轨道交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营
轨道交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营（一）
上一篇 / 下一篇 2008-10-13 09:45:02
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前言
宝民先生为主的专家组经过三年多对城市商业综合体的研究，吸收了美国和日本一流综合体考察成果，新摩尔商业公司积累了丰富的研究成果和实际操作经验。经过一年多的努力，卓毅集团公司牵头，新摩尔商业管理公司与市中汇建筑设计事务所实施完成了 47万平方米大学城交通枢纽商业综合体项目论证和大商家招商工作。
我们考察了亚洲和欧美重要城市商业综合体和交通枢纽，不仅取得了业态设计与商业建筑策划研究成果，比常规城市综合体项目大幅降低运营成本，形成了商业综合体开发、招商、经营管理的核心能力，能够为轨道交通物业开发客户挖掘数亿元商业价值。
我们初步总结了城市交通枢纽型商业综合体的开发与经营规律，形成了优化的盈利模式，具有较高的推广价值，愿意和地铁及轨道公司朋友分享。
一．交通枢纽型城市商业综合体特点
交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。例如，大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。
多物业功能组合。交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。
城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。
新摩尔商业管理公司成为国少数具有全球交通枢纽型城市综合体研究经验和实际开发及运营顾问经验的单位之一，积累了系列具有自主知识产权的研究成果，能够帮助轨道交通枢纽型开发单位创造较高顾客价值。
二．调研与论证方法
大学城交通枢纽是为老百姓办实事的重点工程，它是松江老百姓和大学城学生进入城区最便捷的轨道交通线路。我们采取了如下调查方法：
１．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。在完成松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了松江与东京城市新区的国际比较研究，提
出了松江依托大学城建设区域CBD的新思路。
２．消费者调研。吸纳高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解区域人口特点，把握城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。
３．文化主题调研。城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。
三．可行性分析与盈利模式特点
可行性分析特点
１．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周
密的比较研究，协助甲方正确决策。
表1 大学城站点城市综合体项目分析
赢利模式特点：
１．盈利模式，以物业开发弥补轨道交通开发巨额经费以及运营亏损。
轨道交通物业的开发特点：
?的地铁商业是真正的地铁商业特色的体现，其地铁上盖即是商业本身。交通与商业的结合创造出城市空间丰富的形态与城市空间便捷的通达性。
?地铁的舒适不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。超前的地下商业空间规划，通道间距大，给购物者带来视觉和精神上的宽敞感、舒适感。
?九龙车站是世界上最大的车站及多功能组合建设项目，也是城市立体交通的典，包括三条铁路连接点、机场登机站及地铁上盖商业等。
?利用中央大厅组织竖向交通，其中的扶梯、电梯及楼梯有效地把东涌地铁站的人流从地下最底部层层向上引入到其上部的商业中心。
图１九龙车站综合体物业
２．新摩尔商业管理公司提出的交通枢纽型综合体盈利模型
表２交通枢纽型综合体盈利模型
四城市商业综合体业态设计与建筑策划
业态设计：
