不动产测量报告

不动产测量报告

文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]

西宁金座房地产开发有限公司海湖新区（土地编号2015HC-4）不动产测量报告（报告编号：BDCBG2016-001）

西宁市测绘院

2016年1月31日

不动产测量报告

宗地代码：

房屋代码：

宗地位置：青海省西宁市西川南路48号

项目名称：西宁金座房地产开发有限公司海湖新区

（土地编号2015HC-4）不动产调查测量员（签字）：

项目负责（签字）：

技术负责（签字）：

测量单位（盖章）：

2016年1月31日

目录

1概述

1.1任务来源

依据西宁金座房地产开发有限公司不动产登记申请（宁国用（2015）第00163号）和2016年1月31日进行不动产权籍调查的委托（宁测委2016第12号），西宁市测绘院对海湖新区（土地编号2015HC-4）不动产单元进行不动产调查和测量，对采用的作业依据、技术方法、作业程序、成果质量、主要技术问题和取得的成果进行总结和报告。

1.2不动产简况

1.2.1土地简况

该不动产单元位于西宁市海湖新区西川南路48号，该土地原为城西区虎台办事处晨光村集体建设用地，用地性质为居住。2006年经国土资源部批准转为国用建设用地，2014年7月由统征所收购及征收完结，依据《西宁市人民政府关于海湖新区2015年度第二批招标拍卖挂牌出让国有土地使用权处置方案的批复》（宁政土[2015]8号），通过招拍挂程序出让给西宁金座房地产开发有限公司作为城镇住宅用地，地表原有建筑物已经拆除，本次进行不动产（土地）的初始登记所进行的调查工作。

1.2.2房产简况

本不动产单元内地表原有建筑物已经拆除，不涉及房产调查。

农经权简况：本不动产单元内不涉及农经权调查。

林地简况：本不动产单元内不涉及林地调查。

1.3调查和测量内容

1.3.1权属调查

1.3.1.1土地权属调查

依据不动产登记申请（宁国用（2015）第00163号）和2016年1月31日进行不动产权籍调查的委托，调查了本宗地的土地来源、土地出让情况、权利人、权利性质、土地用途、四至等状况，绘制了不动产单元草图，填写了不动产权籍调查表，各本宗地四至界线清楚，权属无争议，各相邻四至权利人履行了签字盖章手续。

1.3.1.2房屋的权属调查

调查了不动产单元内15幢房屋的房屋座落、项目名称、权利人、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等房屋的基本信息，填写了房屋调查表。

1.3.1.3现场影像照片采集

对不动产单元和定着物在现场进行照相，以照片和影像反应不动产单元和各定着物（房屋）的实地情况。

1.3.2不动产测量

1.3.

2.1控制测量

本项目直接利用西宁连续运行参考站系统网络RTK技术（西宁GORS）补充图根控制点和直接测量界址点和地籍要素，测设了RTK 图根控制点2个，点名HHJZ01、HHJZ02；

1.3.

2.2界址测量

本不动产单元测设了9个界址点，编号为J1-J9；

1.3.

2.3地物、地貌测量及宗地图编绘

采用RTK和全站仪配合，手持测距仪辅助丈量的方法实测了不动产单元内和四至（50米范围内）的道路、房屋等建（构）筑物、附属设施、绿化、地籍要素、地形地貌要素等的空间位置和地理信息属性，采用清华山维系统绘图软件编绘不动产单元的宗地图。

1.3.

2.4不动产单元宗地面积计算

采用解析界址点形成封闭不动产单元宗地，自动计算宗地面积，形成界址点成果表。

1.3.

2.5房屋等定着物单元的宗地面积计算

采用解析界址点形成封闭定着物单元的宗地，自动计算宗地面积，本不动产单元内计算了1-5幢定着物单元的宗地面积，形成宗地面积界址点成果表。

1.3.

2.6房屋面积测算

1.3.

2.6.1房屋建筑总面积测算

测量并绘制了1-5幢定着物单元（房屋）的分层图，计算了各幢的房屋建筑总面积。

1.3.

2.6.2房屋专有建筑面积测算

测量并绘制了1-5幢定着物单元（房屋）的分户图，计算了各幢各户型的分户专有建筑面积。

1.3.

2.6.3共有共用房屋建筑面积测算

依据分层图和分户图及建筑面积计算结果，在房屋面积计算表中，计算了各幢公用部分的建筑面积、分摊系数；计算了各户型的分摊建筑面积和分户建筑面积，并将结果录入到分户图。

1.3.

2.6.4全楼分层分户明细表

依据分层图和分户图及房屋面积计算表成果，绘制了全楼分层分户明细表。

1.3.

