奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告

第一章项目总体概况.......................................................................................................................................... - 1 -

一、项目简述 (1)

二、报告研究范围 (2)

三、项目研究目的 (3)

第二章项目建设背景及发展情况分析............................................................................................................. - 4 -

一、项目建设背景分析 (4)

1、符合国家发展现代服务业发展规划........................................................................................................ - 4 -

2、拟建项目所处的商业圈............................................................................................................................ - 5 -

3、符合区域发展规划 ................................................................................................................................... - 5 -

二、项目建设的必要性 (6)

1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分........................................................................................ - 6 -

2、商业消费需求下的需要............................................................................................................................ - 6 -

3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要........................................................................................ - 7 -

4、项目建设有利于优化土地资源配臵，是带动项目周围沿线开发的需要 ............................................ - 7 -

5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要................................................................................ - 7 -第三章项目开发市场前景与可行性分析.......................................................................................................... - 9 -

一、市场前景分析及预测 (9)

1、城镇化发展，带来发展预期.................................................................................................................... - 9 -

2、经济效应 ................................................................................................................................................. - 10 -

3、消费需求效应 ......................................................................................................................................... - 10 -

4、项目开发带来商业的机会....................................................................................................................... - 11 -

5、区域内非购物类消费潜力巨大............................................................................................................... - 11 -

6、相关商业品牌的需求旺盛...................................................................................................................... - 12 -

二、项目建设可行性分析 (13)

第四章荆州市区域经济消费水平及休闲购物旅游市场分析...................................................................... - 14 -

一、荆州市区位环境与社会经济发展情况 (14)

二、荆州居民消费分析 (15)

三、荆州商业圈分析 (17)

1、荆州商业整体市场特点.......................................................................................................................... - 17 -

2、荆州的主要商圈分布.............................................................................................................................. - 17 -

3、荆州未来五年的商业预测...................................................................................................................... - 18 -

4、荆州商业的业态分析.............................................................................................................................. - 19 -

5、荆州餐饮娱乐服务业.............................................................................................................................. - 20 -

四、荆州购物新的消费需求分析 (21)

五、我国及荆州旅游（休闲）购物市场现状分析及发展趋势 (21)

1、我国及荆州旅游购物简要分析.............................................................................................................. - 21 -

2、项目所处开发区商业及购物旅游分析.................................................................................................. - 22 -

六、分析结论 (22)

第五章项目SWOT分析...................................................................................................................................... - 24 -

一、优势 (24)

1、交通便捷、发展核心地带圈.................................................................................................................. - 24 -

2、配套设施便利 ......................................................................................................................................... - 24 -

4、政策优势 ................................................................................................................................................. - 24 -

二、劣势 (25)

1、政府服务及配套政策有待完善.............................................................................................................. - 25 -

2、休闲购物旅游资源开发深度不足.......................................................................................................... - 25 -

3、城镇配套服务设施仍需要完善.............................................................................................................. - 25 -

三、机遇 (25)

1、旅游休闲购物时代到来.......................................................................................................................... - 25 -

2、推进城镇化建设的机遇.......................................................................................................................... - 26 -

3、地方发展的机遇 ..................................................................................................................................... - 26 -

四、挑战 (26)

1、地域间、空间性竞争带来挑战.............................................................................................................. - 26 -

2、产业政策的完善带来挑战...................................................................................................................... - 27 -

3、市场定位带来挑战 ................................................................................................................................. - 27 -

4、融资成本过高 ......................................................................................................................................... - 27 -

五、SWOT分析结论 (27)

第六章项目实施目标及定位............................................................................................................................ - 29 -

一、项目开发目标及策略 (29)

1、项目开发总体目标 ................................................................................................................................. - 29 -

2、项目开发模式 ......................................................................................................................................... - 29 -

二、项目定位 (30)

1、功能定位 ................................................................................................................................................. - 30 -

2、市场及业态定位 ..................................................................................................................................... - 31 -第七章项目建设方案与规划设计.................................................................................................................... - 32 -

一、项目主要建设内容 (32)

二、建设规模及业态细分简析 (32)

1、建设规模 ................................................................................................................................................. - 32 -

2、主要业态分析 ......................................................................................................................................... - 34 -

三、项目主要技术经济指标表 (35)

四、配套工程说明 (37)

1、道路交通及绿化 ..................................................................................................................................... - 37 -

2、供电及通讯系统 ..................................................................................................................................... - 37 -

3、给排水系统 ............................................................................................................................................. - 37 -

五、项目组织机构设计 (38)

六、项目运营模式 (38)

1、奥特莱斯购物中心运营方案.................................................................................................................. - 39 -

2、经营收入模式 ......................................................................................................................................... - 39 -

七、项目规划设计 (40)

1、设计指导思想 ......................................................................................................................................... - 40 -

2、设计原则 ................................................................................................................................................. - 40 -第八章节能和环境保护分析............................................................................................................................ - 42 -

一、分析依据 (42)

二、节能、节水分析 (42)

1、节能分析 ................................................................................................................................................. - 42 -

2、节水 ......................................................................................................................................................... - 43 -

4、能源消费量测算 ..................................................................................................................................... - 44 -

5、项目节能措施评估及建议...................................................................................................................... - 45 -

三、环境保护影响综合分析 (46)

四、环境影响评价的结论 (47)

第九章消防与劳动安全卫生............................................................................................................................ - 49 -

一、建筑消防及人防 (49)

1、消防及人防控制标准.............................................................................................................................. - 49 -

2、消防工程规划 ......................................................................................................................................... - 49 -

二、劳动安全卫生 (50)

第十章项目开发进度计划................................................................................................................................ - 52 -

一、进度计划编制依据 (52)

二、项目工期 (52)

第十一章项目投资估算与资金筹措分析........................................................................................................ - 54 -

一、估算范围及依据 (54)

1、投资估算依据 ......................................................................................................................................... - 54 -

2、投资估算范围 ......................................................................................................................................... - 54 -

二、编制说明 (54)

三、估算分析 (55)

1、工程费用 ................................................................................................................................................. - 55 -

2、项目总投资概算分析.............................................................................................................................. - 55 -

四、项目资金筹措 (56)

1、资金来源 ................................................................................................................................................. - 56 -

2、资金来源的可靠性分析.......................................................................................................................... - 57 -

3、资金偿还 ................................................................................................................................................. - 58 -

五、资金使用和管理 (58)

第十二章项目财务评价.................................................................................................................................... - 59 -

一、项目评价的依据 (59)

二、项目财务预测 (59)

1、项目计算期 ............................................................................................................................................. - 59 -

