我国房地产税收制度存在的问题和对策

（2013—2014学年第2学期）

课号：026R48A05 课程名称：房地产基本制度与政策改卷教师：

学号：116040307 姓名：祝葭炜得分：

我国房地产税收制度存在的问题与对策

内容提要：房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。而认识我国房产税税制问题首先需要厘清房产税试点的动因和目的，从而深入梳理我国房地产现有房地产税收制度的问题，提出相应对策。

关键字：房产税；税收制度；税收改革

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一、我国房产税的实施现状

我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，从1986 年10 月1 日开始实施。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19%。北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。

同时，空传多年的对个人所有的非营业用房产征收的房产税也于2011年终于落地，在新国八条出台的第二天，即2011年1月27日，上海重庆房产税试点政策公布。重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”新购的第二套普通住房进行征税，前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。税基为交易价格的70%，税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。被征收的对象多为外地炒房者和高档住房所有者，独栋别墅占少数。这些入库的房产税税收，将主要用于公共租赁住房建设。

二、当前我国房产税税制存在的问题

2.1我国房产税税收制度问题

现行的房地产税制是在分税制改革的基础上形成的。现行房地产税制对我国的分税制改革和财政收入扩大起到了一定的积极作用，但随着市场经济的发展，它的弊端也逐渐显露。该税制的基本状况可通过以下方面进行说明。我国房地产税种设置的历史演化过程如图表 1所示。

图表 1我国房地产税种设置历史演化过程

解放初期（4种） 1973年（3种） 1994年（14种）契税

印花税

城市房地产税

工商统一税

契税

城市房地产税

工商统一税

耕地占用税、城镇土

地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、

企业所得税、外商投

资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税（2000

年1月

日停

征）、印花税

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2.1.1计税依据不统一，缺乏收入弹性

房产税的计税依据是按照房产的原值进行一定比例扣除后的余值，或者租金标准计算；城镇土地使用税则是直接按照所使用的土地面积计算，实行每平方米的定额税，这导致保有阶段的房地产税收缺乏收入弹性。

2.1.2征收管理权分散

从管理流程角度，征管权包括税基评估、税率确定、减免审核、税款征收、征管信息管理等方面。但是，征管机关的房产税、土地使用税征管权却是不完全的。房地产税税收征管机构分属于两个部门。部分省份财政负责契税、耕地占用税，税务部门负责其他税收征管；即使税务系统内部，相关税种也管理分散，很多地方由不同的处室管理。

2.1.3 征管机构与相关部门间不能实现信息共享

房政、地政产权产籍和交易管理分离，造成两个税基的分离。房屋所有权证、土地使用权证由不同主管机关颁发，难以实现信息共享，这在国际上是少有的。房产、土地管理部门信息与税务部门纳税信息不共享，管理上脱节，缺乏配合协作。

上述制度和管理上的分散带来了房地产税收萎缩、成本过高的局面，比如同一宗房地产房和土地分别纳税，无论对于纳税人还是征管机关都增加了成本；由于信息不共享，重复地采集信息，造成管理成本上升，这与房地产税收发达国家的集中统一管理模式带来的税收成本逐年下降形成了鲜明对比。

2.2个人开征房产税问题

2.2.1关于对个人开征房产税的目的问题

明确开征个人房产税的目的对于房产税制的良性健康发展具有重要作用。讨论对个人开征房产税问题，首先就要弄清楚为什么要开征房产税，其最主要的原因是什么。从2011年上海、重庆两地试点开征房产税的最初目的来看，很明显是对调控房地产市场进行试水，力图通过市场的方式来降低过高的房产价格试行一年来，是否达到了这个目的，开征房产税更重要的目的应该是完善地方税收体系，但这也应该是一个较长的过程，不能一蹴而就。

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2.2.2 关于房产税的征收对象问题

对存量房征不征税、对自住的二套房收不收税，依据是什么。这里产生一个矛盾，如果不对存量房增税，房产税的收入总额比较低，起不到应有的作用，而对存量房征税又是一个十分敏感和慎重的问题，由于房产税是直接税，这将直接增加居民的经济负担，居民在多大程度上能够接受，这也是个问题需要对两方面的情况进行权衡。