在调研分析的工作过程中，我们采用国际上标准规的麦肯锡模型论证研究并进行实际模拟分析；在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,充分运用宝民先生独创的洋流商业布局新理论，
拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下：
1、项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。
2、指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。
3、为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。
4、通过业态方案的设计，确定项目赢利模式和资金回收的方式。
我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划，对松江商业走势进行分析和判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后巨
大商机，通过良好的策划，形成顾客消费目的地。
根据项目特点,我们还组织力量系统调研了轨道交通物业典型项目，我们对龙之梦购物中心(轨道交通物业)和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相似，都是封闭的室空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明，成功的投资策略是，部分物业例如公寓住宅类物业可以提前收回投资，商业物业需要市场培育期进行保留经营。
图2 龙之梦交通枢纽型购物中心
我们主动走访了松江区经委和相关商业研究机构，发现常规零售物业已经达到人均1.7平方米。要在过剩的市场中找到项目的发展方向，利用交通枢纽优势抓住本地客户吸引外来顾客，成为策划需要解决的问题。
在调研过程中，我们重视从规划高度把握项目未来走势，系统学习了松江新城规划并了解了其实施情况。松江新城规划100万人口，目前人气还不足，我们在复旦大学支持下，系统分析了人口郊区化进程和未来人口迁移趋势，重点把握松江新城未来人口变化这个关键因素。
我们的分析表明，与美国纽约等大城市人口郊区化不同，纽约郊区大部分是有钱人，而郊区大部分是工薪阶层。松江新城大的方向遵循郊区人口分布特征,主要人群是一般收入人群，但是由于松江新城规划起点高，拥有大学城和国际级旅游区等条件，周边区域如佘山别墅区和泰晤士小镇居住着部分富裕阶层人口(见下表)。
表３项目周边人口与经营业绩关系
松江新
城人数商圈状态
本项目盈利状况预
测
30万人
商圈处于活跃状态，本项目和开元地中海项目成为
商圈的龙头，松江新城站点将获得良好效益。
本项目商业销售额预测可以达到15亿元
左右
20万人商圈经营处于一般水平
本项目商业销售额预测可以达到10亿元
左右
15万人
商圈处于恶性竞争，对商业经营提出较高水平，
必须能够吸引商圈外人流，包括对市区年轻人群的
吸引。
本项目商业销售额
预测可以达到8亿元左
右
通过对东京等地的实际考察，我们完成了松江区与东京副城区的比较分析的初步研究，主
以本项目为核心，逐步形成开发起点高、经营规模较大、具有对外辐射能力的核心商圈。我们运用总部经济理论，通过CBD案例比较分析，从松江新城未来发展着眼，希望松江新城增加CBD区域，目前松江规划大学城商务广场和这个思路吻合，希望完善区域城市功能，带动整个松江新城发展。
我们安排专家专门考察了东京和大阪等地商业综合体以及国批发物业，对奥特莱斯业态也进行了专题考察和研究，通过考察开拓了视野，在更高的起点上策划大学城客运中心综合物业项目。
图3 日本轨道交通枢纽购物中心大阪难波城
图4 东京六本木新城
针对项目与大学城相近的特点，我们还专门考察了大学城购物中心项目，借鉴其文化表演
功能和年轻人喜欢的文化特色。
通过对松江大学城轻轨站点未来发展趋势的判断与预测，特别是消化原来的建筑方案，我们认为盒子状的单一购物中心经营成本高，投资风险大，需要对原方案进行必要调整。
交通物业功能不变,但原来单一商业功能建议采用组合功能方式，部分物业可以销售回收资金，突出项目可操作性,对潜在投资者具有吸引力,便于今后招商与实施。
