房地产评估办法
关于房地产评估的相关依据及评估方法
房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价：
一、什么是房地产价格评估？
房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、
技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
、哪些情况需要进行房地产估价?
涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价
的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外, 现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。
三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？
1《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国规划法》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291 一1999
5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号
6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施< 国有土地上房屋征收与补偿条例> 办法》
7、石政发[2011]40号
8、估价人员现场收集的相关资料
四、房地产估价有哪些方法？
一、估价基本方法
1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。
这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；
(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。
(2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度。
(3)楼层、墙体和层高的修正。
评估公式：
房产现值=〖建筑面积x房屋重置价格标准x (1 土楼层、借、共墙、层高修正系数)土装修水电设备调价〗x成新率
若情况不复杂可用简化公式：
房产现值=建筑面积x房屋重置价格标准x成新率
2.市场比较法。
市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。
因此，市场比较法操作的关键是：
估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。
常用的修正方法有：
(1)定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真;
(2)比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项目的最高分和最低分，评估人员根据有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。
打分法中常使用(1?9)九个比例来赋值，1?9标度是把思维判断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、
4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。
通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2……An,则参照房的平均分值
C=(A1+A2+An)/n ，得到D=40/C;
(3)收益法。采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益, 不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益, 有时纯收益可由于租金值确定。另一方面, 还要正确选取资本化率。
资本化率的确定,以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。
推导公式为：
R=〖一年期定期存款利率X (1 土上市物价上涨指数加收平均变动率)+当地房地产企业平
均投资收益率+当地该行业平均投资收益率〗*3
二、几种估价方法适用说明
(1)住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行整体价;在建的住宅房只可
采取成本法进行评估; 拆迁的住宅房地产应按各地《城市房屋拆迁管理条列》规定, 按所拆房屋重置价结合成新计算。
(2)商业性、专业性房地产采用市场比较法或收益法进行评估;
(3)厂房、仓库(包括仓储房地产)可采取市场比较法。
(4)特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场比较法进行，如果没有因素房屋的重置成本
资料情况，参照预算定额等资料估价。
五、成本法估价的基础
从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作，用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。
六、成本组成
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一
平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%
3、建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%^右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,
自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建
设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）
和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一
些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占
比例较大，我国一般在20%?308左右。、
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包
括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成
所占比例很小，一般不会超过2%
6、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中
通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大
小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用
税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税, 企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房
地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，
大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成
中所占比例较大，一般在15%?25左右。
8、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，
在成本构成中一般不会超过10%
七、房屋成新率的确定
城乡建设环境保护部批准《房屋完损等级评定标准（试行）》
（1 9 8 4年11月8日）
城住字〔1 984〕第678号
为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》，现批准自19 8 5年1月1 日起在房地产管理所试行。
1 引言
1．1 为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。
1. 2本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进
行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
1.3对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。
2 一般规定
2.1房屋按常用结构分成下列各类：
a?钢筋混凝土结构--承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；