三、我国房产税的改革和完善

在借鉴国际经验的基础上，立足我国不动产保有阶段的税制现状与问题，按照“简税制、宽税基、低税率、少减免、严征管”的税制改革原则，遵循我国30 年渐进式改革的基本经验，分阶段推进物业税制的改革。房地产取得、保有和交易各环节的税收改革调整是我国房地产税收改革的重点。主要的调整思路可见表格1。

表格1我国房地产业不同环节的税收改革

环节税收改革

房地产取得开征遗产与赠与税

房地产保有将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为房地产税；对现行土地闲置费实行费改税

房地产交易统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税；完善二手房交易营业税、个人所得税

3.1完善房产税收制度体系

依据现阶段房地产税收体系，对现有房产税收方面的税种进行整合。我国现在的房产税税费名目繁多，直接相关的有房产税、印花税企业所得税个人所得税等要对个人开征房产税，需要对我国现有房产税税收体系进行改革，简化税种，减少重复征税，保证纳税人的负担不因为新税种的开征而加重。

3.1.1清费立税，确定框架

清理现有与不动产取得、保有、转让三阶段相关的营业税、所得税、契税、耕地占用税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等税种，以及土地出让金、土地使用费（外

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资）等相关的行政性收费，通过分析、计算不动产税费总负担和相应的税收归宿，确定相应的税制框架。

3.1.2税费合一，稳定税制

合并房地产保有阶段的城镇土地使用税、房产税等，统一税制。税种名称可称为房地产税或不动产税，实行“两税合一”的不动产税制改革，可以保持政策的连续性、稳定性，未必要致力于所谓开征新税种，以减少税制大规模调整带来的震荡。在税制上，保持原有税种的课征范围，调整税率，但要初步实行按照评估价值课税的方式。

3.1.3 扩大范围，完善税基

扩大保有阶段税收的课征范围，对一定标准（面积、价值等）以上的居民住宅征税，但在扩大税基的同时，要实行相对较低的税率。同时，在综合考虑不动产各阶段税负的基础上，或者停止征收契税、土地增值税等交易环节税收，或者降低这些税种的税率。

3.2规范征收管理制度

3.2.1建立数据交换和信息共享制度

建立与房产、土地、规划、民政、公安等部门的计算机信息网络连接，实现部门间数据交换、信息共享制度。在税收管理上要实行房地产税收的征收一体化管理，在征收机关内部，设立房地产税管理部门，实现征管资源的整合，提高征管效率，降低征收成本。防止发展中国家税改初期出现的征管信息滞后现象的发生。

3.2.2增强改革和征管透明度，促进公众参与

实行政务公开，包括面向社会征求不动产税制改革政策的意见，邀请公众代表参与评税过程等。

3.2.3保护多数人的利益

应保护居民第一套房和带有保障性质的第二套房。从某些学者的描述中也可以看出，房产税应主要针对高收入人群的房屋进行征收对居民用于自住的房屋和带有保障性质的第二

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套房应该免征房产税从国际上看，对于居民的自有住房都不征税，如意大利对于居民购买第一套自住房，不但不予征收房产税，还给予各项补贴贷款和税收减免。

3.2.4推进财政管理体制改革

从中央推动房产税改革的进程来看，也体现了要配套财政体制进行改革的思想。一是要建立透明、公开的财政预算执行体系，解决百姓纳税意愿问题。二是要推动财政管理体制改革，进一步科学划分中央和地方的财权和事权，为地方政府履职提供稳定的财力来源和保证，保证房产税改革的持续进行。

参考文献：

[1]房产税改革应该“抽肥补瘦”［EB/OL].http: //https://www.360docs.net/doc/9f12112857.html,/GB/17938486. html,2012－05－21．

[2]王德祥,罗艺.意大利房产税模式及借鉴[J].财政监督,2012,(09).

[3]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究,2011,(04).

[4]夏睿.当前我国房产税税制存在的问题及改革构想管理[J].金融管理,2011（2）,99-102.

[5]李明.新税制下房地产业纳税会计与税收筹划[M].北京:中国市场出版社,2010:50-60.

