沈阳市房地产价格的实地调查报告

关于沈阳市房地产价格的实地调查报告

——管理学院

关于沈阳市房地产价格的实地调查报告

一．前期准备工作

1.房地产调查报告的调查研究目的：

（1）调查沈阳市房地产市场价格现状;

（2）预测沈阳房市未来发展趋势;

（3）了解沈阳当地居民对沈阳房价看法;

2.房地产调查报告的调查对象：

(1)沈阳市内5个房地产局；

(2)沈阳市30家大小房产企业；

(3)沈阳售楼中心；

(4)沈阳市125位市民；

3.房地产调查报告的调查方法：

（1）观察分析法；

（2）资料分析法；

4.房地产调查报告的资料来源：

（1）实地走访调查；

（2）互联网权威网站；

（3）报纸；

5. 房地产调查报告的调查团队成员：

宋幕邹丽娜王天娇张曦元陈俊楠吴天晴林则男宁世迪王天亮白振铨关粤天路林翰胡靖娟于婷孙泳

6．调查形式：先小组后集体，分工合作

7.房地产调查报告的调查背景：

上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。如今已经成为了房地产是中国经济的支柱产业。“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。被房地产带动的产业多达50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。这种做法就从我们身边开始，因此我们对沈阳的房地产作了调查报

告。

本文在分析沈阳房地产市场发展现状的基础上，还收集分析了各种政策对沈阳房地产的影响以及业内人士对沈阳房地产的看法，并针对当前的沈阳房地产市场中存在的问题提出了进一步治理的政策建议。文章的最后对沈阳房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，沈阳房地产业就可以实现健康平稳的发展。

二．沈阳2006～2010年房价对比及分析

一、沈阳房价的基本回顾

⒈沈阳市近年来的房价

近年来随国家住房政策的不断调整，房地产业的迅猛发展,民生活水平的不断提高以及住房消费观念的不断变化，我国房价呈整体上升趋势，如北京，上海·沈阳等地区房价上涨由为突出。沈阳为例，沈阳市商品房价格在近年来稳步上升的基础上，2005年商品房及商品住房的平均价格分别为3110.5元/平方米、2987.8元/平方米（统计数据）或者3332.9元/平方米、3110.1元/平方米（合同备案数据）。

⒉ 2006年的沈阳房价

（1）新建商品房价格

2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%；商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长3.60%。具体参见表1、表2。

（3）存量房价格

2006年，沈阳市市存量房平均价格为每平方米2190元，同比上升3.29%；其中存量住宅平均每平方米2161元，同比上升5.92%。具体参见表3、表4。

3.房地产指数

2006年的1～11月份，沈阳市房屋销售价格指数106.6点；其中，商品房销售价格指数106.7点，商品住宅销售价格指数106.8点，二手房销售价格指数106.4点，二手住宅销售价格指数106.1点。

4.典型住宅价格指数

2006年12月，沈阳市"典型住宅价格指数"为1060点，比基期上涨6%，比上月增长3.5%（主要原因是新增样本项目中多是中等或低价位商品住宅，由此拉动整个典指向下浮动；但每个样本同比均处于略有增长状态）；典型商用物业价格指数1004点，与基期持平；典型别墅价格指数1192点，比上月增长3.5%

二、当前沈阳房地产价格的基本分析

1．新建商品房价格

按房产局合同备案数据，今年1-2月，沈阳全市商品房销预售均价为3505元/平方米，同比下降1.06%；其中，商品住宅的销预售均价为3231元/平方米，同比增长1.3%。

2．存量房价格

2007年1～2月份，沈阳市存量房的均价为2200元/平方米，同比下降0.13%；其中，存量住宅的均价为2191元/平方米，同比增长

2.91%。

3.房地产销售价格指数

据统计局数据，2007年1～2月份，沈阳市房屋销售价格指数107.0点，其中新建商品房销售价格指数108.6点，二手房销售价格指数105.2点。

4.典型住宅价格指数

2007年2月份沈阳市"典型住宅价格指数"为1097点，比基期上涨9.7%，与上月持平；典型商用物业价格指数1005点，与基期持平；典型别墅价格指数1186点，比上月下降3%。

三、关于沈阳房价的基本评价

⒈沈阳房价始终处于合理发展空间

自上世纪八十年代以来，沈阳商品房价格的总体走势是平稳攀升，没有发生异常、持续的大起大落现象。这种态势既有利于广大居民的住房消费，也有利于对于房地产的投资，适合人们购房企盼增值的心理需求，处于兼顾住房消费与投资的最佳状态。

