深圳酒店式公寓调研小结

深圳酒店式公寓调研小结

为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。

第一节深圳酒店式公寓的概况

从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。

置地·逸轩

京基·东方华都

深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）

第二节深圳酒店式公寓的特点

一、房型及面积

根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。

目前在售的酒店式公寓

在销售项目的户型比

从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。面积分别为：

单房：27-32平米；

一房：38-45平米

两房：54-69平米

此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。

二、户型结构及设计要素

酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。

户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。

三、功能配套方面

酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。

此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。

1、星级大堂

一般酒店公寓都配备层高在6-10米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后

装修，给业主尊贵的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。号称六星的仅有置地·逸轩。但目前所见最华丽的是东方银座。除了它自身装修华丽外，一是因为它的大堂面积大，功能布局合理。另一方面，6米多的层高，给人贵族气派。三是其有上档次的茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。

2、主题会所

酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。一般会所功能主要配备休闲娱乐功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：

3、园林景观

结合住宅的功能，提出园林景观的设计，目前仅有京基·御景华庭，这对想以公寓居家的客户是具有一定吸引力。园林主要以瀑布水系、绿化、艺术浮雕、假山等为主题。设立在架空层。

四、装修标准

1、室内装修

深圳酒店式公寓出售时的装修，是由不装修，过渡到简装，到如今的精装。国际市长交流中心不带装修，置地·逸轩、京基·东方华都为精装修，装修标准达到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的装修标准为：

此外，在目前正运营做酒店的公寓内还包含：电视、冰箱、电话、保险柜、还有准备的成套餐具。

2、公共部分装修

公共部分装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。目前深圳正在销售的楼盘的装修主要为：

正在运营的酒店式公寓，一般地面都用高级特色地毯，每户门前装有典雅壁灯，公共部分一般装修都比较高档，细部精致，候梯厅并配备绿色盆栽及高档的垃圾桶，电梯门对面有贴墙高级特色桌椅。

另外，候梯厅设计有通风大窗户，走廊宽到1.5米且走廊两头有窗户，不仅使公寓楼层内空气流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓设计能全部顾全。

五、销售价格

酒店式公寓的销售价格都超过8000元/㎡以上，远超越同地段的普通小户型

公寓的价格，因此，预计将来的小户型公寓，只要地段好，将来开发方向，将继续走酒店式公寓的路线。置地·逸轩、京基·东方华都是最新推出销售的项目，它们的销售价格更接成为即将推出新项目的价格。

六、客源分析

酒店式公寓的市场需求主要有以下几类：

1、内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员

国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼、商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店。规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。

2、经常往来深圳的国内及海外商务人员

由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。

3、投资者

深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。

4、深圳的小企业和SOHO族

深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

5、居家自住者

带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

七、管理及特色服务

酒店式公寓的管理及服务能突出楼盘个性，具有聚集楼盘人气的号召力。目前，就深圳现有的酒店式管理的机构看，目前市场主要以戴德梁行为主，国际大公司如万豪、洲际、凯悦、凯莱、喜来登等，还没有引入。楼盘在管理上的竞争没有太大优势。

此外，星河地产将联姻全球酒店业巨头万豪集团的丽兹·卡尔顿开发项目，法国雅高酒店集团有意进军深圳市场，这些巨头酒店集团进入深圳市场，不仅打破原有几家酒店管理机构的一统天下的局面，而且将会引发深圳酒店式公寓开发又一轮热潮。

八、营销方式

目前，深圳酒店式公寓的营销方式主要有三种：

1、方银座具体操作

付款方式：商务房首付15%，即送15%；（豪华房首付20%，即送10%）。

70%按揭20年，但在20年内免按揭。

其他：送价值3万元的VIP金卡，400天五星级酒店免费居住权。

前20年只有产权，除了规定的400天内，没有别的使用权，20年后得30年五星级酒店产权，30年的使用权。

2、酒店式公寓的营销方式基本与普通住宅的方式一致

付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基·御景华庭、京基·东方华都、置地·逸轩

3、国际市长交流中心

其酒店式公寓与普通住宅一样；公寓式酒店，也是按照投资方式进行销售，购买后，即返两年租金，签3年租赁合同，由东方酒店公司经营。每年按6%的回报收益。合同期满后，或租或主由业主自定。

