写字楼物业服务标准与程序精选文档
写字楼物业服务标准与
程序精选文档
TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
物业服务标准与程序
一、服务部各岗位的工作项目
（一）前台接待服务项目
1、问询服务。
2、留言服务。
3、出入引导服务。
4、信件报刊批发、分拣、递送服务。
5、花卉代购、递送服务。
6、出租车预约服务。
7、其他各种咨询、委托代办服务。
（二）清洁卫生服务项目
1、写字楼的清洁与保养。
2、写字楼外墙的定期清洁。
3、公用垃圾房的清洁。
4、公共区域空调机房、风室、风口的清洁。
5、电梯间的清洁保养。
6、消防系统及其设备的清洁。
7、供水系统及其设备的清洁。
8、排水系统及其设备的清洁。
9、泵房系统及其设备的清洁。
10、公共照明设备的清洁。
11、变电房、楼层配电室的清洁。
12、各楼层的清洁。
13、写字楼内大扫除。
14、清洗地毯。
15、各类地面石材的打蜡、抛光。
16、公共洗手间的清洁。
17、写字楼外围区域的清洁保养。
18、写字楼的绿化、美化保养。
19、停车场的清洁服务。
20、其他清洁卫生服务项目。
（三）写字楼工程设备服务项目
1、中央空调系统的维护与保养。
2、电梯的维护与保养。
3、消防系统及其设备的维护与保养。
4、公共照明系统的维护、保养与更换。
5、给排水系统的维护与保养。
6、蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。
7、变电室、楼层配电间的监控与维护。
8、公共电器的维修与保养。
9、写字楼内部各项设施的维修服务。
10、写字楼内部电器的安装服务。
11、电视卫星天线的安装服务。
12、设置航空商情信息自动查询服务。
13、电脑终端入网的安装服务。
14、金融信息入网的安装服务。
15、审批客户装修事宜，
16、提供客户所需的其他工程服务。
（四）写字楼安管服务项目
1、写字楼门口的安管服务（包括正门、运货门）。
2、写字楼内部的安管服务。
3、电梯间的安管服务。
4、停车场的安管、交通指挥服务。
5、写字楼外围的安管巡查服务。
6、写字楼消防系统的监控、检查服务。
7、消防泵的安全巡视、监控服务。
8、控制室值班服务。消防培训服务。
9、其他安管服务。
二、服务部各岗位的工作操作程序与标准
（一）保洁部的工作操作程序与标准
1、大堂
（1）操作程序
○1大堂的保洁原则是以夜间操作为主，白天进行日常保洁。
○2要定期对大堂进行彻底清洗、抛光，并定期上蜡。在具体操作时，上蜡的地方应设有标识或围栏，以防客户滑倒。
○3日常保洁规定保洁员每天对地面清洁的数次，大堂内的玻璃、墙面、台面、椅子、沙发、灯座等，要保持光亮、干净。
○4在实际操作过程中，保洁员要根据实际情况，适当避开客户和客户聚集的区域，待客户离开后，再补做。要重点拖擦客户
进出频繁和容易赃污的区域，并增加拖擦的次数。
○5若遇到下雪或下雨天气，保洁员要在大堂进出口处放置踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的标识牌和增加拖擦次
数，以防客户滑倒及将雨水带进写字楼。
（2）卫生标准
○1保持地面无烟蒂、无痰迹、无脚印、无污渍、无垃圾。
○2玻璃大门应无印迹及灰尘，要保持干净、光亮、完好无损。
○3大堂内的其他部分，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等，要保持光亮、整洁。
○4大堂内的烟灰缸应保持干净，不能留有烟灰迹及痰迹。
2、公共区域
（1）扶梯操作程序
○1用抹布把扶梯擦干净，
○2把扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面，要做到无灰尘、印迹。
○3要及时将扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘擦净。
○4要保证每个楼面的楼梯进出口处得干净、整洁。
（2）电梯及电梯厅操作程序
○1每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，包括电梯门、轿厢四壁、梯内镜面、天花板、照明灯以及地毯等。
○2白天经常对电梯厅进行保洁，保持电梯干净、整洁。
○3夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光。
○4每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。
（3）室外场地操作程序
○1清扫地面的灰尘和垃圾。
○2每周都要在规定时间（如周日的上午7点半以前）对室外场地进行两次大面积的冲洗，冲洗后要及时打扫干净，保证无积水。
○3经常清扫室外场地，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。
○4将所有垃圾集中到总垃圾箱内。
○5保持室外场地的各类标牌、栏杆、灯座的清洁。
○6保持室外场地的下水道干净、畅通。
（4）卫生标准
○1地面保持清洁、光亮，无污渍、无脚印。
○2走廊四角及踢脚板保持干净，没有垃圾。
○3烟灰缸保持清洁，无污痕，缸内烟蒂不得超过规定的数量。
○4热水间要保持清洁、整齐，保证整个写字楼所有部门的热水供应，保证饮用水的卫生，注意安全用电，防止烫伤。
○5楼面垃圾间内的垃圾箱要放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，确保四周无散积垃圾，无异味。
○6墙面及走廊设施、门框、通风口、灯管保持干净，无积尘。
○7安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾；扶杆保持光亮，无积尘。
○8保持电梯梯门光洁、明亮，轿厢及四壁、地面干净、整洁。
○9室外场地的地面，无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑。
3、卫生间
卫生间每天清扫四次（根据保洁合同规定），每天第一次的保洁工作必须在早上七点半前做完。清洁的次数、时间是否根据保洁服务合同里面的约定做相关规定？
（1）操作程序
○1用清洁剂先清洗小便池，再喷上除臭剂。