⒉沈阳商品房价格一直保持在全国大中城市的中等水平

2005年、2006年全国部分城市（副省级城市及直辖市）的平均商品房价格，以及今年1～2月全国部分城市的房地产价格指数，分别如表5、表6和表7所列。

表5：2005年副省级城市及直辖市商品房销售情况汇总表

对照表5、表6以及表7可以发现，由于沈阳房价并为经历长三角地区某些城市那样的大幅、非常规上扬，随着综合实力的增强、人均可支配收入的增加，其在比较长远的时期内还应具有一定的上涨空间。

表6：2006年（1～12月）全国副省级城市及直辖市商品房供求情况对比表

单位：万平方米、万元、元/平方米、%

注：此表系沈阳市房地产研究所从网上摘报的，仅供参考。

⒊商品房价格近几年涨势趋缓

由于沈阳以住宅为代表的郊区化倾向，近郊区开发量放大、核心城区销售量缩小，进而造成全是商品房均价的涨幅趋缓。实际上，不论市区，还是郊区，其房价上涨幅度都是比较大的。因此，总体房价涨势趋缓是正常现象，并有利于沈阳房地产市场的发展。

⒋沈阳市存量房价格涨速平稳

由于拆迁因素的影响，沈阳市存量房价格的环比增长量、环比增长速度与同期增量商品房的涨幅比较协调。这反映出沈阳市楼市活跃，有利于促进房地产二、三级市场联动。

表7：2007年2月份70个大中城市房屋销售价格指数

注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。

⒌房价收入比有所下降

2006年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为5.53，比上年下降0.36；每户购房70平方米的房价收入比为6.45，比上年下降0.42；每户购房80平方米的房价收入比为7.37，比上年下降0.49。若按户购房60或70平方米计算，已经接近国际房价收入比3～6的标准线。

综上所述，沈阳房地产市场总体状况是健康的，运行态势是良性的，并今后房地产业可持续发展提供了十分有利的保证。

四、房地产价格的规律及主要影响因素分析

⒈规律性分析从理论上讲，影响房地产价格走向的规律以及因素是错综复杂的，其中的最主要规律包括：

⑴价值规律

在市场经济条件下，商品的价格是由其价值而决定的。因此，包括开发商购地、拆迁、缴费、规划、设计、建筑安装工程、管理、营销、纳税等在内的项目开发成本以及开发商的预期利润是决定商品房价格的关键资源要素。相信在竞争激烈、逐渐公开的市场条件下，开发商的暴利时代行将结束，而规范、透明的成本构成也将有利于抑制房价的无序上涨。

⑵市场供求规律

沈阳经济大稳步发展、人均可支配收入的不断增加、房价收入比的逐渐下降等，将有助于提高市民的购房能力，而且沈阳城镇居民较低的人均住房面积，伴随着城市化进程而新增的城市人口、原有住房大量进入更新周期以及人们对于居住环境、文化要求的不断提高等，由将产生相当的购房需求。

⑶竞争规律

在市场经济条件下，垄断与竞争，或竞争的充分程度是影响价格走势的重要基础。尽管商品房具有一定的不可替代性，但开发商与开发项目仍然受到竞争规律的重大影响。在市场供求规律，即竞争规律的作用下，开发商供应价格与购房者需求价格博奕的结果是双方以形成有效需求的成交价格达成一致。

⑷周期波动规律

房地产业与其它行业的发展类似，也应具有自身规律。通常认为，我国的一个房地产业周期可能持续5～8年。尽管受到市场经济条件下相关数据、方法等制约，目前尚难对于沈阳房地产的波动周期做出精确的描述。但仍可发现，沈阳是滞后全国2000年的大约两年，于2002年开始进入新一轮的发展周期。由于其市场健康、房价未曾暴涨，国家宏观调控、平抑房价等政策措施，反倒有利于促进房地产市场的发展更趋理性。而且，人们有能力采取必要的措施，适当地拉长"周期"、压扁"周期"。

