2016年杭州房地产市场分析报告

2016年3月

一、需求对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4)

1、杭州成交对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4)

2、春节后去库存政策再度加码，推动楼市回暖 (6)

二、去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧 (7)

1、库存压力，达摩克利斯之剑 (7)

2、酒店式公寓及写字楼库存压力最大 (9)

三、房价区域分化，核心区域恢复性上涨 (10)

四、开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识 (12)

五、未来市场成交预判：需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年 (14)

去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧。虽然市场成交持续回暖，但杭州市房地产市场去库存压力仍在。截至2016年3月，全市一手房可售套数15.13万套，较2015年末仅下降4.6%。全市一手商品房去化月数14.5个月，虽已大幅下降，但与全国其他一二线城市相比，库存压力依然偏高，尤其是商业及大户型产品的去化周期依然较长。由于G20峰会，工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期，加之出台了较为严格的预售标准，我们预计在2016年四季度前，供需情况都会向着优化的方面发展。

房价区域分化，核心区域恢复性上涨。由于需求出现回暖，同时供应受到入市节奏的控制，杭州房地产价格出现局部回升，2016年2月份，新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。上城区、江干区等核心区域，房价上涨幅度超过20%，而库存较大的区域如下城区、拱墅区等，仍处下行趋势。从绝对价格来看，由于新房开发的郊区化以及库存压力

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

杭州市城市发展和房地产市场调研报告27p

《杭州市城市发展和房地产市场调研报告》一、宏观基本面 1.区位认知 1)地理位置、周边中心城市距离杭州市简称杭，中国浙江省省会，副省级城市，浙江省政治、经济、文化、科教中心，长三角地区副中心城市和南翼中心城市，浙江省的金融中心和行政中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，大陆国际形象最佳城市之一，中国七大古都之一。杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经118°21′-120°30′，北纬29°11′-30°33′,距上海165公里，距苏州121公里，据宁波140公里。东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。

2)历史文化古时杭州曾称“临安”、“钱塘”、“武林”等，是一个典型的山水文化名城。西子湖、钱塘江、千岛湖以及周边丘陵构成了杭州的山水美景。自古以来，杭州的经济和文化比较发达，素有“东南第一州”之称。杭州在周朝以前，属“扬州之域”。公元前21世纪，夏禹南巡，大会诸侯于会稽山（今浙江绍兴），曾乘舟航行经过这里，并舍其余杭（“杭”是方舟）于此，故名“余杭”。秦统一六国后，在灵隐山麓设县治，称钱唐，属会稽郡。西汉承秦制，杭州仍称钱唐。三国、两晋、南北朝时期，杭州属吴国的吴兴郡，归古扬州。因外族相继入侵，晋室南迁，促进了江南和钱塘江两岸经济文化的发展。隋王朝建立后，于开皇九年（589年）废郡为州，“杭州”之名第一次出现。下辖钱唐、余杭、富阳、盐官、于潜、武康六县。唐代，置杭州郡，旋改余杭郡，治所在钱唐。五代十国时期，吴越国偏安东南，建西府于杭州。在北宋时，杭州为“两浙路”路治，当时人口已达20余万户，为江南人口最多的州郡。经过北宋150多年的发展，到了南宋时，开始了杭州的鼎盛时期。南宋建炎三年（1129年），置行宫于杭州，为行在所，升为临安府，治所在钱塘。光绪九年（1883），杭州有62万余人。光绪二十一年，清政府在中日战争中失败，杭州开为日本通商商埠，拱宸桥辟为日本租界。随着资本主义势力的入侵和洋务运动的兴起，杭州的近代工业也逐渐发展起来。 3)自然资源杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6%，平原占26.4%，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案

2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延

杭州市房地产市场运行情况分析

杭州市房地产市场分析汇报材料第一部分２003年杭州市房地产市场运行情况分析一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会１４次,成功出让51宗,总成交面积3０0余万平方米(约45４9亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.５％和62％。其中住宅用地(含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米(合3512亩），同比增长５2.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示:200３年1-１1月杭州市累计完成房地产开发投资80.８9亿元，同比增长22.3８%，其中住宅投资６0.１6亿元，同比增长16．５７%。而今年杭州市预计ＧDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段,两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2００3年1-１1杭州市商品住宅完成投资6０.１6