○2按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。
○3墙面要用清洁剂清洗。
○4地面用拖把拖干，保持地面干燥、清洁。
○5备好卷筒纸和洗手液。
○6检查皂液器、烘手器等设备是否完好。
○7喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新。
○8检查是否有遗漏处，收拾保洁工具。
（2）卫生标准
○1卫生洁具要做到清洁、无水渍、无头发、无异味。
○2墙面四角要保持干燥、无蛛网，地面无脚印、无杂物。
○3镜子要保持明净、无灰尘、无污痕、无手印、无水渍。
○4金属器具要保持光亮、无浮沉、无水渍、无锈斑。
○5卫生用品要保证齐全、我破损。
○6保持卫生间内空气清新。
4、会议厅
（1）操作程序
○1按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。
○2依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。
○3擦拭茶几、桌子、用吸尘器吸去沙发上的灰尘。
○4用吸尘器为地面、地毯吸尘。
○5喷洒适量的空气清新剂。
○6检查是否有遗漏处，收拾清洁工具关好门。
（2）卫生标准
○1保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。
○2保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。
○3保持地面、地毯整洁、完好、无垃圾、无污渍、无破洞。
○4保持室内各种家具放置整齐、光洁、无灰尘。
○5保持室内灯具清洁、完好、无破损。
○6保持室内空调出风口干净、整洁、无积尘、无霉斑。
○7保持室内各种艺术装饰挂件挂放端正、清洁无损。
○8定时喷洒空气清香剂，保持室内空气清新。
5、地下车库
（1）操作程序
○1定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。
○2将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘擦掉。
○3及时清除地下车库进出口处得垃圾，以免下水道堵塞。
○4经常查看车库内的卫生清洁情况，不允许在地下车库堆放物品和垃圾。
○5经常用拖布清除灰尘，保持车库内的清洁。
（2）卫生标准
○1保持地下车库内道路畅通，不堆积物品和垃圾。
○2保持地面无灰尘、无垃圾。
○3保持地下车库空气畅通。
○4定期喷洒药水，保证地下车库无异味。
6、写字楼内的玻璃及不锈钢设备
（1）操作程序
○1工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、抹布、水桶等。
○2用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水渍擦干。
○3若玻璃表面较脏，要在进行第二步操作前，在玻璃上洒少许的水，用刀片轻轻刮去表面污垢。
○4应用绒布擦拭不锈钢设备，并用不锈钢光亮剂定期上光。
（2）卫生标准
○1玻璃无灰尘、无水渍、无污斑、无手印，保持干净、光亮。
○2爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦拭玻璃。
○3保证不锈钢设备无灰尘、无水渍、无污渍、无印迹。
7、写字楼绿化布置及养护、清洁的操作程序与卫生标准
（1）每天从写字楼的底层开始按顺序检查、养护、清洁全部花卉盆景。（2）清除花盆内的烟蒂、纸屑等杂物，擦净叶面枝干上的浮灰，保证叶色翠绿、花卉鲜艳。
（3）发现花草枯萎、凋谢时，应及时剪除或调换。
（4）定时给花卉盆景浇水，对操作时溅出的水滴及弄脏的地面要随手擦净。（5）养护和清洁花草时，要小心操作，不要影响客户的正常活动。
（6）对庭院或花园内的树木、花草要进行定期修剪整理和喷药杀虫。花卉盆景要定期浇水、施肥养护及调换。
（7）布置安排大堂、楼面、餐厅等公共场所内的绿化花草。
（8）根据时间要求，定期撤换各种花卉盆景。
（9）在举行重大活动前，要根据有关部门的通知进行重点绿化布置。
（二）安管部的工作操作程序与标准
1、监控中心的工作操作程序与标准
（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。
（2）保证安保监控、消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视写字楼的安全状况。
（3）值班人员要密切注意监视器，如发现可疑情况必须定点录像。在大堂、客梯、楼面及重要部位发现可疑情况要采取跟踪监控和定点录像的措施，并通知有关岗位的安管人员，注意询问盘查，同时向安管报告。
（4）若发现火灾自动报警装置发出报警信号，应立即通知安管部，迅速赶往现场，查明情况。若是误报，应消除报警信号。
（5）与工作无关的人员不得擅自进入监控室，如确需进入则要持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并办好登记手续。
（6）建立岗位记事本，一旦发现异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报工作。
（7）进入监控中心必须换鞋，要保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆放杂物。
（8）监控中心人员必须保持充沛精力，以高度的责任感认真观察，不得向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。
2、大堂内协管的工作操作程序与标准
（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
（2）在大堂内执行安全保卫任务时，要做到精神饱满、站姿端正、真诚微笑。
（3）遇不明身份者，要问清情况，与客户及时联系，办理相关手续后方可放行。建立岗位记事本制度，发现可疑情况时，不论如何处
理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。
（4）晚上12点后，需有礼貌地对进入写字楼的人员执行验证工作。
