农村房地一体不动产登记界址点测量精度探讨

摘要：随着社会的不断发展以及人们知识文化水平的不断提高，越来越多的人对土地归属权的重视程度越来越高。2015年3月1日全国开始统一实施不动产登记制度,农村不动产统一登记对明晰农村土地产权、建立农村土地流转市场、维护农民利益有很大的帮助。本文主要对农村房地一体不动产登记界址点测量精度进行探讨。

关键词：农村房地一体不动产登记；界址点测量精度；极坐标测量法；GPS RTK

1、引言

农村房地一体不动产登记不管是国务院及各级政府部门的重视程度，还是实施单位技术投入都比过去几年实施的农村宅基地确权登记项目大，相应的焦点亦集中在界址点测量精度上，只有最大程度的保证农村房地一体不动产登记界址点测量精度，才能够最大程度的促使农村房地一体不动产登记工作的顺利推进。

2、过往农村地籍测量中界址间距勘丈边长与解析边长对比

农村地籍中宗地界址间距一般是30米以内，大部分集中于10～25米之间，统计发现：界址间距勘丈边长小于界址间距解析边长1～3cm存在普遍性。这就让人很难理解，钢圈尺与GPS、全站仪等测量设备根本不在一个量级，为什么钢圈尺勘丈尺寸反而更“准确”？为了直观的解释这个问题，我们用农村地籍测量中常用的极坐标法测量进行分析。

3、极坐标法测量解析

极坐标测量法依据的极坐标如图1所示：

在上述公式中，棱镜对中误差表示为ms，仪器测角误差表示为mβ，全站仪测量的距离用S表示，一般为了使整个计算过程简化，在计算时常把ρ数值化，最常的ρ值为206265。

由公式（1）（2）两式可以看出，棱镜位置、棱镜对中误差是影响P界址点精度的关键因素。

在野外对界址点坐标的测量采集过程中，农村地物杂乱，巷道狭窄等原因造成极坐标法测量观测角度并不理想，加之兼顾测量精度与工作效率，即使采用2cm规格的小棱镜，由于棱镜框“阻碍”致使棱镜位置无法准确代表界址点位置，从而产生至少±1.5cm的棱镜中误差，更多的现实情况是：棱镜操作员认为将棱镜镜面尽量靠近墙角测量的坐标值是准确的，反而是增大了测量距离S值，致使界址间距勘丈边长小于界址间距解析边长情况出现的普遍性。

4、GPS RTK或CORS法解析

GPS RTK和CORS法测量原理及技术精度规范都是参照同精度下极坐标测量法的技术精度规范，优点在于不需要通视条件、大范围区域既可以进行测量点数据采集，但是在农村地籍测量中优势并不显著。首先，即使在GPS RTK或CORS满足测量精度要求前提下（点位中误差小于±5cm），农村地籍测量中宗地界址点处（房子、院墙高度基本大于2.0米以上）无法保证固定到足够卫星数解算坐标值，此外GPS接收机无法底部靠近界址点法线方向位置，从而相位对中误差超限。目前虽然有部分GPS仪器供应商研发、推出倾斜校正测量技术，但在农村地籍测量界址点中误差精度达到±5cm，还没有成功的推广案例。所以，GPS RTK或CORS 法不满足较高精度的农村地籍测量。

5、农村房地一体不动产登记保证界址点测量精度解决方法

基于以上分析，农村房地一体不动产登记界址点测量过程中可以用下述方式保证界址点测量精度：

（1）利用GPS RTK或CORS布设图根控制点

按《卫星定位城市测量技术规范》要求，采用固定支架或三脚架固定整平仪器，每个图根点观测20个历元，采样间隔设置为5秒，每个图根点观测4次，计算点位较差，剔除较

农村房地一体权籍调查及确权登记工作实施方案(最新)

农村房地一体权籍调查及确权登记工作实施方案为进一步加快推进我县农村房地一体宅基地和集体建设用地确权登记工作，切实维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定，根据《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔X〕101号）、《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔X〕60号）、《X省国土资源厅关于加快推进“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》（X国土资登发〔X〕14号）等文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。一、工作原则（一）统筹兼顾，稳步推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，稳步推进农村宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物权籍调查及确权登记工作，并根据实际情况，调整工作计划，科学审慎选择符合实际的调查方法。（二）尊重历史，结合实际。房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前使用的实际情况。（三）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和