亿元,占全部投资的74.68%;所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.５4亿元，占９.33%；商业营业用房完成投资６.6９亿元,占8.２7%;其他房屋完成投资６.49亿元，占8.０2％。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积商品房施工面积总体规模继续扩大,2003年1-11月杭州市商品房施工面积10１5.５6万M2,同期增长２９．93%。其中商品房住宅施工面积7７2．6９万Ｍ2，同期增长25．68％;商业用房施工面积73.４３万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M２，同期增长39.0６%;其他用房施工面积82.0８万Ｍ２，同期增长６3．7％。

杭州房地产市场分析

2005年3月一. 房地产相关政策及影响新出台政策杭州市房管局在其网站上发布通知：自2005年4月1日起，停止执行房改房上市交易后卖方出售房改房取得的净收益按超额累进比例缴纳所得收益的规定，免缴所得收益的时间以税费申报受理时间为准。二. 城市建设及房地产开发动态（一）城市建设（道路等基础设施建设及城市规划等方面内容）： 1、2005年，清河坊将兴建完成一个“土特产市场”，该市场位于高银街北侧区块建筑物的一楼，总长约200米，面积2000多平方米，经营的土特产品种以各地原产地保护品种为主。同时，土特产经营场所的楼上将引进茶楼、足浴等休闲文化产业。 2、一项旨在控制居住小区噪音污染的声环境质量环保工程——“安静居住小区”创建活动，在杭州金狮苑小区正式启动。包括上城区金狮苑小区在内，杭州市区内共有18个社区成为第一批“安静居住小区”的创建对象。 3、据了解2004年杭州共完成造林更新面积8.4万亩，城区新增绿地735万平方米，绿化覆盖率达 36.39%。这意味着，杭州人均公共绿地从7.84平方米增加到了9.49平方米，“每个人有了一个绿色房间”。今年杭州市将新增人工造林2.2万亩，城区将新增300万平方米绿地，新建园林绿化村30个，绿色通道、生物防火林带各200公里。 4、在杭州六和塔对面，钱塘江转角处一直空留着一块面积150亩左右的空地，但不久的将来，在这块原UT斯达康生活园区的地块上将诞生一个楼高168米、面积26万平方米的高档楼盘。与其他楼盘不同，为了能让小区每一套房子都能看到钱塘江美景，开发商将整个楼盘设计成5幢塔式和板式的高层建筑。而且其中最高的一幢建筑高度达到168米，“这是目前中国内地最高的住宅楼。” 5、借CEPA商机，杭州将建设浙港交流中心，打造CBD（中央商务区）。两个月前，《香港文汇报》上登出这样一则消息。这个在“2005香港·浙江周”达成的成果，占地面积6600平方米，它的诞

杭州市房地产市场发展报告

年杭州市房地产市场发展报告

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2012年杭州市房地产市场发展报告 2012年国际经济仍然处于衰退之中，欧债危机、美国财政悬崖等问题不断冲击着国际社会，中国外贸也受到严重影响。在不利的国际环境下，国家宏观调控政策坚持“稳增长”导向，通过预调微调放松货币政策，通过税制改革减轻企业负担，通过金融服务支持小微企业发展，国民经济运行总体呈现出“探底走稳”的发展态势。在“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体战略引导下，2012年杭州市社会经济发展走势平稳，投资和消费增速回稳，产业转型升级迅速，城乡统筹发展加快，保障体系建设力度加大，地铁开通为大都市注入新活力。 2012年国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，商品房价格水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始，以中小户型为主的购房需求开始释放，商品房成交规模快速增加，但供求关系基本稳定。展望2013年，杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定，但政策环境存在不确定性，市场预期可能出现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。一、新建商品房市场 1．供应规模根据透明售房网统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套，建筑面积844万平方米，占新建商品房的面积比例为81.8%，可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应情况看，萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%，近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。 2．存量规模根据透明售房网统计，截至2012年12月31日，杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米，共83859套，其中住宅760.7万平方米，57830套。无论是新建商品房还是住宅，可售面积和套数均达到2008年以来的新高，给2013年房地产市场带来较大的销售压力。

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一；北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三；往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍；成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。数据就看到这里，后面我们来聊聊市场全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

杭州市房地产行业研究报告

杭州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年前言在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP 贡献角度来看，房地产开发投资占GDP 比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

杭州房地产市场分析汇报材料

2003杭州房地产市场分析汇报材料第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方M（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方M（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为