（5）严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立协管的良好形象。
3、门卫流动岗、广场外安管的工作操作程序与标准
（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
（2）精神饱满，勤巡查、勤观察、勤思考，发现衣冠不整的闲杂人员要阻止其入内。
（3）维护写字楼门口的交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。
（4）遇有运输车出入，进门时要问清来车单位和目的，出门时要验看出门证（临时出入证、大型货物出入证或货物放行单），只有各项手续完备才能放行。
（5）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。
（6）发现垃圾要及时请清洁工打扫，保持工作环境的整洁。
4、巡视稽查的工作操作程序与标准
（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
（2）巡视范围包括各层楼面、裙房、员工通道、卫生间及各处通道。财富中心是否有员工通道？没的话可否改为地下车库
（3）按责任路线巡视检查，发现问题要及时解决。遇重大问题通知领班，巡视中严防“死角”。
（4）巡视人员应思想集中，通过“看、听、闻、问”发现问题，及时向领班汇报。巡视时还要注意检查消防设施及器材是否完好。
（5）巡视时如遇见客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户的查询。（6）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。
（7）接到治安、火警报警后，应及时赶到现场，了解情况，做出正确处理。
5、车库安管的工作操作程序与标准
（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。
（2）精神饱满，提供车库安全服务，停车合理，指挥规范，队形整齐。（3）经常巡视已停车辆，如发现车门、后盖未锁或玻璃窗未摇上要及时通知客户。
（4）对外来车辆实行停车收费，泊位在临时车道上的，具体收费标准另定。
（5）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。
（6）在有客户出入的公共活动区域，应设立禁止车辆停放的醒目标志，如发现有车滞留，要告知司机立即将车开到指定地点停放。
（三）工程部维修处的工作操作程序与标准
维修处的服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，随叫随到，把客户的困难当成是自己的困难，方便客户是维修处工作的唯一准则。其具体工作操作程序与标准如下。
1、报修电话
（1）拿起电话先讲“您好，我是维修处。请问你有什么事情请
讲？报修受理部门应该为客服部，故此处是否可改为：您
好！财富中心客服部，我是xx，请问有什么可以帮助您？
（2）记录报修内容，并告诉客户大概上门维修时间，并通知工程部。
（3）道声“多谢您的来电，再见”并轻轻放下听筒。
2、接待报修客户
（1）客户来维修处报修，应先说声“您好！您有什么事情需要帮忙吗”
并起立和客户说话。
(2)用报修单记录客户的报修内容，问清客户什么时候可以上门维
修，并和客户礼貌道别。
（3）从接到报修开始，无其他特殊情况，应在规定时间内（一般为15分钟）到达客户所在地点。
3、敲门、按门铃
（1）到达客户所在地点后，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。
（2）如无门铃，应轻轻的敲门，先轻轻敲三下，如无反应，应间歇10秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。
（3）客户开门后，应说一声“您好！”说明自己的身份和工作内容，在客户的认可下进行如下操作。
○1脱鞋，穿上自己带的干净拖鞋或者穿上客户指定的拖鞋进入。
○2在客户的带领下进入维修房间，不可随意走动。
4、修理
（1）电器修理必须按照“市低压电气标准规定”进行。
（2）在修理过程中必须移动有关物品时，应先征得客户同意，并小心轻放。
5、清场
（1）在修理过程中为防止渗水、垃圾脱落，应先铺上自己带来的报纸、毛巾。
（2）工作完毕，应进行如下操作。
○1如修水，必须把污水擦干，扫清堵物和污垢。
○2电工必须随身携带刷子、小畚斗。把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。
○3帮助客户将操作前移开的物件放回原处。
6．请客户验收
不论是修水还是修电，修理完毕都必须请客户验收，取得客户认可，否则不能视为修好。
7．维修完毕，离开客户所在地点
（1）和客户说：“有什么需要尽管来维修处联系”、“打扰了”。
（2）出门时应面向客户倒退几步，到门口转身时说“再见”。
维修人员除要做到上述直接为客户服务时需达到的服务规范外，还应
定期对泵房、配电间、电梯、消防设施进行巡查，并做好记录，以保
证不断电、不停水、不停梯，让客户感受到物业管理的星级服务水
平。
（四）清洁委托服务的工作操作程序与标准
固定委托双方应签订委托协议，内容包括委托服务期限、内容、质量要求、验收方法、费用和结算方式等。临时委托一般由委托方填写《清洁服务委托单》，并交给清洁管理部门，清洁管理部门即可按《清洁服务委托单》要求进行工作。必须挑选经过严格纪律培训的思想和技术素养高的员工进行室内清洁服务。
进场工作前必须对照委托协议中要求的内容认真做好准备工作，备齐清洁设备、工具和清洁剂等，然后按一下程序操作。
1、进门
预约清洁服务如是上班时间，或虽是晚上但仍有人在室内工作时，清洁员进入客户房间前应先轻轻敲门，待客户开门后，可以问：“先生
（小姐）你好，现在可以来做清洁吗”
得到允许后方可进入。若预约在夜间，办公室内已无人（经敲门确
认），可用钥匙将门轻轻打开。
2、预检
进入客户房间后要先开灯，查看室内是否还有人，并记下工作区域内各种物品的所处位置，然后将这些物品轻轻搬离该区域。
3、清洁
先做桌面清洁工作（洗杯子、擦拭灰尘），要轻拿轻放，然后做地面清洁工作（吸尘、抛光、洗地毯等），最后用垃圾袋将垃圾装好送至垃圾间。