在此基础上，我们提出了三种方案,其中A方案以零售为主做城市综合体定位；B方案以批发业态、餐饮娱
乐和休闲作为主要定位,我们重视项目资金回收与可操作性。在A方案中，通过销售商业步行街回收项目部分投资，建议在增加北侧90亩地开发高尚公寓住宅出售，力争收回项目所需投资。并建议本项目除商业功能外,增加博物馆和文化中心等公共设施投资,完善松江新城功能。希望领导在阅读本报告后，决策选择合理方案。我们建议今后以方案为基础,吸纳论证专家意见,制作项目招商手册,吸引实力较强投资商参与本项
目早期建设,共同启动、运营本项目。
表 2 A方案项目功能布局业态分布
在对中外大量城市综合体的成功案例分析后，我们认为以自营为核心的商业城市综合体较为容易获得成功。我们要在世界围选择一流的标杆，高起点策划松江交通枢纽型城市综合体,为世界博览会增加亮点。通过市场调研数据分析、商业模块测试，并结合客观实际情况、国外东南亚地区的商业地产发展规律和业专家的多次论证结果，我们将多种可行的复合元素、潜在的市场契机加以归纳、推演后形成三
种思路的不同方案。
考虑到项目周边未来五——十年的人口变化,商业功能可能会相应调整,因此我们建议项目商业部分的建筑设计空间具有一定通用性,同时能够满足批发和零售等其它业态的基本要求。
建筑策划：
轨道交通物业的开发需要采用知识创新战略，最大限度提前谋划，通过有效功能组合挖掘项目商业价值，借助世博会的机会，借助松江轨道交通9号线开通的机会，做好松江新城的核心项目之一
松江客运中心和轨道物业开发。
（ATKINS）
图5 项目总平面图
图6 项目原建筑方案模型
考虑到松江经济可持续的发展，我们认为战略执行的正确结果是轨道物业最终形成松江轨道公司的最优资产结构，表现为商业经营良好，公共文化设施填补松江空白，带动松江新城人气，最终加
速松江新城的建设。
图7 新的建筑策划模型１
立足现有基础最大限度开发，盈利指标较好，空间效果不是最好。
图8 低容积率开发模型
与周边90亩住宅统一规划，配套大型广场1万平方米，成为可持续经营的典型。
图9 项目总体规划效果图
商业建筑策划通过物业功能组合和空间形态策划，利用采用空中步行街分隔的创造性思
路，能够挖掘较大商业价值，充分考虑到商业综合体项目的资金回收。
在未来运营过程中，降低项目运营成本是建筑策划阶段重点考虑问题，在建筑设计中需要落实。通过新摩尔公司与建筑设计公司的配合，采用节能建筑一般可以降低一半水电运营费用。
表4关于商业综合体项目节能的具体举措
太阳能运
用
1.供应酒店和车站物业热水
2.运用光过滤膜技术，
夏天遮挡75%，冬季直
接照射
水循环利屋顶雨水收集，冲刷厕所
用
空中花园
夏季避免室空间温度过高，冬季可以提
升室温度，同时用于收集雨水
大阪难波城已经采用空中花园取得成功
经验
节能建筑材料与结构
冬季收集热量，保持室温度使用，墙壁
采用绝缘层30CM厚度，绝缘材料采用环保
材料，墙壁隔断采用黏土材料。
夏季加快散热，保持
凉爽温度23度左右
分块控制的中央空调
系统
根据项目需要与大型空调公司合作，采
用分区域的空调系统控制策略，避免无用
空间浪费能源。
集中与分散结合策
略
地下室的
热量交换系
统热量寄存和换热器设施，实施热量的有
效利用。
借鉴清华大学建筑节能楼和瑞士节能建筑Chriesbach大厦经验，摸索总结成熟的大型购物中心商业建筑节能设计措施，力争成为商业建筑设计的行业规。
图10 Chriesbach大厦
五．交通枢纽型城市综合体融资
由于轨道交通站点是社会公共资源，因此，我们认为交通枢纽公共部分建议采用政府投资模式，项目商业部分采用企业投资方式，鼓励拥有商业资源的大型企业投资商业综合体项
目。
由于大型商业综合体投资规模巨大，需要综合能力强的企业参与开发，所以我们鼓励带有零售商业资源的上市企业或地产与商业企业集团联合开发，提高开发成功的概率。
六．城市综合体招商计划与组织
招商计划：
首先通过招商宣传推广项目，其次举办招商活动，通过主力商
家带动，在一年半完成招商任务。
项目突出优势：
1、R9沿线、新移民在R9开通后形成的巨大的直接消费需求，本项目商业综合
体与客运中心聚集大量人流．
2、大学城聚集大量学生消费群体，部分大学生本地落户，将对商业和中小户型
住宅产生巨大的需求拉动。
