关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究

关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究

学生姓名：宋付涛学号：20040954101

土木工程学院工程管理专业

指导教师：陈哲职称：副教授

摘要：改革开放以来，我国房地产业得到了迅猛的发展。在1992年邓小平同志南巡讲话的推动下，沉寂了半个世纪的南阳也加入了房地产开发的行列。南阳市房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高、风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪失，一些开发公司就会败下阵来，从而减缓房地产行业乃至南阳市经济建设前进的步伐。本文通过走访、调查、发放调查表、个别座谈、电话咨询等方式对南阳市房地产主管部门和房地产企业进行了深入了解，搜集了大量的数据、资料、素材，通过归类、分析和整理力求对南阳房地产市场发展现状、整体趋势、及未来应该采取的措施做出客观的评价和科学的预测，从而对南阳房地产的发展规划和宏观管理提供了借鉴意义。

关键词：施工面积；平均价格；持续发展；品位楼盘；建筑文化

Abstract: Since reform and opening up, The realty industry has been rapid development in China. In 1992, Deng Xiaoping speech on southern tour under the impetus of silence for half a century of the Nanyang have joined the real estate development. Nanyang City real estate market a shorter time, compared with the traditional industries, but also not very mature, industry development policies and regulations are not sound enough, the relatively new team, the ability to control the development of the industry is not too strong, and the surrounding environment is complex and changeable, High operating costs, risks, disaster Royal lacks the ability to change, slightly packed, a number of development companies will be defeated, thereby slowing the real estate industry and economic development the pace of progress in Nanyang City. the emphasis through visits, surveys, issuing questionnaires, individual meeting, call the Nanyang City, including the departments in charge of real estate and real estate enterprises has conducted in-depth understanding, collecting a large amount of data, information, material, through the classification, analysis and presentation to The development of the real estate market in Nanyang, the overall trend, and future measures should be taken to make an objective and scientific assessment of the forecast, the Nanyang real estate development planning and management of the macro-reference.

Key words:floor space under construction ; average price; sustainable development Grade flats; architectural culture

引言

近年来，在国家、省有关促进房地产市场持续健康发展政策的指导下，在市委、市政府的正确领导下，我市住宅与房地产业在“十五”期间有了较大的发展，有力地促进了社会的发展，拉动了经济的增长，其支柱作用日益显现。

1.南阳市房地产市场发展现状

1.1 房地产从业队伍迅速扩大，住宅建设发展较快

1.1.1 房地产从业队伍迅速扩大

南阳市自2001年以来房地产企业数量在不断扩大，见表1，其中2002年—2003年增幅最为明显，增加了58家，说明从2003年开始房地产行业开始走向火爆，之后稳步攀升。

表1 南阳市近7年房地产企业注册统计表[1]

1.1.2住宅建设发展较快

据南阳市房产管理局统计数据显示，“十五”期间全市房地产施工总面积778.25万m2（其中中心城区施工面积达423.8万m2，经济适用住房施工面积121.47万m2），总投资51.85亿元（其中经济适用住房投资6.7亿元）。

城镇居民的居住条件日益改善，至2005年底南阳市中心城区成套平均住宅面积在80m2以下的占住宅总面积的12％，80～90 m2的为8％，90～120 m2的为43％，120～144 m2的为22％，144 m2以上的为15％。至2005年底，市中心城区人均住房建筑面积达到32.3 m2，与“九五”末相比人均增加住房建筑面积6.6 m2；同时，为地方财政增收各类房地产税费达7亿多元。

2006年上半年全市有房地产开发项目83个，总面积382.45万m2，项目总投资45.85亿元。2007年全市房地产开发建设计划施工面积204.37万m2,

至7月底全市已完成开发施工面积122.47万m2,占全年计划施工面积的60％,共完成房地产开发投资13.08亿元，与2005年7月底开发完成投资8.5亿元相比，增加4.58亿元。