14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。 ·商品房新开工面积

杭州市区房地产市场分析报告

2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场 2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。一手房市场 11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。 11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。 11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。

杭州市房地产市场分析汇报

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杭州市房地产市场分析汇报材料第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300 余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89 亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5 %，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16 亿元，占全部投资的74.68% ;所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33% ;商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27% ;其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02% 。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ?商品房施工面积商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万 M2，同期增长25.68% ;商业用房施工面积73.43万M2，同期增长 36.44 %;办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06 %;其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7 %。

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

2016年全国房地产开发投资和销售情况分析(1-11月)

2016年1-11月全国房地产开发投资和销售情况分析

根据统计局发布的2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，中国1-11月份全国房地产开发投资93387亿元人民币，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。一、房地产开发投资完成情况 2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 1-11月份，东部地区房地产开发投资51307亿元，同比增长5.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资21001亿元，增长10.6%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资21080亿元，增长5.8%，增速回落0.3个百分点。 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。

2016 年南京市区房地产市场分析报告

2016年南京市区房地产市场分析报告2016年的南京楼市显然不是平淡的一年,上半年的楼市延续了2015年的火热状态，前6个月南京市区的（不含高淳、溧水）新房成交量就达到7.5万套之多，这一数据超过了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月国庆期间，随着“限购”再出和“双限”等相关楼市调控政策的相继出台，南京楼市开始降温的趋势逐步显现，第四季度的3个月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1万大关。一、2009--2016年南京市区年度成交同比分析 2016年，南京市区的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6万套，创下了自2009年起8年来的新高。2016年南京市区全年新房成交量较2015年上涨的9.5%、较2014年和2013年更是分别上涨了70.9%和42.7%！相当于2011年与2012年两年成交量的总和。从2009年开始的历年成交数据中可以看出，南京楼市在经历过2010年与2011年的相对低潮期后，从2012年开始，楼市成交量的上涨势头愈加明显，到2016年达到了又一个新高。 2016年上半年南京楼市火爆，6个月的成交量达7.5万套！下半年随着多项楼市调控政策的出台，楼市总体有所降温,但成交量仍超过5万套。二、2016年度南京市区月度成交分析

除去受春节影响的2月份来看，2016年前9个月的新房成交量基本都保持在1万套左右，前三季度的南京楼市始终保持着火爆状态：成交量居高不下、上市量未有大增，导致南京市区的新房库存量逐月下降，到2016年三季度末，南京市区的新房库存仅为2.1万套，去化周期不足两个月。南京楼市的持续火热触发了相关调控政策的出台：9月25日的“主城区住房限购政策”与10月国庆期间的“限购+限贷”的“双限”政策，这些调控政策的相继出台表明了南京市政府稳定市区楼市的决心。“双限”政策的调控力度之大导致南京楼市没有了前三季度的火爆转而走向平稳。有“双限”政策加持的第四季度，南京市区的新房成交量开始逐月下降，楼市降温迹象明显。三、2016年度南京市区各板块成交分析

杭州市房地产市场运行情况分析doc19

杭州市房地产市场分析汇报材料第一部分2003年杭州市房地产市场运行情况分析一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。 2、房地产投资保持继续上扬态势今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，

占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。 3、商品房开发面积继续保持高增长势头 ·商品房施工面积商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。

全国房地产市场2016年市场数据

2016年一季度中国房地产市场走势分析及预测地产来源：时间：2016年04月01日08:43编辑：中商情报网评论今年前2月房地产行业各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。政策面“促需求”导向不变，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策，供给侧“有保有限”方针仍在持续，一方面要求做活土地流转市场，多样化供地来去库存，另一方面也要求继续限制高库存城市新增土地供应；市场层面，成交量虽较年末环比下滑，但在政策宽松之下，仍显著高于去年同期，其中一线和热点二线城市表现抢眼，三、四线中沿海城市或区域中心城市成交较好，但对于近期热点城市房价过快上涨现象，上海、深圳、南京等地政府也已出台调控新政。行业的首要任务依然是去库存，在中央和地方“去库存”导向支持下，预计二季度上述指标增速将以稳为主。近年来，中国出口下滑、内需不振，经济增速仍需依靠房地产投资，才能平稳运行。在库存高企的情况下，房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力，尤其是需求侧力度之大。 1、中央供求两端齐发力，单中心二线城市受益大中央层面，立足全国、统筹把控，一季度新出台政策同时从需求侧和供给侧使力： 1）需求侧方面，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策。1月22日，中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。2月2日，中央新政指出，不限购城市首套商贷首付可低至20%、二套商贷首付可低至30%。首付新政之后，二、三四线城市将普遍受益。2月19日，中央调低了购房契税和营业税新政，取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制。税费新政推行后，各线城市均受益，但收益最大的还是单中心二线城市。 2）供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。此外，中央层面还有两个新政也将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。

