业主与物业企业的权利义务

物业管理条例

一、业主的权利和义务

第六条房屋的所有权人为业主。业主的权利包括住宅所有权和使用权，并享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让、出租自己的房产，不受别人干涉，并受法律的保护;有权使用楼内公用地方及电梯等公用设施;对本住宅楼和本住宅小区的各项公约有投票权;有权根据契约条款，监督管理公司及其人员的工作。业主的义务是应按照契约规定，交纳应分担的管理费和其他费用以及国家规定的税金。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

二、物业公司的权利和义务

（1）物业管理企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。

（2）按照物业服务合同和管理办法实施管理。

（3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。

（4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。

（5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。

（6）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。

（7）可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。（8）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。（9）经业主大会的允许，可实行多种经营。

物业管理的义务：

（1）按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

（2）接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。（3）重大的管理措施应当提交业主大会审议决定

（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。

第十一条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物权法

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三

分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

物业与业主合同59315

物业管理服务合同甲方：物业公司乙方：业主根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本小区域《业主临时管理规约》的约定，为了做好小区物业服务工作，切实保障双方的合法权益，甲乙双方就物业服务有关事宜，订立本合同。第一条：物业基本情况物业公司名称：小区建筑面积（㎡）：乙方住宅（商厅）及面积：第二条：委托管理服务事项一、物业共用部位的维修、养护和管理。具体包括：房屋基础、承重墙体、梁、柱、楼盖等及房屋外立面、屋面、走廊墙面、走廊通道、楼梯间等部位。二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：落水管、污水管、雨水井、共用照明设施、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、环卫设施等。三、公共环境卫生。具体包括：公共场所、共用部位的清洁卫生、场地清扫、垃圾的处理、排水管道、污水管道的疏通、公共道路积雪的清除。

四、共用绿地、花木、建筑小品等的养护管理。五、公共秩序、消防等事项的维护管理。六、物业档案管理资料的管理。七、按照法律、法规，提供装修管理服务。八、接受业主委托，对其提供物业专有部分的有偿维修服务。第三条：服务质量标准一、房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理。 1、按年度制定房屋共用部位、共用设施设备的维修管理计划。 2、定期对房屋共用部位和共用设施设备进行巡检、维修，建立巡检、维修记录。 3、属于保修期满后大、中修范围的维修工程，及时编制维修工程预算和房屋维修基金使用计划，报业主大会，由业主大会申请维修基金，在资金到位的情况下组织实施维修。 4、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地等标志完好。 5、实现24小时保修制度，急修最多不超过30分钟到达现场，其他维修按双方约定时间完成，并有维修情况记录。 6、建立设施设备台帐及档案，设施设备运行记录齐全。 7、按规定检查消防设施，发现问题及时处理。 8、对可能发生的各种突发事件有应急方案。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、化粪池定期检查，定期进行清掏，发现异常及时清掏。

物业管理的基本知识内容

1. 物业 1．1 物业的起源与含义 A.物业管理的起源物业管理于1860年起源于英国，到现在有超过一百年的历史。虽然在中国只有约十几年的时间，在当时英国经济发展迅速，城市人口大量增加，房屋的需求也相应增大，这就导致了居住环境变的恶劣，房屋设施损坏严重，租金拖欠问题突出。OC tacia Hill女士为其物业制定出一套行之有效的管理办法，获得了成功，首开物业之先河。从此物业管理逐的到世界各地，并不断发展成熟。香港的物业管理也是沿自英国（殖民地）。大约在50年代，香港可以说是没有物业管理，使早期发展的一些物业因无维修保养、日久失修而开始破落，居住环境恶化。到了这种地步，人们开始逐步认识到防止建筑物过早残旧是有效的物业管理不可缺少的条件，且可使物业增值、保值。在50年代中期，香港政府兴建了大量的廉租屋以应付需要。因而从英国聘请了多位专业人士来港从事物业管理。可以说专业物业管理是由政府引进的。到了60、70年代，由于大量大型私人楼宇的兴建，公共设施更加完善，而住户的生活素质也在炎提高，对完善的专业物业管理所提供的服务更加重视，也开始逐成熟。我国的物业管理大家在5年前可能还没有听过，其实中国第一家物业管理公

司是在80年代初在广东成立的。开始多数是以合资的形式负责外销楼的管理，但随着人们生活水平的提高对服务有了更高的要求。物业管理迅速在中国推行开来。现在，我可以说在座的各位很幸运，因为大家加入了一个被誉为十大朝阳行业的物业管理行业。香港与中国的物业管理公司目前基本上都有两类，一类是依附于大型发展商的物业公司，台香港长江集团、恒基，大连的万达，他们通常只管自己的物业，竞争相对较小；另一类就象我们戴德梁行，没有自己的物业，但是优势是比较专业，并且对中小业主来说心里感觉更好。因为我们更加可以照顾到他们的利益。 B．物业管理的含义说到物业管理，我们首先要搞清楚什么是“物业”。“物业”一词是由英文“property”引译而来的。就我们所称的物业管理公司，在英文就是“property Management Co., Ltd”。“property”的本意是比较广的，包括“财产、资产、拥有物、房地产”等。但从物业管理的角度来说，物业是由已建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一个单栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。 1．2 物业的分类

物业管理公司权力有多大

物业管理公司权力有多大物业管理公司权力有多大提要：小区物业管理公司是否有对业主的罚款权当前,很多物业管理企业的心态和指导原则不对,没有把自己当作提供服务者而当作了管理者,所以在工作中就有很多与其职能不符的做法,随意罚款就是其中之一。张先生入住位于顶层的新房后,未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。开发商根据《物业公约》中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台、不得在窗户上加装防护栏”的约定,要求他拆除,张先生认为这房子是自己的,这是自己应有权力范围内的事,拒不拆除,于是开发商决定对张先生罚款1600元,张先生拒不交纳,不得已,物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。在此期间,因为开发商在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息,他把霓虹灯的电源掐断了。最后,因双方纠纷无法解决,开发商把张先生告上了法庭。开发商诉讼请求是:

、张先生拆除护栏并交纳罚款。 2、张先生以后不得再破坏楼顶广告牌,并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失。 3、此案诉讼费用由张先生负担。张先生的诉讼是: 、开发商不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施。 2、赔偿因断水断电给自己造成的损失。 3、开发商应拆除楼顶广告牌。若业主委员会同意在楼顶安装,开发商应把收入交业主委员会,并将其1/2付给顶层受影响最大的住户。 4、此案诉讼费用由开发商负担。法院经审理后判决:

、开发商要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳。 2、张先生拆除护栏。 3、开发商经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告,收益由物业公司全体业主共有,分给顶层业主的比例为1/3。 4、此案诉讼费用由双方各自负担一半。法院的判决是正确的。这个案子虽然简单,但里面反映出的问题并不少。小区物业管理公司是否有对业主的罚款权当前,很多物业管理企业的心态和指导原则不对,没有把自己当作提供服务者而当作了管理者,所以在工作中就有很多与其职能不符的做法,随意罚款就是其中之一。从法律角度来讲,罚款就是一种行政处罚行为,而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外,所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为,那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据,不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政

怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷1

怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的朝阳行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂。一、业主定义、权利、义务（一）业主定义业主是指房屋的所有权人在实际生活中分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主是指拥有房屋的个人，非自然人业主是指拥有房屋所有权的主体是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织，如公司、工厂、企事业单位等。（二）业主在物业管理活动中享有的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4.参加业主大会会议，行使投票权； 5.选举业主委员会成员，并享有被选举权； 6.监督业主委员会的工作； 7.监督物业服务企业履行物业服务合同； 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 10.法律、法规规定的其他权利。（三）业主在物业管理活动中履行的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则； 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5.按时交纳物业服务费用； 6.法律、法规规定的其他义务。二、如何正确处理业主之间矛盾与纠纷（一）产生矛盾纠纷的原因业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范。 1.业主缺乏自律管理意识

物业与业主的合同(标准版)范本

Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 物业与业主的合同

编号：FS-DY-20721 物业与业主的合同第一章总则第1条本合同当事人委托方(以下简称甲方) 名称：xx业主委员会代表人：业主委员会主任xxx 联系电话：受委托方(以下简称乙方) 企业名称：xx物业管理有限公司法定代表人：联系电话：根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。第2条物业基本情况

