商业项目整合营销策划战略

2019年5月1

2019年5月2

一、整合市场营销战略

创意地产、建立品牌：◆经营战略、品牌路线，深圳卫星城横岗商业新坐标；

◆局部差异化竟争策略，深圳横岗中心区“3K （地王、商王、楼王）项目”浮出水面；◆“好风凭借力”，提高区域认知形象，缩短心里距离；

◆统一规划，滚动开发，分区段展现；

◆市场攻击，由区域阵地战逐渐展开全市攻击战；

◆“低价入市”价格杠杆，立于不败、领先市场；

◆蓄势准备、聚集人气；

◆首期启动、开盘宣战。

市场细分、锁定目标：1、目标锁定前提◆接受深圳横岗卫星城投资和居住概念；

◆重视家庭理财观念、重视环境、健康及居住质量；

◆文化层次中等，后期转型为中高档；

◆家庭年收入≥3万元以上。

2、市场细分原则◆

按项目市场辐射半径细分（即合理、可以忍受的交通原则：20-

40分钟车程）◆按最能被打动人群的市场细分；

◆按项目类比价格和总价与收入比细分；

[判断]：◆引领型---本区私营主/外地经商者/龙岗区及市内中小投资者/政府高级公务员，

◆主导型---项目周边商业经营者/企业主/政府高级公务员/有居住和投资意向的原著居民◆引导型---职业经理/外地经商者/高级白领/高收入青年教师

◆跟进型---高级公务员/高级白领/有居住和投资意向的原著居民

◆年龄段--28岁--45岁

2019年5月3

整合市场营销战略

前期整合、项目定位：◆功能定位——深圳横岗中心区首家纯正一站式大型城市购物中心

◆档次定位——中档价格中高档品质的大型商业和居住社区

◆风格定位——“打造横岗华强北”（以深圳城市的概念体现现代主义风格）

◆形象定位——“领跑横岗商业、尽享都市繁华”

主题理念、推广命名：

1、主题理念——“引领深圳市横岗商业方向的3K 级（地王、商王、楼王）大型商住社区”

主题理念是贯穿项目始终的一条红线，展现项目在当地市场与众不同的风貌与个

性。她不仅是

市场推广过程中包装炒作的概念和说法，更是产品与服务的实质性内容，使整个项目的灵魂。

因此，主体概念的确立，既要考虑注意力经济学效应、注重其实质内容，更要锁定目标客户的

根本性、成长性、潜在性的需求，要有高度、深度和独特性、可持续性。

2、主题理念意向描述——“引领深圳市横岗商业方向的3K 级（地王、商王、楼王）大型商住社区”

本案力求打破传统商业以售货为目标的单一功能，将人的消费需求与主观感受放

到了决定性的

高度–购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等，现代城市生活的一切文明元素都在这里得

以全面、精

致的实现。有居住和投资意向的原著居民“颠覆传统的单一购物消费形态、享受现代商

业的盛筵

精华”。

整合市场营销战略

首先是地王。本项目是老城改造项目，位于龙岗区横岗镇商业

老街，周边人口聚集密度大，沿街商业经营时间长，区域类似于深

为什么非要作领袖品牌？

?我们够不够领袖的条件？

我们现在的竞争局面如何？

?我们未来的竞争局面如何？

成熟定律：当1个市场60%-70% 的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产的质变性周期