不动产善意取得的构成要件分析

不动产善意取得的构成要件分析

吴兴浩201222040185

摘要:善意取得，是指无权处分人在转让标的物给第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求第三人返还原物。根据我国物权法的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以适用善意取得制度。按照所有权的物权的效力，所有权人完全可以对任何占有其物的人请求返还原物。但是，如果允许所有权人在任何情况下都可以请求返还原物则对善意第三人的保护不周，有害于交易的安全和快捷。因此，法律从保护交易的安全和快捷的角度出发，规定善意第三人在符合法律规定的情况下可以取得无权处分人转让的物的所有权。可见，善意取得制度作为所有权保护的一种例外是无权处分的特别规定，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和快捷之间予以平衡的结果。

我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。这里拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。

关键字:不动产善意取得构成

一、不动产善意取得的适用前提------无权处分

我国《物权法》为了适应我国社会和经济发展的客观需要，并在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上，对善意取得制度作了规定。《物权法》第106条首先规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。在此基础上，同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定，即：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《物权法》的上述规定，首先作为一种原则，肯定了任何交易的前提是交易人具有处分权，所有权应受到保护的立场，并确认无权处分不仅侵害了他人的财产权，同时也破坏了交易安全，即静态的安全。伴随着无权处分，其法律后果是所有权人的追回权的产生。这是所有权作为绝对权的应有之意；同时，作为无权处分的例外，《物权法》承认善意取得制度，在一定条件下，确认了无权处分人和第三人之间的交易导致的权利转移有效，保护了交易的动态安全。上述规定的立法目的，在于在保护所有权的大前提下，确定在发生无权处分人无权处分他人财产的情况下，第三人基于合理的信赖，依法取得该被处分财产所有权的合法性。

“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，

“无权处分”是善意取得的构成要件之一。但是，对何谓无权处分，一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分，从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分，无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。毫无疑问，动产的无权处分，就是指没有处分权而处分他人的财产。但是，对于不动产而言，如何判断无权处分，则存在较大争议，主要存在一下方面：一是没有处分权。例如，夫妻共同共有的房屋，记载在夫妻一方名下，登记的权利人处分了全部财产，构成无权处分。二是处分权受到限制。即便无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产（如进入破产程序后的债务人处分其财产），也属于善意取得中的无权处分。三是登记错误。这是指不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了该不动产，将不动产转让给他人时，受让人因信赖登记而进行了交易，并办理了登记过户手续。例如，张三购买了一套房屋，委托其好友李四管理，李四采用欺诈手段将房产登记在自己名下，后来，李四意欲将该房产转让给王五，王五查阅了登记，发现李四确实是登记记载的所有人，就购买了该房产，并支付了价款、办理了登记过户手续。张三发现以后，要求王五返还给房产。王五认为，其符合《物权法》第106 条的规定，依法取得了所有权。

《物权法》第106 条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了二者在认定无权处分方面的差异。不动产善意取得和动产善意取得的重要区别就表现在“无权处分”的内涵不同。对于动产而言，其无权处分的认定比较容易，就是没有处分权的处分行为，而对于不动产而言，无权处分的认定，则不仅仅包括没有处分权而处分财产，还要扩大到明知登记错误而处分财产。所以，在登记错误的情况下，处分他人的财产也构成无权处分。

二、界定无权处分不动产时第三人的善意

（一）概述

善意是善意取得的构成要素，没有善意，取得人不动产取得就是失去来源，取得人当时所取得物权就失去取得的正当性。第三人善意替代当事人处分权，第三人具有善意，从而，无权处分人进行处分行为。自构成要件分析，善意取得作为特殊的物权行为与一般物权行为的差别在于:善意取得要求处分人不是所有权人，即进行出让不动产物权的人，在自己没有处分权的情况下，进行处分行为，使不动产物权发生变动，而取得人须为善意;一般物权行为，须出让人有处分权，权利人主体进行处分行为，进行有权处分，但不要求取得人善意。不动产登记由于通过法定机关进行公示，不动产物权的真实状况得以向社会公众公开，社会公众也只能通过不动产登记—这个唯一的途径了解不动产的真正情况，社会公众由于信赖国家机关的不动产登一记，而且社会公众也只能相信不动产登记机关的登记，不动产登记机关的登记由于公示而产生公信力，与其交易者只要具备其他能够取得物权的条件(如具有行为能力、意思表示真实、进行不动产登记等)，就足以发生物权变动。不动产登记具有公信力，法律对当事人的权利义务进行分配，据此，第三人无需再去证明或者探究登记物权人是否就是有权处分人、交易对象是否是受法律保护的物权，这种豁免第三人探知不动产物权真相义务的法律布局，将当事方各方利益均衡保护，将不动产物权归属的物权的静的安全与市场经济正常流通运转的交易安全的动的安全都予以保护，将第三人定位为“无知者”或者“缺乏信息之人”，法律不需要当事人过多的精力投入对市场交易对象信息的搜索、采集和甄别，法律提供安全保障，其只要了解或者相信登记所表示出来的信息，即可弥补自己的信息欠缺，而无需知道此外更多的物权信息。