3、松江新城是城市发展的主要副城区，有相对独立的经济和消费力支撑。４、按照目的地购物中心业态打造，一流的体验式建筑空间环境和良好的业态组合，具有将顾客吸引并留住的综合优势。
招商目标
1、大卖场：面积18000平方米以上，按照大卖场商家要求设计建筑主体承载、提供平面布局，充足的停车位、仓库和卸货平台。
2、国知名百货：可以前来租赁、联合经营。面积3－5万平方米
3、专业家居、汽车商场： 6000平方米以上专业家居商场，欢迎租赁经营。
4、品牌折扣店、专业次主力店运动专业商店化妆品旗舰店
5、著名餐饮店中餐（菜、大型海鲜餐厅、江浙菜系知名餐厅）、咖啡厅
6、电影院、滑冰场、健身中心、洗浴中心
七．城市综合体开业
2007年12月松江大学城轨道交通９号线通车，因此交通枢纽综合体的长途汽车与公共汽车站点与购物中心建设需要加快进行。
根据未来松江发展需要，我们计划开展一周的开业活动，力争销售额达到5000万元。
营销方式：举办一次和项目主题相关的大型文化活动．例如法兰西主题文化活动和价格促销联动，鼓励顾客参与，重视人文关怀。
大型购物中心开业是复杂活动，我们做如下业务分解：
图10 综合体开业的三层作业分解图
开业活动投入：广告投入50－100万元，活动营销100万元左右。
凡是在购物中心购物满500元顾客赠送一次市区往返轨道交通票。购物满5000元赠送半年往返轨道交通票。
轨道交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营(六)
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八．城市综合体运营
大型城市商业综合体的可持续经营是关键，我们认为成立专业管理公司是非常必要的。运营管理公司基本职能：管理松江大学城交通枢纽客运中心和购物中心所有资产，按照国有资产保值升值的目标管理，开发相应经营项目和大学城站点相应房地产物业。
经营目标：通过五年经营能够稳步增加盈利，在管理好现有项目基础上，扩大管理9号线其他站点物业，并专业开发站点物业，形成核心能力。
经过7年时间运作实现上市经营目标，形成专业管理交通枢纽型物业和商业中心的专业
经营公司。
经营目标：
通过三年的经营，大学城城市交通枢纽综合体购物中心要成为经营绩效最佳的购物中心。
追求两个具体指标：第一，百货单位面积利润率（坪效）市前三名。第二，客户满意度松
江市第一。
整个购物中心预计年销售额15亿元，其中百货销售额8亿元，大卖场销售额3亿元，步
行街等销售额4亿元。
计划每年投入年销售额的1 %作为营销推广、宣传和社会公益活动，预计每年投入1500万元的强大推广经费，使城市交通枢纽综合体购物中心成为建立和谐社会的文明窗口。
图11 轻轨大学城站购物中心开发与运营组织架构建议工程部在完成主体开发后，今后重点转变为房地产开发和设备维护。
表6 轨道交通运营公司人力资源计划
名称岗位人数
总经理室正副总经理2 2
办公室主任
行政人事部
4
人力资源经理等
租赁业务3人
5
物业管理部
物业管理处主任2人
市场部经理1 5
总结
通过国外轨道交通城市综合体考察, 新加坡星联国际机构组织专家组吸取地铁城市商业综合体经验,新摩尔商业管理公司具体论证了地铁城市综合体和轨道交通城市综合体项目,形成了成熟的开发与运营知识管理体系,拥有挖掘商业价值的专门方法和知识产权,我们与各大城市商家建立了密切合作关系,同时与投资基金密切合作,优先投资和及省级城市综合体项目,拥有成熟的开发管理队伍和专门知识,公司隆重推出在全国服务交通枢纽型综合体的春蕾计划。
面向对象:地铁公司、轨道交通公司、开发轨道交通物业的房地产公司等
项目规模:10万平方米以上一般在20-40万平方米之间。
通过交通枢纽城市综合体的策划，我们不仅验证了城市商业综合体理论研究成果的正确性，而且发展了城市综合体开发与运营项目管理体系，成功运用了知识集成的创新战略，帮助企业挖掘了
巨大商业价值。
在研究项目过程中，我们对松江区域经济和发展面向江浙服务的CBD进行了系统研究，指导学生完成了两篇高质量的硕士论文，培养了当地人才，得到社会各界的肯定。
轨道交通物业开发需要的知识博大精深，我们愿意和各地轨道交通开发商密切合作，共同
开发商业综合体精品。
七宝地区商业和轨道交通简介
发起人：白云天回复数：0 浏览数：1300 最后更新：2009-10-19 23:16:58 by 白云天