房屋调查成果，为房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作提供依据，并在此基础上，严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记手续。（四）便民利民，维护稳定。进一步优化职能，建立和完善配套服务平台和办事流程，提高行政效率，降低行政成本。在权属调查和纠纷处理工作中，应尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实保护群众合法利益，维护农村社会稳定。（五）不重不漏，全部覆盖。房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权权籍调查及确权登记要覆盖全县，不重不漏。二、工作任务以权属调查及登记为主线，在开展农村宅基地和集体建设用地调查的同时，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记纳入农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记作范围，依照不动产统一登记要求，实现统一调查、统一确权、统一登记。确保在X年底前完成全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。（一）农村宅基地和集体建设用地调查。以农村集体土地所有权成果为基础，按照《地籍调查规程》要求，调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况（含每一宗地的权属、界址、面积和用途等信息），并形成完整的地籍调查成果。（二）同步开展农村房屋调查。在开展农村宅基地和集体建设用地

不动产登记的含义及性质

第一节：不动产的含义及性质（一）不动产的含义与范围 1、不动产根据我国不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。《民法》第66条在民法中的概念为：谓土地及其定着物；不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。《不动产经纪业管理条例》对其概念解释为：指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利；房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利。《不动产证劵化条例》第4条中指出，不动产是指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施，但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值，土地及其定着物之价值亦因而减损者为限。不动产相关权利：指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。在本文中，不动产的概念及含义是指： 2、不动产的范围根据物的社会价值的不同，土地、建筑物为不动产，土地上的林木与汽车、船舶、航空器、公司资产、上市公司的股票等为不动产，应纳入到不动产目录中去。除此之外的物为动产。（二）不动产与动产的区别虽然经历了时代的更迭变迁，但将物划分为动产与不动产这一法律传统却经久不衰，其应用范围的广泛性不因时代的前进而后退，甚至影响了世界上大多数国家，成为人们普遍认可的财产划分方式。关于动产与不动产的划分标准，我国学界归纳起来大致有以下三种观点：一是纯粹物理标准，即以物的物理属性能否移动为标准，该标准为大多数学者所推崇，为主流观点；二是登记标准，即经登记的财产是不动产，反之，为动产，该标准以孟勤国先生为代表；三是以物权权利表征方式的不同为标准，笔者简称权利表征方式标准，即不动产、动产分别以登记和占有为表征方式，此乃叶金强先生所提出的一种新型划分标准。[i]

市关于进一步做好农村不动产确权登记工作实施方案【模板】

XX市关于进一步做好农村不动产确权登记工作实施方案（征求意见稿）为贯彻落实《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）、《自然资源部自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）和XX 市委农村工作委员会领导小组印发《<关于深化农村改革激发乡村振兴新动能的实施意见>责任清单》的通知（市农发〔2020〕2号）文件精神，积极稳妥推进我市农村“房地一体”宅基地和集体建设用地统一权籍调查和确权登记发证工作，切实维护农民群众的合法权益，力争2020年基本完成中央国务院、自治区党委政府和XX市委政府确定的目标任务。结合我市实际，制定本方案。一、工作目标结合第三次国土调查，充分利用全市农村宅基地和集体建设用地确权登记发证已有成果，全面开展全市农村不动产确权登记工作。查清我市每一宗农村宅基地及其地表上房屋基本情况，查清我市每一宗集体建设用地的基本情况，形成权属清晰、界址清楚、空间位置明确、面积准确的权籍调查成果，并建立数据库。探索切实可行、利民便民的农村“房地一体”宅基地和集体建设用地确权登记模式，制定处理历史遗留问题的政策和措施。力争到2020年

底，完成全市农村不动产权籍调查，明晰农村宅基地、集体建设用地及地表上的房屋等不动产产权；农村宅基地和集体建设用地登记颁证率90%以上，基本实现“应登尽登”；全市原办理农村宅基地土地证、房产证的历史数据及档案全面移交到位，各级农村不动产登记数据库基本建成，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖。二、工作任务（一）数据整理与档案移交。市不动产登记和房产交易中心加强与各XX区沟通对接，及时将现有存放在各XX区原办理农村宅基地土地证、房产证的历史数据及档案进行全面移交到位。各县（市、区）政府组织本级不动产登记部门及时与各乡（镇）或住建部门沟通对接，将现有存放在各乡（镇）或住建部门原办理农村宅基地土地证、房产证的历史数据及档案进行全面移交到位。（市自然资源局牵头，住房和城乡建设局，各县（市、区）及XX区政府配合）。（二）因地制宜开展农村不动产权籍调查。市自然资源局及各县（市、区）政府组织本级自然资源主管部门制定农村不动产权籍调查专项工作方案，自行组织本级农村不动产权籍调查与数据库建设作业单位的招投标工作，市本级由市自然资源局组织本级农村不动产权籍调查与数据库建设作业单位的招投标工作，各县（市、区）由政府委托本级自然资源局组织本级农村不动产权籍调查与数据库建设作业单位的招投标工作，各县（市、区）招投标工作由市级中标作

