商业地产开发经营与管理培训

培训时间：2天

培训地点：客户自定

培训对象：企业中高层管理者

使学员们领悟到:

先对商业地产的一般规律、开发顺序、开发流程、组织架构和人员配置、盈利模式等从业

人员普遍关心的问题作了简单的叙述；进而从商业地产的价值分析入手，按照开发顺序,

分列了商业地产开发的前期研究、规划、开发、招商、营销、投融资、经营管理等篇目。

第一部分商业地产的不二法门

第一讲商铺的基本概念

)第二讲商铺的一般规律

第三讲商业地产的开发顺序

第四讲商业地产的一般开发流程

第五讲组织架构和人员配置

第六讲商业地产的盈利模式

第三部分商业地产开发的前期研究

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40 40 40 <0 10

商业地产开发经营与管理培训

培训部讲师：谭小芳

谭小芳老师的《商业地产开发经营与管理培训》课程主要内容概括:

豪第二部分商业地产的含金量) ◎

第一讲商铺价值的构成因素

第二讲商铺价值的估算方法与评判标准

产-连t培训背景：鬥芯

?—―欢迎进入著名企管专家谭小芳老师的

业地产开发经营与管理培训》课程，此培训

第一讲区域性经济环境和城市结构研究第四讲取地攻略

第四部分规划天平上的慈码

第一讲商业设施规划概述

命第二讲编制商回^规划

第三讲商业设施规划体系及评价

第五部分双重思维的商业地产开发

第一讲商业地产开发方案和关键讲点

第五讲商场规划'

第六讲产品定位

￡六部分半个脑袋姥商

第■■-讲商业生_

第二讲商业资源及其开发

第三讲招商策略及技巧

第四讲招商工作的一般程序和内容

第二讲认识产品

第三讲认识客户

第四讲销售策略

第五讲营销策划

逾七部分

第一讲

商业地7^^之刃

认识市场

消费研究广弩

商业硏

第二讲开发项目的定位与策划

第四讲F商铺价值的提升

第六讲项目包装与推广策划

二第八部分商业地产投融资宝典

第一讲商业地产投资

第二讲商业地产融资

第三讲商业地产投融资策略和实战

■第九部分

第一讲资产管理

商业地产经营管理的修炼术

第二讲品牌管理

第三讲商业运行管理

第四讲商场物业管理

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产开发与经营管理论文

房地产开发与经营管理论文姓名：武智辉班级：工管11-1班学号：品牌策略在房地产运营中的作用摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。关键词：品牌房地产运营策略文化一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自

企业连锁经营与管理

企业连锁经营与管理《企业连锁经营与管理》思考题及案例分析答案要点第1章一、思考题答案要点 (连锁经营的内涵是什么～如何看待连锁经营从低级化向高级化发展, 1 回答:连锁经营连锁商店,包含零售业、饮食业及其他服务业的连锁商店,所采取的一种经营方式和管理制度～它是指由同一经营总部领导下的若干分支企业或门店构成的联合体为实现规模效益所进行的统一的商业经营活动。连锁经营的内涵即是高度统一～体现在四个方面:企业识别系统及商标统一、商品和服务的统一、经营管理的统一、经营理念的统一。上述四个统一是有层次的～从低级向高级发展～连锁企业便是随着四个层次的逐步统一而不断走向成熟。如果只有店名和店貌的统一而无服务和商品的统一～那就只有连锁经营的“形”～而无连锁经营的“神”,如果没有经营管理的统一～各个门店虽然招牌相同～但却独立经营～具有较大的自主权和灵活性～则连锁企业根本无法实现商品和服务的统一～即使有统一也只能是短暂的～或者是根基不牢固的,而只有一个连锁企业真正拥有了经营理念的统一～才能自下而上各门店各管理层及全体员工自觉遵守统一的经营管理制度～将企业的经营战略完全贯彻下去～并始终如一地形成企业长期的经营特色。 2(连锁经营与传统商业经营有什么不同, 回答:,1,从经营方式上看～连锁经营是资源整合后的规模经营～而传统商业经营是灵活应变的特色经营。,2,从管理方式上看～连锁经营是以制度为中心的规范管理～传统商业经营是以人为中心的经验管理。,3,从组织形式上看～网络化的连锁组织可以快速渗透市场～而传统单体店市场辐射范围有限。,4,从管理手段上看

～连锁经营可以借助现代信息技术进行精细化管理～传统商业经营只能依靠手工操作进行粗放式管理 3(连锁经营的特点是什么,为什么连锁经营要实行标准化管理, 回答:连锁经营的基本特征表现在三个方面～即通常所说的3S:,1,简单化,Simplification,～即尽可能地将作业流程“化繁为简”～创造任何人都能轻松且快速熟悉作业的条件。,2,标准化,Standardization,～标准化是指连锁企业适应市场竞争的需要而采取的作业形式～是为持续性地生产、销售预期品质的商品和服务而设定的既合理又较理想的状态、条件～并能反复运作的经营系统。,3,专业化,Specialization, 专业化是指连锁商店的营运必须在整体规划下进行专业分工～在分工的基础上实施集中管理～从而将工作特定化和进一步专家化～追求独特和卓越～开发创造出独具特色的技巧及系统。这种专业化既表现为总部与门店的专业分工～也表现为总部内部和门店内部各个环节、岗位、人员的专业分工。连锁企业之所以要实行标准化管理～是因为标准化可以通过严格的管理来实现连锁商店营运的高效率～标准化可以保持连锁企业一致的形象和管理水平。 4(直营连锁、自由连锁和特许连锁之间有什么区别, 回答:直营连锁的特点:,1,同一资本开设门店,,2,经营管理高度集中统一,,3,统 - 1 - 一的核算制度。自由连锁的特点:,1,成员店拥有独立的所有权、经营权和核算权,,2,总部与成员店之间的关系是协商与服务的关系,,3,维系自由连锁经营的经济关系纽带是协商制定的合同。 ,特许连锁经营的核心是特许权的转让,,2,总部与加盟店之特许连锁的特点:,1

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

关于房地产开发成本管理的论文

关于房地产开发成本管理的论文房地产成本管理，是对工程建设项目开发成本的控制管理。房地产开发的成本管理总体原则是以营销需求为导向、保证效果品质为前提，以目标管理为方法、过程控制为环节、操作规范为手段，提高经济效益为目的。一、成本管理之道第一，向阳光透明要成本：成本管理严格遵循阳光透明成本机制，全面运用成本信息化系统，按系统要求规范操作流程，自查、自省，让成本工作更加规范、透明。第二，向设计要成本：成本管理对方案设计阶段及施工图设计阶段的成本插入工作高度重视，参与设计方案讨论，针对不同设计方案、设计选型、材料选择等及时进行成本优劣评判，把“无用成本”扼杀在摇篮里。第三，向技术要成本：成本管理严把技术关，与设计部及工程部充分对接，对工程做法及系统配置严格把握，关注细节，避免成本浪费。

第四，向过程要成本：如何确定合理最低价，是成本管理要持续思考的问题。我们采取了各种措施，如定价方式以招标为主，最大限度减少议标；招标过程规范操作，报价平台统一；招标范围清晰，界面划分完整胶圈；合同条款细致严谨，最大程度规避己方风险，变更洽商处理有据可依等。第五，向结算要成本：规范严谨的定标过程产出高质量的合同原则，过程中管控到位，方能为最终结算打下良好的基础。一线公司在结算过程中严格执行合同约定，结算及时、公正，同时对供方进行评价总结，优胜劣汰，保留优质供方资源。第六，成本管理以可研成本作为刚性成本，严格执行，不突破，项目结束刚性成本落地，达到预期收益，不容有失！二、成本管理工作如何服务于市场、投资、产品与经营决策第一，服务与管控相辅相成，即正反之道。一线公司成本管理部作为掌握庞大成本数据信息的部门，首先一定要根据市场定位及客户需求配置精准的合理成本，为投资提供最严谨的数据支持，为利润测算提供明确的成本数据，为经营决策铺垫最坚实的基础。同时又要坚持以拿地可研成本为刚性成本的原则，倒逼设计、营销，来控制、预防可研成本的突破。

房地产开发与经营论文

房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买房安家。如是反复，高房价成了一种必然。虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。幸福与房子无关，与房价无关一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。 2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。 2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫

连锁经营与管理

连锁经営与管理

品牌名称：简爱家居项目类别：家居公司名称：上海简之爱生活用品有限公司成立时间：1999年公司总部：上海市闵行区加盟条件投资总额：20—50万元拓展区域：全国发展模式：单店加盟加盟金：万元保证金：2万元管理费；7000元/年合同期：5年培训期：15天一次允许融资设有区域代理 1、品牌一简爱家居简介：该品牌起源于1994年，创立于1995年，所属的上

海简之爱生活用品有限公司，是集产品自主设计、研发，品牌连锁、专卖于一体的国际时尚家居连锁企业。十一年来，公司团队始终坚持以“创意空间，简爱生活”为经营理念，凭着对国内市场的准确定位和与国际流行趋势的接轨，倾力打造了八大系列、四千多款高品质的家居饰品，涵盖了中国人的三大家居风格：乡村田园风、现代简约风、新古典奢华风，并通过遍布全国80多个城市、150多家形象靓丽的简爱家居专营店，不断带给追求家居潮流的人们全新的家居感觉和时尚体验。以提升国民生活品质为己任而潜心锤造。简爱家居(Jane Home)以其专业的能力和执着的精神，倾力打造涵盖了客餐厨用、布艺家纺、家饰灯饰花艺花器和居家摆设等6000多款高品质系列化的家饰家用品，赢得了千千万万个中国家庭和消费者的认可与信赖。此外简爱家居紧抓市场需求，努力打造生活礼品专家，精心研发了近500款时尚新颖、品质优良、实用大方的生活化礼品，是馈赠亲朋、企业团购、商务活动的最佳选择。同时，通过行销于全国近百个城市、180 多家形象靓丽、服务专业的专卖丿占/柜，时刻为都市消费者传递着全新的家居生活体验。不仅获得了最受消费者喜爱的“中国十大家居品牌”荣誉，更成为国际特许行业最受欢迎的家用品牌。二、目标 1.面向未来，不断创新，致力于开发卓越产品，提供优质服务，创造经典生活，并使其与合作者获得共赢。 2.铸造国内家居行业第一品牌，弘扬中国家居文化。 3.独创简爱风格，引领时尚潮流。 4.实现艺术经营的完美体现，树立行业成功典范。三、企业文化 1.价值观：以人为本。企业对每一位成员的尊严和权利给予充分重视, 成

房地产开发经营管理

郑州航空工业管理学院《房地产开发与经营管理》课程论文论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机学生姓名：学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院专业年级： 08级工程管理指导教师：周魏 2011年06月 07 日

目录一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)

摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。关键词：新农村房地产开发机遇与发展一、引言建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。二、目前年我国房地产企业的现状分析（一）我国房地产企业的变革当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。（二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

浅谈企业连锁经营与管理结课论文

浅谈企业连锁经营与管理结课论文 ----WORD文档，下载后可编辑修改---- 下面是小编收集整理的范本，欢迎您借鉴参考阅读和下载，侵删。您的努力学习是为了更美好的未来！企业连锁经营与管理论文篇一《连锁企业经营战略管理探讨》摘要：连锁企业具有地域分布广、经营形式多样等特征，在经营战略实施过程中必然会面临更加复杂的环境，这就要求强化战略管理，推动战略的落实。关键词：连锁企业;经营战略;管理当前，我国酒店、超市等行业企业大量采用连锁经营模式，通过连锁经营降低运营成本，提高市场占有率。连锁企业经营战略则是企业为适应连锁经营的需要，根据企业发展环境而制定的长远的发展战略。连锁企业经营战略管理则是要对战略的制定、实施、评价考核以及修正等进行管理，以保障战略的有效性。一、连锁企业经营战略管理的基本特征连锁企业经营战略管理具有全局性、长远性、发展性等特征，在管理过程中必须深入把握其特征，完善管理方案。 1.全局性。连锁企业经营战略管理不能局限于某一单独的业务领域，也不能局限于某一单独的个体或者区域，不能局限于满足某一部分客户的需求，而是要从全局的视野出发，按照企业的整体部署，统一推进战略管理。 2.长远性。一般而言，企业采取连锁模式运行，则表明企业已经渡过了创业期开始扩张，也表明企业具有较远的发展规划，在这一背景下推进战略管理必须关注长远性，而不能过度关注短期利益得失。 3.发展性。连锁企业经营战略管理必须从动态的视野出发，以发展的眼光进行管理，而不能停留于企业某一历史时期的战略管理理念和管理模式，这样才能更好地评价经营战略的适应性。二、连锁企业经营战略管理的基本内容企业采取连锁经营模式即要推动规模化、标准化、专业化经营，因此，连锁企业经营战略管理要分析企业经营环境，并对战略的制定、实施、评价考核以及修正进行管理。 1.分析企业经营战略环境。企业经营战略环境分析主要是为战略管理提供决

房地产项目开发成本控制措施[1].doc

房地产项目开发成本控制措施前言随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本，我想从以下方面进行浅述：一、成本控制的意义房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。二、房地产项目的主要成本构成房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1．项目前期阶段的成本。这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。2．土地、土建、设备费用。