2007年，全市共出让土地190宗，面积425.5066公顷，入库8.017亿元。其中招标、拍卖、挂牌等出让103宗，面积247.39公顷，入库6.14亿元。在全市出让土地中，中心城区共出让土地50宗，面积240.99公顷，入库3.85亿元，其中招标、拍卖、挂牌等出让16宗，面积114.19公顷，入库2.47亿元，超出市政府下达土地纯收益5000万元目标任务6倍多。

1.2 住房价格呈上涨趋势

2001年南阳市住房平均价格在833元/m2（其中中心城区多层住宅平均价格为1001元/ m2，高层住宅平均价格为1980元/ m2），详见表2，下同。

表2 南阳市2001年—2007年住房平均价格一览表[2]

2002年全市住房平均价格962元/m2，同比增长16％（其中中心城区多层住宅平均价格为1160元/m2，高层住宅平均价格为2405元/m2）；

2003年全市住房平均价格1160元/m2，同比增长21％（其中中心城区多层住宅平均价格为1255元/m2，高层住宅平均价格为2374元/m2）；

2004年全市住房平均价格1223元/m2，同比增长5％（其中中心城区多层住宅平均价格为1346元/m2，高层住宅平均价格为2621元/m2）；

2005年全市住房平均价格1356元/m2，同比增长11％（其中中心城区多层住宅平均价格为1472元/m2，高层住宅平均价格为2680元/m2，分别比2004年中心城区多层和高层每平方米增长126元和59元，增幅分别达9％和2％）。2005年市中心城区多层住宅价格与省内周边城市价格相比，低于郑州、洛阳，

与漯河、信阳、平顶山等地房价基本持平，与驻马店1300元/m2相比高出172元。

2006年上半年市中心城区多层的平均售价为1642元/m2，县域多层的平均售价为1028.3元/m2，经济适用住房多层平均售价1130元/m2。中心城区多层的平均售价与2005年相比，每平方米增长170元，增长11.54％；中心城区高层的平均售价为2487元/m2，县域高层的平均售价为1400元/m2，经济适用住房高层平均售价为1800元/m2。中心城区高层的平均售价与2005年相比，每平方米减少193元（负增长7％）。

南阳市建委综合开发科提供的数据显示，2007年年初，南阳市中心城区多层商品住宅的均价是1m2为1700元，而2007年第四季度，南阳中心城区商品住宅多层的综合均价已升至1m2为1921元。高层均价已达1m2为3021元，部分楼层已经达到4000元/m2。

从我们对中心城区2005年商品房销售价格调查的情况看，1m2在1000元以下的占销售总量的17％;1000元～1200元/m2占18％；1200元～1600元/m2占31％；1600元～2000元/m2占10％；2000元/m2以上占24％。可见，单价在1200元～1600元/m2之间的商品住房所占比例较大，是老百姓消费的主流。售价在2000元/m2以上房屋销售比例较高，说明较高档次住宅需求的人群不少。

1.3 关键地段成为影响房价的主要因素

以南阳市2007年房产市场为例。

首先，“逐水而居”仍将受市民青睐。万正小区、海昌花园、锦江公寓、三川花园等沿白河的楼盘因紧临白河而俏销于南阳市场房价在2000元以上，而位于工业路与卧龙路交汇处的碧源花园平均价格却只有1263元/m2。

其次，“逐校而居”渐成一股热潮。三杰家和万世、阳光家园以及晓庄新

建小区以及南阳师范学院对面明伦清华园都是看中了紧临学校的优势，其市场价格也因此飙升到1m2为2000元以上，而位于中州路和人民路交汇处东200m 的诚信商业广场因远离校区均价为1350元/m2。

第三，沿独山大道两侧渐成气候。便利的交通、高标准的小区建设，使得独山大道两侧的房价也变得炙手可热。如：位于独山大道上的“中奇·第一城”销售工作的人员说均价为2000元/m2，最高价可达2700元/m2。位于独山大道西侧的艺苑小区均价为1385元/m2，三杰阳光家园均价为1370元/m2。