4、工作结束
将物品轻轻搬回原处，并收拾清洁设备。如客户在场应请客户验收签字。如客户不在场则进入以下程序。
5、检查
再次审阅现场，确认后闭灯关门。
6、登记
等到第二天客户来上班后，请其验收并签字。
写字楼物业管理 写字楼物业的服务标准
写字楼物业管理写字楼物业的服务标准 导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。在交易过程中，既涉及交易价格，又涉及交易关系。 主要的交易关系有物业产权关系、委托代理关系和集体成员在公共决策过程中的相互关系。另外，物业管理学科与经济学、管理学和社会学等学科密切相关。 写字楼物业服务要求 科学化、制度化、规范化、高起点 由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。 加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案 写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。
由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。 加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。 加强消防服务，做好防火工作 由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。 因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。 重视清洁服务 清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。 物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的
5a写字楼物业服务方案.docx
5a写字楼物业服务方案 篇一：5a写字楼物业管理服务标准 5a管理服务标准 中国.杭州 二o一 o年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 材料 二、供配电系统 a、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 b、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 c、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物 业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。 2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问 明停电原因及时间后，及时通知业主。 3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前 通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。 4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修， 必要时通知业主停电时间及原因。
办公楼物业服务标准
术语和定义 本标准采用以下术语和定义： 2.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2.2 顾客 接受物业管理服务的组织或个人。 示例：物业产权人、使用人及其他相关方。 基本要求 行办法》的要求。 3.2 物业管理承接验收 3.3 管理机构与人力资源配置要求 3.5 管理服务要求 3.7 财务管理 3.8 顾客满意度 3.9 专项特约服务 3.10 节能管理
管理方案，并认真执行。 价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。 顾客服务 4.1 接待服务 ——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务； ——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。 4.2 、报刊杂志收发服务 4.3 装修管理服务 4.4 投诉处理 4.5 专项特约服务受理 对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时回复；在物业管理机构力所能及围的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务 5.1 房屋共用部位维护管理 5.2 装修管理 5.3 共用设施设备日常运行、维护服务 秩序维护与安全服务
6.1 门卫 6.2 巡逻 6.3 安全监控 6.4交通和车辆停放管理 6.5 安全管理 7.1 环卫设施 应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。 7.2 清洁、保洁责任制 7.3 各区域清洁要求： 区域卫生标准 外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 绿化带及水池绿地无杂物，花台表面干净无污渍，水池水质清澈，池无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。 大厅、楼、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、 杂物，盆栽植物无积尘。
成都市地方标准写字楼物业服务规范
成都市地方标准写字楼物业服务规范前??? 言 本标准由成都市房产管理局、成都市物业管理协会提出并归口。 本标准起草单位：成都华昌物业发展有限责任公司、成都诚信物业管理有限公司、成都富力物业管理有限责任公司。 本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、姜礼、巫庆敏、庞琳、 曾光德、杨波、董伟、何昌伟。 ? 写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究