⒉主要影响因素分析

尽管影响房地产市场的主要因素很多，但大致可以归纳如下：

⑴银根（利率）

利率是房地产的影子价格，并决定着有效需求和供给价格。而且，机会成本（节约租金→存款利息）也是增息的重要原因。

⑵汇率

国际背景下，汇率当然影响我国以及沈阳房地产市场及其价格的走势。

⑶地根（土地政策）

土地是房地产市场的重要要素。市场化的交易方式以及世界上最严格的土地制度（"8.31大限"）有利于公平竞争，也势必提高土地交易价格。

⑷通货膨胀

即使不谈保值、增殖功能，物价的变化也必然涉及到房地产的价格。

⑸税收（税率）

契税（3～5%），营业税（5%），个人所得税（20%）等。

五、关于沈阳房价的预测与展望

从理论上讲，任何社会、任何时期，都会同时存在着商品价格上涨的推动和抑制因素，并通过两者的交互作用，影响沈阳市未来房价的走向。

⒈房价上涨的推动因素

就沈阳市目前房地产市场的影响因素而言，推动房价上涨的主要因素包括：

第一，地产开发成本不断提高。尤其是国家明令规定安全费用按工程造价2%提取，仅此一项令房价提高0.8%；

第二，外地人购房比重较大；

第三，住房需求，尤其是对中小户型和中低价位住房需求旺盛；

第四，各类税赋增加，尤其是土地增值税清算制度实施后，开发商将会把之摊派到房价上，转嫁到消费者身上。

第五，房屋综合质量提高。随着人们生活水平的不断提高、房地产市场性价比的竞争加剧，不仅商品房的建造质量普遍提高，而且环境改善、文化含量大幅增加，从而影响到建造成本以及销售价格。

第六，融资成本增加。由于银行、金融机构银根收紧、加息和放贷条件的提高，而且信托融资、企业拆借等的资金成本又高于银行贷款，进而会加大商品房的开发成本。

第七，住房潜在需求旺盛。由于沈阳经济形势较好，居民收入增加，城市化进程提速等等，住宅的潜在需求旺盛。

综合上述推动因素，并传导到房价，预计可以推进沈阳市2007年的商品房成本及价格上升15%左右。

⒉房价上涨的制约因素

就沈阳市目前房地产市场的影响因素而言，制约房价上涨的主要因素包括：

第一，居民消费水平的制约。由于沈阳城镇居民总体消费水平不高，无法承受快速上涨的高房价。

第二，中央限制炒房等政策的影响。尽管外地人到沈阳购房尚未形成气候，限制炒房对于沈阳房地产市场的直接影响不是很大。但是，"国八条"影响了人们的消费预期，而且治理圈地与土地供应令等也有利于抑制房价的快速上涨。

第三，市政府采取的若干宏观调控措施。例如，政府补贴低价房的入市将直接影响到存量房的房价，并对于抑制商品房价格也可起到间接的作用。

第四，房屋开发区域的外延。由于开发项目郊区化的影响，会使沈阳总体房价的上升受到明显的抑制。而且，随着大盘、入世量的增加以及消费者购房趋向理性，开发商会在剧烈竞争中进一步压缩其利润空间。

第五，综合环境的影响。由于开发商资金链紧张，可能会加速抛售物业。同时，投资购房者急于回收资金，可能放盘抛售物业，并与存量房市场看跌一样推动整个市场走向下坡。

第六，我市普通商品房用地基本放开，普通商品住宅土地供应充足。

综合上述制约因素，并传导到房价，预计可以造成沈阳市2007年的商品房价格下跌5%～10%。

⒊ 2007年沈阳房地产市场需求的预测

2007年商品房销售量可能值约在1050～1150万平方米区间；其中，商业地产的销售面积的预测值约为100-130万平方米。

而且，普通商品住宅仍将是未来沈阳房地产市场的主打产品，并仍将以中小户型、中等（中低）价位为主体；综合环境良好的高档住房也会具有一定的市场，但以炒作、投机为目的的酒店式公寓销售形势不很乐观。

⒋ 2007年的沈阳市房价预测

在"国八条"、"国六条"等宏观调控、平抑房价，以及房地产承担着人们投资、理财职能的背景下，同时考虑到沈阳的房价尚未经历过上海、杭州等地的大幅上涨，并存在巨大的潜在需求，根据综合上述涨价的推动因素、制约因素交互作用的结果，预计2007年沈阳市的房价仍然会保持平稳运行，稳中略涨的趋势。商品房的均价升幅约为5%左右；房价指数上升幅度约在8%左右。

2006年的沈阳房地产市场在国家宏观调控的背景下，市场供求基本平衡，房价运行平稳。综合各方面因素，专家预测，2007年房产交易市场将是一个“平年”。房价依然保持了温和上涨的态势。在“2007年度沈阳市房地产开发协会年会”上，沈阳市房地产研究所副所长齐锡晶对沈阳房地产市场进行了预测。