1.4 家族企业的用人机制仍占主导地位。

20世纪80年代以来，随着中国经济体制转轨和社会结构的转型，在传统体制的缝隙中，在市场经济的土壤上，非公有制企业如雨后春笋般发展起来，它对我国国民经济的发展，起到了不可估量的作用。而这些企业中十有八九为家族企业，家族企业在其成长壮大过程中遇到的重要难题之一，就是用人机制问题。

1.4.1 南阳房地产家族企业的用人机制现状

1.4.1.1 家族企业人员任职情况。

据调查，在南阳20家房地产企业里，董事长兼总经理的比例接近90％，说明大部分企业所有权与经营权没有分离。如万正集团，父亲任董事长，儿子任总经理。所以，从这一点看，大部分家族企业并没有逃脱家族管理的樊篱。

1.4.1.2 任人唯亲现象严重。

对于管理人员的选择机制有多种渠道，主要包括：从社会上公开招聘，从本企业基层提拔，从家庭、家族、亲戚朋友当中选用。调查发现，“总师”(总工程师、总经济师、总会计师)级人才从社会上招聘的比例占50.1％，主要是因为家族成员尚不具备高级专业知识和技能。而对于总经理和财务主管，则在亲戚朋友当中选用的居多，其注重的不是个人的能力，而首先考虑的是忠诚度。

1.4.1.3 对管理人员的激励约束机制不健全。

家族企业对管理人员的激励灵活多样，高收入是其最主要的激励机制之一。但其激励机制偏重物质激励而缺乏精神激励。晋升制度在家族企业里是“上有封顶”的，做到一定的职位，即使业绩再突出，也不可能晋升。

1.4.1.4家族企业领导权的交接。

领导权的交接是企业能否长期发展的关键。中国的家族企业创始于20世纪70年代末，初始的创业者年龄目前大多在五六十岁以上，他们面临最大的问题就是选择接班人。在企业的交接上，绝大多数创业者选择自己的儿子做接班人。中恒房地产有限公司董事长师恒建、三杰房地产董事长陈元发指名让自己的儿子做继承人。

1.4.2 南阳家族企业用人机制的成因

家族企业在中国占有很大的比例，在南阳有它独特的形成原因。

1.4.

2.1中国传统文化的影响

家族企业的用人机制有其传统的文化背景，这就是“家族主义”。在这些亲缘或圈子的特殊交换和组织中产生了“人情信用卡”。正是由于中国社会的这种特征，使得家族企业在选择经营管理人员时以“血缘”、“亲缘”的远近为依据。

1.4.

2.2 家族企业融资渠道的单一性

中国的家族企业大多诞生于经济体制转轨时期，多由个人或合伙创业而来，私人控股是家族企业的一个主要特征。其产权单一，带有浓厚的血缘性。由于中国金融市场的资金以供给国有企业为主，家族企业很少能在银行获得企业发展所急需的资金，使得家族企业只能通过原始积累或者向亲戚朋友借款来获得资金。家族企业的融资特点决定了其在用人时，首先考虑自己的家人、亲戚朋友，考虑与出资人具有较近血缘关系的人。

1.4.

2.3 信用的缺失

市场经济本质上是一种信用经济，但在中国，一切信任、一切商业关系的基石明显地建立在亲戚关系或者个人关系上，在这种信任关系背景下，企业的经营只能靠家族去维系。一些企业聘请的专职管理人员在碰到待遇更好的企业时，可以毫不犹疑地拍屁股走人，而且离开时还带走了企业机密、人员，最令人头痛的问题是，他们往往都加入到竞争对手的行列。中国传统信用与现代法律信用的严重背离，可以说是家族企业用人制度形成的深层原因。

1.4.

