房地产企业会计核算手册

地产公司财务基础核算

第一章总则

第一条编制冃的

为了统一规范东投集团所属房地产开发企业的会计核算行为，提高会计信息准确性，尤其是收入、成本的核算质量。根据《中华人民共和国会计法》、新《企业会计准则》等有关法律法规，结合实际情况，特制定本规定。第二条编制原则

本操作手册是本着合法、合理、客观、有效的原则，突出集团的统一性，体现房地产开

发企业行业特殊性，增强业务操作性，确保业务的一贯性。

第三条适用范围本制度适用于东投集团所属的房地产开发公司。

第二章主要会计政策

第四条会计年度

会计年度自公历一月一日起至十二月三十日止。

第五条计量属性会计要素计量采用历史成本。并以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。

第六条记账本位币

以人民币为记账本位币。

第七条报表制度各地产子公司按集团内部要求根据财务软件导出的基础数据编制各管理报表。

第八条坏账损失核算方法

1、坏账损失的核算采用备抵法；

2、计提坏账准备的方法：统一采用个别认定法计提坏账准备。

第九条存货核算方法

1、存货主要包括：开发产品、周转材料、开发成本。

2、存货按取得时的实际（历史）成本进行初始计量。

3、发出存货分项目按加权平均法计价结转成本。

第十条固定资产及累计折旧

1、固定资产确认标准：为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过1个会计年度并且单位价值超过2000元（含2000元）的资产。

2、固定资产按照成本进行初始计里。

3、固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值确定其折旧

率，分类折旧率如下:

第十一条投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者都有而持有的房地产：包括已岀租土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、己出租建筑物。

1、投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。

2、在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

3、投资性房地产比照固定资产（无形资产）进行核算，按期计提折旧或摊销。投资性房产从确认之日起在剩余可折旧年限内按直线法摊销；投资性地产从确认之日起按土地使用权证剩余使用年限进行平均摊销。

一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于提供劳务或经营承包管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。

第十二条借款费用

1、借款费用，是指企业因借款而发生的利息及相关成本，包括：借款利息、辅助费用。

2、发生的可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的借款费用，应予以资本化，计入相关资产成本。具体原则如下：

（1）与购建固定资产有关的借款费用：开始进行购建活动时开始资本化，达到预定可使用状态时停止资本化；

（2 ）与购建投资性房地产有关的借款费用：开始进行购建活动时开始资本化，达到预定可租赁（或可使用）状态时停止资本化；

（3）与开发项目有关的借款费用（包括专项借款和一般性借款）:取得项目施工证当月开始资本化，取得竣工验收备案证明次月停止资本化。如项目施工过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。如项目为分期或分批入伙，已入伙部分应当停止与该部分相关的借款费用的资本化。

3、为资产支出发生的专项借款，在资本化期间内其利息费用扣除其利息收入或利用其进行暂时性投资取得的投资

收益后的金额可全部资本化；资产支出如果占用一般借款的，符合资本化条件的借款费用，也可以资本化。

第十三条收入确认条件

1、房屋销售收入的确认必需同时满足下列4个条件：

（1）、商品房买卖合同已签订，并在房地产管理部门备案。仅签订认购合同或商品房买卖合同未经备案的不得确认收入。

（2）、商品房买方已按合同约定支付首期款，并估计可按合同约定收取余下价款。实际操作过程中，不同的付款方式，分别达到如下要求时视同符合本条件：

A、一次性付款：收到全部合同价款。

B、按揭收款：购买方支付首期款，银行与购买方签订按揭贷款协议。

C、分期收款：如果购买方采取分期收款方式，已经收到95%以上合同价款。

D、其他：获得了购买方提供的质押资产或其他权利，这些资产或权利足以保障收回合同价款。

（3）、商品房达到当地政府有关部门规定的交房条件，通过验收取得相关文件，并交付业主使用。相关文件指相关部门验收后出具的备案文件，女口：竣工备案证明书等。

收入确认时间：在入伙手续书（或相关通知入住的文件）规定期限内办理入住的，按购买方实际办理入住的时间确认收入；在入伙手续书（或相关通知入住的文件）规定期限内未办理入住的，且无正当理由拒绝接收的，于入伙手续书（或相关通知入住的文件）规定的交付时限结束后视同交房，同时确认收入；在入伙手续书

（或相关通知入住的文件）规定期限内未办理入住的，且购买方提出房屋存在与合同规定不符的问题，确实需要整改的，在问题解决并交付业主使用后视同交房，确认收入。

（4）、商品房的成本能够可靠计量。一般应当以工程结算后的实际成本为基础确定销售成本，因特殊原因不能结算需要预计成本的，应保证成本预测的合理性；如果项目分期开发，配套工程在以后期间建设，在本期将开发产品结转销售成本时，应当合理预估相关配套工程成本，以保证销售成本的完整性。

2、房屋岀租收入：

（1）、租金的约定是以每月租金定价，则按合同约定每月计算租金收入；

（2）、若租金的约定不是以每月租金计算而是以分若干次约定金额于约定的租赁时间段（“租赁期”）支付，则每月的租金收入按总租金收入除以租赁期总月数计算；

（3）、对于合同约定了免租期的，免租期内均应分摊租金收入。

3、其他收入：如签订合同，应按合同约定收款时间确认收入；如没有签订合同，应于实际收到款项时确认收入。

第三章会计科目设路及使用规范

第十四条设路目的为规范、统一企业的会计核算口径，根据房地产开发企业的特点和具体情况，统一设路会计科目体系。

第十五条使用要求本手册科目体系中所列示到的级别及科目，执行本手册的企业必须按照下述附表一会计

科目的编号及名称设路一级会计科目、部分明细科目及部分核算项目，不得随意增加或删除，未作规定的明细科目和核算项目可自行根据实际核算需要设路编码和名称。执行年度中出现新增业务事项如需增加或修改会计科目的，需报集团公司财务审批后才方可执行；或由集团财务根据业务和会计准则需要适时修订后发布执行。

执行企业在年初对所有会计科目进行设定后，并将自行设定明细级科目进行描述后书面报集团财务部存档备案。每一核算年度中的修改仅以备案申请方式提交审批和回复附件存案。

集团财务部原则上每年末对本核算手册进行一次回顾，如有修订在次年年初更新后发布执行。

第十六条会计科目名称和编号

下表为科目体系中的会计科目统一设路指导: