2004年上半年广州商铺市场分析

2004年上半年广州商铺市场分析

供应量分析：白云、天河、海珠居“三甲”

今年上半年，广州市原八区的批准预售商铺面积为10.10万平方米，预售商铺成交面积为16.42万平方米，供求关系比例为1：1.63，求大于供。受白云机场搬迁和白云商业规划的刺激，白云区今年上半年批准预售面积位居全市之首，达到3.96万平方米，其中货量最大的当数百信广场和立志要成为白云区首条步行街的时代新都汇，现都在火热销售中。天河区作为新城市中心，近几年其供应量一直位于广州前列，今年上半年其再以3.21万平方米位列全市第二，其中除去年一直在售的正佳广场等大型购物中心外，还有今年东璟广场、阳光都会广场、颐高数码广场等一批货量不小的裙楼商场或专业市场入市；海珠区的批准预售商铺面积以3.06万平方米位居第三，以金碧购物广场等大型新兴购物中心、裙楼商场和广州国际轻纺城等专业市场为代表，货量都不小。而老城区因为用地日渐少，所以供应量相对较少，而芳村区的供应量达1.81万平方米，是个值得关注的区域。黄埔区的供应量几乎为零，可见虽然黄埔房地产市场开始复苏，但商业地产要跟上还需时日。

成交量分析：番禺区位居全市之首

2004年上半年广州市预售商铺成交面积为27.59万平方米，比2003年上半年减少了0.52万平方米，同比下降了1.87个百分点。番禺区在2004年上半年预售商铺成交面积为6.04万平方米，位居全市之首，占全市预售商铺总成交面积的21.9%，作为一个新划入广州版图的区域，加上本身历来就有重商的传统，所以随着大盘的不断上市，小区铺、购物中心的开发也如火如荼；其次是天河区，预售商铺成交面积为5.19万平方米，占到全市预售商铺总成交面积18.8%，大型商用物业如天河都市广场、正佳广场等是主力；花都区位居第三，预售商铺成交面积为 5.04万平方米，占全市预售商铺总成交面积的比重为18.3%。其中花都区成交面积与去年同期相比上升了260.3%，增长幅度位列各区之首，新机场的搬迁对该区域的房地产市场刺激巨大。

2004年上半年广州各区批准预售商铺成交面积分布图

单位：万平方米；%

数据来源；广州市房地产交易中心成交价格分析：成交价格升幅明显

2004年上半年广州市预售商铺成交均价为9493元/平方米，较2003年下半年的8229元/平方米上升了1264元/平方米，增长15.4％。

2004年上半年，广州市预售商铺成交均价除东山区和新区域花都、番禺外，呈现出一片飘红的良好态势。传统商业强区越秀区均价为25502元/平方米，冠居全市；荔湾区的成交均价以19905元/平方米居次席，但其还以80.6%的增幅位居全市商铺价格增幅之冠，传统商圈的投资前景、氛围和开发成本是决定价格走势的主要因素；而天河、海珠和白云三区的成交均价也都超过万元/平方米。花都和番禺两个区域成交均价是全市最低的两个区，成交均价都不超过5000元/平方米，区域商业氛围形成需要时间及成交地段拉动是影响成交价格走势的因素之一。

二手商铺分析：总体成交面积和金额下降

二手商铺成交量经过2003年的大幅上升后，在2004年上半年有所回落，二手商铺市场供应量有所不足。番禺区成交仍然一支独秀，海珠、花都和天河区的二手商铺也成交活跃。

2004年上半年广州十区二手商铺成交面积共18.45万平方米，成交金额10.6亿元，比2003年同期分别下跌23.44％和14.61％。十区当中番禺区共成交7.31

万平方米，虽然成交量有所下降，但仍然占全市成交的39.6％；其次海珠、花都和天河区的成交量都在2万平方米以上，同比有所增长。而东山、越秀和荔湾三个老城区的二手商铺成交均同比下降，尤其是越秀区跌幅达83.8％，随着老城区几个大型商场的启动，二手商铺供应量将会增加。

虽然成交量下降，但二手商铺的成交均价上半年同比有11.54％的升幅，达到5742.97元/平方米，显示上半年的二手商铺市场确实存在供不应求、售价提升的现象。其中成交量下跌最多的越秀区，成交均价升幅最大，均价同比上升118.94％，为13084.09元/平方米。其他成交均价超过全市平均水平的区域还包括荔湾、东山、海珠和天河区，均价在6000元/平方米以上。

市场热点：

在售大型商场稳扎稳打战四方

2004年上半年，在售、在租的大型商场大部分是去年就已在售的项目，如天河区的正佳广场、阳光都会广场，越秀区的光明广场、名盛广场、五月花广场，白云区的百信广场，荔湾区的十甫名都等，当然也有一些新的亮点，如赛博数码·生活广场、金碧购物广场，这些在售、在租的大型商场（裙楼商铺）分布在各个热点区域，大多从去年就已在售或招租，并且有的还一再推迟开业日期，调整定位，增加新鲜元素，稳字当先，以打造一流的购物中心，如名盛广场就将打造广州最大的美食城作为一个主卖点。这些商场项目现都有不小的供应量，让投资者挑花眼。

小区商铺成投资热点

随着近几年房地产业快速发展，兴起了一批颇具规模的居住小区，由于这些小区人气鼎盛，消费力强，由此身价年年看涨，前景诱人，成为商铺市场中最具投资潜力的亮点之一，如华景新城、骏景花园今年上半年举行的两次商铺发售都异常火爆，相当抢手。华景新城的小区铺有的高达2万元/平方米，而骏景花园甚至有的铺位售出近3万元/平方米的高价。有些大型楼盘的小区铺在开发的前期干脆只租不售，等楼盘进入成熟期便待价而沽，卖个高价，由此可见，精明的开发商和投资者现已瞄准了小区商铺这块肥肉。

CAPE如风而至

自去年底签订CEPA以来，这一政策便被精明的广州人充分利用，北京路“香港城”率先崛起，在1月15日率先开业。使得北京路的商业辐射影响力一定上得以加强。这种主题式商场的开发模式已引起各大商家的关注，并且马上掀起仿效的趋势，如正佳广场就宣布会在8月中旬推出广州市最大的“零关税贸易区”，十甫名都将在年底推出“香港旗舰”，东山将推出“信穗香港城”，而荔湾区的CEPA创业园也将开业，甚至外省商家也多方打探，跃跃欲试。但业内人士认为，虽然现在“香港城”是主题商场的新业态，开始可以吸引相当购买者的眼球，但由于广州紧邻香港，因此同样要在产品样式、质量和价格上做文章，真正体现出港货的质量、品质和新潮，才能凸显优势,否则很容易成为昨日黄花。