农村房地一体不动产确权登记工作流程

农村房地一体不动产确权登记工作流程一、权属调查权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。根据《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕191 号）文件要求，对于已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，开展补充房屋调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果;对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查。 ①权属调查主要包括：调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。 ②土地权属状况调查 a、宗地状况调查。应根据《不动产权籍调查技术方案》（试行) 要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。 b、宗地权利人状况调查。包括调查核实权利人或实际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，属于宅基地的，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。 c、宗地权属状况调查。调查核实确定土地权属性质、使用期限

等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；宗地批准用途和实际用途等。 d、权利人和宗地界址清楚，四邻无争议，因不符合相关政策不能予以确权登记颁证的，可依实际使用情况记录实际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中，注明“该权利人为实际使用人，因不符合XX 规定暂不予确权登记。”将调查成果录入不动产权籍调查数据库。 e、存在权属争议的，划为争议宗，填写土地权属争议原由书，待权属争议解决后再进行不动产权籍调查。 ③房屋权属状况调查 a、房屋权属来源调查。应依据房屋产权人提供的房屋建设批准手续、符合规划材料等，以及房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。 b、房屋状况调查。宅基地范围内的房屋，调查主要建筑物的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法权属来源材料、主要用于居住的房屋。附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相关信息，说明其位置、用途、数量等。 ④界址调查 a、宗地界址调查。按照《地籍调查规程》（TD/T 1001—2012)要求做好宅基地和集体建设用地权属调查指界，实地设置宗地界标并丈量边长和关系距离，确保宗地权属清楚、界址清晰（界址空间相对位置关系准确）。 b、对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变

不动产登记7大规范

（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。（2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。（3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。（4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。（5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。（7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。

农村房屋的效力认定方面法律有哪些规定

农村房屋的效力认定方面法律有哪些规定 80房屋买卖在农村和城市中都很常见，的效力认定也会因为在城市和农村会有一些差别。在农村房屋的效力认定方面法律有哪些规定?影响农村房屋买卖合同的效力的因素有哪些?律伴网小编为您整理提供。一、〈中华人民共和国〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从我国现有法律和行政法规的规定看，没有明确规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效的规定，按上述合同法及司法解释规定的精神，对符合民事法律行为生效要件的农村房屋买卖合同应认定其有效为宜。二、我国农村使用权政策限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的，只有农村集体经济组织成员，才能申请宅基地。《中华人民共和国》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县人民政府批准;其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村村民申请宅基地后，有权在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有权，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋，是行使房屋所有权的处分权能，“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。三、签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移，如果未经登记，则只能在当事人之间产生、关系。

不动产登记考试习题.doc

不动产登记考试习题一、单选题 1、依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为（C） A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 2、根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是（ D ） A.乡级人民政府 B.县级人民政府 C.市级人民政府 D.省级人民政府 3、对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是（A） A.国有建设用地使用权出让 B.国有土地出租 C.国有土地使用权作价出资 D.建设用地使用权划拨 4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是(B) A.建设单位 B.人民政府 C.财政部门 D.住房和城乡建设管理部门 5、根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为(B) A.50万元 B.100万元 C.1000万元 D.5000万元 6、下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是( A ) A.注册资本5000万元以上 B.从事房地产开发经营时间3年以上 C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上 D.连续3年建筑工程质量合格率达到100％ 7、根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括（D） A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产租赁 D.房地产经纪 8、房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为 (A) A.未经出租人同意，承租人擅自转租 B.虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案 C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议 D.因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金 9、“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是 (D) A.经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主或占总人数2／3以上的业主同意 B.经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意 C.经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主或占总人数超过1／2的业主同意 D.经专有部分占建筑物总面积超过1／2的业主且占总人数超过1／2的业主同意 10、业主是房屋的（ D） A.使用人 B.占有人 C.租赁人 D.所有人 11、物业服务企业或者其他管理人的管理权源于（B ） A.房地产开发商的委托 B.业主的委托 C.物业服务公司的章程 D.政府房地产管理部门的委托

