畅销类图书被放置在离库房出口包装区最近的位置。系统在消费者下单时，就自动识别这部分订单并打出红色标识，而配货员会优先处理这样的订单，而且全国任何一个消费者下的订单，系统会自动匹配给发货成本最低、到达效率最高的仓库，这样图书的发货时间和价格都是最优的。 B、IT技术优势 1.卓越亚马逊的供应链完全实现在亚马逊系统上运行，真正将电子商务供应链管理的精髓复制到了中国，并且引入亚马逊的技术平台所带来的优质的客服体验已经得到了客户的认可。

2.亚马逊已经形成了强大的数据库，系统根据这个数据库可以大概预测某个产品的某一型号在某一个地区一天能有多少订单。以谭先生订购的畅销书为例，系统会根据历史数据预测出这本书在北京当天的销量，而供应商备货、发货时间在系统中也有记录，假定为三天。那么，在亚马逊的采购部门，十天前就会将这个订单发给供应商。也就是说，在消费者还没有下订单的时候，这本书就已经备在库房里了。 C、海淘优势 1.亚马逊已经和成千上万的国际品牌建立了长期的联系，有着良好的信任关系；很多国外品牌在中国市场上的售价，高于在其他国家的售价。这也是亚马逊中国海外购商店带给中国消费者的一个价值所在。 2.在亚马逊中国“海外购”商店里，中国消费者和美国消费者买到的是从品质到价格都一模一样的商品，只需要加一点额外的运费。所以，亚马逊海外购能够帮助中国消费者两个痛点：第一能买到原来买不到的商品，第二能够以同样的价格买到同样的商品。 D、无形资产优势 1.卓越网创立于2000年，为客户提供各类图书、音像、软件、玩具礼品、百货等商品。卓越亚马逊总部设在

房地产十大营销手段和趋势

房地产十大营销手段和趋势趋势一、全民营销这是2013年度房地产营销第一热词，多数人会提到碧桂园。全员营销是像星巴克这样的对内部员工的营销。全民营销的主体包括内外部，除了员工，还包括供应商、股东以及政府，只要能带来客户都属于营销队伍的一员，这是全民营销和全员营销最大的差别。其实在菲利普·科特勒的经典营销理论中，营销本来就是全面营销，包括方方面面。从前的顺驰、去年的绿城、今年的碧桂园，他们已经在走全民营销的模式。这个模式打破企业原有的销售部门，其他部门包括工程、采购、成本、物业等，都在卖房子。如此，它的指导思想是什么？著名管理学家彼得·格鲁克说，企业只有两种使命，一个是创新，一个是营销。对于企业来讲，凡事无非涉及三个层面，钱、人、事。“钱”，是商业模式的创新；“人”，是管控模式、组织架构的创新；钱和人归为创新。还有一个“事”，上升到项目的层面是营销，不管你卖的是有形的产品、无形的服务，还是体验，最后通通定义都是结果导向，是有人埋单。全员营销也好，全民营销也好，那都是顺其自然的东西了，为什么前台不能卖房子，为什么广告公司、施工单位不能带客户？完全可以，只要你把佣金制度设计好，把管控模式设计好，把“钱”和“人”处理好，全民营销就能成为一个顺理成章的事。全民营销并非适合所有房企。曾经有家房企员工问我，说我们能不能学碧桂园，发动集团在各地公司的人加入销售队伍，因为不做全民营销的话就是各自为战，云南的在云南卖，海南的在海南卖，河南的在河南卖。我要说的是，并不是所有的房企都适合“全民营销”的模式，这和公司的管控模式紧密关联。你能不能调动起来，要看：第一，有没有说动就动的执行力和企业文化；第二，有没有足够大的客户量和员工量。你一共就两城市，四个楼盘，没几个老客户，没几个供应商，你做什么全民营销啊？客户量大、集权式管控的企业才适合做全民营销。第三，薪酬制度要先设计。虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式，但它的确是一种趋势，因为竞争会越来越激烈，供应量越来越多，首次置业会越来越饱和，这时候你会发现得去抢客户，就得发动全民营销的战争。结果是会形成更集中的大企业，小企业玩不起。趋势二、电商营销很多人在质疑房地产能不能做电商的时候，以易居为代表的房地产电商企业已经在大踏步地

电子商务商业模式分析报告

目录一、导论 (1) （一）中国电子商务的发展趋势二、腾邦国际的简介 (1) （一）腾邦国际的简介以及营业范围三、腾邦国际的商业模式分析 (2) （一）腾邦国际的商业模式（二）腾邦国际的主要财务分析四、结论 (3)

导论（一）中国电子商务的发展趋势随着全球生活水平的成长,全球的互联网也迅速发展起来了，其中中国被称为互联网时代。截至2014年上半年，中国网民规模达6.32亿，同比增加了1442万人（韩国国民占比约30%），其中，关键的是手机网民规模为5.27亿，手机的使用率达83.4%，已超过了传统PC使用率80.9%。在中国已经培养了互联网龙头企业叫阿里巴巴的情况下，可以吸引其他互联网企业的发展。对韩国留学生来说，考虑到中国地大、人多，互联网交易、沟通是最合适的国家之一。腾邦国际的简介（一）腾邦国际的简介以及营业范围 https://www.360docs.net/doc/937306870.html,/ 腾邦国际票务股份有限公司成立于1998年，总部设在中国深圳，本公司在北美和香港以外本地6个城市设立了分支机构，2011年，在深圳证券交易所上市了。本公司网站除了国外、内机票预定服务以外，还包括酒店、旅游度假服务、商旅管理服务等经营企业和个人的出行业务。

腾邦国际的商业模式分析（一）腾邦国际的商业模式公司采用B2B+B2C 商业模式，通过本公司的网页（飞人网），可以预定国际和国内的机票，其中，本公司按照其他企业和客户的要求，提供商旅的安排，比如为消费者提供目的地的酒店、餐馆等所有的手续都管理。公司还出台了互联网金融体系，从前阿里巴巴出台的支付宝和余额宝超级火了之后，在互联网市场上持续出台各种各样的金融产品，腾邦国际也不例外。公司出台的金融产品是两种，一个是腾付通（第三方支付产品），另一个是融易行（小袋产品）。通过腾付通，机票、保险、基金等的业务都可以互联网和移动电话支付。通过融易行，可以融资中小企业资金，这意味着腾邦国际也参加了全球时代的潮流。（二）腾邦国际的主要财务分析公司在营业收入方面，2013年为35702.56万人民币，比2011年增长了97.52%。在资产总计也一直增长的情况下，负债的比重也不大，2013年的负债是总资产占比为18%。2012年，ROE 有所下降了，但是2013年，我们发现回升。总体来看，2014年，本公司发挥欣欣旅游网的并购等的经营战略，未来将财务情况改善。来源：https://www.360docs.net/doc/937306870.html,