2006年的销售数据也验证了在实际销售商品住宅中，中小户型和中低价位商品住宅是主流需求：100平方米以下占交易总量66.1%，每平方米4000元以下占82.9%，实际销售面积每套平均为92.88平方米，同比下降6.8％。在国家宏观调控大背景下，开发商用地的价值取向发生了相应的变化：取地向住宅倾斜，向中小户型和中低价位的普通住宅倾斜。

2007年，商品房销售量可能值约在1050-1150万平方米区间，普通商品住宅仍将是未来沈阳房地产市场的主打产品，并仍将以中小户型、中等（中低）价位为主体。

2006年，我市商品房销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%，其中商品住宅销预售价格为3222元/平方米，同比上升3.6%，处于平稳运行，稳中略升的最佳态势。

与此同时，房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理。2006年，沈阳市地区生产总值比上年增长16.5%；人均可支配性收入比上年增长15.4%。2006年，沈阳市商品住宅价格比上年增长3.6%。按

商品住宅价格计算，房价与GDP增长比率为0.22；房价与人均可支配性收入增长比率为0.23。房价与GDP、人均可支配性收入增长比率都远低于1。

一、关于近年沈阳房地产业的基本回顾

近年来，沈阳市房地产业进入新一轮增长周期，并已经成为经济发展的支柱产业。

1. 沈阳市房地产建设规模

近十年，沈阳市城市建设步伐加快，房地产投资以每年30%以上的速度递增。“十·五”期间，全市累计完成房地产投资1127.7亿元，比“九·五”期间增长432.7%，其中完成住宅投资816.2亿元，比“九·五”期间增长491.6%。

“十·五”期间，房地产投资占全社会固定资产投资总额的31.8%。商品房竣工面积3162.2万平方米，其中住宅竣工面积2755.1万平方米，分别比“九·五”期间增长138.4%、156.3%。

2006年，全市房地产开发建设累计完成投资538.3亿元，住宅完成投资397.1亿元，同比分别增长28.4%；竣工面积1185.3万平方米，其中住宅1015.2万平方米，同比增长9.5%。2006年的房地产开发投资比2000年增长了7.4倍，施工面积增长了2.6倍，竣工面积增长了3.3倍。

2007年沈阳市房地产开发建设累计完成投资730.4亿元，同比增长35.7%；其中，商品住宅完成投资558.9亿元，同比增长40.8%。施工面积5019.9万平方米，比上年同期增长45.3%；其中住宅4019.8万平方米，同比增长50.1%；新开工面积2923.1万平方米，同比增长99.7%，其中住宅2483.7万平方米，同比增长98.1%。竣工面积1290.1万平方米，同比增长8.8%；其中住宅1090.6万平方米，同比增长7.4%。

2. 沈阳市商品房销售量

“十·五”期间，沈阳市商品房销售面积为2011.69万平方米，其中住宅销售面积为1849.42万平方米，分别比“九·五”期间增长207.1%、239.9%。商品房销售金额592.07亿元，其中住宅销售金额524.68亿元，分别比“九·五”期间增长265.9%、320.7%。

3. 商品房交易价格分析

近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于“温和上涨”状态。2000年，沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为2686.3元/平方米和2545.4元/平方米； 2005年，沈阳市商品房及商品住房的平均价格分别为3083.8元/平方米、2975.2元/平方米。“十·五”期间，沈阳市商品房及商品住房均价的年均涨幅分别为2.96%和3.38%。

在宏观调控以后，仍然保持着良好的势头。例如，2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%；

商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长3.60%。

二、2007年沈阳房地产价格的分析

1．新建商品房价格

就价格分布而言，销售价格在3000～4000元/平方米间的商品住宅，成为沈阳商品住宅销售的主体。其销售面积占销售总量的35.8%，销售金额占总量的34.9%。具体地说，2000～3000元/平方米和4000～5000元/平方米销售面积分别占23.7%和23.1%，销售金额分别占16.6%和28.4%；2000～3000元/平方米的销售面积和销售金额同比均下降11%左右，而4000～5000元/平方米这一价格区段均同比均上升约10%。

2．存量房价格

2007年，存量房均价2452元/平方米，同比增长11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增长11.14%。

3．房地产销售价格指数

据统计局数据，2007年，沈阳市房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%；其中，新建商品住宅销售价格指数为106.1，存量住宅销售价格指数为106.2。

4．房价收入比有所下降