《物权法》应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权问题

《物权法》应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权问题随着社会主义建设的步伐的发展，党的十六大五届全会中明确提出了建设社会主义新农村，以及加强小城镇建设，城乡一体化的新战略思想，我国农村建设取得突飞猛进的发展势头，有其在我国即将全部取消非农业与农业户口之分的今天，社会出现了大流通、大发展的渠道，城市中出现了城中村，农村朝着城镇化的步伐行走。我国的法律规定已经不适应我国经济建设需要和发展，如：我国《担保法》第37条第二款规定建筑在农村宅基地之上的私有住房，亦不能用于抵押，《土地法》六十二条规定农村一户宅，宅基地使用权不准出卖等。既然我国《宪法》十三条、《继承法》第三条、《民法通则》71条、《婚姻法》有关处理共同财产房屋的规定，都承认房屋是公民的合法私有财产，那么为什么不能按照公民的意志加以处分收益呢？我认为这种局面的存在与我国体制和法律建设的体制存在着日益突出的矛盾，我想，随伴着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物物权方面已经出现建筑物的区分、所有权所法律概念。农村建筑在农村集体土地上的房屋、企业的厂房等建筑物也开始有条件允许买卖抵押，传统的房地不可分的理论依据实在不能适应目前的经济形式和法律体系完善的需要，对农村私有房屋，建议即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权分明清晰的农村房屋进行登记、买卖、低押，并且应尽早建立一套完善农村私有房产、登记、买卖、抵押的制度。

一、我国农村房产的现状我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及《土地法》1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。如：河南省试点建设农村新社区的构想。但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。法

房屋确权登记的办理程序

房屋确权登记的办理程序： 1、办理房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书，提供规定的资料进行登记；区房管局对申报资料进行初审，并到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的，将全部资料一式二份(原件一份，复印件一份)，图纸一式三份(有共有权人的按共有人数增加)，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书，委托区房管局将权属证书发给申请单位人)。 2、办理房产转移登记、他项权利登记。申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书，提供规定的资料；区房管局对申报资料进行初审后，报市房产交易所进行复审；市房产交易所复审后，当事人全部到场，办理交易手续，交纳规定税费后，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书，委托市房产交易所将权属证书发给申请单位(人)。 3、办理房产租赁登记。申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房屋租赁登记申请审批书，提供规定的资料；区房管局对申报资料进行初审后，报市房产交易所进行审批，填制租赁许可证，委托区房管局将租赁许可证发给申请单位(人)。 4、办理军队、涉外房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位(人)到市房屋产权登记中心填写房产登记申请审批书，提供规定的资料，登记中心对申报资料进行审核，并到现场勘测丈量、绘制平面图，填制房屋权属证书，发给产权单位(人)。 5、办理军队、涉外房产转移登记、他项权利登记。申请单位(人)到市房产交易所填写房产登记申请审批书，提供规定的资料，交易所对申报资料进行审核，并到现场调查，当事人一起办理交易手续，交纳规定税费，报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书后，委托市房产交易所将权属证书发给申请单位(人)。 6、办理商品房预售登记、军队、涉外房产租赁登记。申请单位(人)到市房产交易所填写商品房预售登记申请审批书或房屋租赁登记申请审批书，提供规定的资料，交易所对申报资料进行审批，填制商品房预售许可证或房屋租赁许可证并发给申请单位(人)。

不动产登记简介

（1）不动产的概念不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权、如建筑物及土地上生长的植物。我国规定不动产的类型有：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。最核心的是土地、最复杂的是房产。不动产与动产的划分是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。（2）不动产登记的概念和内容不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 1.登记是依当事人申请的行为。 2.登记是国家专职部门的活动。 3.登记内容为不动产物权及其变动事项。 4.登记事项须记载于不动产登记簿。登记的权利包括：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记的内容： 1.不动产的坐落、界址、空间界址、面积、用途等自然状况。 2.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利等变化等权属状况。 3.涉及不动产权利限制、提示的事项。 4.其他相关事项。不动产登记的确是房地产税向存量环节征收的必要前提，但并不是充分必要条件。2013年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。