2.4 外部制度不健全

家族企业用人局限于家族之内，还在于缺乏使其走向社会化的外部制度保证，主要包括以下几个方面：第一，职业经理市场没有建立起来。第二，法律法规不健全。例如，国外法律规定，一个人离开原企业后，三年内不得从事与原行业有竞争性的工作，而在中国法律则没有类似的规定，这就等于纵容了人们投入竞争对手门下的行为。第三，执法不严。对于出现一些管理人员的腐败、败德行为，缺乏有力的惩罚措施，常常是不了了之。

2. 南阳市房地产市场发展的总体趋势

南阳市统计局资料显示，2001年，市房地产投资3.89亿元，占市国民生产总值的1％，从2003年起，市房地产投资就已经占市国民生产总值的2％，而且，从住房价格、房地产业在国民经济中所占比重、城镇居民可支配收入及周边城市住房价格分析比较看，市住房价格从2001年到2005年增长幅度都较大，但整体销售状况良好，供需结构基本合理，基本上没有大起大落情况，与广大居民住房需求是相适应的，与省内周边城市住房的增幅相比大体也是一致的，而且，随着城镇化建设的推进和南阳独特的区位优势日益显现，市住房价格还有一定的上涨潜力，处于稳中有升的发展态势。但随着这次全国上下整顿和规范房地产市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展，少数劣势企业将遭受灭顶之灾，陆续被淘汰出局。房地产行业的阶段性进步和市场

的发育都要进行必要的调整和分化。

2.1 当前南阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化

（1）市场的调整与分化：大众市场与小众市场在各自的领域内竞相成长；（2）政策的调整与分化：房地产行业政策继续成熟化、趋同化、稳定化、标准化；（3）“门槛”的调整与分化：政府将用新的技术性、经济性“门槛”适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平竞争；（4）产品的调整与分化：住宅产品向完整和优良的商品成长，更加注重综合性能价格比这一核心竞争因素；（5）价格的调整与分化：住宅精品价格还会上扬，而政府主导的经济适用房价格将趋平下；（6）企业的调整与分化：优胜劣汰中，胜出的企业必将是大企业规模化、集约化，小企业专业化、精品化；（7）文化的调整与分化：企业文化和产品文化将逐步地成为决定竞争成败的主要因素；（8）结构的调整与分化：在强势竞争对手的参与下，南阳房地产行业将加速调整与分化。

以上现象，需要引起政府、开发商和消费者的高度重视，在具体运营中，把握大势，顺应形势发展。

2.2 当前，南阳房地产市场发展的总体趋势

影响房地产市场持续发展的积极因素众多，发展势头强劲；土地市场化进程加速，市场透明度显著增强；房地产市场监管力度加强，市场行为进一步规范；市场服务日趋完善，住房消费环境有效改善；政策性效应逐步显现，比如说，提高配套费额度、土地招标猛增、小区楼盘品位进一步提升等等，房价继续上升；市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出，小区和楼盘品位进一步提高，房地产开发企业要想在日益激烈的市场竞争中立于不败之地，必须从消费者需求出发，强化个性、良性的竞争，在合理价位的基础上，尽可能提供完善的产品和服务，这无疑是南阳广大消费者的福音。

3. 影响南阳市房地产市场持续发展的因素分析

房地产市场持续发展，主要是指开发商在追求生存和发展过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场竞争地位，又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中，始终保持持续的盈利增长和能力提高，更重要的是房地产开发商要以城市的整体规划建设为综合开发的出发点，以政府宏观控制和市场需求为导向，建设一个经济效益高、社会效益高、环境效益高三高的现代化城市，使企业如常青树、不老松、常盛不衰，从而使整个房地产市场繁荣，促使社会文明进步。具体来说，南阳房地产市场持续发展的有利因素主要有政治、经济、文化三大因素：

3.1政治因素

3.1.1 政府导向

“十五”期间，国家将房地产作为拉动国民经济增长的重要手段，给予大力扶持。在南阳，新一届市委、市政府领导借鉴外地成功经验，实施经营城市战略，将经营城市作为经济生活的亮点，梯次推进，配套连动，加快南阳城市化进程，并且提出了今后五年将南阳建设成为人文南阳、绿色南阳、数字南阳、信用南阳的战略目标，为此，将在政策上对房地产行业有所倾斜。