是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749? 生活饮用水卫生标准 GB 17051? 二次供水设施卫生规范 GB 50034? 建筑照明设计标准 DL/T 596? 电力设备预防性试验规则 DB51/190? 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 ? 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 ? 物业管理
办公楼物业管理服务规范
办公楼物业管理服务规范 4.2.1物业治理企业应按照办公楼的具体情形和合同约定，设置相适应的办公楼物业治理服务机构，配备治理人员和服务设施。 4.2.2治理人员应取得物业治理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 4.2.3治理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。 4.2.4治理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，外表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。 4.2.5治理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。 4.2.6治理服务人员应同意过有关专业技能的培训，把握物业治理差不多法律法规，熟悉办公楼的差不多情形，能正确使用有关专用设备。 4.3治理服务要求 4.4.1财务治理服务4 5、顾客服务 5.1接待服务5.1.1接待原则顾客接待应遵循“公布办事制度、公布办事纪律、公布服务项目、公布收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。 5.1.2大堂服务大堂服务人员应注意爱护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。 5.1.3入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。 5.1.4报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时刻内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。 5.2信报服务正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理专门
5A写字楼标准
5A写字楼标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或
超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准
写字楼分类与办公楼物业档次划分标准的研究 一、办公物业的分类 办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 1、传统办公楼 两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。 这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 2、早期的现代办公楼 特点：大空间。 这种模式的积极意义是：追求实效。 这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 3、后期的现代办公楼 特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。 景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 4、智能化办公楼 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客
写字楼物业管理服务规范完整版
写字楼物业管理服务规 范 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
写字楼物业管理服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2 术语和定义 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理承接验收 以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 顾客 接受物业管理服务的组织或个人。（示例：物业产权人、使用人及其他相关方） 专项特约服务 写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3 基本要求 物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 物业管理承接验收 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收； 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定； 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定； 完成了承接验收备案。 管理机构与人力资源配置要求 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员； 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。 管理服务要求 制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行； 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行； 物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准； 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）； 公示24小时服务电话； 有服务受理、投诉、回访处理程序；