农村不动产登记档案管理面临的难点及对策措施

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/9c3643615.html, 农村不动产登记档案管理面临的难点及对策措施作者：吕艳威来源：《农民致富之友》2017年第24期本文主要围绕农村不动产登记档案管理中所面临的困境进行分析，并提出有针对性的解决措施，以推动农村地区不动产登记档案管理工作的有效开展。不动产统一登记制度的实施，是我国深化改革的重大举措。因此，当前最基本的任务就是要深化农村不动产登记档案管理工作。然而，农村地区的不动产登记档案管理工作还存在着一定的问题，影响了这项工作的有效开展。本文主要围绕围绕档案管理工作中所面临的难点进行分析，并提出相应的解决对策。 1 不动产登记档案管理的主要意义 1.1 有助于确认物权不动产统一登记，能够帮助证明权利人的权益，帮助人们在办理相关的业务时提供依据，尤其是在住房保障以及地籍调查方面，更是发挥了巨大的作用。在不动产的登记受理开始，就产生了相应的档案，而且这个档案贯穿于登记确认环节的始末。对登记档案进行有效的管理，能够保证不动产登记工作的高效开展。如果缺乏登记的档案，那么就会影响物权的管理，就会使个人的利益受到侵害。 1.2 有助于农村规划为了实现对农村的科学规划，以改善农村人民的居住条件，就需要对一些违规建造的房屋，对一些私自占用公地的现象进行打击，而这就会涉及到产权的问题。我们知道，由于农村地区缺乏严格的管理力度，所以在房屋建造时，许多人都是随心所欲的去建造房屋，去侵占公家土地，这样就阻碍了农村的发展。而如果实行不动产的统一登记，就能够推动新农村的建设，使农村地区得到更加科学合理的规划。 2 面临的主要难点 2.1 登记机构没有实质运作不动产登记工作是由许多个不同的单位来组织实施，如，住房建设部门、国土资源部门等，这样就导致了该工作效率的低下，导致了登记秩序的混乱。为了解决这一问题，在2014年，国家和地方国土部门成立了不动产登记局，以便有效解决职责不明的问题。然而，农村地区的不动产登记机构并没有实质建立，而且各机关人员的配备还不够完善，职责也没有进行明确，所以也就没有发挥其应有的作用。

农村房地一体不动产登记工作明白纸

农村房地一体不动产登记工作明白纸一、农房一体确权登记工作的总体流程 1、内业宅基判定利用航飞影像数据，作业单位工作人员与村委会负责人就宅基地及集体建设用地的边界和宅院所属权利人进行内业初步认定。 2、外业调查测量外业作业人员需要测绘人员两人和村居一人为一组入户调查测量，对内业判定宅基及集体建设用地进行核实确认，村居人员负责协调通知需要测量的每家每户，保证进行测量时家中有人，按照要求进行指界并准备提交所需材料。宅院由四邻指界人与本宗地指界人现场指界，并记录界址位置，丈量界址边长和相关距离，测量每幢房屋的边长，现场绘制权籍草图，权籍草图上记录预编号、权利人名称及共有情况、房屋坐落、门牌号、四至、房屋结构、房屋层数、房屋边长、实际用途、建成年份、测量时间、指界人签字等，房主签字时需拍照。查验权利人身份证件、户口本、土地证、房产证、批文、协议、公证书、判决或调解书等权源资料原件并收取复印件。 3、内业处理根据外业测量成果由测绘技术单位建立不动产权籍调查数据库。 4、预审公示每完成一个村的数据建库，检查无问题后，将要每户测量登记的基本信息到当村进行公示。将公示的内容打印张贴在村委会的公告栏上，公示时间为15天。当事人如有异议，可在公示期内到村委填写异议情况说明。

5、表册签字由村委广播通知具体的签字时间，由对权籍调查成果无异议的权利人对不动产权籍调查表、不动产登记申请书等表册签字按手印。村委会参与调查人员及村主任需对调查认定结果审核并签署意见。 6、成果质量检查及入库对每宗地按照要求进行质检，保证权籍调查成果的正确性。将内业检查整理没问题的表册图件扫描形成数字化文档，按照并挂接到济南市不动产权籍调查和登记数据库中。 7、补办审批或认定手续、登记预审国土所组织对前期形成的调查成果进行合法性审查，符合登记条件的转入登记流程，需补办审批或认定手续的，转街道办事处或逐级呈报区政府办理相关审批手续，手续齐全后转入登记流程。 8、面签申请登记宅基地的宗地测量数据完成后，录入不动产登记系统并编制不动产单元号，形成每宗地唯一的不动产单元号，按村为单位分到各所属国土所，由国土所通知村委会，并制定每天面签多少户的计划，各村委会按照面签计划通知各户到国土所办理面签申请。二、责任及分工 1、自然资源部门职责牵头负责辖区内农村房地一体不动产确权登记工作具体实施，制定工作方案，明确任务分工，加强业务指导和检查，组织工作人员培训，解决历史遗留问题，督导作业单位完成权籍调查、数据库建设及质量管控，指导镇（街道）完成补办房地审批手续，核发房地一体不动产权证书，推进工作落实等工作。