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

房地产公司税收筹划案例

一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率：（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最

房地产各阶段税收

房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据

房地产企业税务筹划各阶段全攻略

房地产企业税务筹划各阶段全攻略房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税务筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税务筹划机会。二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条

我国现行税收制度和税收种类

我国现行税收制度改革开放30多年来，经过几次较大的改革，我国税收制度日趋完善。改革开放初期的税制改革是以适应对外开放需要，建立涉外税收制度为突破口的。1983年、1984年又先后分两步实施国营企业“利改税”改革，把国家与企业的分配关系以税收的形式固定下来。1994年，国家实施了新中国成立以来规模最大、范围最广、成效最显着、影响最深远的一次税制改革。这次改革围绕建立社会主义市场经济体制的目标，积极构建适应社会主义市场经济体制要求的税制体系。2003年以来，按照科学发展观的要求，围绕完善社会主义市场经济体制和全面建设小康社会的目标，分步实施了改革农村税费，完善货物和劳务税制、所得税制、财产税制等一系列税制改革和出口退税机制改革。几经变革，目前，我国共有增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税、固定资产投资方向调节税等19个税种。其中，17个税种由税务部门负责征收；固定资产投资方向调节税由国务院决定从2000年起暂停征收；关税和船舶吨税由海关部门征收，另外，进口货物的增值税、消费税也由海关部门代征。一、增值税对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收。增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。对一般纳税人，就其销售（或进口）货物或者提供加工、修理修配劳务的增加值征税，基本税率为17%，低税率为13%，出口货物为0(国务院另有规定的除外)；对小规模纳税人，实行简易办法计算应纳税额，征收率为3%。增值税的纳税期限一般为1个月。另外，根据纳税人应纳增值税额的大小，还有1日、3日、5日、10日、15日、1个季度等其他六种应纳税期限，其中1个季度的规定仅适用于小规模纳税人。纳税人应在次月的1日～15日的征期内申报纳税，不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。二、消费税对在我国境内生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人征收。征税范围包括烟、酒和酒精、化妆品、贵重首饰和珠宝玉石等14个税目。消费税根据税法确定的税目，按照

房地产税收筹划全流程案例

目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：（3）公建配套设施面积：平方米；（4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，

一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法

三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织 1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售 1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

(XXXX11)中国现行税制情况介绍及下一步税制改革的重点

中国现行税制情况介绍及下一步税制改革的重点一、中国现行税制运行的基本情况中国现行税收制度基本上是中国实行改革开放后30年内，特别是1994年税制改革后逐步建立起来的。主要税种包括对商品及劳务征收的流转税和对企业及个人所得征收的所得税两大类。另外，还有属于地方政府收入的一些财产行为类、资源类税种等。目前，中国共设有20个税种，除海关征收的关税和船舶吨税外，税务部门负责征收的税种有17个，分别是：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、资源税、车船税、车辆购置税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、烟叶税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。按照现行分税制财政管理体制的规定，中国的税收收入分为中央政府固定收入、地方政府固定收入和中央政府与地方政府共享收入。其中，中央政府固定收入包括：消费税（含进口环节海关代征部分）、车辆购置税、关税、海关代征的进口环节增值税；地方政府固定收入包括：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、车船税、契税、烟叶税；中央政府与地方政府共享收入主要包括：增值税（不含进口环节由海关代征的部分），中央政府分享75%，地方政府分享25%；营业税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；企业所得税，除铁路运输、国家

邮政、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行以及海洋石油天然气企业缴纳的所得税作为中央收入外，其他企业所得税收入由中央与地方按比例分享，中央分享60％，地方分享40％；个人所得税，中央分享60％，地方分享40％；资源税，海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；城市维护建设税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；印花税，证券交易印花税收入的97%归中央政府，其余3%和其他印花税收入归地方政府。近年来，中国税收保持了良好的发展势头，税收收入持续快速增长。2001年－2007年，税收收入总额（不含关税，未扣除出口退税）由15710亿元，增长至49451亿元，年均增长率达21％左右，高于同期GDP年均14.7％（按现价计算）的增长速度。中国税收收入能够呈现出这一良好的发展势头，最主要的原因是中国经济长期以来保持了快速、健康、稳定地增长，为税收增长奠定了坚实的基础。在税收收入持续较快增长的同时，中国税收结构也得到了不断优化。主要体现在三个方面：一是以流转税为主所得税并重的双主体税制结构稳定。2007年，流转税和所得税占税收收入的比重分别为62％和26％，2008年，这个比例为58.2％和27.47％。二是中央和地方收入的比例关系趋于稳定。近几年，中央税收收入与地方税收收入占全部税收收入的比例基本保持在六四开这一稳定合理的区间，较好地适应了中央强化宏观调控的要求，同时也有利于满足地方财力所需。

