资产评估案例分析

《资产评估学》案例分析报告案例名称——房地产评估

班级：教改会计301班

案例小组：第5组

姓名：卢欢乔学号：13052083

姓名：韩世圆学号：13052169

姓名：范佳楠学号：13053214

姓名：张学会学号: 13053176

姓名：万秀秀学号: 13053229

姓名：李花学号: 13053262

指导教师：张炳卓

目录

一、评估背景 (1)

（一）评估背景 (1)

（二）委托（持有）方简介 (2)

（三）评估公司及评估师简介 (2)

二、基本资料 (3)

（一）评估对象简介 (3)

（二）基本数据 (3)

（三）评估要求 (4)

（四）评估基准日 (4)

三、评估分析 (5)

（一）评估目的 (5)

（二）价值类型 (6)

（三）评估方法 (6)

（四）评估依据 (6)

（五）评估方案 (7)

（六）评估风险及规避措施 (7)

四、评估过程 (8)

（一）计算公式 (9)

（二）计算过程 (10)

（三）计算结果 (11)

五、总结 (12)

资产评估案例分析——商业用地

一、评估对象

被评估对象为一宗待开发商业用地，为征用农地，土地面积5000平方米。土地取得成本为600元/平方米，土地的开发成本（包括管理费）为800元/平方米，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。银行贷款利率为8%，复利计息。取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。土地开发的平均利润率为25%，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为营业税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米，房地产综合资本化率为8%。资产占有方委托中介机构进行评估。

二、评估要求

计算评估对象土地开发后的价值

三、评估程序

房地产评估依照评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算带骨房地产评估价值，综合分析确定评估结果的程序进行。

评估过程：成本法

【1】选择成本法评估方法的原因

由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化，这是一种很少发生交易且没有开发的房地产，并且没有参照物。成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。它主要适用于继续使用下的资产评估，可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。在本案例条件下，该商业用地还未开发，一定是会继续使用的资产类型。所以选择该方法使用。

【2】大体思路

采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。因此，对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。

【3】计算过程：

1.计算土地取得成本

600*5000=3000000

2.计算土地开发成本（包括管理费）

800*5000=4000000

3.计算投资利息

土地取得费和开发费的计息期都是一年，且都是均匀投入，则：

（3000000+4000000 ）*[（1+8%）0.5 -1]=274613.36(元)

4.计算利润

（3000000+4000000）*25%=1750000(元)

5.计算营业税及及附加

营业税=（1750000+274613.36+7000000）/（1-5%）*5%=474979.6（元）

城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6（元）

教育费附加=474979.6*3%=14249.4（元）

营业税及附加合计：

474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6（元）

6.计算销售费用

销售费用=（3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6）*0.03=286412.73（元）

7.计算土地价值

土地价格=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7（元）

土地单价=9833503.7/5000=1966.7（元/平方米）

【4】评估结果

经计算结果分析，确定评估对象土地的价值为9833503.7元，土地单价为1966.7元/平方米。评估过程：收益法

【1】选择评估方法原因

该房地产的未来预期收益及风险能够量化和预测，且房地产的受益年限能够确定。收益途径适应的对象是有收益的房地产，由于该评估地产预计未来将会是商场和写字楼为主的，且收益可量化的房子，因此，选用收益法也是可行的。

【2】大体思路

（1）收集有关房地产有关的收入和费用的资料；

（2）测算房地产的正常收入

（3）测算房地产的正常费用；

（4）测算房地产的纯收益

（5）选择适当的资本化率；

（6）确定房地产的收益年限；

（7）估测兵确定房地产的评估价值。

【3】根据收集相关资料，经分析整理得到

大厦建设平均每平方米建筑面积的建筑费用为4000元，专业费用为建筑费用的10%。其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为1800元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，写字楼平均空置率约为15%;第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为1.5元，写字楼平均空置率约为20%；

其中，第三年才开始收益。.管理费用为租金的7.5%，税金为租金的l7.5%，保险费为租金的1%，维修费用为租金的3.5%。

【4】具体计算过程

1.1—2楼面积3000×2=6000(平方米)

2.3—5层面积1900×3=5700(平方米)

3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300(平方米)

4.年总收入(元)

6000×1800+5700×2×365×(1—15%)+13300×1.5×365×(1-20%)

=10800000十3536850+5825400

=20162250

5.年总费用(元) 20162250×(7.5%+17.5%+1%+3.5%）=5947863.75(元)

8.年利润总额20162250-5947863.75=14184386.25(元)

9.年利润折现到当年14184386.25（P/A，8%,37）(P/F,8%,3)=122583639（元)

10.建筑费用4000×25000=100000000(元)

11.专业费用100000000×l0%=10000000(元)

12.土地价值122583639-100000000-10000000=12583639（元）

土地单价12583639/5000=2516.73（元/平方米）

【5】评估结果

经计算结果分析，确定评估对象土地的价值为12583639元，土地单价为2516.73元/平方米

四、评价结果分析

在该房地产的评价结果中，采用成本法评估土地的价值为9833503.7元，土地单价为1966.7元/平方米，而采用收益法评估土地的价值为12583639元，土地单价为2516.73元/平方米。两者相差土地单价为550.03元。

分析产生的原因可能是在采用成本法评估房地产价值时，房地产成本所包含的内容没有太明确，有可能是少计。该案例仅对建筑物采用重置成本法评估，因此成本中只包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，而建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等就没有包含。但是有可能数据来源和设置的不精确。另外，在采用收益法进行计算时，对资本化率的估算可能不精确和科学，资本化率是将房地产净收益转换成价值的比率，资本化率=无风险报酬率+风险报酬率。本案例断然取8%。同时，该房地产不典型，评估出来的数据有可能与市场有差异。

最后，我认为房地产价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。本案例的很多数据来源和设置都不太合理和评估人员基础知识的不牢固是造成结果偏差的主要原因。因此，日后学好基础知识是关键。

房地产评估案例

本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,791m2，土地总面积29,032m2）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。

一、评估方法的选择

1、估价技术路线和估价方法

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2、市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。

3、成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算(市场比较法)

1、计算公式

估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2、比较实例选择

选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

（2）编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）

经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。

表3 土地比较因素修正系数表

4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3 ＝196元/m2 合13.07万元/亩

5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:

1-1/(1+r

Ry=N

1-1/(1+r

式中：Ry：年期修正系数；

r：土地折现率，取r＝6%；

：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。经计算，Ry＝0.97，则: 估价对象土地评估单价＝196元/m2×0.97＝190元/m2

估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元，取整为551.61万元

（二）建筑物及构筑物估价(成本法)

1、建安费测算

经现场勘察，获悉估价对象现状如下：

根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：

以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：

以上建安费含室内外装修。

2、室外工程费每平方米取45元。

3、增容及管理工程费每平方米取95元。

4、专业费

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5、建设单位管理费

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。

6、贷款利息

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2

7、利润

根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率

8、营业税及附加

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%

9、建筑物重置价值

建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加

10、建筑物价格

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：

建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率详细计算见下表：

经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万元。

（三）估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格＝551.61＋1,117.25

＝1,668.86万元

五、估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑面

积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。

案例分析

该案例在以下几个方面值得特别关注：

1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、

评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估房地产的评估价值。

2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。

3、在采用成本法评估房地产价值时，要明确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评

估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）的一定比例计算的；营业税及附加则是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，以正确估算被评估房地产的成本。