物业类型：别墅、连体住宅座落位置：xxx旅游度假区xx路。占地面积：62504.2平方米。建筑面积：约34000平方米。第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托管理事项第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。第6条公用设施的维修、养护和管理。第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清

物业管理实务第一单元(1)

物业管理实务第一单元(1-3章)复习题一、名词解释题 1．物业P1 2．物业管理P5 3．委托性的特约服务P16 4．针对性的专项服务P15 5．常规性的公共服务P13 6．物业管理企业P26 7．企业资质P30 8．委托服务型物业管理企业P26 9．建筑物区分所有权 P51 10．成员权P59 11．管理规约P62 二、填空题 1．早期的物业管理产生于19世纪60年代的__英国___，而现代的物业管理则产生于20世纪初的美国______，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的 ___香港___。 2．按照物业的使用功能的不同，物业可以分为__ 居住物业、__商业物业____ __、__工业物业______、其他用途物业等4类。 3．管理的四大要素是指_____机构与人员___、___固定资产_____、__资金与运作______、__环境与生态______等。 4．按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为___常规性公共服务__、针对性的专项服务、_______委托性特约服务_______等三大类。 5．物业管理的策划阶段包括了物业管理的前期介入；__制定物业管理方案_；_ _选聘或组建物业管理企业____等三个基本环节。

6．物业管理的启动阶段包括了_____物业的接管验收_________、_____用户入住_____、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。 7．物业管理企业按业务性质划分，可分为____委托服务型物业管理企业___、租赁经营型物业管理企业、____委托代理型物业管理企业______等类型。 8、物业管理企业组织机构的基本类型，主要有直线制__直线职能制、事业部制_ ___等三种。 9．对一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘__专业公司____但不得将______整体管理责任权力及利益___转让给其他人或单位，不得将___专项业务_______承包给个人。 10．建筑物区分所有权具有___复合性_______、____专有所有权的主导性_____、一体性、登记公示性、权利主体身份的多重性等特征。 11．建筑物区分所有权由______专有所有权__、共有所有权（共用部分持分权）和__成员权_____等几部分的权属关系构成。 12．建筑物区分所有权人不仅是专有所有权人__，也是__共有所有权人__管理团体成员－三、混合选择题 1．从物业管理的角度，物业是指（C ）A一个建筑群B一个居住小区（大厦）C已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施D房屋 2．管理的机构是围绕（A ）能够正常循环而设置的。A封闭系统B管理环节 C开放系统D职能需要 3．管理人员是按（B ）配置的。A实际需要B机构岗位C一定比例D编制数量

开发商物业管理公司业主三者之间关系

开发商、物业管理公司、业主三者之间关系发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。物业管理中有着哪些法律关系要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。 1、发展商早期在物业管理中的作用发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商

的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2、房屋产权所有人(业主) 由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。

然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。

物业服务权利与义务

物业服务权利与义务随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关键。一、物业服务合同的性质和特征物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关容及注意事项，对每位业主都很重要。 1、物业服务合同的性质在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房，由政府房

屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。 2、物业服务合同的特征（1）物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但是

物业管理的主体与相互关系

第二章物业管理的主体及相互关系物业管理是一个系统性、综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门、人员也较多，有直接参与的，也有间接参与的，我们把直接参与物业管理活动的称为物业管理的主体，包括政府行政主管部门、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会；其它间接参与物业管理活动的统称为物业管理相关联单位，包括城市供水、供电、供气、供暖的专营服务公司，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门，保安、清洁、绿化等专业公司等。物业管理工作离不开物业管理企业的科学管理、优质服务，也离不开其它单位、部门、人员的支持与协助，所以在从事物业管理时有必要研究物业管理的主体和相关联单位之间的角色定位及相互关系，明确各自的责任、权利和义务。本章主要阐述物业管理各主体的角色定位及相互关系，相关联单位的角色定位及相互关系只作简单介绍。第一节物业管理主体的角色定位物业管理的主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了特定的关系，承担着一定的责任、权利和义务。一、政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位（一）政府房管职能的衍变建国以后，我国实行的是高度集中的计划经济，国家身兼住房的建设、分配和管理三重角色。住房由国家统一建设，再以福利分房的形式进行分配，同时房屋的维修和管理等责任也由国家承担。为此，国家专门成立了市、县级房地产管理局，以便加强对国有公房的建设和管理。房地产管理局又成立了房管所，对国有公房进行直接管理，这就形成了所谓的直管公房体系。随着我国市场经济的进一步发育和成熟，加速了住房商品化进程，政府作为住房建设者的主要角色日渐淡化，逐步形成了政府统一建设、单位集中建设和商品房开发三足鼎立之势。房屋管理，也由建设单位成立房管部门自管逐步转变为建设单位组建或选聘专业化的物业管理企