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏）增值税（一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项（二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案第一部分税收筹划的含义在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：（一）“临界点”筹划方案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事财政部规定的其他扣除项目(主要房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的

我国现行税收制度

浅析关于我国税收制度的缺陷我国现行税收制度并不完全符合我国国情、适应我国社会政治经济现状，随着社会、政治、经济的发展，我国税收制度正在不断完善，论文从税制结构、立宪、环保3方面分析了我国现行税收制度存在的问题。中华人民共和国成立至今，我国税收制度经历了数次改革，但随着社会政治经济的不断发展，我国现行税收制度仍存在着一些缺陷有待于进一步完善。一、税制结构的缺陷（-）税种结构不科学经过多次税制改革，我国已经形成了以流转税、所得税为主体，以资源税、财产税、行为税为辅助税种的多层次、多环节的复合税制体系，且现行税制已经实现了与世界接轨。但是，从主体税种的收入上看，所得税收入近儿年仅维持在20%的低水平；流转税（增值税、营业税、消费税）占税收总收入的比重近儿年一直维持在近70% 的高水平。以流转税为主体的税制在充分发挥收入功能、保障税收大幅增长的同时，也弱化了所得课税调节收入分配的功能。此外，个人所得税的税收收入主要来源于工薪阶层，而来源高收入者的比例还很低。2002-2004年，来自工资、薪金所得项LI的个人所得税收入占当年个人所得税总收入的比例分别为46. 35%、52.32%、54.13%, 3年平均为50.93%。据统计，2001年中国7万亿元的存款总量中，人数不足20%的富人们占有80%的比例，其所交个人所得税却不及总量的10%。如今，这一情况并未得到改变。（二）主要税种存在的问题以个人所得税和增值税为例：个人所得税是我国税制结构优化中应该格外注意的一个税种。对于我国个人所得税采用分人、分所得项目分别征收方法，不同项目之间的税率不同，税负轻重不一，存在问题很多。在整个税制结构中，个人所得税是纳税人偷逃税范围最大、各方面干扰最重、征收难度最大的一个税种。而增值税的主要问题突出表现在增值税的设计与征管环境不配套，致使偷税、避税、逃税现象大量存

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦（段光勋整理并更新）目录第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

房地产税收筹划案例

房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

30599×=（万）（1）店铺收入的营业税： ×5%=（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。

我国现行税收制度存在的缺陷分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/9f12112857.html, 我国现行税收制度存在的缺陷分析作者：张丽娟李冬焱来源：《中国集体经济·上》2009年第10期摘要:随着社会、政治、经济的发展,我国税收制度正在不断完善,但我国现行税收制度并不完全符合我国国情、适应我国社会政治经济现状,文章从税制结构、立宪、环保3方面分析了我国现行税收制度存在的问题。关键词:税收制度;缺陷;税制结构中华人民共和国成立至今,我国税收制度经历了数次改革,但随着社会政治经济的不断发展,我国现行税收制度仍存在着一些缺陷有待于进一步完善。一、税制结构的缺陷 (一)税种结构不科学经过多次税制改革,我国已经形成了以流转税、所得税为主体,以资源税、财产税、行为税为辅助税种的多层次、多环节的复合税制体系,且現行税制已经实现了与世界接轨。但是,从主体税种的收入上看,所得税收入近几年仅维持在20%的低水平;流转税(增值税、营业税、消费税)占税收总收入的比重近几年一直维持在近70%的高水平。以流转税为主体的税制在充分发挥收入功能、保障税收大幅增长的同时,也弱化了所得课税调节收入分配的功能。此外,个人所得税的税收收入主要来源于工薪阶层,而来源高收入者的比例还很低。2002-2004年,来自工资、薪金所得项目的个人所得税收入占当年个人所得税总收入的比例分别为46.35%、52.32%、54.13%,3年平均为50.93%。据统计,2001年中国7万亿元的存款总量中,人数不足20%的富人们占有80%的比例,其所交个人所得税却不及总量的10%。如今,这一情况并未得到改变。 (二)主要税种存在的问题以个人所得税和增值税为例:个人所得税是我国税制结构优化中应该格外注意的一个税种。对于我国个人所得税采用分人、分所得项目分别征收方法,不同项目之间的税率不同,税负轻重不一,存在问题很多。在整个税制结构中,个人所得税是纳税人偷逃税范围最大、各方面干扰最重、征收难度最大的一个税种。而增值税的主要问题突出表现在增值税的设计与征管环境