农村建造房屋申请房屋所有权初始登记的

农村建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。办理村民住房所有权初始登记、房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。我国现有的法律、法规，只对城市房屋产权产籍管理有具体的规定，对农民在集体土地上建房是否需要办理房产证没有明确的要求，一般情况下，农民农村建房只需取得集体土地使用证（土管部门办理）和建设工程规划许可证（规划部门办理）即可。在实际操作过程中，我们采取了比较务实、灵活的态度，在农民自愿要求办理房产证的前提条件下，参照《城市房屋权属登记管理办法》和《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定予以办理。具体地讲，需要提供以下资料： 1.建设用地规划许可证和土地证复印件，原件需验证（土管部门办理）； 2.建设工程规划许可证及附件（规划部门办理）； 3.产权人身份证原件及复印件（委托代办需提供委托公证书及代理人身份证原件）； 4.填写“浙江省私有房屋所有权登记申请书”； 5.有资质测绘单位出具的建筑平面图及建筑面积计算清单； 6.登记部门认为需提交的其他有关文件。《物权法》出台后，对私有财产的法律保护更加明确，但相关的实施条例司法解释还未出台，因此在操作过程中，还是以现有的法律、法规为准。根据该网友的叙述反映，他有可能是土地证和建设工程规划许可证未办理，具体办理条件由土管部门和规划部门解释。现在在农村做房象你这样买地皮做的是能办房地产权证的。首先你得将地价给交齐的，因为现在国家在农村在做新农村，所以一般是不同意有自己产权的。所以你要到土地所和房管所去办理土地证和房产证的。只有这样你花的钱才有价值。不然花了几万才能有个使用权（小产权证）。房产证明是房屋产权证的简称，房屋产权证包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》。业主办理房产证首先需要开发商确权。即开发商在商品房竣工验收合格后，30天内必须办理确权登记手续。购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书(俗称大产权)的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取房地产权证。只要是新建的商品房，无论其是否出让，产权最后如何分配，在初始登记时，登记机关均是直接将全部产权登记在开发经营企业名下的。一、婚后房产证写谁的名字、婚后房产证加名字、婚后房产证上加名字 1、婚后房产证上加配偶名字婚前以个人名义向银行贷款购房一套，首付30万，婚后仍有30万贷款，现与妻子共同还贷。若房产证上要加上妻子的名字：在房贷尚未还清的情况下，是否在贷款银行同意的情况下进行？

农村不动产确权登记发证成果检查验收工作方案

xxxx 农村不动产确权登记发证成果检查验收工作方案按照《xxxx 工作方案》和《xxxx 工作方案》“到2020 年底前完善农村宅基地和集体建设用地调查成果，农村宅基地和集体建设用地登记颁证率达90% 以上；补充完成农村宅基地和集体建设用地上农房调查，基本实现‘应登尽登' ，县级农村不动产登记数据库基本建成，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖。”的工作目标，为加快推进我州农村不动产确权登记，确保如期完成任务，根据《xxxx 实施细则》（以下简称《实施细则》）的有关规定，结合我州实际情况，制定本方案。一、检查验收目的通过开展检查验收，促进xxxx 农村不动产确权登记发证成果达到相关技术规范要求，确保总体工作任务目标按时按质完成。二、检查验收对象对各县市通过开展农村不动产确权登记发证工作，形成的农村不动产权籍调查成果和登记发证成果进行检查验收。三、任务分工按照《实施细则》的规定，xxxx 农村不动产确权登记发证成果按照县级检查验收、州级抽检备案、申请省级抽检三个层次，分权

籍调查成果检查验收和登记成果检查验收两个阶段开展。（一）县级检查验收任务县级应对辖区内所有乡（镇）农村不动产确权登记发证成果进行全面检查和验收。检查比例：文字成果、数据库成果资料进行100 ％的检查，权籍调查与登记成果资料检查覆盖每个乡（镇、街道）内不少于30％的村（居）委会，每个待检村委会内业检查 50 ％的宗地、外业检查30 ％的宗地。 xxxx 市权籍调查成果己于2018 年按照《xxxx 省农村集体土地使用权调查成果省级检查验收工作方案》的要求，通过了省级验收，可不再申请权籍调查阶段成果的检查验收，但在开展登记之前必须按《实施细则》的要求组织内外业复核，并将复核记录表做为调查档案材料存档。登记阶段的验收按相关要求开展。县（市）级可委托具有测绘资质的第三方对不动产测量和数据库等成果进行检查。（二）州（市）级抽检备案州（市）级抽检按照每个县（市）抽检乡（镇、街道）数不少于30 ％。外业抽检率不少于县（市、区）总宗地数的5 ％，内业抽查率不少于县（市）总宗地数的10 ％，抽查范围与县（市）级检查验收范围不重叠的要求开展。完成辖区内所有县（市）抽检备案后向省确权办申请省级抽检。四、检查验收程序