第三节案例分析

京基·东方华都

京基·东方华都是京基集团开发的继京基·东方都会、京基·御景华庭后的第三个酒店式公寓。

总体看，该项目吸取以往开发同类项目的经验，将酒店式公寓做到精益求精。

一、优点

户型设计上，避免了在“御景华庭”设计出现的暗浴室、暗厨；将原来的简装修提升到1000元/㎡以上的精装修。落地窗的设计更加人性化。

10米高的大堂，及6米高的电梯厅的精心营造出小花园的氛围，拉升了项目的档次。

内部包装确实到位，在通往样板房的装修，整个看路通道布置精细，真正做到从细节中体现项目品质。

从包装材料上看，此次楼书折页系统且精巧，具有很强说服力，具体含：《酒店式服务指南》、《纯粹假日手册》、《纯粹假日酒店公寓》、《交楼标准手册》。他们分别从特色的酒店服务分类内容，项目周边购物、餐饮娱乐、行政教育、交通通讯、医疗等配套的电话地址、营业时间，以及项目自身的卖点整合等都做了详尽入微介绍，不仅给人感觉项目档次高，而且激发投资者的购买欲望。

总之，无论是从产品的设计，还是项目的包装出售方面，都体现出开发商对酒店式公寓开发及策划的精心准备，及精益求精的态度。

二、缺点

营销模式没有什么突破，都是按照传统的住宅营销方式进行销售，首付20%，30年按揭，营销策略没有新的突破或创意，只是对以往开发同类项目的经验总

结和完善。

项目户型设计倾向于居家、投资，办公的氛围没有营造出来。而且装修标准也没有对办公这一方面作出相应的倾向或特别提出另一装修方案。忽略了这部分的消费需求及消费细节。

第四节酒店式公寓的调研分析及对**项目的建议

一、酒店式公寓的调研分析

1、酒店式公寓的发展

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

酒店式公寓的特点

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个

性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

2、与公寓式酒店的区别

与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居

住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式

酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游

泳、复印、传真、打印、翻译等。

从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。

3、与传统酒店的区别

酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店服务管理的酒店式公寓物业管理等。

4、酒店式公寓的市场诱惑力

市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：

第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。

第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。

第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。

5、酒店式服务公寓的客户

酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。

据我们对深圳酒店式公寓的市调得知，酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。

另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。由于业务上的关系，内

地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。

投资者也是一个很大的消费群体。深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。

同时，还有深圳的小企业和SOHO族。深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。

6、如何吸引市场投资酒店式公寓？

酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：

一看：位置，是否具备可持续发展潜力；

二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；

三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或

酒店式公寓管理公司入住管理。

四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；

五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；

六看：整体经济的发展态势。

在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

7、酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险

根据我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。

比如《东方银座酒店》比较强调商务功能，而《趣园》则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资

途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。

不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。

现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。

酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？

我们认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此，我们在对**项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

8、酒店式公寓的未来发展和对**的影响

目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常

客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为**这样的国际旅游城市带来数量众多的客源。2008年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来**旅游，将会有国际上大型的跨国公司来**设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。

酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是**房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。

酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅游景区，才有广阔的发展空间和更高的投资回报。

未来酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。以前酒店式公寓多位于各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅游胜地就属此类型。然而随着社会的发展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还可以于客厅召开小型的商务会议或见客等。而其价格却比酒店便宜不少，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。

二、我们的建议

**酒店式公寓作为近年来房地产市场上出现的一种新型物业，而逐渐受到人们的关注。我们认为它在**有相当大的发展空间。根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作一些构思。

1、专业的国际管理公司担纲管理

**酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一

位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在的私人空间。

2、酒店公寓的功能设置和服务

⑴、客房

根据对酒店式公寓的了解，结合**市场的需求，我们建议客户按着标准客房和行政客房进行划分。

A、标准客房层：

高级客房、豪华客房和海景客户之分。

B、行政客房层：

行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。

C、房间设施

双头煮食炉和基本餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)

国际、国内电话

特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口

可独立控制的中央空调

提供浴室用品

风筒

迷你酒吧

电视

房间保险箱

咖啡/茶电热水壶

熨斗和烫板等。

注：客房的价格将参照**市同类酒店式公寓客房的收费及五星级酒店的租金标准，届时予以提供。

⑵、宴会厅

布置优雅的宴会厅位于二楼，可供200人入座其间，适用于宴会、会议及婚宴，并配备有最先进的音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举办商务或社交聚会的理想场地。

各具特色的会议室位于二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举办商务或社交聚会的理想场地。

宴会设备

同声传译激光教棒

远程会议系统活动舞台

多媒体投影仪电子指示牌

实物投影仪电视机

胶片投影仪录像机

手提电脑录音设备

电子白板影像机

白板扩音设备

⑶、餐厅及娱乐

A、咖啡酒廊

咖啡酒廊 06：30-01：00

咖啡酒廊位于大堂，各国珍馐应有尽有。飘飘仙乐中，伴您尽享美食。

B、行政酒廓

行政酒廊位于最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。酒廊－浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗远眺，醉人港景咫尺之遥。

红酒雪茄屋－良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。

图书馆－一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。