房地产开发成本控制

房地产开发的成本控制单位：建发房地产集团有限公司姓名：林向炜【摘要】：国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题，本文从成本控制角度出发，较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成，并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制，以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。【关键词】：成本构成外部调控全面成本控制内生是指靠自身发展，外生则主要指依靠外部力量。近十几年来，对我国房地产开发企业的发展，更多的主要集中在市场开拓等外生因素上，而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为，国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为，降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此，本文先从房地产开发的成本构成出发，对房地产开发的成本控制浅作探讨。一、房地产开发的成本构成房地产开发的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。 1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占总成本的30%-50%左右，而且逐年呈上涨趋势。因此，土地价格决定了房子的基础价格。 2、前期工程费前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。 3、基础设施建设费

房地产开发与经营教学大纲

建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工业，2005.5；一、课程性质、目的与任务 1．课程性质本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。二、课程教学容及要求第一章房地产开发概述容（1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用；（2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式；（3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型；（4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性；（5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。基本要求（1）掌握房地产的基本概念；（2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；

房地产开发经营与管理

《房地产开发经营与管理》课程楼盘调查分析报告班级：分组：指导教师： 2012年5月

楼盘调查分析报告一、调查目的为了更深入了解，房地产楼盘的主要信息，对楼盘的户型，景观环境及公建设施等信息有一定辨别能力，并且可以对目标楼盘有一定评价，所以开展了这次调查。二、调查方案设计调查对象：这次的调查我们选择了两个楼盘，都是住宅小区，分别是张家港恒基未来城，张家港玲珑湾。调查地点：东苑路与暨阳东路交叉处新农路以西东苑路以北。调查时间：2012年5月调查方法：实地参观，网上查资料实施步骤：第一天上午去玲珑园收集资料，对周边设施进行拍照，对小区整体有一个评估。下午再对翡翠东方进行调查。第二天上午整理材料，撰写调查分析报告。成员分工：xx主要负责，保障此次活动顺利进行。 xx主要负责现场的采访，收集素材。 xx主要负责材料的整理整合。三、调查报告玲珑湾，地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，内接繁华，外连世界的从容体验。8000平米的繁华社区商业街环绕，欧尚卖场，澳洋医院，新客运南站，均囊于生活圈内，只需5分钟车程即可抵达周围配套。以多层，小高层为主，绿化率46%，容积率2.3.售价大约11000元/平米。开发商为张家港市南城房地产总公司。景观环境：西依暨阳湖。北邻梁丰生态园。环境十分优美。空气清新，绿化覆盖率达到46%。交通设施：地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，紧靠新客运站，交通很便利，我们从大学城出发，坐公交车不出一会就到达了。公建设施：周围公建设施配套齐全，有欧尚，澳洋医院，有暨阳湖实验中学。而且社区自身配置了8000平米商业街，对业主来说在这里生活方便快捷。另外，玲珑湾是率先配置标准跑道的水岸健康社区，张家港首家高清数字示范小区，张家港率先可组合式户型，率先开创

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理形成性考核册姓名学号年级专业保定广播电视大学房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发

房地产开发项目成本管控

目录 1项目概况 .............................................. 错误!未指定书签。 1.1建设地区和地点 .................................. 错误!未指定书签。 1.2规划控制指标 .................................... 错误!未指定书签。 1.3建设方案 ........................................ 错误!未指定书签。 1.4结构形式 ........................................ 错误!未指定书签。 1.5建筑安装及装修标准 .............................. 错误!未指定书签。 1.6建设计划安排 .................................... 错误!未指定书签。2管控模式 .............................................. 错误!未指定书签。 2.1管控构架 ........................................ 错误!未指定书签。 2.2职能 ............................................ 错误!未指定书签。 2.3项目成本管理责任分工 ............................ 错误!未指定书签。 2.3.1目的 ...................................... 错误!未指定书签。 2.3.2范围 ...................................... 错误!未指定书签。 2.3.3职责 ...................................... 错误!未指定书签。 2.4 万科责任成本体系之要素概括表.................... 错误!未指定书签。 2.5万科责任成本体系表 .............................. 错误!未指定书签。3成本构成 .............................................. 错误!未指定书签。 3.1项目成本构成 .................................... 错误!未指定书签。 3.2项目成本估算 .................................... 错误!未指定书签。 3.3责任分解 ........................................ 错误!未指定书签。 3.4目标成本进度分解表 .............................. 错误!未指定书签。4成本管理制度 .......................................... 错误!未指定书签。 4.1总则 ........................................... 错误!未指定书签。

浅谈房地产项目的经营管理毕业论文

房地产的经营管理论文作者：李阳院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜时间：2011-09-28

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在

房地产开发经营与管理重点知识总结

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 10大 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○ 11长期使用性量投资性○ ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大 ③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性