物业与业主合同模板(标准版)

编号：GR-WR-66174 物业与业主合同模板(标准版) After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改

物业与业主合同模板(标准版) 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。物业服务合同范本第一章总则第1条本合同当事人委托方(以下简称甲方) 名称：XX业主委员会代表人：业主委员会主任XXX 联系电话：受委托方(以下简称乙方) 企业名称：XX物业管理有限公司法定代表人：联系电话：根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。第2条物业基本情况

物业类型：别墅、连体住宅座落位置：XXX旅游度假区XX路。占地面积：62504.2平方米。建筑面积：约34000平方米。第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托管理事项第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。第6条公用设施的维修、养护和管理。第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清

物业管理知识趣味题

物业管理知识趣味题一、知识趣味小故事人类的欲望和需求阿毛，一个想发财,但一直没赚到什么钱的青年，听说，有一个热心的大老板，很愿意为他这样的年轻人，指导人生的道路。于是，他来到了大老板的家里。看到了大老板，是一个温和，慈祥的老人。阿毛说：“我想请教您，怎么才能赚到钱？” 大老板点了下头，微笑着说：“你有没有看过一些经济学方面的书？” 阿毛有些不好意思，说：“我没有，我以前学的专业与这个没有关系。” 大老板说：“以后有时间，你可以看一点，经济学可以帮助你理解这个世界。” 阿毛点了下头，大老板继续说：“其实，赚钱，做生意，各种商业行为，要研究它们最本质的规律，首先要研究人本身。人是一种有欲望的动物。” 大老板看了阿毛一眼，继续说：“人类的欲望是无限的。人类的欲望的无限性推动了社会的进步。人类为了满足自己不断产生，永无止尽的欲望而不断奋斗前进。” 阿毛静静地听着大老板继续说：“人的种种欲望就引发了商业上的各种需求。比如你吃的快餐，买的衣服，报纸，看的电影。我前面提到的，那些写字楼里的大集团和小公司，那些商场，超市，那些店铺，还有那些街边的小贩，他们的共同点就是，他们都在满足消费者的某种需求。” 阿毛恍然大悟：“我明白了！您说得太对了！” 大老板微笑着说：“因此，你如果想赚钱，首先，你必须去研究消费者有哪些需求。需求是经济生活的根源。人类的各种需求引发了人类复杂的经济生活，从而产生了庞大，层次复杂的经济链。” 阿毛说：“我明白了。” 二、知识趣味题 1、我是房东，与租房户约定由他缴纳物业费，你们应向他收取，我不承担责任。答：根据《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。所以使用人不缴纳物业费，业主应承担连带责任，业主缴纳后可以向使用人追偿。 2、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？

物业管理公司的权利和义务有哪些

物业管理公司的权利和义务有哪些文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

物业服务相关知识问答物业管理公司的权利和义务有哪些？权利：①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业委会协助管理；⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。义务：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业委会和住宅小区居民的监督；③重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。业主的权利与义务所谓业主，即物业的所有权人。物业管理必须有业主参与，这是国内外物来管理的成功经验。物业管理公司是物业管理市场的供方，物业管理市场的需求方则是业主。搞好物业管理，要求供需双方密切合作，相互配合，即实行团体自治管理与物业管理公司专业管理相结合的方法，这样，物业管理才能向规范化的方向发展。 ?一、?业主的主要权利业主的权利包括两方面：一主面是业主享有的基本权利，另一方面是通过业主大会和业主委员会行使的职权。（一）业主享有的基本权利业主在物业管理中的基本权利，概括地讲就是业主管理权。业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利。主要包括：（1）?参加业主大会；