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白云天
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大型城市商业综合体的开发与运营规律研究
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
城市商业综合体项目的风险规避研究
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
商业综合体设计说明
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
城市商业综合体的运营和管理
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
城市轨道交通枢纽交通设计理论与方法
城市轨道交通枢纽交通设计理论与方法 摘要：作为城市综合客运网络中的重要关节点，城市轨道交通枢纽的合理规划、建设、设计对综合客运网络的整体效率和以人为本的服务水平有着重要的影响， 并在很大程度上能够提高乘客在枢纽内集散换乘的出行效率。近年来，我国对轨 道交通枢纽的设计和规划还停留在宏观层面，缺乏对基本的交通工程学理论的运用。所以本文通过研究城市轨道交通枢纽，对枢纽交通设计的基本理论和方法进 行了探讨。 关键词：城市轨道交通；设计理论；模型 随着我国城镇化水平的提高，我国大部分城市交通道路十分拥挤，为了缓解 巨大的交通压力，许多城市将发展重点放在了公共交通和有轨交通上，所以地铁、轻轨等快捷便利的大运量的公共交通工具越来越成为人们关注的重点。近年来， 我国轨道交通的网络化水平正在高速发展，有数据表明，我国正在筹备建设的城 市轨道交通已涉及36个城市，其中国务院已批复的有29个城市，但是从枢纽建 设的实际运营状况的角度来看，轨道交通枢纽的建设仍然跟不上轨道交通线网的 发展速度，枢纽内部的布局缺乏系统化和规范化，换乘距离过长，枢纽空间不足，交通一体化水平不高，换乘线路规划不合理等问题大大降低了人们在枢纽内换乘 效率。 1 城市轨道交通枢纽交通设计的内涵 城市轨道交通枢纽是城市多方式交通的集散地，它以公共交通为主，承载着 公交网、道路网、信息网三项功能，直接影响着客流集散和出行方式的转换与组合，合理规划和设计城市轨道交通枢纽需要充分运用城市设计原理，交通心理学，城市规划理论，交通工程学和交通行为学等理论和方法，以公共交通系统的最优 化为目的，根据城市公共交通规划，设计的外部环境，使轨道交通枢纽达到最佳 的效率和效果。 城市轨道交通枢纽交通设计的目标对象是交通的使用者，实现通畅性、效率性、便利性和安全性是枢纽运行的目标，将交通系统的资源作为限制条件，能够 对现有的和未来的建设枢纽进行合理的优化设计。 2 城市轨道交通枢纽设计体系 2.1 枢纽交通设计的目标和原则 2.1.1 枢纽交通设计的目标 枢纽交通设计的目的是对土地资源进行优化配置，提高乘客的出行效率和公 共交通系统的服务水平，对城市建设而言，公交运营商、行人、土地开发商和周 边的交通系统是利益相关的交通主体，在对交通枢纽进行规划设计时，应当将出 行者的便利作为优先考虑的重点，尽力平衡各方面的利益和要求。 2.1.2 枢纽交通设计的原则 设计理念是枢纽交通设计原则的重点，科学合理的设计理念对设计效果有着 直接的影响，交通枢纽设计应当重视以人为中心，兼顾人车关系的理念，并遵循 以下七项原则。第一，尽力缩短出行者在枢纽内的步行时间和距离，保障行人安全。第二，最大程度的利用枢纽内空间，使交通内的各个子系统既能有效分离， 避免相互干扰，又能保障内部的有效衔接。第三，增加枢纽整体和各个子系统内 部的客流量，降低乘客在枢纽内的出行成本。第四，平衡枢纽与周边交通系统的 压力。第五，为残障人士提供专座。第六，为出行者提供舒适安全的环境。第七，提供必要的安全设施。
上海轨道交通的枢纽等级