5a写字楼物业服务标准
[标签:标题] 篇一：5A写字楼物业管理服务标准 5A管理服务标准 中国.杭州 二O一O年六月一日 第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a. 消防系统 b. 变压器 c. 低压配电 d. 供、排水系统 e. 监控系统 f. 照明系统 g. 装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。 B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
国际5a甲级写字楼的标准2147361957
国际5A甲级写字楼的标准 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼具体还有一些标准： 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施 就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔"盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务 相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫。
写字楼物业服务方案(DOC 32页)
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
5A甲级写字楼标准如何划分
5A甲级写字楼标准如何划分？ “甲级”、“5A”“第四代”分别是不同角度界定办公物业等级， “甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 “甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使 用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
写字楼物业服务规范
山东省物业服务规范第(五)部分 前言 DB37/T XXXX《物业服务规范》分为七个部分：——第1部分：住宅物业； ——第2部分：中小学物业； ——第3部分：高校物业； ——第4部分：医院物业； ——第5部分：写字楼物业； ——第6部分：商场物业； ——第7部分：工业园区物业。 本部分为DB37/T XXXX的第5部分。 本部分按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
本部分由提出。 本部分由山东服务标准化技术委员会归口。 本部分要紧起草单位：山东省住房和城乡建设厅、山东省标准化研究院、青岛市公安消防支队崂山消防大队、有关物业企业。 本部分要紧起草人： 第5部分：写字楼物业 1 范围 本部分规定了写字楼物业服务的差不多要求、顾客服务、房屋维修与治理、共用设备设施维修与治理、秩序维护服务、突发事件处理、消防安全治理、保洁服务、绿化服务、监督与投诉。 本部分适用于山东省行政区域内写字楼物业服务。 注：在物业服务实践中，应依照双方签定的物业服务合同约定执行，不局限于本标准列举的内容。 2 规范性引用文件 下列文件关于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有修改单）适用于本文件。 GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 17051 二次供水设施卫生规范 DL 408 电业安全工作规程 3 差不多要求 3.1 服务机构 应符合以下要求： ——取得相应的资质证书； ——具备满足服务需要的设备设施； ——依照业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门； ——服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等； ——建立规章制度，包括内部治理制度、工作流程、岗位职责、服务标准等。 3.2 人员 物业服务企业的人员应符合如下要求： ——具有良好的职业道德； ——治理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业治理从业资格证书或岗位证书；
【7A版】5A甲级写字楼配置标准
5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；
公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A～5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
《写字楼物业服务规范》
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB 50034 建筑照明设计标准 DL/T 596 电力设备预防性试验规则 DB51/190 四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。 3.1 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 3.2 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.3 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
中央国家机关办公楼(区)物业管理服务基本项目收费参考标准