2、项目销售收入预测 ................................................................................................................................. - 60 -

3、税金及附加 ............................................................................................................................................. - 61 -

4、总成本费用 ............................................................................................................................................. - 61 -

5、总利润 ..................................................................................................................................................... - 61 -

6、贷款偿还期 ............................................................................................................................................. - 61 -

7、抵押物设臵 ............................................................................................................................................. - 61 -

三、项目财务评价 (62)

1、财务效益指标 ......................................................................................................................................... - 62 -

2、项目投资回收期 ..................................................................................................................................... - 62 -

3、不确定性分析 ......................................................................................................................................... - 62 -

4、清偿能力分析 ......................................................................................................................................... - 62 -

5、盈亏平衡分析 ......................................................................................................................................... - 63 -

四、项目财务评价结论 (63)

第十三章项目效益分析.................................................................................................................................... - 64 -

一、转移和吸纳城镇劳动力，为当地解决就业，促进城镇居民消费 (64)

二、有利于促进结构调整，搭建设良好产业平台 (64)

三、人气聚集，提升区域品味，增加地方收益 (65)

四、将促进城镇配套服务设施的完善，改善当地居民生活环境和生活质量 (65)

第十四章综合评价与建议................................................................................................................................ - 66 -

一、结论 (66)

二、建议 (66)

1、产业政策配套到位 ................................................................................................................................. - 66 -

2、有关规划对接要及时.............................................................................................................................. - 67 -

3、为项目开发运营提供必要支持.............................................................................................................. - 67 -

建设休闲时尚购物文化旅游区——荆州

随着全面生态文明社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式和消费结构将发生重大变化，购物旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。从发展趋势看，随着居民消费升级，国内旅游正由观光旅游向休闲度假旅游转变。购物旅游作为一种绿色产业，以其高收益，低污染，高附加值等特征成为世界各国重点发展的产业之一。

旅游购物作为旅游业主要经济来源，作为游客旅游“无限”消费，可挖掘的经济效益潜力最大，因此世界上许多旅游业发达国家和地区都十分重视发展旅游购物。

通常，在旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素中，吃、住、行被称为刚性收入，需求弹性较小，而旅游购物则弹性最大。据国际旅游权威机构资料显示，旅游业较发达的国家和地区，旅游购物收入一般占旅游业总收入的40%至60%，日本虽然旅游资源不丰富，旅游购物收入却占旅游总收入的31.5%，而我国，据有关部门统计，2012年旅游购物收入仅占旅游总收入的25%。由此可见，发展旅游购物是提高旅游整体经济效益的重要途径，是增加外汇收入和就业机会，振兴国民经济的重要手段之一。

旅游购物本身就是旅游资源。提供丰富的旅游购物产品、人性化的旅游购物环境以及良好的售后服务和休闲方式，满足当今游客的购物体验需求，已成为发达国家旅游目的地最具吸引力的内容之一，成就了当地旅游业的兴旺与发达。

此外，随着荆州城乡一体化建设步伐的加快，“十二五”末期，荆州文稿

化旅游业正进入快速发展时期，荆州市委、市政府明确要求按照“大手笔、大投资、大制作、大产业”的思路，做历史文章，兴文化产业，树旅游品牌，让文化旅游资源“活”起来，让文化软实力变成硬支撑，促进文旅融合、城旅融合，文化购物旅游与其它服务业相融合发展。

本项目的开发将按照全面推进城乡统筹发展基础上，以推进荆州新型城镇化建设为依据，并建设特色的时尚的文化旅游休闲购物区为突破口，全面整合现有资源，充分发挥当地的资源优势，实现优势资源合理组合；通过产业引导，大力发展文化旅游购物产业，将建设集休闲、娱乐、时尚、购物、商业与文化旅游相结合的购物特色品牌示范广场。

第一章项目总体概况

一、项目简述

1、项目名称：荆州奥特莱斯国际商业广场建设项目

2、项目性质：新建，商业项目

3、项目地点: 荆州市经济开发区江津路西南侧三湾路

4、总投资额：约30亿元

5、资金来源：企业自筹

6、建设周期：共分两期，其中一期建设周期为12个月，二期建设为36个月，总建设期为三年（（2013年-2016年），

7、项目规划用地面积：分为南与北两地块，总占地面积约为210.5亩。其中：南地块占地约125.5亩（83632.34平方米），容积率为1.5，总建筑面积约为16万平方米（地上约12万平方米，地下约4万平方米）；北地块约85亩（55379.28平方米），容积率为4.0，建筑面积约为34万平方米。

8、主要功能及主要建设内容

主要为处于在城市中心区域内居民提供一种购物、娱乐、休闲、住宿、餐饮、旅游、商务办公等为一体一系列服务的联体式综合性、大型的、具有三项以上业态进行组合的商业综合体。

奥特莱斯国际商业广场在各功能之间建立一种相互依存、相互助益的能

动关系，从而形成一个多功能、高效率、功能完备、商务便捷、服务齐全、绿色低碳、充满活力的乡镇综合服务体系。

主要建设内容包括：大型购物中心、休闲娱乐文化中心、餐饮与美食中心、精品店购物中心、星级酒店、行政商务中心、综合居住区及其他配套服务设施（广场、道路、绿化等工程）。

二、报告研究范围

本报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、资源供应、建设规模、投资估算及资金筹措、社会评价、风险分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目开发建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。

三、项目研究目的

通过研究湖北省宏观经济、荆州市社会经济与城市规划、荆州市商业物业的市场供需状况以及商业经营现状、荆州市居民的消费习性与消费能力，进而预测商业物业市场未来的发展方向，分析拟建项目的可行性，评估其投资价值，并对项目的运营模式做出参考建议。

并通过对项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。

第二章项目建设背景及发展情况分析

一、项目建设背景分析

1、符合国家发展现代服务业发展规划

党的十八大明确指出“加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大，合理布局建设基础设施和基础产业”。

在2010年国家颁布的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。

当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化、新型城镇化、国际化、现代化、产业化的发展，具有十分重要的战略意义。

零售、批发、餐饮、娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在一个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为荆州市乃至湖北省现代服务业的优良发展载体。

2、拟建项目所处的商业圈

荆州奥特莱斯国际商业广场坐落在荆州国家级开发区，荆州奥林匹克体育中心附近，于江津路与鼓湖路交汇处，地块周边小规模住宅区林立，人口达30多万，拟建项目位于该商圈的核心地带。荆中路商圈主要服务于周边30 万居民的日常生活所需。

在拟建项目1.5公里范围内，能对其产生一定竞争的大型商场有缺少；片区商业竞争相对较弱。拟建项目的建筑体量远远大于大型商场和购物街总规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有部分零散的商业形态。