上海轨道交通枢纽等级 近年来建设部提出要确定公共交通发展战略目标与任务，完善公共交通基础设施，加强城市交通换乘枢纽建设，促进公共交通健康有序发展，确立公共交通在城市交通中的主体地位。 城市轨道交通枢纽是实现交通功能转换的场所，是不同交通方式、不同方向客流的转换点，是城市客运交通各方式有机衔接的重要设施，是确定公共交通主导地位的有效途径。城市轨道交通枢纽的合理布设对改善整个交通系统功能，提高城市交通系统的效率，解决出行换乘问题具有重要意义。 在城市轨道交通换乘枢纽综合服务水平的研究中，首先应确定枢纽的等级和功能类型，明确枢纽的服务对象和范围，才能对上海轨道交通换乘枢纽的服务水平作出综合、科学的分析与评价。 3.1 上海公共交通枢纽分级 上海枢纽布局规划在市域范围内选择了145个枢纽站点，根据枢纽承担的交通功能和规模大小，分为A、B、C、D四类。其中，A类枢纽5处，B类枢纽88处，C类枢纽37处，D类枢纽15处。
图3.1 上海综合客运交通枢纽近期建设规划示意图 1、A类枢纽（5处）：以航空、铁路等大型对外交通设施为主，配套设置轨道交通车站、地面公交站、社会停车场、出租车营运站等市内交通设施，共同形成的大型市内外综合客运交通枢纽。 结合两大机场和铁路客站，全市共形成虹桥综合交通枢纽、浦东国际机场、铁路上海站、铁路上海南站和铁路浦东客站枢纽共5个一体化市内外综合交通换乘枢纽。
２、B类枢纽（88处）：以轨道交通车站为主，结合地面公交站点、出租车营运站、社会停车场和长途客运站等其他交通设施，共同形成的大中型综合客运交通枢纽。 图3.2 B类综合交通换乘枢纽规划图 根据不同的客流规模，B类枢纽主要分为两类： B1类枢纽（15处）：是以三线及三线以上轨道交通换乘站为主体的大型枢纽。B1类换乘枢纽地区的规划工作是近年的重点工作之一。汉中路、静安寺、人民广场、世纪大道、徐家汇、虹口体育场等地区的综合交通规划均已完成或基本完成，其余站点将根据轨道交通推进情况和周边用地情况逐步实施。
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供
了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，
城市商业综合体策划书详解
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
开发城市综合体的流程
【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综
国内外轨道交通综合枢纽案例分析
国内外轨道交通综合枢纽案例分析 摘要：通过对国内外轨道交通综合枢纽的案例分析，总结借鉴轨道交通综合枢纽建设经验。 主题词：轨道交通，综合枢纽，分析 Abstract: through the domestic and international rail transit hub of the comprehensive case analysis, this paper summarizes the rail transit comprehensive hub for reference the construction experience. Keywords: rail traffic, comprehensive hub, and analysis 在综合客运枢纽中引入轨道交通，使之成为轨道交通综合枢纽，是确保综合客运枢纽周边交通通畅的重要途径，也是综合客运枢纽集疏运体系的发展趋势。国内外的大型枢纽基本都有一条或者多条轨道交通线路与之连接，通过在枢纽内直接修建轨道交通或者利用换乘通道连接轨道交通站点，有效疏导了旅客进出车站，缓解了地面交通压力。 1 国内外轨道交通综合枢纽案例分析 1.1 法国巴黎拉德芳斯枢纽 拉德芳斯(La Defense)枢纽位于巴黎拉德芳斯副中心，包括地铁1号线、有轨电车T2线、区域快速铁(RER)A线、郊区铁路线和多条公共汽车线路，是集轨道交通(高速铁路、地铁线路)、高速公路、城市道路于一体的综合交通枢纽，目前已形成了高架道路交通、地面交通和地下交通三位一体的交通系统,形成了欧洲最大的公交换乘中心，将拉德芳斯区与巴黎市中心区紧密地连接起来。这一公共运输服务系统日接待乘客达50万人次以上,超过80%的人选择乘坐公共交通进出拉德芳斯副中心。拉德芳斯枢纽设计的非常先进，巧妙地将多个车站都整合在一个4层的大型建筑内，乘客不用出站就可以换乘各种方式，其成功的关键因素之一是其完善、便捷的交通基础设施。 1.1.1 平面布局 拉德芳斯区域位于法国巴黎市区的西北部,城市主轴线的西端。该枢纽具有交通、商业服务等功能。公交车站层,在枢纽的东侧,公交线路包围了小汽车停车场,设有大量清晰的道路标志,引导车辆快速通过,有序停放；中央为售票和换乘大厅,有商业及其它服务设施；西侧为郊区铁路和有轨电车T2线。乘客通过地面出入口和换乘大厅的换乘楼梯,可以很方便的到达商业中心,以及地下三、四层的地