房地产开发各环节税收政策汇集

房地产开发各环节税收政策汇集发布时间：2011年05月03日信息来源：省地税局供稿：苏州工业园区地税局字体：【大中小】访问次数：280 本文纳税人为房地产开发企业。一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10 月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合

同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、

2016年贵州房地产估价师《制度与政策》：税收的概念及特征模拟试题

2016年贵州房地产估价师《制度与政策》：税收的概念及特征模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、__的成交日期应与估价时点接近。 A．可比实例 B．要约案例 C．指数实例 D．加权实例 2、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。 A：土地总量有限 B：规划限制 C：房地产不可移动 D：价值量大 E：工业用地的监测点评估价格 3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A．87 B．124 C．130 D．134 4、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。 A：2 020．80 B：2 214．29

C：2 336．45 D：2 447．37 E：工业用地的监测点评估价格 5、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。A：估价对象的真实价值 B：估价对象的重置价格 C：估价对象的实际成交价格 D：合格估价师的重新估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列股东权利中，属于自益权的是__。 A．股票过户的权利 B．表决权 C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利 7、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。 A．工程师责任 B．注册会计师 C．开发商 D．律师 8、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。 A．1 B．2 C．3 D．6 9、业主公约由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会

我国现行税收制度

我国现行税收制度在我国现行税收制度中，流转税类税收是主体，包括增值税、消费税、营业税、关税，仅这4项税收的收入就占我国税收总额的70%以上；所得税类税收次之，包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税，这3项税收的收入约占我国税收总额的15%。此外，还有资源税、财产税和其他一些类型的税收。以下分别予以简要介绍。一、流转税 (一)增值税 1.纳税人。增值税的纳税人包括在我国境内销售、进口货物，提供加工、修理、修配劳务(以下简称应税劳务)的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。 2.税目、税率。 3.计税方法。 (1)一般纳税人计税方法。一般纳税人在计算应纳增值税额的时候，先分别计算其当期销项税额和进项税额，然后以销项税额抵扣进项税额后的余额为实际应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项总额-当期进项税额当期销项税额=当期销售额×适用税率 (2)小规模纳税人计税方法。小规模纳税人销售货物或者应税劳

务取得的销售额，按照规定的适用征收率(商业为4%，其他行业为6%)计算应纳增值税税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×适用征收率 (3)进口货物计税方法。纳税人进口货物，按照组成计税价格和规定的适用税率计算应纳增值税税额。 (4)出口货物退税。纳税人出口适用零税率的货物，可以按照规定向税务机关申报办理该项出口货物的增值税退税。目前，出口退税率分5%、6%、13%、15%、17%五档。 4.主要免税规定。农业生产单位和个人销售的自产初级农业产品；来料加工复出口的货物；国家鼓励发展的外商投资项目和国内投资项目在投资总额之内进口的自用设备；避孕药品和用具；向社会收购的古旧图书；直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；残疾人组织直接进口的供残疾人专用的物品，可以免征增值税。 (二)消费税 1.纳税人。消费税的纳税人包括在我国境内生产和进口应税消费品的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。纳税人出口的应税消费品免征消费税，但是国家限制出口的产品除外。 2.税目、税率(税额标准)。