不动产登记中心解决疑难问题典型案例

不动产登记中心解决疑难问题典型案例案例一一、基本情况在不动产登记过程中，由于前期房屋所有权证和土地使用证在房产管理局和国土资源局分开办理，导致很多房屋所有者办理了房屋所有权证，未办理土地使用证，且有较多房屋所有权经历了多次转移，但土地使用权仍然登记在最初的权利人名下，导致房、地权利主体不一致。二、解决方案本着妥善解决历史遗留问题、为人民群众办实事的工作原则，青阳县不动产登记中心组织相关部门和专家进行研究，提出解决方案；在土地权属来源合法、无抵押查封情况下，如果不动产经历多次转移，在找不到原土地使用权人或不能到现场签字的情况下，现房屋所有权人签署具结书，直接办理不动产转移登记。案例二一、基本情况在登记机构登记范围内，存在着已经取得土地使用证范围以内、房屋所有权范围以外，或者已取得土地使用证和房屋所有权证书，现权籍调查和现场查看结果显示在取得的土地使用权范围

内原登记房屋主体层数增加的，或者已取得土地使用证和房屋所有权证，现权籍调查和现场查看结果显示房屋占地超出土地使用权范围等情况。二、解决方案县国土资源局在局长的主持下召开局长办公室会议，研究讨论不动产登记相关事宜，形成会议纪要（在国家、省、市、县出台具体文件意见前适用），提出解决对策：对原已登记内容或登记申请人提供建设工程符合规划材料的（按规划建设），予以承认并办理不动产登记，对不能登记的部分，宗地图上用红线标注，房产图上用黑色斜线标注，地上物的情况在不动产权证附记栏和登记簿中注记。案例三一、基本情况王某有一处住宅准备出售给张某，但王某的土地使用证上土地性质是划拨的，现在王某和张某一起到不动产登记中心办理不动产转移登记手续。二、解决方案按照正常程序，王某的土地使用权证是划拨的，不能对外出售，必须缴纳土地出金，将划拨土地变更为出让，然后才能对外出售办理转移登记，本着为人民服务的工作宗旨、落实只进一扇门的工作方针，不动产登记中心在研究讨论之后，指导王某申请

