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上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
吴正训
摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。
关键词：星级酒店收益与成本，测算分析
一、引言
上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。
在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
二、星级酒店评估过程中收益与成本费用测算
（一）、上海某四星级酒店工程概况列表如下：
（二）、大厦对外出租写字楼收益和成本费用测算（第21层至25层）：
对外出租写字楼由于有租赁协议且附近类似写字楼租金容易收集，计算比较简单，其基本估价计算过程如下：
1、根据目前酒店附近类似办公楼的客观租金水平及平均出租率，结合酒店办公楼的实际出租情况，计算出对外办公楼出租年有效毛收益。
年有效毛收益=出租建筑面积×日租金水平×年平均出租率×360
2、以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用。
各项费用标准为：
（1）管理费一般为年有效毛收益的2%-3%
（2）营业税为年有效毛收益的5%
（3）城市维护建设税为年有效毛收益的0.35%
（4）教育费附加为年有效毛收益的0.15%
（5）堤防费附加为年有效毛收益的0.05%
（6）房产税一般为年有效毛收益的12%
（7）维修费一般为重置成本的2%
（8）保险费一般为重置成本的0.2%
3、年有效毛收益减去年总费用计算出各年净收益
4、选取适当的资本化率
5、确定收益年限
6、将各收益年限年净收益分别折现到估价时点累加得到对外出租办公楼收益价值。
（三）、酒店自营项目收益和成本费用测算
1、自营项目收益测算
自营项目收益主要包括：
（1）酒店客房出租收益
此项计算比较简单，可根据酒店标准客房数量、豪华套房数量、相应价格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。
即年客房出租收益=标准客房数×每天标准房报价×折扣率×平均出租率×360天+豪华套房数×每天豪华房报价×折扣率×平均出租率×360天
（2）酒店商场商品营业收益
可根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即
年客房出租收益=每天每平方米商场平均营业额×商场营业面积×360天
（3）酒店各种餐饮收益
由于酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、大型海鲜城等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以一定的系数，根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.9-1.0。
年餐饮收益=年客房出租收益×系数
（4）酒店其他营业收益
包括会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等收益，这部分收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数，主营收益包括酒店客房出租收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外出租办公楼收益。即
其他营业收益=（酒店客房出租收益+商场商品的营业收益+各种餐饮收益+对外出租办公楼收益）×系数
根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.15-0.2。
2、自营项目成本费用测算
相对于自营收益而言，自营部分成本费用测算要复杂和难以把握，据调查，酒店成本费用
基本计算公式应表达如下：
年自营部分成本费用=生产成本+管理费用+财务费用+各种税费+利润
（1）生产成本=商场商品进货成本+餐饮进货成本+客房周转物品成本+会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本+燃料动力费+酒店所有人员薪金
其中：商场商品进货成本=商场营业收益×百分比（一般在80%左右）
餐饮进货成本=餐饮营业收益×百分比（一般在45%左右）
客房周转物品成本=客房营业收益×百分比（一般在15%左右）
会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本=酒店其他收益×百分比（一般在15%左右）
燃料动力费=年用水量×用水单价+年用电量×用电单价+年耗煤气量×煤气单价+年耗燃油量×燃油单价
酒店所有人员薪金=营业人员数量×营业人员年平均收入+管理人员数量×管理人员年平均收入+辅助人员数量×辅助人员年平均收入
（2）管理费用=摊销费用+其他管理费用
其中：摊销费用为开办费及土地使用权摊销费用，一般按10年摊销。其他管理费用项目众多，涉及金额较小，主要有：
a.工会经费，一般按酒店所有人员薪金总额的2%计算
b.保险费用，一般按酒店年营业总收益的0.3%计算
c.广告交际费用, 一般按酒店营业总收益的0.3%计算
d.固定资产折旧，建筑工程折旧年限按20年计算，机电设备折旧年限按10年计算，办公运输设备折旧年限按5年计算，残值率取5%
e.维修费用，一般按酒店建安成本的2.5%计算
（3）财务费用
主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付的银行利息，具体测算应以借款合同为准。
（4）各种税费
为营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费之和
a.营业税以营业收益的5%测算
b.城市维护建设税以营业收益的0.35%测算
c.教育费附加以营业收益的0.15%测算
d.堤防费附加以营业收益的0.05%测算
四项合计为营业收益的5.55%。
（5）利润
根据上海市酒店行业平均利润率确定
3、计算自营部分评估价值
根据自营项目年收益及年总费用计算出自营项目年净收益、选取适当的资本化率、确定收益年限、将收益年限各年净收益分别折现到估价时点累加得到自营项目收益价值。
（四）、五夹层自用办公楼及地下停车库收益和成本费用测算
五夹层自用办公楼收益与成本测算方法与对外出租写字楼相同，区别仅在于楼层差异，自用办公楼租金可在对外出租写字楼的基础上向下调整10%-15%。
地下停车库可分为酒店客户租用车库和社会车辆临时租用车库两部分，前一部分车库可按租约参照对外出租写字楼方法计算收益和成本费用，后一部分车库可参照酒店客房方法计算收益和成本费用，当然，资本化率可略低于写字楼和客房资本化率，因为上海市中心车库日趋紧张，供远远跟不上求。
三、酒店各收益项目资本化率的选取
众所周知，资本化率可以采用以下四种方法选取：1、市场提取法；2、安全利率加风险调整值法；3、复合投资收益率法；4、投资收益率排序插入法。在上述四种方法中，后三种方法
均含有较多的主观成分，只有第一种市场提取法比较客观，故越来越被广大估价人员所采用。在星级酒店评估中，收益项目众多（商场、餐饮、客房、写字楼、会议、娱乐等），每一收益项目从市场提取的资本化率数值应有所不同，在实际评估操作中可通过收集各收益项目的市场交易价格、市场租金、房屋重置成本等参数，通过计算租售比得到资本化率。现以收益项目写字楼为例，演示如何从市场中求取资本化率。
通过市场调查，选取酒店附近若干个类似写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：
写字楼资本化率计算过程见下表：
单位：元
从上表可以看出,写字楼A、B、C、D的市场资本化率基本一致,取其算术平均值为写字楼资本化率:
(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24%
四、结语
一般来说，在酒店评估中，酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。本文在成本费用计算有些系数或百分比存在一定的主观性，可能与酒店实际经营情况有一定的出入，需要估价师多多收集各种信息资料，经过整理，去伪存真，酒店各收益项目资本化率的合理选取直接影响评估结果的准确度，为减少主观性,资本化率建议用市场法提取。总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值。
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