项目处于国家级经济技术开发区内，基地周边设施齐全，地理位臵明显，有利居民出行，因此，这是在此处建大型商业广场最重要背景之一。

3、符合区域发展规划

根据荆州“十二五”规划，荆州市要突破发展现代物流等生产性服务业，提升发展文化旅游等生活性服务业，大力培育服务外包等新兴服务业，不断提高服务方式规范化、服务业态多元化、生活服务社区化、生产服务专业化、垄断领域社会化的水平。积极推进服务业与制造业的互动融合发展，构建生产性服务业水平高、生活性服务业丰富繁荣的现代服务业体系。到2015年，打造5个省级现代服务业发展示范园区，培育物流、旅游2个过百亿元产业。力争服务业增加值达500亿元，服务业就业人数占全社会的40%。

项目的建设和运营将促进区域内优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都与荆州市区域的发展方向相契合。

二、项目建设的必要性

1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分

奥特莱斯国际商业广场是开发区内规模最大，功能齐全，交通方便的唯一大型商业综合体，项目建设有利促进该区域经济发展，它是经商绝无仅有的黄金口岸。随着荆州市城市的不断发展，居住人口不断增加，自荆州市商业广场的建设将有力改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。

奥特莱斯国际商业广场依托自身及周边的优势条件，充分发挥开发区的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。

由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益，成为区域经济发展不可缺少的一部分。

2、商业消费需求下的需要

目前，在荆州开发区内商业发展情况来看，工业经济有定基础，但周边虽有一定商业布局，但商圈较小，商业氛围不是很浓，第三产业比较弱，要大力发展第三产业和服务业，而用最有效的就是建设城镇综合体，开发区应利用其人口集中、交通方便、块状经济优势明显以及居民消费需求较强等特点，建设大型商业广场，方便居民消费和生活，带动产业繁荣，扩大内需和增加地方财政收入。

3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要

荆州市需要拥有一个具有文化特色多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城市居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，大型商业综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城市接轨的生活模式和生活方式。

把荆州城市一些配套服务功能（超市、餐饮等）进步延伸，把旅游同购物旅游有机结合起来，延伸整个城市（镇）产业链，真正形成宜商与宜游互动的发展模式。

4、项目建设有利于优化土地资源配臵，是带动项目周围沿线开发的需要

项目的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动周边区域产业的发展，创造新的经济增长点。

5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要

项目建设有利于完善该区域内配套服务功能，即将需要建设含有的商业、餐饮、文娱、医疗和交通等配套服务设施，建设将有利于业态调整，改变相对单一的购物的业态，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互融合的能动关系。由此而形成的充足的“人气”的集聚，进一步提高城市品味，将最终成为荆州市经济社会发展的持久动力。

本项目涉及建设内容众多，是具有一定规模和综合服务功能的商业综合体，是区域经济发展的一个节点，从而进一步拉大城市框架，它综合了购物、

商贸、饮食、旅游、文化休闲于一体，进一步完善城镇配套服务功能，即将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、旅游和交通等进行合理组合与配臵，并在各部分建立一种相互依存、相互添加的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的城市群。以满足生产、生活和服务的需求，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。

国家“十二五”规划对服务业着重提出“两个比重”的概念，即“十二五”期间，服务业增加值占GDP的比重、服务业劳动就业占全部就业人口的比重。到2015年，中国将迎来重要拐点——全面进入服务经济时代。到2015年，全国农业增加值占GDP比重将由现在的接近10%下降到7%，工业比重将下降至45%，而服务业比重将从目前的43.4%上升到48%。显然，到“十二五”末期，服务业将成为第一大产业。

因此，项目的建设是十分必要的。

第三章项目开发市场前景与可行性分析

一、市场前景分析及预测

1、城镇化发展，带来发展预期

飞速发展的中国城镇化进程，未来城镇商业的发展方向将改变。我们清晰地看到，未来3-5年是中国三四线城市城市化进程的关键几年，开发大型现代的商业综合体项目，前景十分广阔。

城镇综合体目前在我国还处于勃兴阶段。原因有三点：

一是经济发展、城市化水平的提升，对多功能的城市综合体需求增强；

二是国家对住宅房地产采取严格调控政策，促使大批房地产开发企业寻找新的发展方向，城市综合体顺应了开发商在同一地块上取得更大利润的需求；

三是政府招商引资由过去的产业带动经济发展，转变为以城市发展带动经济发展。

以上三点原因，可以对项目开发带来预期有：

项目处于开发区中心黄金边缘，在周边还未有一处真正的大型商业中心，项目的建设将进一步强化奥特莱斯商业广场核心地位，改变人们的生活方式，购物方式，城镇消费需求的不断提升，一个集购物、餐饮、商务、休闲、娱

乐、居住、文化等功能为一体的商业购物综合体项目，将成为开发区建设以及商圈升级换代的有力推手。

2、经济效应

经过项目建设，项目带来规范、完善、专业的商业服务，将为地方经济带来更大的经济效应，成为推进城乡统筹，实现城乡充分就业的发展助推器；必将为成都产业发展注入一股新的活力。

3、消费需求效应

诸多中国城镇在城市化进程高速发展下，催生了大量的中高端消费人群，而目前传统的商业已远远不能满足当地居民对高品质的物质、精神文化需求，市场潜力巨大。项目所在的城市商圈中，总商圈人口规模约640多万人，区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，根据荆州发展总体规划，重点推进工业化和城镇化，成为全市重要的人口和经济集聚区、全省重要的旅游目的地。

而按照测算，本项目全部投运后，只要平均每天客流量达到3万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目核心商圈（本地荆州商圈）约30万人口和整个市区次级商圈总人口约640万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场消费规模的要求。

尤其随着经济活动和当地居民家庭富裕程度达到较高水平生活方式不断城市化和生活节奏加快，居民对服饰、食品、电器等方面的消费需求不断增长，完全可以支撑一个大型城市商业综合体的顺利开业和长期繁荣。

正是这一未被满足的巨大消费需求群体使得开发运营一个立足荆州、面

向鄂中南地区的现代商贸综合体的市场前景看好。

4、项目开发带来商业的机会

项目建设所在区域周边住宅集中，商业、办公等配套较少；以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业；项目开发存在着较大的市场机会。

5、区域内非购物类消费潜力巨大

荆州开发区区域内人口密度最高、产业最为发达的地区之一。不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化、教育、休闲、娱乐、餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。

首先，区域内居民家庭普遍具有较高的消费能力，随着社会节奏加快和可支配收入不断提高，家庭非工作日休闲、娱乐和旅行方面的支出比例会不断增加，逐渐超过在食品、衣物、家具等生活必需品方面的消费。

其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企业在外出聚餐、集体活动等方面的商务消费需求也具有较大的规模和潜在的增长空间。

本项目提高的购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多元复合业态正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头并进，相互融合，提高民生质量。

总之，打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等一站式商业空间，有巨大的市场需求作为基础。

6、相关商业品牌的需求旺盛

随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入中国，中国国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百货领域的银泰、茂业，连锁超市领域的大润发、永辉超市；连锁电影院领域的金逸国际、星美影城；电器领域的国美、苏宁，连锁歌城领域的钱柜，这些企业都已经初步完成了在北京、上海、深圳、广州、杭州、荆州、宁波等一线和二线城市的布局，现在正在捕捉三四线城市商业更新换代的历史性机遇。

因为三四线城市过去建设的商业设施规划设计水平无法满足目前这些新型商业业态对经营空间建筑结构、交通组织、配套设施水平、面积、层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合这些新型连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯一选择。过去几年，全国范围内商业空间的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中仅2012年统计的商铺销售面积就达到9000多万平米。但是，因为商业氛围良好、交通条件便利、客流量大的地段往往土地成本高，拆迁整理难度大，因此目前许多国内外商业品牌在三四线城市扩张的步伐不得不放缓。

所以，和广大商业企业在三四线城市布局扩张的需求相比，有效的能符合现代商业企业经营标准的城市商贸综合体需求非常强劲，因此，奥特莱斯国际商业广场的建设必将蕴含巨大的商业机会。

二、项目建设可行性分析

适当的项目投资规模必须不能超出实际市场基础可以承载的项目建设体量，但在商业广场和商务综合体开发领域，更要注重达到必须的规模效益和聚集效益，才能使项目有实力迎接现代商业的挑战，为入住的商家和往来的消费者提供最佳的服务水平和最优的产品价值，在瞬息万变的市场环境下长期可持续保持旺盛的商业活力和生命力。

奥特莱斯广场项目建成后总建设体量达到约50万平米（其中一期商业广场建筑面积16万平米，二期商业综合体约34万平米），达到了大型商贸流通综合体的规模。消化这样大体量的商业空间需要大约1000多个商业品牌，按照目前国内外相同规模购物中心的招商经验，这样规模和品牌数量的购物中心具有最佳的产品组合和品牌选择空间。

由于荆州及鄂中南地区产业比较发达，人口密集，周边区域内又缺乏相同规模和档次的商贸综合体项目。本项目的定位是未来鄂中南地区的商业桂冠，聚拢、集成行业内最富有附加值和竞争力的商家品牌，这样的体量正好可以满足这一目标，发挥有效整合区域内相关商业资源和引领商业格局发展的作用。以大型超市、电影院、品牌折扣店等易于成熟的商业业态为切入点，顺势延伸到童婴用品专卖、儿童早教、亲子娱乐、电玩城、歌城和休闲餐饮广场等复合商业业态，最终将项目建设成区域内消费者购物和娱乐休闲的首选目的地和鄂中南地区的商贸流通龙头。

奥特莱斯区位优势介绍

江油市金莎奥特莱斯情况说明一、城市概况简介：（一）地理位置：四川省江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南，距离绵阳33公里，成都约130公里。市幅员面积2719平方千米。属亚热带湿润性季风气候，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2℃。江油以平坝和丘陵地貌为主，江彰平原为境内最大平原。江油市是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。江油市城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 1、行政区划江油市辖4个街道、21个镇、19个乡：江油市区即由中坝、太平、三合和彰明4镇构成。 2、环境位置江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市40公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。东邻广元市区和剑阁县，南接梓潼市和绵阳市游仙区、涪城区，西接安县、北川县，北连平武县、青川县。 3、气候处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2摄氏度。 4、地貌江油以平坝和丘陵的地貌为主。按地貌主要类型分，平坝占8.6%，丘陵占49.0%，山区占42.4%。市境内地势西北高、东南低，西北部

系山地，东南部系丘陵和平坝。 5、交通中国第一条电气化铁路宝成铁路复线纵贯全境114km，境内有大小火车站14个。全天47趟宝成线旅客列车停靠或者从江油站始发，同时，江油也是成都铁路局江油车务段和机车折返段所在地。成（成都市）绵（绵阳）乐（乐山市）城际铁路预计2014年11月完工，并确定北起点站为江油火车站。铁路线路有:宝成线、成绵乐城际铁路、西（安）成（都）客运专线、九绵遂宜旅游铁路。公路绵广高速公路、绵九高速公路（在建）、梓（潼）江（油）快速通道（在建）、绵江快速景观大道、中（坝）雁（门）公路、中（坝）武（都）公路、中（坝）贯（山）公路、省道302线万阿公路、九寨东环线等公路构成江油公路主干网络；驱车从成都方向过来，途经成绵广高速公路（江油贯山道口下）及中贯连接线到达江油市区仅需1小时40分左右；从广元方向过来，途经绵广高速公路（江油北道口下）及万阿公路到达江油市区仅需3个半小时左右。航空从江油至驱车至绵阳南郊机场只需45分钟即至，现已开通上海、北京、广州、郑州等20余条全国大中主要城市航线。而绵阳九岭备降机场（位于江油市九岭镇）也已经写入《成都德阳绵阳规划合作框架协议》。（二）人口及整体经济发展水平： 1、人口 2013年末，江油市公安户籍人口88.87万人，其中：农业人口60.69万人，非农业人口28.18万人；男性人口45.29万人，女性人口43.58万人，男女性别比为103.9：100。年末全市常住人口79.36万人，城镇化率为51.01%，同比提高1.43个百分点。 2、经济

万和奥特莱斯项目简介及销售说辞(终稿)

万和奥特莱斯购物公园项目简介 Outlets，又名“品牌折扣中心”，起源于美国，成熟于欧洲，风靡于日韩。从最初的工厂尾货直销，发展成为专业的品牌折扣中心。其特点极其鲜明：大品牌，荟萃世界著名或知名品牌，如纪梵希、都彭、爵克、阿玛尼等，让你跻身上流人群。超低折扣，整个市场一至四折的超低折扣让消费者趋之若鹜；掏空钱包才肯罢休。公园式的购物环境，让你远离尘世的喧嚣，将购物转变为一种享受。奥特莱斯正以其新颖的经营理念和独特的经营方式正引领着都市消费的新潮流，其巨大的消费市场和利润空间正吸引大量的投资客进入。上海、北京、杭州、合肥的奥特莱斯相继开始营业，创造出一个又一个的业界神话。正是在这种情况下，我们江苏万和国际商贸有限公司为了满足苏锡常一带的客户需求，和政府合力打造了江苏万和奥特莱斯购物公园。经过详细的分析，我们将项目坐落在了常州金坛市经济开发区。金坛，一直就有“江东福地，服装名城”的美誉。整个城市以服装业为支柱产业，是中国出口服装制造名城、中国服装跨国采购基地，年产值达132亿元。为万和奥特莱斯提供了强力的产业支持。同时，万和奥特莱斯购物公园的地理位置也极其优越，沪宁高速、沿江高速、扬溧高速、宁杭高速环绕在我们打造的奥特莱斯商业中心周围，1小时高速直达南京禄口机场，2小时直达上海国际机场，将消费人群扩大至上海、苏州、无锡、南京等地5000万人的消费圈，商机不言而喻。不仅如此，常州市政府也对万和奥特莱斯十分重视，各级领导不仅多次亲临指导视察，还将我们列为省市区三级政府重点项目，2008年金坛市的十一五重点项目，要求将其打造成为常州的地标性建筑。万和奥特莱斯集天时地利人和于一体，总规划占地面积870亩，总投资9.8亿人民币，全力打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、商务、展示为一体的公园式现代商贸城，是常州地区当之无愧的商业龙头！整个项目采用北欧小镇古典建筑风格，给人以高尚典雅的购物环境；再加上多层椭圆形景观建筑，实现北欧风情景观与中国古钱文化元素的完美搭配，让人不出长三角即可买尽世界名牌！同时与江苏、上海、浙江、安徽、山东等14个省（市）千家旅行社正在洽谈合作双赢方案，如成功将坐享常州地区每年500万旅行团庞大消费市场，持续

#我国奥特莱斯-研究报告

目录一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)

一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类

张家港奥特莱斯

基本情况：张家港香港城SHOPPING MALL商业中心，是苏州市政府、张家港市政府十大服务业重点项目之一，委托国家商务部、中国商业联合会、中国商业研究中心的领导、专家根据中国商业规划的要求，并结合我市人口数量、经济收入、消费状况和商业现况，以及传统商业升级换代的需要而规划设计的一站式集购物、餐饮、休闲娱乐、养生、度假、住宿等为一体的大型商业中心。该项目位于张家港市东二环路与乘航西路交叉口，现有商业开发用地200余亩，预计总投资11.8亿人民币。已成功开发一期项目：奥特莱斯购物中心、欧尚超市、东方威尼斯、麦当劳“得来速”餐厅，目前这几个项目均已投入使用。成功引进世界零售业巨头法国欧尚连锁超市。法国欧尚集团成立于1961年，是以经营大型综合超市为主的国际连锁商业集团，是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。2007年2月8日，世界500强企业法国欧尚超市与我公司成功签约。目前，名列世界五百强卖场工程35000平方米已于去年11月26日正式对外营业，每天营业额达100万元以上。香港城奥特莱斯购物中心汇集国际一流精品服饰、百货，与大卖场实施错位经营。该项目建筑面积3万平方米，招商进驻率达100%。它的运作是由中国商业研究中心、中国总商会进行策划、指导，利用中国大型商业北京恒基燕莎商业中心的进货渠道和经营模式，引进众多国际知名品牌，打造香港城精品购物亮点，带来商气。奥特莱斯是当代欧美社会中最为流行的一种商业业态，货源由国内外厂家直销，质量绝对过硬，并在价格方面具有无可比拟的竞争优势。“名品+折扣”，香港城奥特莱斯购物中心为广大品牌爱好者提供了一个“淘金”的好地方。自去年8月28日试营业以来，营运状况尚好，吸引了苏州、无锡、江阴、常熟、南通等地的顾客。世界五百强企业麦当劳，它是世界上最大的餐饮集团。目前，麦当劳“得来速”餐厅也是香港城的一大特色亮点，它于2006年8月8日在张家港成功签约，面积达600平方米。经过大家的共同努力，已于2006 年12月30成功开业，节假日日营业额高达8万元以上，正常情况下也能每天达到4万元。香港城麦当劳餐厅是国内所有麦当劳餐厅中规模最大、档次最高的，是江苏首家“得来速”餐厅，它的开业必将推进张家港三产服务业的持续发展，这是随着人们生活水平的提高、汽车拥有量的增加以及人们生活节奏的加快应运而生的一种独特的快捷经营方式，驾车一簇在开车途中，不用下车就可以享受到麦当劳特有的美味和服务。东方威尼斯休闲养生会馆——香港城旗舰店也于去年11月16日成功试营业。该项目经营面积10000多平方米，是港城独家以东南亚风格为主，打造专家私人养生理疗为经营理念，集泰式按摩，SPA美体、酒吧、网吧、多功能豪华演艺厅、健身娱乐厅、棋牌室、按摩房、超大冲浪浴场、桑拿浴、宾馆客房、商务休闲，美食娱乐等为一体的大型高档国际休闲桑拿会馆，是目前张家港设施最全、装饰最豪华、档次最高、规模最大的“一站式”休闲会馆，在张家港及周边地区首屈一指。它的进驻引起了张家港地区休闲娱乐重新洗牌，全方位满足您的需求，为您带来健康和美丽。积极规划大型家居区。我们与世界500强企业国际知名家居品牌百安居经过长期洽谈已初步达成合作意向，目前正在签约之中，规划图纸已经设计并经我市上级部门认可。不久，高档、时尚家居将在港城首家同步上市。香港城商业中心整体项目现已启动营业面积88000 m2，免费泊车位2500多个。目前日均人流量保持在30000~40000人/次左右，泊车约6000辆/天次左右。其中江阴、常熟、无锡、苏州城市车辆约占60%，张家港本市车辆约40%。特别是奥特莱斯（OUTLETS）购物中心已经成为江阴、常熟、张家港三地品牌度最高端的购物中心。张家港香港城SHOPPING MALL商业中心项目一经推出，就得到了社会各界的一致认可。一直以来，我香港城项目得到了市委市政府及各级相关领导的关心和支持，使奥特莱斯、欧尚、东方威尼斯、麦当劳各项目进展顺利并成功试营业。今年，市委书记黄钦已二次视察香港城工作，他很高兴并亲切