2.7土地面积分摊计算

依据定着物单元的土地宗地面积和各分户建筑面积，计算了土地分摊系数，按分户建筑面积比例分摊计算，形成了1-5幢定着物单元的土地面积分摊表。

1.4人员、测量工具情况

投入本项目人员情况表

投入本项目的仪器设备

2测量技术依据

1.不动产权籍调查技术方案(试行) 国土资源部

2.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；

3.《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）；

4.《房产测量规范第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1-

2000）；

5.《房产测量规范第2单元：房产图图式》（GB/T 1798

6.2-2000）

6.森林资源规划设计调查技术规程 GB/T 26424

7.农村土地承包经营权调查规程 NY/T2537

8.不动产登记数据库标准(试行) 国土资源部

9.不动产登记数据整合建库技术规范(试行) 国土资源部

10.《城市测量规范》 (CJJ/T 8-2011)；

11.《卫星定位城市测量技术规范》(CJJ/T 73-2010)；

12.《全球定位系统实时动态测量RTK技术规范》（CH/T 2009-

2010）；

13.《测绘成果质量检查与验收》(GB/T 24356-2009)；

14.《数字测绘成果质量检查与验收》(GB/T 18316-2008)；

15.不动产登记暂行条例国务院令第656号；

16.建设部“关于房屋建筑物与房屋权属登记有关问题的通知”

（建住房[2002]74号）

17.国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国

土资发〔2015〕25号）；

18.西宁市不动产权籍调查作业指导书

3控制测量

3.1控制点坐标来源

直接利用西宁连续运行参考站系统网络RTK技术（西宁GORS）进行图根控制测量；

坐标系统：西宁独立坐标系

高程基准： 1956黄海高程系

3.2控制检查

为保证RTK测量精度，进行有效检核，检核方法如下：

①每个图根点均有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm，高程较差不得大于±5cm，在限差范围内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。

②在测量界址点和测绘地籍图时，采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3000。

3.3控制测量

本项目直接利用西宁连续运行参考站系统网络RTK技术（西宁GORS）补充图根控制点或直接测量界址点和地籍要素，测设了RTK 图根控制点2个，点名HHJZ01、HHJZ02；

4界址测量

4.1界址点的设置

4.1.1不动产单元界址点设置

相邻本不动产单元北、东、南侧界址线J1-J6均为规划道路红线，界址点依据最新规划道路数据库采集；西侧为已登记的西宁金座房地产开发有限公司建设用地宗地(宗地代码6301044110001GB00044)，通过在地籍系统内套合，西侧界址点J6-J9采用公用界址点。

4.1.2定着物单元界址点设置

定着物单元界址点设置，按照定着物单元占地（投影）外围边线设置。

4.2界址点检查

本不动产单元共设置9个界址点，界址点位置、标示和间距设置准确合理，界址点线与相邻宗地没有重复和裂缝；定着物单元界址点严格按照

定着物单元占地（投影）外围边线设置，能够准确反映定着物的实际占地（投影）范围线封闭形成宗地面积，没有进行界址点标示。

4.3界址放样

不动产单元界址点放样：以界址点成果表为依据，采用网络RTK技术（西宁GORS）直接进行界址点的放样，放样后进行定测，结果与放样坐标差值不得大于0.05米；定着物（房屋）界址点放样，由于定着物（房屋）界址点全部按照外围边线实测的成果，不需要界址点放样。

4.4界址点测量

4.4.1不动产单元界址点测量

按照标示和指界的位置，采用网络RTK技术（西宁GORS）直接进行界址点的测量，或者采用全站仪极坐标法测量界址点；定着物（房屋）界址点测量

按照定着物单元占地（投影）外围边线，利用网络RTK技术（西宁GORS）进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量界址点。

5其它要素测量

5.1地物测量

利用网络RTK技术（西宁GORS）进行地物测量。在困难地区或者网络信号无法覆盖的地区，利用网络RTK技术（西宁GORS）进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量不动产单元内、相邻四至（50米范围内）各建（构）筑物地物、道路、附属设施、植被地类等地物的空间位置，采集地物的相关属性。

5.2地貌测量

利用网络RTK技术（西宁GORS）进行地貌测量。在困难地区或者网络信号无法覆盖的地区，利用网络RTK技术（西宁GORS）进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量不动产单元内、相邻四至（50米范围内）各地貌及要素的空间位置，采集地貌要素相关属性。

5.3房屋测量

按照房产测量规范的要求，利用手持测距仪（或者钢尺），精确测量建筑物长、宽、楼梯、阴、阳台、凸、凹部分和房屋各层不同结构的尺寸，精确测量套内实际边长并与施工图进行校对，同时采集房产基本信息。

6图件编制

6.1不动产单元宗地图编制

6.1.1比例尺

宗地图比例尺：1:500，按照实际范围打印出图（特殊情况下，可采用1:1000或者1:2000）。

6.1.2宗地图的编绘方法

将外业采集的不动产单元各类数据和信息进行严格的检查，满足要求后对数据和信息进行整理，将整理好的数据和信息在清华山维平台软件内进行图形、信息属性的录入和建库，进行质量和逻辑的监理检查，合格后进行数据入库；在清华山维平台软件内按照宗地图要求的内容、格式进行宗地图的编绘工作，质量合格后提交院级质量检查，最终输出成果。