3.1.3 政策改变

从1997年后半年开始，国家从根本上改变了与住房相关的重大政策，诸如，货币分房、银行按揭、允许私产等，这些政策是启动房地产市场的关键因素。

3.1.3 服务改变

入世以以来，各级政府职能已发生重大变化，垄断性的银行及保险等业务也将发生变化，优良的财务支持和社会分工服务，有助于房地产的开发。

3.2 经济因素

3.2.1 国内生产总值成长

根据权威机构统计分析，当一个国家或地区的人均国内生产总值位于800美元到13000美元的成长区时，它的住房消费将持续发展。2006年，全市国内生产总值突破1200亿元，增长13.5％，人均GDP达到11000元人民币，经济发展进入全面提速阶段。要达到人均国内生产总值13000美元，还需要很长的时间。这说明南阳的房地产市场还有很大的发展空间。

3.2.2 恩格尔系数

它是指城镇家庭收入中用于饮食的费用比例，低于40%标志着从温饱到小康的进步，2006年，南阳的恩格尔系数为30.6%，恩格尔系数的变化，这标志着南阳也已经跨入了小康的门槛，这个阶段是住房消费明显增大的阶段。

3.2.3 基础设施

由于推行积极的财政政策，从进入新世纪以来，南阳的基础设施发生了重大变化，例如，以前南阳没有高速公路，进入2007年以来，公路方面已经开工建设成了上武高速、太奥高速和兰南高速；铁路方面焦柳铁路、宁西铁路经过南阳，旧城改造基础设施的改变，使许多区域的住房建设从不可能变为现实。

3.2.4 民间存款数额的整长

1 2007年2月，南阳城乡居民储蓄存款余额为393.7亿元，假设，其中有

3作为住宅消费的首付金，借助银行按揭可启动近300亿元以上的房产消费市场，这是2007我市住宅销售额的30倍。

3.2.5 车房组合

由于个人收入增加和入世降税等因素的影响，在南阳的高收入阶层中，正逐步进入了购置私家车的高峰期，住房与汽车已成为新一代的领航消费品，家庭中有汽车将自然地拉动南阳住宅的郊区化发展，这将推动更好、更便宜的生

态住宅小区的发展。

3.2.6 投资者多

据调查，目前，市有25%的老百姓购房以投资为目的，炒作房产，这在一定程度也促进着市住房的开发和销售。

3.2.7 入世带来的新市场

加入WTO以来，除了外籍人口将增加之外，中产阶级和白领阶层人士的增加，也将成为市房地产市场发展的主要因素。

3.2.8 工厂化建房

入世后，南阳市住宅的工厂化、标准化和产业化，会因为国外先进、成熟技术的引进而加快，住宅的工厂化建造将促进新一轮房地产开发建设热和消费热。

3.3 文化因素

3.3.1 作为人口大市的南阳

截止2007年底，南阳市的总人口已达1100万，其中市区人口61.7万人（含暂住人员），今后每年新增人口12.5万以上，相当于每年增加4万余户的家庭，以每户平均50 m2住房计，仅新增人口每年就需建房200万m2。

3.3.2 居住文化

在南阳人的传统文化中，住房绝对是首要的、第一位的大宗投资及消费品。任何家庭在达到一定经济条件后，都会首先考虑购房置业，据调查，市目前有90.2%的老百姓计划在3年内购房。

3.3.3 住房观念的改变

人们的住宅消费观念出现了重大改变，例如，私人置业、买商品房、投资买房、郊外居住、一户多房、按揭付款、各代分居、数年迁房等等。据《南阳日报》楼市版问卷调查，目前我市有36.7%的老百姓，已有相当一部分消费者，乐于按揭消费，“用未来的钱圆今天的梦”，以及由“住者有其房”向“住者优