2016年杭州房地产市场分析报告

2016年杭州房地产市场分析报告 2016年3月

目录一、需求对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4) 1、杭州成交对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4) 2、春节后去库存政策再度加码，推动楼市回暖 (6) 二、去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧 (7) 1、库存压力，达摩克利斯之剑 (7) 2、酒店式公寓及写字楼库存压力最大 (9) 三、房价区域分化，核心区域恢复性上涨 (10) 四、开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识 (12) 五、未来市场成交预判：需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年 (14)

饱受高库存困扰，政策叠加推动市场逆转。杭州市场自2013年起饱受高库存困扰，新房库存量维持在10万套以上，去化月数高峰时期逼近20个月，房地产销售面临增长瓶颈，房价连续三年停止上涨。但同时市场需求对政策又具有高度敏感，330政策及连续降息降准使杭州房地产市场2015年已发生逆转，一手/二手房成交套数同比增长42.3%/68%。2016年春节之后去库存政策再度加码，推动成交进一步回暖，2016年2月，杭州全市（包括余杭、萧山、富阳）成交一手商品房6253套，创下自2008年以来成交套数的最高值，同比2015年2月上升78.2%。去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧。虽然市场成交持续回暖，但杭州市房地产市场去库存压力仍在。截至2016年3月，全市一手房可售套数15.13万套，较2015年末仅下降4.6%。全市一手商品房去化月数14.5个月，虽已大幅下降，但与全国其他一二线城市相比，库存压力依然偏高，尤其是商业及大户型产品的去化周期依然较长。由于G20峰会，工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期，加之出台了较为严格的预售标准，我们预计在2016年四季度前，供需情况都会向着优化的方面发展。房价区域分化，核心区域恢复性上涨。由于需求出现回暖，同时供应受到入市节奏的控制，杭州房地产价格出现局部回升，2016年2月份，新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。上城区、江干区等核心区域，房价上涨幅度超过20%，而库存较大的区域如下城区、拱墅区等，仍处下行趋势。从绝对价格来看，由于新房开发的郊区化以及库存压力

2016年房地产去库存分析报告

2016年房地产去库存分析报告 2016年1月

目录一、市场：库存穷途 (4) 1、目前住宅库存=28亿平方米 (4) 2、分布上，一线：二线：三线=1:8:14 (5) 3、不担心能否出清，而担心出清的时间会拖多长 (7) 二、政府：意愿末路 (9) 1、去库存=去土地 (9) 2、单一出让主体+招拍挂制度=政府离不开土地 (11) 3、去土地+政府离不开土地=去库存难 (13) 三、农民：买单有“理” (15) 1、再算城镇化率，当前66%vs.70%后每5年增2% (15) 2、仅42%的经营外收入，拿什么来买房 (17)

地产库存大而不能倒，28亿平方米穷途面临了三大困难。库存28亿平方米，对应非户籍但常住的城镇人口为人均11平方米，看似迎刃而解的问题，在财富转移（流动人口带来的上一代人的财富转移）、公共资源共享（教育资源和医疗资源向更多的人开放）、开发商资金链可承受时间（我们测算开发商容忍时间为3.8年，但考虑未来的新增土地出让，去化时间将达到5年）三方面来说，面临了较大困难。更需要关注的是，当前的房地产市场已经从总量矛盾过度到结构矛盾，二线城市面临的问题潜在超过了三线城市，对比2008年，2011~2014年间，二线、三线城市新增库存分别为1.86、1.90倍，但由于二线城市拥有众多较好表现的城市，例如武汉、南京等，如此，二线城市的结构分化使得部分去化难度更大。去库存的深层次难题在于去土地。对于存量库存，《限制土地处置办法》使得开发商在过去为“新开工”这个指标贡献了巨大的数据，所以，尽管是当前库存大，其根本在于土地存量大。同时，房地产市场给予了囤土地房企极大的宽容度，也即下一个房价周期的低点都超过了上一个房价周期的高点，也就是说在任何时候拿地，只要是现价评估、并支撑过了一个房地产周期（平均2年），那么都能够顺利解套并获利。对于新增土地供给，中国的供给制度为单一供给主体+招拍挂制度，也就意味着，政府不能够脱离土地经济。然而，政府GDP考核，会使得其主动申报投资项目，这就需要新城来承接，进一步加大对土地需求，要在新增供给的市场进行削减，对于GDP来说是难题。