（2）?享有业主委员会的选举权和被选举权；（3）?表决通过业主公约和业主委员会章程；（4）?决定有关业主利益的重大事项；（5）?监督业主委员会的管理工作。（二）业主大会及业主委员会的职权业主大会是由物业管理区域内全体业主组成,是物业内的最高决策机构。按照一规定，一个物业辖区内入住率或物业已交付使用的建筑面积达到50%以上的，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的，房地产地方行政管理部门应会同开发与业主协商及时召开第一次业主大会,选举产生业主委员会,制订并通过业主委员会章程。业主大会每年至少召开一次。召开业主大会应当有过半数以上享有投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上享有投票权的业主同意方能通过。业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。业主大会行使下列职权：（1）?选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；（2）?听取、审议业主委员会的工作报告，改变或撤销业主会员会不适当的决定；（3）?通过业主公约和业主委员会章程；（4）?批准物业管理委托合同；（5）?决定有关业主权益的重大事项；（6）?决定物业管理的其他事项。业主管理委员会是由业主大会在业主中选举产生。业主管理委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。业主委员会委员的名额一般为11－17人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于5人。业主委员会设主

物业与业主合同范本(标准版)

编号：FS-HT-05018 物业与业主合同(标准版) Model contract of property and owner 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日编订：FoonShion设计

物业与业主合同(标准版) 物业服务合同范本第一章总则第1条本合同当事人委托方(以下简称甲方) 名称：XX业主委员会代表人：业主委员会主任XXX 联系电话：受委托方(以下简称乙方) 企业名称：XX物业管理有限公司法定代表人：联系电话：根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合

同。第2条物业基本情况物业类型：别墅、连体住宅座落位置：XXX旅游度假区XX路。占地面积：62504.2平方米。建筑面积：约34000平方米。第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托管理事项第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。第6条公用设施的维修、养护和管理。第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所

内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。第10条协助公安部门维护小区公共秩序。第11条进一步完善物业档案管理。第12条按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。第13条房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。第14条规劝制止业主、使用人违反《伴海山庄管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。第三章委托管理期限第15条委托管理期限为二年。自二〇XX年X月X日起至二〇XX年X月X日止。第四章双方权利和义务第16条甲方权利和义务

成立物业管理公司需要符合哪些条件(终审稿)

成立物业管理公司需要符合哪些条件 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】

【Word版，可自由编辑！】成立物业管理公司需要符合哪些条件 2．1．1物业服务公司的设立条件，根据《公司法》及有关规定，一般应具备以下条件：（1）发起人（股东）符合法定人数。我国《公司法》规定，我国有限责任公司由五十个以下股东出资设立，同时我国法律允许一人公司的设立。对于外资的物业服务公司，应遵守法律、法规的特殊要求。（2）股东出资达到法定资本最低限额虽然根据我国公司法的规定，有限责任公司法定资本最低限额为人民币3万元，其中一人公司的最低出资额不得低于10万元，但由于物业服务公司实行资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》第五条的规定，其三级资质也要求具有５０万元的注册资本。（〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉建设部令（2004）第125号，自2004年5月1日起施行）所以在实际上，物业服务公司的最低注册资本为50万元。（3）股东共同制定章程

设立物业服务公司，应当具备《公司法》对公司章程的要求。公司章程是规定公司组织及其行为的基本规则的重要文件。公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构以及利益分配原则、债权、债务处理方式、内部管理制度等规范的书面文件。章程在公司成立后，对公司、股东、董事、监事、经理具有约束力。（4）有公司名称公司名称是公司组成的一部分，是一个公司与其它公司区别的标志。根据《企业名称登记管理规定》：公司只准使用一个名称；公司名称应当由字号、行业或者经营特点、组织形式，不得损害国家或社会公共利益等。（5）建立符合《公司法》要求的组织机构。物业服务公司作为独立的法人，应当有自己的意思机关，独立进行意思表示，享受权利并承担义务。因此应当根据《公司法》规定设立股东会、董事会、监事会。股东会是公司权力机构，董事会是公司的经营决策机构和业务执行机构，监事会是公司的监督机构。 2．1．2物业服务公司的资质管理我国政府物业管理部门对物业服务公司实施资质管理制度。根据建设部〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉的规定，物业服务公司应当按照本规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业服务业务。一级、二级、三级物业服务企业的资质标准如下：（1）资质一级企业 a.注册资本500万元以上； b. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅200万平方米； ②高层住宅100万平方米； ③独立式住宅(别墅)15万平方米； ④办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。 e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩；