最新XX商业综合体项目说明
北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京市住宅建筑设计研究院有限公司组建于1983年。具有建筑行业建筑工程甲级资质、风景园林工程设计专项甲级资质、城市规划编制乙级资质，被北京市科学技术委员会、北京市财政局等认定为高新技术企业，为北京工业大学（建规学院、建工学院）、北京建筑大学、中国矿业大学产学研合作及实践教学基地。 公司为设计与研究机构，主要承担民用建筑设计，城镇规划及城市设计，居住区规划设计，风景园林规划及景观设计，室内装饰设计，前期策划、咨询、方案设计，BIM 应用研究与设计，既有建筑节能改造设计，绿色建筑咨询与设计,产业化住宅研究与设计，建筑效果图、动画、多媒体、虚拟现实制作等业务。
中国，北京房山 相关软件及解决方案： Autodesk Revit Autodesk Navisworks Autodesk Ecotect Analysis Autodesk 3ds Max Design 客户证言： 创造并利用数字化模型对建设工程项目的设计、建造和运营全过程进行管理和优化的过程、方法和技术是我们一直探索的目标。BIM应用，应该贯彻的是服务建设项目“从摇篮到坟墓”的思想，把整个项目从开发、设计、施工、运营直至改建拆除的全过程作为服务对象，并在各个阶段发挥不同的作用。 北京住宅院科研中心BIM产品线贯穿前端顶层设计到基础实施应用，不仅要做到承接BIM模型及其扩展应用项目，同时为企业制定BIM实施发展战略、编制BIM标准以及为企业提供BIM项目总包管理，并总结经验及任务需求，开发为业主提供全流程项目BIM化管理的数字化管理平台，以及为满足设计企业向BIM三维设计转型使用的设计流程管理平台。不断创新，提高项目整体服务质量，创造优秀品牌效益。 ——北京市住宅建筑设计研究院有限公司科研中心·BIM总监高洋
城市商业综合体的运营和管理
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
生态城市商业综合体案例项目商业计划书
生态城市商业综合体案例项目商业计划书 第一章项目要点 一、项目名称：永州市生态新城城市综合体项目 二、项目单位：永州市生态新城建设发展有限责任公司 三、项目总投资：15-25亿元 四、项目开发面积：578-1200亩 五、项目收益目标：50亿元-100亿元 六、合作方式：独资 第二章项目背景简介 建设生态新城，是永州市委、市政府应对金融危机，审时度势，抢抓机遇，贯彻落实国家促进中部地位崛起规划，加快推进零、冷两区一体化，提升中心城市对外形象和产业转移承载力与吸引力的重大战略举措。生态新城自2010年规划建设后，经过几年的开发建设，市政基础基本打牢，加快发展的平台初步形成。目前，新城建设仍处于启步阶段，加快新城产业培育和人气集聚显得尤为重要。城市综合体项目是一项城市公共服务设施建设项目，以打造地标性建筑、提升城市品位、带动区域繁荣为目标，集商业、娱乐、金融、居住等为一体，不仅是城市建设的新亮点，而且对集聚新城人气、增强新城吸引力具有重大的带动作用。为此，生态新城公司拟在生态新城与冷水滩结合部马路街曲河片或生态新城B-1号地规划建设一座城市综合体，以带动新城的加快发展。现特制作《永州市生态新城城市综合体项目商业计划书》，并向社会进行合作招商。 第三章：项目建设的可行性分析 1、是推进城市化进程建设，促进“三区一体化”发展的需要。在《永州市城市总体规划（2001-2020）》中，明确大力推进生态新城、冷水滩区、零陵区“三区一体化”，形成永州城市发展新格局。本项目位于生态新城与冷水滩区的交界处和生态新城重要地段，项目的建设对生态新城的建设，以及生态新城与冷水滩区的融会贯通具有重大促进意义，能够完善该区域的基础配套设套，加快联城融城步伐，将为做大做强永州中心城市打下坚实基础。
城市轨道交通枢纽空间布局适应性研究