中央国家机关办公楼（区）物业管理服务基本项目收费参考标准 一、房屋日常养护维修 房屋日常养护维修是指物业管理单位为保持办公楼（区）房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。 （一）服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。 （二）服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。 （三）收费标准：0.80元/月/平方米（建筑面积，包括办公楼及附属建筑物下同）。 二、给排水设备运行维护 给排水设备运行维护是指为保证办公楼（区）给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 （一）服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。
（二）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通；及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。 （三）收费标准：0.60元/月/平方米。 三、供电设备管理维护 供电设备管理维护是指为保证办公楼（区）供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。 （一）服务内容：对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。 （二）服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好避雷设施。 （三）收费标准：0.90元/月/平方米。
5A写字楼物业管理服务标准
5A管理服务标准 中国.杭州 二O一 O年六月一日
第一部分设施设备的维护与保养管理标准 一、建立设施设备档案 设施设备档案应至少包括以下内容： a.消防系统 b.变压器 c.低压配电 d.供、排水系统 e.监控系统 f.照明系统 g.装修材料 二、供配电系统 A、运行管理标准 物业管理人员应每日检查： 1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏 油。 2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导 线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。 3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐 全以及是否放于规定的位置。 4、按时开关辖区内的灯饰。 5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准 1、低压配电柜维护、保养标准 1）、每日工作包括： a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接 螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母 有锈蚀现象应更换。 b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁 柜内尘土。 c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。 d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2、变压器的保养、维护标准 a、变压器的养护应每半年一次。 b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油 封垫圈是否完好。 c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损 伤则予以更换。 e、测定变压器的绝缘电阻。 C、停电应急措施的服务至少应包括： 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
政府办公楼物业服务标准
政府办公楼物业服务标准 一范围 本标准规定了政府办公楼物业服务中综合服务、建筑物维护管理、共用设备设施维护、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护、专业服务等的服务内容与质量要求。 二术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 2.1 公共机构 指全部或者部分使用财政性资金的国家机关、事业单位和团体组织。 2.2 公用设备设施 指物业管理区域内给排水系统、变配电系统、空调系统、锅炉系统、电梯系统、楼宇控制系统、停车场管理系统、公共照明系统、太阳能系统、避雷系统、中水系统等设备设施。 2.3 物业公共区域
门厅、走廊、公用卫生间、天面、楼梯间、车库、活动室、多功能厅等以及建筑物规划红线内的室外公共区域。 2.4 物业专有区域 办公室、专用会议室、休息室、库房、档案室。 三综合服务 3.1 基本要求 3.1.1 物业服务企业应建立综合服务工作流程，确保工作有序进行。 3.1.2 物业服务企业应公布23小时服务监督电话、值班制度，顾客来电应100％给予答复。 3.1.3 服务工作记录应清晰、完整、系统、可追溯。 3.1.4 利用计算机等管理工具对综合信息实施有效的动态管理，定期更新。 3.2 接待 3.2.1 接待服务内容 接待服务包括但不限于以下内容： ——来电接听； ——来访接待； ——参观接待；
——检查接待。 3.2.2 接待服务质量要求 接待服务应不低于以下质量要求： ——工作记录清晰、完整； ——接待过程中礼貌、热情、主动，行为举止大方得体； ——信息传递及时、准确； ——及时跟踪、回访。 3.3 值守 3.3.1 值守服务内容 值守服务包括但不限于以下内容： ——来电接听； ——来访服务； ——现场问题的处理、跟进； ——突发事件的上报、处理和跟进。 3.3.2 值守服务质量要求 值守服务应不低于以下质量要求： ——值守记录清晰、完整； ——针对顾客的咨询及时回复，对顾客的投诉、报修及时跟进处理； ——突发事件及时上报。
甲级写字楼标准
甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、