其房”转化、由“使用型”向“舒适享受型”转化，这些观念的改变，正明显地以“一双看不见的巨手”引领着南阳房地产市场走向繁荣。

3.3.4 城市化进程

根据权威机构分析，当一个国家或地区的人口城市化率在30%—50%之间时，人口的城市化进程将加快，当前，南阳的人口城市化率约为36%，计划在2010年达到40%，根据总体规划，届时城区人口将达到120万人，比2001年净增70万人，扣除城市地域范围扩大因素，按新增人口需解决住房问题，人均建筑面积20 m2计，要新建住宅1400万m2。

3.3.5 现房满意率

根据调查，当前，城市居民对现有住房的满意率不到20%，有48%的居民表示有意在未来三年内换房迁居。

上述因素，都直接影响着南阳市房地产市场的向前发展。

4. 对未来南阳市房地产发展的几点建议

4.1 生产更多的品位楼盘

4.1.1 品位楼盘的概念

所谓品味楼盘是指蕴含丰富文化内涵的具有优秀文化品位的楼盘。随着科学技术的迅猛发展和人们收入水平的提高，人们对住宅的要求也越来越高，住宅不仅是避风遮雨的场所，也不仅仅是一般的生存和延续生命的空间，而且是一种享受品、欣赏品，一种全面发展自己的自由空间，一种追求尊严、健康、安全、幸福和体面的家。

4.1.2 品位楼盘的特点

来自南阳市房产管理局、南阳日报社消息：2006年南阳市“十大精品”楼盘已经于2007年8月评选揭晓，见表3。河南油田大庆小区、盛唐商务苑、

南阳凤凰城、万正世家、风帆小区、朝山小区、社旗“新天地阳光四季园”、镇平“玉鼎花园”、方城“裕州花园”、家和万世。这次评选的2006年十佳优秀楼盘，有的重视和强调了住宅的建筑文化；有的重视和强调了住宅的生态环境文化；有的重视和强调了住宅和小区的人文环境；有的重视和强调了住宅和小区的智能化。

表3 2006年南阳市“十大精品”楼盘特点分析表[3]

4.1.2.1 重视和强调了住宅的建筑文化

一个楼盘、一座建筑是科学的结晶，反映了当时、当地的文化品位，蕴藏着丰富的文化内涵。2006年评选出的南阳“十大精品”楼盘既继承了中国优秀的建筑文化，又吸纳了西方的优秀文化。在总体设计上，讲究科学、合理、适用、美观；在空间布局上讲究功能分区合理、科学紧凑；在建筑材料选用上注意选用绿色环保型和科技含量高的产品。

4.1.2.1 有的重视和强调了住宅的生态环境文化

买住房就是买环境，即买一个良好的生态环境空间。人是又生命的，人要生活的好，生活的舒适，就要遵循生态规律，使人类的经济活动和人本身的生命过程符合生态系统的物质交换和能量传递的动态平衡，要搞好生态环境保护，不乱用空气和水。2006年评选出的南阳“十大精品”楼盘中，河南油田大庆小区、风帆小区、朝山小区、镇平“玉鼎花园”、方城“裕州花园”等5

个楼盘重视和情调了住宅的生态环境文化。

4.1.2.1 有的重视和强调了住宅和小区的人文环境

任何楼盘都不是孤立的，都生活在一定社会环境中，都要与周围的单位、群体发生着各种各样的复杂关系，这种关系沉淀、积累就形成了社区文化。2006年评选出的南阳“十大精品”楼盘中，河南油田大庆小区、盛唐商务苑、南阳凤凰城、万正世家等都适时抓住了人们对文化的强烈需求，运用了浓厚的文化氛围，丰富了人们的生活。

4.1.2.1 有的重视和强调了住宅和小区的智能化

21世纪是知识经济的时代，新技术、新设施不断涌向并走行生活。楼盘和小区的智能化是指通过网络传输，将安全防范工作与物业管理、信息服务住宅智能化系统集成，为人们提供一个更加安全、舒适、便利的居住环境。2006年评选出的南阳“十大精品”楼盘中，盛唐商务苑、社旗“新天地”阳光四季园、南阳凤凰城重视和强调了住宅和小区的智能化。