101 ２０１１年第６期 第２７卷 规划广角 □ 甘勇华 当前，我国城市轨道交通受到了空前重视，轨道交通建设已进入“大跃进”时代。轨道交通枢纽是轨道线网的锚固点，是轨道交通客流集散和交换功能的载体，也是城市客运体系中不可或缺的环节。轨道交通的基本内涵包括两个方面：一是空间形式，即依附于城市某一土地开发区域（如城市中心区、商贸区、大型居住区和卫星城镇等）而存在的；二是交通形式，作为轨道交通运输网络上的一个节点，它连通着至少一条轨道线路和至少一种其他的客运方式，包括火车、长途汽车、飞机、客轮和公共汽车等。 当前我国许多城市轨道交通枢纽布局与轨网布局、城市空间布局脱节，从而影响了城市公共交通的运行效率，也影响了城市空间的发展。为了促进城市空间结构的优化调整和土地利用集约化发展，提升轨道交通枢纽的服务水平，有必要以城市空间结构、轨 城市轨道交通枢纽空间布局适应性研究 ［摘 要］轨道交通枢纽是轨道交通客流集散和交换功能的载体，是城市客运体系中不可或缺的环节，其布局一方面受城市空间结构、用地功能和轨网布局形式等的制约，另一方面又对城市空间的拓展和空间结构的优化具有重要的支撑作用。在进行城市轨道交通枢纽空间布局时，应协调好其与城市的空间结构、轨网模式和土地利用规划之间的关系，实现轨道交通与城市空间的协调发展。［关键词］轨道交通枢纽；城市空间结构；轨网布局形式；空间布局适应性［文章编号］１００６－００２２（２０１１）０６－０１０１－０４ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１９１ ［文献标识码］Ｂ Urban Rail Transit Hub Spatial Layout Adaptability/Gan Y onghua [Abstract] Rail transit is the carrier and exchanger of mass traffic. It is an indispensable part of urban passenger transport. Its layout is affected by urban spatial structure, land use, and rail network on the one hand; on the other, it also influences urban spatial expansion and improvement. Their relationship should be coordinated in transportation planning. [Key words] Rail transit hub, Urban spatial structure, Rail network layout, Spatial layout adaptability 网布局形式等要素为基础，对轨道交通枢纽空间布局的适应性进行探讨。 １枢纽分级与分类 综合考虑轨道交通站点在城市客运交通网络体系中的地位及站点换乘客流的性质、站点客流服务范围等多种因素，可将轨道交通站点划分为综合枢纽、换乘枢纽和一般站点三个等级［１］。 （１）综合枢纽。 综合枢纽是轨道交通站点层级体系中的最高等级。从交通的角度看，它集中了城市对外交通和市内多种交通方式，是融合城市对内、对外交通的关节，具有高度的综合性；从枢纽功能的角度看，它是轨道交通网络开放性特征的主要体现，也是城市对周边区域辐射的关键节点，具有区域性、全国性乃至
第四代城市综合体简介定稿版
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活
商业综合体项目市场调研计划方案
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
城市商业综合体策划书
城市综合体设计策划书
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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析
（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪
漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，