杭州房地产市场调查

杭州房地产市场调查报告报告目录前言第一部分：环境分析一.宏观经济环境 1、中国城市竞争能力、发展环境排名 2、中国城市房地产开发投资潜力10强 3、杭州经济状况二.政策环境介绍三.竞争环境介绍第二部分：整体市场分析一．市场规模二.市场整体供给（一）房地产投资情况分析 1.历年房地产投资情况分析 2. 2006房地产业投资分析：（二）房地产供给情况分析三.市场整体销售情况 1.历年商品房销售情况 2.存量房情况四.购买者状况第三部分：广告宣传一．要媒体房地产广告量比较二．排名前三位的报纸的主要情况第四部分：发展预测

前言一、调研目的通过对杭州市房地产市场运行情况进行多因素综合调研，了解杭州市房地产市场的环境及房地产的整体情况,准确把握市场形势，对房地产供应量与需求量进行预测，并依此做出初步的授权策略的判断并为下一步进行一手调查提供依据。二．调查方法：这次调查只是初步调查故只做二手调查即网上桌面调查。三．调查内容： 1、杭州市房地产综合环境情况 2、杭州市历年房地产市场供给与需求情况 3、房地产市场营销情况第一部分:环境分析一．宏观经济环境 1、2006年中国城市竞争能力、商务环境排名: 竞争能力:上海、北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、天津、厦门、大连、无锡商务环境:广州、上海、无锡、珠海、苏州、厦门、深圳、宁波、青岛、成都、威海、绍兴、大连、杭州、扬州 (中国社会科学院发布分析结果) 2．中国房地产开发投资潜力10强

(国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”分析结果) 3．杭州经济状况 A、2006年生产总值各城市对比。（单位：亿） B.人均国内生产总值 2006年杭州市以前历年人均生产总值：

2016年湖南省房地产市场背景分析

2016年全省房地产市场基本情况2016年，全省商品房成交高位运行，房地产开发投资持续增长，房价涨幅回落，库存明显下降。 (一)商品房成交高位运行，全年成交量创历史新高。全省完成商品房销售8085. 36万平方米，增速27.1%，总量创历史新高，增速较去年同期扩大10.1个百分点，较1—11月收窄0.9个百分点;总量、增速在全国排名第8位、第10位，在中部地区排名第3位和第5位。全省完成商品房销售额3751.86亿元，同比增长37%，增速较去年同期扩大17.9个百分点，较1—11月收窄1.6个百分点。其中：住宅销售面积7190.66万平方米，同比增长26.8%;非住宅销售面积894.7万平米，同比增长29.3%。12月，全省商品房销售面积1292.2万平方米，同比增长22.2%。从市州情况看，13个市商品房销售面积均较去年同期上升，增幅较大的为怀化市(46.2%)、长沙市(36.7%)和衡阳市(35%);湘西自治州下降20.1%。长沙市商品房销售面积2593.71万平方米，占全省的32.1%，同比增长36.7%。 (二)房地产开发投资持续增长。全省完成房地产开发投资2957.04亿元，增速 13.1%，增速较去年同期扩大22.5个百分点，较1—11月收窄0.5个百分点。房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第8位，在中部地区排名第4位和第3位。从投资结构看，住宅完成开发投资1871.30亿元，同比增长3.8%，占全省房地产投资的63.3%;办公楼完成投资159.65亿元，同比增长32.2%;商业营业用房完成投资598.60亿元，同比增长39.0%;其他非住宅完成投资327.50亿元，同比增长2 6.3% 。从市州情况看，全省14个市州中，有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升，增幅较大的为张家界市(27%)、长沙市(26.5%)和株洲市(19.2%);有3个市州投资总量较去年同期下降，分别为湘潭市(-10.9%)、岳阳市(-12.2%)、娄底市(-13.9%)。长沙市完成房地产开发投资1260.55亿元，占全省的42.6%，同比增长26. 5%。