b.混合结构--承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；
c.砖木结构--承重的主要结构是用砖木建造的；
d.其他结构--承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
2.2房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：
a.完好房；
b.基本完好房；
c.一般损坏房；
d.严重损坏房；
e.危险房；注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。其评定标准另定。
2.3各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。2.4有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。
2.5 房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。
2.6凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。
结合房屋的定期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。
2.7房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位
3房屋完损标准
3.1完好标准
3.1.1结构部分：
3.1.1.1地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。
3.1.1.2承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。
3.1.1.3非承重墙：
a.预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；
b.砖墙平直完好，无风化破损；
c.石墙无内化弓凸；
d.木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。
3.1.1.4屋面：不渗漏（其他结构房屋以不漏雨为标准），基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。
a.平屋面防水层、隔热层、保温层完好；
b.平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦（合理安排利用除外），瓦出线完好；
c.青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固；
d.铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀；
e.石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。
3.1.1.5楼地面：
a.整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；
b.木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；
c.砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；
d.灰土地面平整完好。
3.1.2装修部分：
3.1.2.1门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）。
3.1.2.2外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。其他结构房屋以完整无破损为标准。
3.1.2.3内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；其他结构房屋以完整无破损为标准。
3.1.2.4顶棚：完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。
3.1.2.5细木装修：完整牢固，油漆完好。
3.1.3 设备部分
3. 1. 3.1水
卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。
3. 1. 3.2电
照：
电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。
3. 1. 3.3暖
气：
设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。
3. 1. 3.4特种设备：现状良好，使用正常。
3.2基本完好标准
3. 2.1结构部分：
3. 2. 1.1地基基础：有承载能力、稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。
3. 2. 1.2承重构件：有少量损坏，基本牢固。
a.钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；
b.钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有绣蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；
c.沉重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝；
d.木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
广东保安服务管理条例实施细则修订版
广东保安服务管理条例 实施细则 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
广东省保安服务管理条例实施细则 发布日期：[2009-1-13 17:56:21] （2001年12月17日广东省人民政府第九届81次常务会议通过 2001年12月29日发布自2002年2月1日起施行广东省人民政府令第70号） 第一条根据《广东省保安服务管理条例》（以下简称《条例》）及国家有关规定，制定本实施细则。 第二条保安服务组织的工作，按业务范围分为： （一）守护类： 机关、企业、事业单位，居民住宅区，物业管理区，商贸、证券交易场所，娱乐服务场所，机场、码头、车站、仓库、停车场等场所及展销、展览、文体、商业等活动的安全守护。 （二）押运类： 货币、有价证券、金银珠宝、文物、艺术品及其他贵重物资和爆炸、化学等危险物品的押运。 （三）技术类： 安全技术防范产品及系统的研制、设计、安装、保养、维修等服务。 （四）法律、法规规定的其它保安服务。 第三条保安服务公司可以从事上述各类保安服务工作；内部保安组织只能从事经批准的守护类保安服务工作。 第四条设立守护类保安服务公司的，应当聘有100名以上持有《广东省保安员资格证》（以下简称《资格证》）的保安员。 设立押运类保安服务公司的，应当聘有50名以上持有《资格证》的保安员，并且具备监控、通讯、报警、押运等设施，有5台以上符合安全标准的专业押运车辆。 设立技术类保安服务公司的，应当按照国家有关规定聘有相应数量的专业技术人员和2 0名以上持有《资格证》的保安员，并且具备与其业务相适应的安全技术防范设施。 第五条设立保安服务公司，应当向公司所在地县级以上公安机关提出申请。接受申请的县级公安机关应当在10日内提出意见，报地级以上市公安机关审核，地级以上市公安机关应当在15日内提出审核意见，报省公安厅审批；接受申请的地级以上市公安机关，应当在15日内提出审核意见，报省公安厅审批。省公安厅接到申请后应当在15日内作出批准或不批准的决定。 保安服务公司经公安机关批准后，应当在规定的时间内持批准文件向当地工商行政管理部门申请登记注册，领取营业执照后方准营业。 保安服务公司变更法定代表人应当报省公安厅核准后，到工商行政管理机关办理变更手续。 第六条保安服务公司向客户派出的保安员应当持有《资格证》。 第七条向公众开放的营业性歌舞厅、大型网吧、桑拿按摩、洗浴场所以及宾馆、酒店等附设的娱乐服务场所，应当从保安服务公司聘请保安员，不得自建内部保安组织。 营业性歌舞厅应当按核定容量人数２％—６％的比例，桑拿按摩、大型网吧等场所按经营场所每50平方米面积配备1名保安员的比例，从保安服务公司聘请保安员。 保安员应当按核定的岗位和范围配置。 第八条保安服务公司需跨地级以上市经营守护类保安服务工作，应当向公司所在地和
房地产评估实施方案
房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费
(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法
房地产估价实习报告