商业地产奥特莱斯模式分析

房地产微学院：MSO行业：商业地产奥特莱斯模式分析导读: 奥特莱斯（Outlets）这个舶来品在国外发展了几十年，在中国仅有十来年的历史。自2002年北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，中国首个正式的奥特莱斯开始诞生，至今已经发展到拥有200多家已经开业的奥特莱斯项目。奥特莱斯在中国高速发展的同时，也面临着各种运营困境，货源不稳定、折扣有限、体量过大、选址布局不合理等问题。国内已开业奥特莱斯200余家为何经营陷入困境？近年来，奥特莱斯因其成熟的商业模式，受到国内业界的广泛认可，一个个奥特莱斯如雨后春笋般在全国各地不断涌现。奥特莱斯如何应对消费淡季: 提升、谋变、整合商场橱窗内款式不一的长裙，似乎正在讲述着裙边理论：女人们的裙子越长，经济形势越差。今年将成市场消费低谷期已是不争的事实，而七八月又是零售商一年一度的消费淡季。在“金九银十”到来之前，奥特莱斯应如何应对销售谷底。一、奥特莱斯发展历程: 诞生奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。阶段一

1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。阶段二 1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。阶段三 1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。中国从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。但同时，各种运营困境也开始出现。企划3人不变，招商一名经理两个主管，至少每楼层3人，设楼层经理一人，楼管2人。二、奥特莱斯模式升级: 传统模式简易型的品牌折扣店 2.0版版本附带有餐饮和休息娱乐的消费场地的品牌购物商场。 3.0版本类似于商业综合体，基于奢侈品牌折扣衍生，更多的消费贡献来自于生活化的需求，包括一些三、OUTLETS三大吸客法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。四、中国奥特莱斯的三大特点： 1、品牌度高：奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。

奥特莱斯商业模式

奥特莱斯的商业模式奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。（一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场

庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、

奥特莱斯商业建筑设计总结

奥特莱斯系商业建筑设计总结谢文博上海三益建筑设计有限公司前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011年12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积平米，道路代征用地平米，净用地面积为平米。地上总建筑面积约为平米，容积率为。由17栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。 2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。 3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。

项目总结：一．区位与选址：首先，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。表1 相关项目选址：表2

奥特莱斯发展战略

发展战略一、战略规划整合国际资源，专注大中华区创新发展模式，制定奥特莱斯的中国标准奥特莱斯（中国）有限公司提出一种全新的奥特莱斯商业模式，这种模式以欧美模式为基础，结合中国国情，建立起泛奥特莱斯业态概念，发展以全球著名奢侈品折扣销售为核心，配套其它商业业态以及高端商务、休闲度假、高品质居住为支柱的城市新中心，战略规划创造性提出“3+X”复合型高端商业地产运营模式，形成一条以奥特莱斯名牌折扣为龙头，多种商业业态及商务、居住并存的经济产业链，为奥特莱斯进入中国开辟新的发展道路。创建优势品牌，领先市场发展奥特莱斯（中国）借助模式创新,以奥特莱斯为引领，高调打造一个集休闲度假购物特区、世界风情生活城和新城市中心三重功能为一体的复合地产产品线品牌——“芭蕾雨”，把世界时尚带到中国，改善人居生活品质，并为城市注入新的财富动力。奥特莱斯芭蕾雨战略规划目标使高价值品牌持续经营，使奥特莱斯（中国）在大中华区赢得恒久市场优势。全国布局，四级推进奥特莱斯（中国）有限公司集中现代商业和新型服务业两大业态群，凭借其国际化的资源优势、创新升级的运营模式、创建优势品牌和四级推进的发展方针。芭蕾雨战略规划坚持从“两产集群，创新升级；三步投资，科学发展；四级推进，全国布局”的角度出发，成为世界奥特莱斯产业的领航者。

二、发展项目华南项目广东芭蕾雨：广东芭蕾雨地处珠三角核心区域一广东省佛山市三水区，这里山水秀丽，环境极佳，并具备发达的立体交通网络。该项目距广州市中心区35公里、澳门180公里、香港230公里，是珠三角地区的都市圈腹地。广东芭蕾雨，将以一种全新的商业模式，在珠三角地区打造风行全球的奥特莱斯世界名牌折扣中心、世界级休闲商业集群、高品质低密度居住社区以及原味欧洲生活新都市，同时广东芭蕾雨将根据地方特色，融合周边高尔夫球场、温泉、长寿古村、荷花世界等自然、人文景观，打造全新的、多业态并存的城市新中心。未来，香港不再是时尚购物的唯一大卖场：追逐潮流，何需繁琐的出入境手续？仅1张CD的时间，即进入了奥特莱斯广东芭蕾雨三水时尚新镇，体味生活，尽享尊崇…… 海南芭蕾雨：海南芭蕾雨位于国际旅游岛东部核心区域一一海南省万宁市，作为踞守中国南端的海岸城市，万宁东临南海，西濒琼中，南接陵水，北与琼海毗邻，是一座既具现代文明色彩又充满活力的古城，其得天独厚的资源优势闻名中国乃至全球。根据“将海南省建设成为国际旅游岛”的国家战略，海南岛将发展成世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而向自由贸易岛迈进。作为新型现代服务业综合运营商，奥特莱斯（中国）在风靡欧美的奥特莱斯商业模式基础上，结合国情，将流行全球的奥特莱斯购物、世界级休闲商业集群、原味欧洲生活新都市进行融合，并根据地方特色，增加独特资源产业，实现多种业态深度融合，形成集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、旅游等多功能的城市新中心。这一理念与具有丰富旅游资源的万宁市相结合，建成后的芭蕾雨项目将打造出环境独特，集购物、旅游为一体的国际旅游文化区，树立以特色资源创造特色旅游产品的意识、打造万宁旅游品牌，提升万宁旅游度假区的形象和影响力，吸引国际国内旅游消费人群的聚集，有力推动海南“国际旅游岛”的建设。正在顺利推进的海南芭蕾雨项目所带来的城市基础和城市规划建设的优化，以及产业号召力将进一步完善万宁城市功能，使万宁的区域产业竞争能力和聚集能力显著加强。同时，项目所特有的国际物流、综合商贸的优势将全面带动海南“东部旅游经济带”现代服务产业发展。

奥特莱斯是什么

奥特莱斯是什么瞳_t730t|Lv3|被浏览251次|来自360安全卫士 2013-06-24 10:52 如题满意回答检举|2013-06-25 2:40 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。北京奥特莱斯奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然F actory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。1988年-1996年：Factory O utlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150 公里）左右，开车要一个多小时。1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlet s业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。编辑本段特点奥特莱斯商城logoOUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特奥莱是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。赛特奥莱位于别墅密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5 000余个停车位。作为北京第一家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的

奥特莱斯商业模式

奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。（一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场

庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWB ALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上

奥特莱斯项目介绍及分析

奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在发展初期作为单个的?工厂直销店?(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。