物业与业主合同书范本

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载物业与业主合同书范本甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

物业服务合同范本第一章总则第1条本合同当事人委托方以下简称甲方名称业主委员会代表人业主委员会主任联系电话受委托方以下简称乙方企业名称物业管理有限公司法定代表人联系电话根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。第2条物业基本情况物业类型别墅、连体住宅座落位置旅游度假区路。占地面积625042平方米。建筑面积约34000平方米。第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托管理事项第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。第6条公用设施的维修、养护和管理。第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。第9条公共环境卫生管理。包括公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。第10条协助公安部门维护小区公共秩序。第11条进一步完善物业档案管理。第12条按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。第13条房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。

物业公司与业主之间的关系管理

物业公司与业主之间的关系管理客户关系管理（Customer Relation ship Management,CRM）是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制。客户关系管理理念正是基于对客户的尊重，要求企业完整的认识整个客户生命周期，提高员工与客户接触的效率和客户的反馈率。工商业企业中得到极为广泛的应用。通过客户关系管理，企业一方而通过提供更快捷和更优质的服务吸引和保持客户，另一方面通过对业务流程的全面管理降低企业成本。物业管理公司属于服务性行业，提供服务商品，其客户就是业主或非业主使用人。物业管理公司在其经营、管理和服务的过程中，不可避免与业主或非业主使用人产生极其丛拥墓叵怠Ｒ虼耍凳┛突Ч叵倒芾矶晕镆倒芾砉居泄刂凉刂匾囊庖濉?/FONT> 一、实施客户关系管理的必要性（一）、物业管理公司提供的服务，具有很多不同于有形商品的特征。这些特征要求物业管理公司应当实施客户关系管理： 1、服务的无形性。服务的无形性有两个层次：一、服务的形式及组成元素无形性；二、使用服务后的利益的无形性。无形性使得物业管理公司必须依靠业主的反馈才能更加全面的认识本公司的服务。实施客户关系管理能够使物业管理公司清楚的认识本公司运营状况，从而为公司的经营管理提供客观的依据。 2、服务的相连性。服务的生产过程和消费过程是同时进行的，也就是说，服务人员提供服务的时刻，也正是客户消费服务的时刻，二者在时间上不可分离。因此在服务的过程中消费者和生产者必须直接发生联系。 3、服务的易变性。易变性是指服务的构成成分及其质量水平经常变化，很难统一界定。服务行业是以“人”为中心的产业，由于人类个性的存在，使得对于服务的质量检验很难采用统一的标准。一方面，由于服务人员自身的素质的影响，即使统一服务人员提供的服务水平也可能有不同的水平；另一方面，由于客户本身的因素也直接的影响到服务的质量和效果。 4、服务的时间性。由于服务的无形性及服务的生产和消费同时进行，使得服务不可能像有形的消费品一样储存起来。当然服务的各种设备可能事先准备好，但生产出来的服务如果不被消费掉，就会造成损失（如酒店客房的空房间、餐厅的座位等），也就是说，物业管理生产的目的就是为了业主的消费，故生产必须有针对性，根据业主在某一特定时刻的需要生产，取决产品的供求不平衡问题，这样，避免造成成本的浪费和报失。（二）、实施客户关系管理是提高服务质量的客观要求。服务质量并不完全由企业本身来决定，而同客户的感受有很大的关系。即使被企业认为符合高标准的服务，也可能不为客户所喜欢和接受。因此，可以认为服务质量是一个主观范畴，它取决于客户对服务的预期质量与其实际感受的服务水平（体验质量）的对比。即客户的满意程度。有的学者经过研究发现，客户在评价服务质量时主要从十个标准进行考虑，即可感知性、可靠性、反应性、胜任能力、友爱、可信性、安全性、易于接触、易于沟通能以及对消费者的理解程度。而要了解这些方面，客户关系管理应该是最有力的管理技术和实现手段。