4.2 使家族企业向现代企业制度转型

要使家族企业实现从家族制到现代企业制度的转变，实现家族企业人员外部化，寻求家族企业的更大发展，需要从内外两方面进行制度创新，以改变原有的用人机制。

4.2.1 外部制度创新

4.2.1.1 建立私有产权保护的法制环境

首先，加大对私有产权的保护力度；其次，进一步细化有关私有产权保护的法律，对财产权利、责任以及遭受侵害后的诉讼、法律适用等内容做出明确和具体的规定；最后，要清理与宪法基本原则相抵触的法律法规。

4.2.1.2建立有序的市场环境，加强个人信用的法制建设

特别是要加快建立个人信用征信体系建设，这一体系在上海已经初步建

立，通过征信体系的建立，加大其违约的成本，要让失信者受到“失信成本”远远大于“守信成本”的惩罚，使其不敢失信。

4.2.1.3 逐步建立和完善经理市场，使企业可以在市场上自由聘用和选择自己所需要的人才

要建立各方支持的大容量的经理人才信息库，加大人才选拔的范围，通过职业经理市场的建立，加大对代理人的监督，使其败德成本加大。与此同时，建立相应的仲裁机构，解决委托代理过程中出现的纠纷。

4.2.1.4 推进和完善社会保障制度

国家要逐步实现职业与社会保障和福利的分离，这样有助于打破人才要素流动的所有制限制，使其在全社会流动起来，在一定程度上使外聘经理人员减少短期投机、败德行为，安心于企业的工作。

4.2.2家族企业内部制度创新

有了社会的外部制度的保证，家族企业还要进行内部的创新，主要包括下面几个方面：

4.2.2.1 建立有效的家族成员的退出机制

要彻底改变家族企业用人唯亲的现状，就必须使不称职的家族成员逐渐退出管理层，而从经理市场上聘用高级专业人才。随着企业规模的扩张，经营的多样化，原有的创业者在知识、管理能力等方面逐渐不能与之相适应。此时家族企业应当机立断，促使家族成员逐渐退出。

4.2.2.2 非家族成员家族化

是指把一些处于高级管理阶层的外聘人员通过各种方式转化为家族成员。这种转化可以通过姻亲、干亲、结拜等途径达到。这种非家族成员的家族化并不是一种倒退，而是在各种法律、法规、个人信用制度没有建立起来的一种过渡措施。高水平的管理人才转化为家族成员可以达到两个目的：一是平庸的家族成员可以安心退出；二是有才能的非家族成员可以安心于企业的经营。

4.2.2.3后代的培养

除家族成员的淡出外，还可以把家族成员转化为专业管理人员，对家族成员后一代进行培养，在其具备了符合本企业的用人要求后，才能进入企业的管理层。事实上许多家族企业更希望家族里多一些能够胜任经营管理的人。

4.2.2.4 在家庭成员退出的同时，大胆引进人才

首先，选拔时要学会识别人才；其次，在使用时要格外尊重人才，做到人尽其才；最后，要注重人才的培养，树立长期的人才观。

4.2.2.5 建立有效的激励约束机制

家族成员淡出，外部人才引进之后，要使人才发挥其作用，必须建立起有效的激励约束机制。首先，要加强企业员工的物质激励，在收人激励的基础上加强股权激励。在保持其获得一定收入的基础上，还要加强对员工的精神激励。其次，要建立有效的约束机制。内容主要包括：赏罚分明，严格按照规章制度来办事；利用职业经理市场对职业经理人进行监督；加强监事会的内部监督作用；利用个人信用体系进行监督