图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。二．美国、日本奥特莱斯业态的发展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１０

商业业态的商业模式及成长路径分析-2017

商业业态的商业模式及成长路径分析报告

第一部分商业业态及其商业模式一、商业业态概述业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。二、业态特征国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。各自特征： 1、便利店，满足客户便利性需求； 2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态； 3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态； 4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态； 5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态； 6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。三、不同业态的商业模式零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。下面将介绍几种主流业态的商业模式： 1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比

奥特莱斯在中国的发展状况

奥特莱斯商业模式在中国的发展现状摘要：OUTLETS商业模式是欧美最为流行的零售业态之一，这个业态将商业与工业完美的结合在一起，开辟了新的商业发展前景。我国在本世纪初引入这个业态后，也取得了一定的成就。本文将对其在国外的起源、发展、现状做简要介绍，对其在国内的发展状况、发展问题和发展前景做重点分析。关键词：奥特莱斯，零售业，现状，前景前言:我国自改革开放以来，国外零售企业不断进入我国，伴随着这些企业的在我国不断发展，很多新形的零售概念、零售模式和更多先进的零售理念也随之引入我国，对我国零售行业产生了较大的冲击。我国零售企业在与国际企业同台竞争的过程中，也得到不断的提高，增强了市场竞争力。2003 年开始，一种名为“奥特莱斯”的零售概念被引入我国，随即在国内掀起了一股“奥特莱斯”旋风。一、奥特莱斯商业模式简析 1.1奥特莱斯的起源工厂直销零售业的某些形态最早出现在美国，至今大约已有100 多年的历史。那时，有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，在工厂仓库就地销售，这就是工厂直销零售商店最早的雏形。开始，工厂直销零售商店仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。后来选用这种销售形式的商店渐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。称为工厂直销零售业。以后，很多工厂把直销店集中在一起开设,组成工厂直销中心，美国第一个真正的工厂直销中心在1975 年开业。工厂直销中心一般离市中心都很远,约有100 公里～150 公里左右。“工厂直销店”是奥特莱斯最初的商业形式，专门销售工厂尾货，后来多个“工厂直销店”逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为其他销售模式的独立零售业态。 1.2国外奥特莱斯的发展历程总体来说，奥特莱斯在国外的发展历程经过了三个阶段：

谈奥特莱斯中国发展之路

谈奥特莱斯中国发展之路(上篇) 2002年12月北京燕莎奥特莱斯购物中心开业； 2006年4月28日，百联与九龙仓强强联手，上海青浦奥特莱斯开业； 2006年6月10日，瑞士狐狸城在上海新浜镇推出狐狸城工厂直销店； 2006年6月底，燕莎集团在哈尔滨再开一家奥特莱斯； 2007年7月，张家港在三线城市中第一个开出香港城奥特莱斯； 2007年10月25日，上海服装城奥特莱斯正式宣布成立，而宁波、奉化、青岛的奥特莱斯项目也在筹建之中； 2007年9月28日苏州太平洋奥特莱斯休闲购物中心开幕； 2007年10月，成都美嘉斯奥特莱斯品牌直销广场试营业； 2007年12月7日，杉杉集团宣布全面进军奥特莱斯，1月底宁波奥特莱斯商业广场开建； 2008年1月12日，南京金狐城名品直销广场以中国奥特莱斯(OUTLETS)创新发展论坛之势全面开始推广招商； 2008年1月18日，新华南MALL中6万平米的东莞工厂直销中心正式启动全球招商； 2008年5月奥特莱斯博览会将在宁波举行；与此同时，重庆西部奥特莱斯、长沙奥特莱斯购物公园、武汉黄陂国际品牌直销中心、昆明奥特莱斯购物中心高调开建，西南与中部掀起奥特莱斯热潮；上海某调研公司传出消息称，目前中国奥特莱斯数量业已超过200余家，笼统性地把厂家直销中心和品牌折扣店，如：北京丰联广场地下一层“365品牌折扣”、天津美美精品奥特莱斯店、长沙王府井奥特莱斯折扣店等统统划到奥特莱斯这一范畴之下。 …… …… 奥特莱斯很热门似乎又很复杂，但作为一个地地道道的舶来品，我们不妨先了解一下奥特莱斯在它的起始国——美国的发展状况。 1970年—1987年：工厂直销商店（Factory Outlet Store）,基本上是一家工厂一个商店，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，能吸引大批顾客。 1988年—1996年：工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并有较大的发展。很多工厂把工厂直销店集中在一起开设，这时的工厂直销中心一般都是真正的“工厂直销” 。

奥特莱斯不告诉你的10件事

奥特莱斯不告诉你的10件事奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，原意是“出路或排出口”，在零售业中，它的确是各品牌清库存的重要“出路”。你用自己觉得很划算的价格，买走了品牌们的“库存压力”。它们是仓库变来的各个品牌在生产服饰等商品的时候并不能完全掌握市场对于商品的需求，如果生产了过多的产品就需要仓库存货，从而支付一笔仓库费，随着时间的推移，费用会逐步增多。这种“只出不进”的买卖没有人愿意做。而且随着百货零售业的竞争越来越激烈，商品下架的速率也越来越快。商家为了有效地回笼资金就需要特殊的零售渠道来消化库存。 “参与商场的定期打折活动并不能满足商家清理库存的需求，奥特莱斯专门帮助正价店清尾，不受时间的限制，常年处于打折的状态，”某服装品牌经理说，“当销售滞缓，库存无法变成现钱，就会影响公司的现金流，所以目前越来越多的品牌开始重视发展Outlet作为补充销售，放在打折店里总比放在仓库里划算。” 有一些商品是专门为打折店生产的 “某些品牌会专门为奥特莱斯生产一批特别款，主要是根据过往的畅销款式进行再生产，甚至会对面料和色彩进行重新搭配组合，定制Outlet款。”某品牌奥特莱斯主管告诉记者。这里主要指的是奢侈品牌的商家。 Outlet款大多是针对那些渴望消费奢侈品而经济能力又不足的消费人群生产的。一家服装公司的市场部职员说：“商家利用消费者对品牌的忠诚度，在商品的材质上稍做改变，节省成本，这是一种销售策略。比如一款在正价店销售的皮包制作成Outlet款可能会变成帆布包，但依然