6.1.3编图流程

6.1.4宗地图的主要内容

1.宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积、地类号。

2.定着物（房屋）代码（幢号）、房屋代码、房屋结构和层数、宗地

（占地）面积、房产面积，从上到下依次标注在定着物的中间适宜的位置，其中幢号用（1）、（2）、（3）、......表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。

3.本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长（密集时适当取舍，房

屋宗地图不标注）、门牌号码。其中门牌号码标注在宗地的大门处。

4.本不动产单元界址点成果表、定着物（房屋）单元界址点成果表、土

地面积分摊表。

5.用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。如果

宗地内的建筑物，不存在区分所有权专有部分，则不表示。

6.宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着

物、邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔线。

7.相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。

8.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、界址点测量方法、制图者、制

图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。

6.2定着物（房屋）单元宗地图的绘制

6.2.1主要方法和流程

以不动产单元宗地图为基础，在清华山维平台软件内按照定着物（房屋）单元宗地图要求的内容、格式进行宗地图的编绘工作，打印幅面一般为A4，成图比例尺一般为1:200、1:300。

6.2.2房屋宗地图的主要内容

1.宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积、地类号。

2.定着物（房屋）代码（幢号）、房屋代码、房屋结构和层数、宗地

（占地）面积、房产面积和幢号。

3.本宗地界址点、界址点号、界址线。

4.定着物（房屋）单元界址点成果表、土地面积分摊表。

5.宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着

物。

6.相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。

7.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、界址点测量方法、制图者、制

图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。

6.3房产分层图的编绘

6.3.1主要方法和流程

按照《房产测量规范》，以实测房屋的数据和信息为依据，按幢为单元，编绘不同结构的分层房产图，计算并统计各幢房产面积。比例尺为1:200。

6.3.2房产分层图的主要内容

1.宗地代码、结构、幢号、座落、总层数、相同结构层及层数。

2.层房屋建筑面积、相同结构层数房屋建筑面积、合计的幢专有房屋建

筑面积、分摊建筑面积和幢总建筑面积。

3.定着物（房屋）代码（幢号）、房屋代码。

4.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、制图者、制图日期、审核者、

审核日期、不动产调查单位等。

6.4房产分户图的编制

6.4.1主要方法和流程

按照《房产测量规范》，参考实测房屋的数据和信息为基础编绘的宗地图、房产分层图，以委托方和设计、规划部门共同认定的设计建施图（电子版）为依据，按幢为单元，编绘房产分户图。比例尺为1:200。

分户图的方位使房屋的主要边线与图廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，如果不一致，需在适当位置加绘指北方向。

6.4.2房产分户图的主要内容

1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有

建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积、相同户型的总户数、相同户数

的总面积。

2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针

等。

3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样。

4.不动产登记机构、绘制日期。

5.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、制图者、制图日期、审核者、

审核日期、不动产调查单位等。

7房屋面积测算

7.1幢建筑面积测算

按照《房产测量规范》，以实测房屋数据和信息为依据，按幢为单元，编绘不同结构的分层房产图，计算并统计各幢房产面积，填写房产面积计算表。

7.2分户专有建筑面积测算

按照《房产测量规范》，以编绘的宗地图、房产分层图为参考，以委托方和设计、规划部门共同认定的建筑施工图（电子版）为依据，按幢为单元，编绘各不同户型的房产分户图，计算各不同户型的专有房产面积和户数，统计专有总面积和总户数，填写房产面积计算表。

7.3共用部为分摊房产面积的测算

按照《房产测量规范》，以实测房屋的数据和信息为基础，以委托方和设计、规划部门共同认定的共用部位分摊认定表为依据，以幢为单元，按照“总房产面积-总分户专有房产面积=分摊房产面积”的方法计算并统计共用部为分摊房产面积，填写房产面积计算表。

7.4房产面积的分摊

按照《房产测量规范》规定的分摊原则和方法，按照“总分摊房产面积/总分户专有房产面积=分摊系数”的方法计算出房产分摊系数，按照“分户专有房产面积*分摊系数=分摊房产面积”的方法计算出各不同户型的分摊房产面积，填写房产面积计算表，并将结果录入房产分户图内，各分摊面积中和应等于总分摊房产面积。

7.5分户房产面积计算

按照“分户专有房产面积+分摊房产面积=分户房产面积”的方法计算各不同户型的房产面积，填写房产面积计算表，并将结果录入房产分户图内。

7.6定着物单元土地面积分摊计算

以定着物单元（房屋）幢宗地面积和分户房产计算结果为基础，按照“宗地面积/房产总面积 =土地分摊系数”的方法计算，然后按照“分户土地面积=分户房产面积*土地分摊系数”的方法计算出各户型的土地分摊面积。

7.7全楼房产分层分户明细表的制作

以房产分层图、房产分户图和房产面积计算表（结果）为依据，结合幢、楼号等实际情况，按照民政部门规定的门牌号，以楼号为单元，编制全楼分层分户明细表。明细表内容包含宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、总层数、竣工年代等信息，同时包含门牌号及对应的专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积、所在层及建筑用途。表未应标注不动产登记机构、指北方向、制图者、制图日期、审核者、审核日期等。