4.3 打造品牌楼市，走品牌战略之路

品牌体现了企业的的自身的文化内涵，是企业文化的结晶，也是企业质量和信用的象征，品牌还是一种无形的资产，有品牌就有市场和市场竞争的优势，充分发挥企业品牌效应。诚信是企业立足与发展的基石，一个品牌企业在对消费者提供各种产品作出各种承诺、各种服务的过程中，只有自始至终贯彻诚信这一原则，才能在激烈的市场竞争中无往而不胜。市场总体需求将渐渐向理性回归，品牌企业则因信誉度好、产品品质佳、服务质量优而脱颖而出，会博得越来越理性的消费者的喝彩。在未来的发展中，品牌将成为企业成长的载体。我们通过走访个别房地产公司的董事长，如三杰房地产开发公司董事长陈元发、兴达房地产开发公司董事长秦保玉、中达房地产开发公司董事长郑复生

他们都认为品牌楼市将成为影响房地产持续健康发展的关键因素之一。他们表示将创造更多的品牌。

4.4 加快房地产企业的重组与合并

截至到2007年，南阳市房地产企业已经达到254家，这些企业多数规模小、资金少、管理水平低、营销手段落后，缺乏竞争实力。三川房地产开发公司董事长秦文九、鸿德集团董事长董金德认为南阳房地产企业应该通过资源整合，增强企业实力，在竞争中做大做强。房产新政对那些不规范、不符合市场发展要求的房产企业进行市场行为的限止和淘汰，而那些规范化操作和实力较强、在行业中和社会上都有良好口碑的企业，即使受到一些政策性影响也是暂时的。这些企业应当审时度势，以宏观调控为契机，利用自身优势，通过企业间的重组、兼并实现人力资源、土地资源和资金资源的优化。

结束语

随着国家房地产市场法律的进一步规范，省、地市法规的进一步完善以及南阳市房地产市场的合理调整与分化，南阳房地产行业必将向着持续、健康、稳定的方向发展，进而成为影响南阳市社会建设和经济发展的重要支柱行业。

致谢

本课题在选题及写作过程中得到了我的导师陈哲副教授的悉心指导。作为指导老师，他平时的工作很忙，但是仍多次询问我的写作进程，并为我指点迷津，从帮助我理顺写作思路，到多次提出修改意见，直到形成定稿。是他的精心点拨和热忱鼓励，推动了论文写作的顺利完成。

陈老师严谨求实的态度、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和求新求变的进取精神也将积极影响我今后的学习和工作。此次课题研究也将深刻地影响本人未来的工作，尤其是为今后从事房地产行业提供了重要的理论支持。在此诚挚地向陈老师致谢，祝愿陈老师身体健康，工作顺利！

同时，也感谢信阳师范学院土木工程学院对我的培养！感谢学院老师两年来对我的关怀、照顾，是他们为我传道授业解惑，教我如何学习、如何做人。也感谢04土木工程学院全体同学两年来的共同学习、共同探讨，尤其是在毕业论文写作过程中的指导和帮助，感谢大家两年来对我鼓励、支持和无微不至的关怀！

最后，再次向老师和同学们表示衷心地感谢！

参考文献:

[1]数据来源:南阳市工商行政管理局企业注册登记科. 2007.10

[2]数据来源:南阳市房产管理局和南阳市建委综合开发科.2007

[3]表格来源:南阳市房产管理局和南阳日报社[R].2007.2

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[6]梁书文,马建华, 张卫国等.房地产管理法及配套规定新释新解[M].人民法院出版社

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[8]温世扬.房地产法教程[M]. 武汉大学出版社.1996

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[10]房地产经济学讲义[M]. 清华大学出版社.2004

[11]房地产开发与经营[M].北京交通大学出版社.2004

[12]中国房地产市场金融报告[N]. 2004—2005

[13]中国房地产市场年鉴[N]. 2003—2004

[14]数据来源:南阳市国土资源局网、南阳建委网、南阳市房产管理局网、南阳市统计局、南阳日报、南阳房地产信息网、南阳工商行政管理局网

[15]南阳建委2008年全市建设工作要点[N].2008.2

[16]南阳市市区2008年住房建设计划[N].2008.3