（二）善意的特征

从总体上分析，作为不动产物权善意取得构成要件的“善意”具有以下两个特征:

第一，为推定善意。登记产生公信力，取得人基于登记公信力进行法律行为，取得人对登记信赖，就可以自然而然的推定取得人是善意的，除非有反证证明取得人是恶意的情形之外，它没有必要为自己的善意提供证据。取得人虽然明知导致不动产登记簿登记不正确的事实存在，或者说，取得人明知不动产登记不正确的原因，但是，不能因为此状况的存在，而否定取得人善意的存在;如果要否定取得人善意，那么，不仅要求取得人知道导致不动产登记簿登记错误的事实是存在的，而且要求，取得人能够根据事实而能够合理地推导出登记簿登记不正确。只有否定这种善意存在的人，才负有举证的责任。因为取得人善意，已经被法律推定，也就是说，法律肯定了取得人善意。所以，因不动产善意取得而受到损害的原权利人，必须举证证明取得人明知不动产登记不正确，即取得人明知不动产事实权利与登记权利不一致。

第二，为消极善意，就向前面所说的那样，不动产善意取得第三人即善意第三人积极信赖国家登记机关的不动产登记簿上登记权利为真实权利，第三人自应属于善意。但是，不动产善意取得第三人消极不知不动产登记权利不是真实权利，也不能被排除于善意之外。善意主要表现为不动产善意取得第三人需要对不动产登记簿上的记载与真实权利不一致不知道，对登记记载与真实权利的真实状况不一致不知情。“谁要知道土地登记簿不正确，谁就不需要保护。因为，他可以调整自己的行为，使自己适应真实正确的法律状况，不必去取得在实际并不存在的权利。”故而，“不知”足以构成善意，至于不知的原因是否出于过失，在所不问。

三、受让人通过法律上的交易行为从转让人处有偿取得财产

善意取得制度的目的是保护交易安全，在对财产的安全和交易的安全进行平衡的情况下，以牺牲财产所有权的安全为代价的，只有受让人通过交易行为有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而由受让人取得物权。是否应将有偿受让财产作为善意取得的构成要件，理论上有两种不同的观点：第一种观点认为无偿转让的财产不适用善意取得制度；因为无偿转让财产尤其是不动产（价值相对较大），本身就表明财产的来源可能是不正当的。一个正常的人应当查明财产的来源或者应知晓财产本身的权利瑕疵。如果在此前提下，仍然受让该财产，本身就说明了受让人是非善意或有重大过失的。另外，基于受让人无偿受让财产这一事实，追还财产并不会使其蒙受重大损失，所以无偿取得不宜适用善意取得制度。另一种观点认为有偿受让不构成善意取得的构成要件，即使是无偿受让，只要符合法律规定的其他情形，受让人也可基于善意取得所有权。

《物权法》第106 条明确将受让人有偿取得财产作为善意取得的构成要件，而且必须是以合理的价格有偿取得。在司法实践中，如何认定合理的价格将是适用这一要件的关键。对于动产而言，则应以同类产品的市场价格为合理的价格。对不动产而言，其合理价格的判断则复杂很多，对这一问题的研究也显得非常重要。

（一）合理价格的认定

合理价格主要用于商品房，因商品房具有市场价格，考虑不动产的价格时，应结合其地理位置、配套设施，朝向，开发商品牌等因素综合进行考虑。在商品房之外的不动产，如房改房，集资房等，因属于稀缺资源，并未形成统一的市场价格，对其进行判断时，还需考虑房屋的己使用的年限，土地使用权剩余年限，房屋的布局等因素，参考市场价格来确定。如果通过以上因素仍不能确定不动产的合理价格，则可以通过评估机构评估价格做为参考来确定合理价格。

（二）付款期限对不动产善意取得善意构成的影响

还有一个值得注意的问题是，付款期限的规定是否会影响善意取得的构成。如果付款期限过长，则可能会变相地构成无偿取得。如果不对付款期限加以限制，则很难避免登记名义人与第三人恶意串通，第三人在非善意的情况下取得不动产物权会损害原权利人的利益。因此，笔者认为付款期限会影响第三人善意的认定。