会有钟爱这个品牌的顾客对这样的商品趋之若鹜。”至于能不能淘到这样的特别款，除了靠运气，也要靠你的“火眼金睛”了。即使在打折店里，也一样便宜无好货通常在奥特莱斯销售的产品，是按照过季的程度来打折。“比如2012年在奥特莱斯购买2011年的秋冬款可能是按照正价的七折销售，而2010年的秋冬款就是半价销售。以此类推。”某品牌经理这样解释奥特莱斯的打折原则。当然折扣也和商品的销售量与库存量有关。一般那些在正价店销售得不好而库存量又很高的商品就会比同时期的产品卖得更便宜一些。“不过某些特别大的牌子可能由于自身品牌的高端定位，并不会出现很低的折扣，那么这样的品牌可能就有自己特殊的打折原则，比如说规定它们的货品在奥特莱斯的折扣不能低于七折。”某品牌奥特莱斯负责人说。你是否看到过低于一折的产品?那可能是三四年前卖不掉的库存也不一定。大品牌利润更高一般奥特莱斯有三种招商的渠道。一种是经营奥特莱斯的商场自身的品牌资源，一种是城市及其周边的进出口商贸公司，还有一种是为大品牌进行代理的经销商。大品牌的入驻是每家奥特莱斯商场最重视的一部分。它们用大品牌作为吸引顾客的亮点，即使并不是所有人都会去真正购买昂贵的名牌，但人们对于奢侈品的追求心理也会为商场带来人流，从而带动其他品牌的销售。

个最值得学习的商业模式

个最值得学习的商业模式 100个最值得学习的商业模式当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。——彼得·德鲁克前言一商业模式——企业竞争的最高形态前言二商业模式评价体系第一篇客户需求创造服务价值一、占领客户渠道 [案例一]如家：“经济型”酒店品牌 [案例二]佳美口腔：服务赚钱 [案例三]王老吉：锁定上火人群 [案例四]世通华纳：领航车载移动电视 [案例五]当代商城：打造百货的强势品牌二、客户互动管理 [案例六]百思买的体验式营销 [案例七]IBM供应链管理：服务为先 [案例八]丑鞋独步天下 [案例九]来源于一张餐巾的创意 [案例十]明基医院：以病患为中心三、整体解决方案 [案例十一]解密杭州创投第一单：差旅管理B2B [案例十二]洋洋母婴：缔造中国孕婴服务第一家

[案例十三]泰晤士小镇：婚庆产业链重塑整体商业环境[案例十四]汽车4S店：市场竞争的产物 [案例十五]红黄蓝：走好人生第一步四、多边客户价值 [案例十六]理发店办成游乐园：大赚小儿理发钱 [案例十七]茶馆赢利新模式 [案例十八]“玩家”的革命 [案例十九]渔家坊：烤鱼+数码体验 [案例二十]号码百事通：创新商业模式第二篇联盟合作创造共赢价值一、专业化特色 [案例二十一]福记送餐：传统行业的非传统商业模式[案例二十二]德克士：中国西式快餐特许加盟第一品牌[案例二十三]UPS：全球供应链金融 [案例二十四]DHL：战略联盟完善全球网络二、打造价值链 [案例二十五]香港利丰：转型做供应链管理者 [案例二十六]家政服务价值链创新 [案例二十七]诺基亚：供应链赢得市场 [案例二十八]安信地板：资源整合全球化 [案例二十九]怡亚通：一站式的供应链管理服务商[案例三十]方正科技：SCM提升整体竞争力

奥特莱斯项目合作方案

奥特莱斯国际商务社区宽带项目合作方案 2012年7月

目录一、合作双方简介 (2) 1．1双方介绍 (2) 1．2双方优势 (2) 二、项目状况及市场前景 (3) 2．1项目状况 (3) 2．2市场前景 (3) 三、项目合作框架 (4) 四、项目合作设想 (5) 4．1 合作期限 (5) 4．2 建设主体 (5) 4．3 运营主体 (5) 4．4 运营思路 (5) 4．5 分配基数 (5) 4．6 结算周期 (5) 五、项目工作划分 (6) 5．1 甲方工作 (6) 5．2 乙方工作 (6) 六、项目预计收益 (7) 七、合作分成 (8)

一、合作双方简介 1．1双方介绍甲方：公司，长期从事地产相关项目、装饰装潢、强弱电及系统集成等项目，具备资深行业从业经验，拥有相关项目人脉关系及项目资源；乙方：公司，长期从事商业及社区宽带项目运营工作，具有宽带项目谈判、运营、管理及上下游资源整合经验，拥有专业技术和运营团队。 1．2双方优势针对悦达奥特莱斯国际商务社区项目，甲方优势资源为拥有相关人脉资源、已经承揽该项目弱电工程、有把握与开发商达成一致取得该商务社区宽带独家运营权，从而使悦达奥特莱斯国际商务社区宽带运营项目利益最大化；乙方优势为拥有多年宽带运营经验、拥有专业技术及运营团队，可以充分发挥合作双方优势资源，保障该宽带运营项目专业化、稳定、高效运营，从而为合作双方创造利益。

二、项目状况及市场前景 2．1项目状况西安悦达奥特莱斯国际商务社区项目是江苏悦达集团联合美国大运公司共同投资建设的大型商务社区，该项目选址在长安子午大道和西部大道十字西南角，规划面积约465亩，其中商业部分占地面积约235亩，住宅部分占地面积约为230亩，项目总投资约30亿美元，建设周期约5年。项目建设内容包括国际高端品牌奥特莱斯购物中心；高档写字楼及公寓；其它综合休闲式商业中心，包括餐饮、小型商店、影剧院、咖啡、酒吧等生活服务设施；中高档住宅社区。该项目借鉴西方发达国家奥特莱斯商业模式，整体引进美国欧洲一流知名品牌和专业商业机构，在西安市长安区打造一个适应城市发展需求、具有区域影响力和带动力的新兴商务社区。项目建成后，年销售额可达10余亿元，纳税近亿元，提供就业岗位约5000个。该项目的建成，将填补西安乃至西北地区商业业态的空白，培育全新的商业消费理念和生活方式，促进西安市国际化大都市建设，加快长安融入主城区的步伐。本次双方合作目标为该国际商务社区宽带运营业务。 2．2市场前景随着电脑的普及、电子商务的兴起以及企事业单位、社区家庭信息化的发展，人们越来越离不开互联网上网服务（也即我们所说的宽带业务）。现在，无论是企业还是家庭，上网已经成为一项基本需求。奥特莱斯国际商务社区建成后，拥有社区居民5000户左右，加上奥特莱斯购物中心各家品牌厂商、高档写字楼中的中小型企业和综合休闲式商业中心各家服务商（包括餐饮、小型商店、影剧院、咖啡、酒吧等生活服务设施），整体宽带需求旺盛，如果能够独家运营宽带业务，宽带收入将相当可观。