集体土地上不动产登记有关问题的探讨尹建雄

集体土地上不动产登记有关问题的探讨尹建雄发表时间：2019-03-27T10:46:05.263Z 来源：《基层建设》2018年第35期作者：尹建雄 [导读] 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。曲靖市马龙区不动产登记中心云南曲靖 655199 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。在集体土地不动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较为明显，需采取有效方法解决。此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。关键词：集体土地；不动产登记；问题对策引言：就目前集体土地上不动产登记的实际情况来看，还存在制度上的不健全，管理上的混乱等一系列问题，其中不乏是因为各相关部门不作为、工作失误、沟通不及时等原因造成上述问题的出现。但是，最重要还是来源于某些制度性的规定缺乏实践的基础，从农民利益和认知角度出发对集体土地上不动产登记的研究还未得到深刻的重视。事实上，农民以及农村集体土地实际问题才是制度实施和贯彻根本。在集体土地上不动产登记的实际工作中，采取的处理措施也要多从农民实际情况出发，坚持“以人为本”、“和谐”的原则。 1 房地产权利人不一致 1.1 规划审批手续的建房人和土地审批手续的使用人不一致在集体土地不动产登记工作中，常常会出现土地审批手续记载的使用人和规划审批手续的建房人不一致的情况，对于此类情况，根据我国不动产登记制度的相关原则，是无法办理房屋登记的，这就使登记工作陷入到僵局之中。对此，笔者认为在实际处理过程中，应该尽可能避免矛盾的扩大，采用和谐处理的原则。不动产登记申请人不仅要取得房屋所有权人的同意，还需从当地土地管理部门获得合法的土地使用手续，之后办理房屋初始登记。换而言之，针对此类问题的处理，关键在于土地使用人和房屋所有权人之间的协调沟通，最终形成房、地一致的权利人。 1.2 面积超占与一户多宅的登记在农村，农民宅基地超占的现象十分普遍，如何对超占部分进行规划和调整一直是困扰我国政府的问题之一。一部分历史形成的面积超占、一户多宅的宅基地，虽然具备合法的权源，但是和当前阶段我国的政策是相互冲突的，如何对这些产权进行登记一直未能形成统一意见。对于此类问题，应该从法律层面上，对权属来源文件加大审查力度，建立实质与形式统一的登记审查模式。由于我国农民集体土地不动产登记工作情况十分复杂，加之针对各类权属来源文件也不具备统一的认定和审查标准，因此在具体登记时，应该将实质审查和形式审查有机结合起来，结合实际情况，尽可能地对历史权利归属进行还原。另一方面，需要提升人民群众的法律意识，坚持依申请登记的原则，对确实有需要的农民进行调查登记。同时不动产登记机构还应做好法律法规的宣传工作，明确只有依法登记的不动产才能受到法律保护。此外，应结合实际情况，有针对性地制定地方性法规，理顺各类问题的法定解决途径，为农村地区的稳定发展奠定基础。 2 集体土地不动产登记中的虚假现象目前农村集体土地及地上不动产登记采取部门分散型管理登记方法，例如，针对集体土地上建房的审批手续，既有乡镇人民政府或其下设的村建办公室，同时也需要建设管理部门进行审批。部门间缺少紧密的联系，难免出现虚假风险防控的漏洞。主要表现在以下3种情况：第一，证书和信息的双重伪造。简单的说就是证书并非相关发证机关颁发，且证书的内容与实际情况也不相符；第二，证书为真，信息伪造。这种情况是指证书是通过非常规渠道获得的相关发证机关颁发的合法的证书，但是证书的内容与实际信息不一致；第三，证书伪造，信息为真。证书的内容与实际信息完全符合，但是证书确属非法伪造的，毫无法律效力，为非法行为。针对以上问题的处理措施可以从以下几个方面入手：首先，各相关部门对土地、房屋的产籍档案进行严肃认真的整理归档。加强对档案的管理力度，力求每一个登记在审批调查时都要有档案可查，且需要满足不费时不费事的要求，为证书的真伪审核带来便利，实现严控真伪关。其次，加强各部门间的联系，主动联系村镇工程审批以及建设部门，主动与相关批准部门协商沟通，主动调取工程建设许可证书样本或者相关的档案资料，留存后进行真伪辨别。只有做到主动政府行为作为，而不是互相推诿，才能防控虚假风险漏洞。再次，集体土地上不动产登记的相关工作需要与之相关的工作人员积极学习有关知识，提高自身专业水平，秉承认真负责的工作态度和为人民服务的工作信念。 3 农民对集体土地上不动产登记的制度认知匮乏集体土地上不动产登记制度的主要参与者，即农民在对制度和产权意识的认知上是存在极大的匮乏。在农村往往存在这样两种情况：第一，农民对于集体土地上不动产登记可以确认并保护自身的的权利这一作用，完全没有法律意识，常常通过自认为可行的办法处理问题，例如，农民对房屋实际占有的意识很强烈，但是由于缺乏对房屋产权认知度，他们宁愿抢占、违建也不愿意通过正规的途径办理相关手续，往往是只重视土地证忽视房产证或者认为土地证即房产证。第二，亦或是农民对房屋登记期望与制度设计脱节。制度的导向不能满足农民所期望通过登记获得的利益，从而阻碍了房屋登记的实行和开展。在制度层面，从农民的角度出发考虑，利用多种途径提高农民对于集体土地上不动产登记的制度认知，也是解决不动产登记的制度相关问题的必要思考。 4 有关房屋超建的问题长期以来，我国农村地区的房屋修建往往存在审批方面的问题，其原因是多重复杂的，不仅与经济基础有关，与自然环境有关，也与人的主观意识和基础观念有关，所以不批就建、批少建多的情况屡见不鲜。那些未得到审批就扩建的房屋，主要为农户提供养殖家畜、圈地种菜、工具用房等用途，往往都有实际的用途和需求。由于很多房屋的建造情况与土地审批手续中的信息不符，增加了房屋不动产登记的难度。我国农村地区的房屋超建问题司空见惯，为了进一步规范此类现象，尽量确保经批准后的建筑房屋土地面积、实际建造面积与经过审批的面积保持一致，可参考借鉴以下方案：首先要分清农村集体土地上实建与审批面积不符的区别性情况：一种是房屋结构有出入，如批建2层实建3层楼房；另一种是房屋面积有出入，如批建50平米实建100平米。当然，无论是针对上述哪种情况，都应该贯彻落实我国《城乡规划法》之规定。若在乡镇规划区出现不按规划完成建造房屋，政府应勒令停建，并在规定时间改正，逾期不改则直接拆除。也就是强调，加层违建房屋的申请人应及时补办相关规划手续，履行完整的审批流程后完成不动产登记；而违建房屋中的扩建部分则将被登记机构视为违章建筑，面临责令拆除的结果。面对房屋超建的问题，在做集体土地不动产登记时应灵活采取不同方面调整和解决：第一，申请人应第一时间在国土部门补办批准手续再办理不动产登记业务。第二，超面积违建房屋在不能补办手续的情况下，登记人员应实地考