（三）价款支付对不动产善意取得善意构成的影响

有学者认为，《物权法》第106条既然未规定受让人己经支付合理的价款才构成善意取得，只要当事人在债权合同中约定了交易价格，就应该认为受让人是善意的，就应该保护受让人的利益。还有学者认为，受让人必须支付了价款，才能构成善意，才有适用善意取得的必要，否则，当事人仅约定有偿的交易条款，而事实上并未履行该条款，则变相地将有偿交易变为无偿交易，损害原权利人的利益，有违善意取得的设立目的。我认为，第二种观点比较合理，由于不动产价值较大，依我国目前国情，采用一次性付款方式在实践中并不多见。在支付部分价款的情况下，受让人是否也能构成善意取得？这个问题需要进一步分析。在受让人仅支付部分价款的情况下，如果不认定为善意取得，在不动产被原权利人追回的情况下，受让人面临着无法向无权处分人追偿已支付价款的风险，不利于保护善意受让人的利益，违背法律所追求的公平原则。如果在受让人支付部分价款的情况下仍能构成善意取得，仍存在问题，很难避免实践中无权处分人和受让人恶意串通，以分期付款的方式变相低价转让不动产，使《物权法》所规定的合理价格无法实现。

由于我国幅员辽阔，各个地区经济发展不平衡，各个时期经济发展不平衡，通过法律直接规定受让人支付转让价款的具体支付比例和期限并不妥当，不能适应经济不断发展的需要。因此，在适用善意取得时，可以通过人民法院审判实践，不断解释和完善合理价格这一构成要件，由最高人民法院司法解释对价款的支付比例以及支付期限进行详细规定，使合理价格这一构成要件得以正确适用，并且最终达到保护善意第三人的立法初衷。

四、转让的不动产依法应当登记的已经进行了产权变更登记

依照《物权法》和其他法律规定，应当办理登记的不动产物权主要有以下几种：一是房屋所有权和建设用地使用权。《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这里的“土地使用权”也即建设用地使用权，对该类不动产，只有经登记才能最终取得或变更不动产物权。因此，只有在办理房地产变更登记手续的情况才能适用善意取得。二是应当办理登记的其他不动产物权。例如抵押权，《城市房地产管理法》第61条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”，《物权法》第187条规定：“以本法第180条第1款第1项至第3项规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。上述规定体现了不动产抵押权经登记才能设立。

根据《物权法》第106条规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，才能构成善意取得。这是因为，对于依照法律规定应当登记的不动产，根据不动产物权变动规则，登记完毕，才能完成不动产物权的公示。登记才是不动产物权权属的依据，而交付或占有都不能作为不动产物权权属的依据，也就是说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经依法登记，才能发生法律效力；未经登记的，不能发生相应的法律效力。第三人在获得不动产登记后，才能取得该不动产物权。登记解决的是不动产物权的取得问题，如果不动产还没有进行产权变更登记，就没有取得不动产物权，自然不能构成善意取得，所有权人完全可以向其主张物上请求权。因此，进行产权变更登记是不动产善意取得的构成要件。

这里需要说明的是，对于应当办理登记的特殊动产，例如机动车、船舶和航空器等。在受让人未完成登记的情况下，也不应适用善意取得。《物权法》第24条规定：“船舶、航空

器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，根据该规定，登记并不是该类物权变动的生效要件，而只是对抗要件。但根据物权的公示原则，既然登记具有对抗效力，对该类特殊动产，占有没有公信力，应以登记完成才能适用善意取得比较妥当。否则，容易引起交易混乱，产生不必要的纠纷。例如，某甲的一辆汽车错误登记在某乙的名下，某乙将该汽车转让并交付给某丙，双方没有办理所有权变更登记手续。如果某乙又将该汽车转让给某丁，并与某丁办理了所有权变更登记手续，在这种情况下，应该由谁取得汽车的所有权。根据《物权法》规定，自然应由某丁取得该汽车的所有权。因为某丙受让汽车时未办理登记，不仅不能对抗善意受让人某丁，也不能对抗原权利人某甲，不能依据善意取得制度取得该汽车所有权。

五、结语

善意取得对交易安全有重要意义,有利于经济的繁荣发展。《物权法》对不动产善意取得制度的规定，极大地完善了我国的善意取得制度。这必将对我国经济发展和法治进程的推进产生重要意义。