实习报告 我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从2012年4月份开始至今，所在的部门为房地产评估部，岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理，再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提升。 首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构，并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合现代企业制度的专业评估公司。 2010年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；2011年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级企业”，获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；2012年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。 华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围，评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。 华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的声誉。 经营范围：华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。 华鼎拥有专业评估人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为
广州市房地产评估管理规定修订版
广州市房地产评估管理 规定修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
广州市房地产评估管理办法 第一章总则 第一条 为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。 法律、法规另有规定的，按照其规定执行。 第三条 房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。 第四条广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。 第二章评估机构与人员 第五条从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。 第六条设立房地产评估机构应具备下列条件： （一）有机构名称、组织形式和章程
（二）有固定的办公场所。 （三）有１０万元以上人民币的流动资金。 （四）有３名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于２名。 （五）法律、法规规定的其他条件。 第七条设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。 第八条房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。 一级资质：有１００万元以上的注册资金，７名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务４年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在１０万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。 二级资质：有７０万元以上的注册资金，５名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务３年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在６万平方米以上、１０万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。 三级资质：有４０万元以上的注册资金，３名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务２年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在２万平方米以上、６万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。
广东省物价局、省公安厅关于印发《广东省保安服务收费管理规定》的通知
【发布单位】81903 【发布文号】粤价[2001]187号 【发布日期】2001-08-09 【生效日期】2001-09-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网 广东省物价局、省公安厅关于印发 《广东省保安服务收费管理规定》的通知 （二00一年八月九日粤价〔2001〕187号） 各市、县物价局、公安局： 现将《广东省保安服务收费管理规定》印发给你们，请遵照执行。执行过程中有何问题，请及时向省物价局、公安厅反映。 广东省保安服务收费管理规定 第一条第一条为加强保安服务收费管理，规范保安服务组织的收费行为，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省保安服务管理条例》和《广东省经营服务性收费管理规定》等有关法律、法规、规章，结合我省的实际情况，制订本规定。 第二条第二条保安服务收费是指提供有偿安全防范服务、维护保安服务目标安全的保安服务公司向委托人所收取的费用。 第三条第三条本省行政区域内的保安服务公司的服务收费，均适用本规定。 第四条第四条各级人民政府价格主管部门是保安服务收费的主管机关，负责对保安服务公司的收费行为进行管理和监督检查。 第五条第五条保安服务收费标准提供的安全防范服务，分别实行政府指导价和市场调节价。 实行政府指导价管理的保安服务收费的构成，主要包括保安人员工资福利、社会保险、设备
器械折旧、企业管理费用、税金和利润。在制定指导价时，要依据合理的成本和利润水平， 利润率一般不宜超过10％。 第六条第六条保安服务公司提供的安全防范服务： （一）企事业单位、机关团体、居民住宅区、公共场所的安全守护、巡逻； （二）货币、有价证券、金银珠宝、文物、艺术品及其它贵重物资和爆炸、化学等危险物品 的押运、守护； （三）展览、展销、文体、商业等公众活动的安全保卫； （四）研制开发、推广应用各类安全技术防范产品、承接各类安全技术防范系统工程、并提 供相应的安全技术防范设施； （五）安全防范咨询； （六）其它经批准的保安服务。 第七条第七条本规定第六条第（一）项的保安服务收费实行政府指导价。省人民政府价 格主管部门会同省公安厅制定全省保安服务收费基准价及浮动幅度，地级以上市（含顺德市）人民政府价格主管部门应当在省政府指导价范围内，确定本地的基准价及浮动幅度。保安服 务公司可以在本地价格主管部门制定的基准价及浮动幅度内与委托方协商确定具体的收费标准。 本规定第六条（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项的保安服务收费实行市场调节价，由保安服务公司根据客户对服务的要求、资源的耗费、责任的程度等因素，按照公平、合理 的原则与客户协商议定。 对提供人力守护的保安服务有特殊要求，其收费标准超出政府指导价范围的，需经县级以上 价格主管部门和公安机关同意后，可由委托方与保安服务公司协商定价。 第八条第八条保安服务组织的业务管理人员按规定接受县级以上公安机关培训的培训费 标准由县级以上人民政府价格主管部门审批。 保安人员在保安培训机构（中心）接受岗位业务培训的培训费标准由县级以上人民政府价格 主管部门核定。 第九条第九条内部保安组织承担本单位内部的安全防范工作，不得对外提供有偿或者变 相有偿的保安服务。 未经批准，任何单位不得向内部保安组织收费。 第十条第十条实行政府指导价管理的保安服务收费，应当由保安服务公司持《企业法人 营业执照》、公安机关批准设立保安服务公司的有效文件，向市、县（市）人民政府价格主 管部门领取《广东省经营服务性收费许可证申请表》，按规定填写、盖章，并经当地公安机
建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部
房地产估价 实习报告
实习报告 专业： 班级： 学号： 姓名： 20** 年**月**日
一、实习目的： 1、学习与熟练房地产估价技能； 2、加深对房地产行业的认知； 3、学习房地产抵押估价报告的制作以及整个工作流程； 4、加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。 二、实习时间： 20**年**月**日起 三、实习内容： 1、学习与培训 地点为**房地产评估有限公司。主要学习与培训房地产抵押估价的方法、制作、规章以及相关道德法律。 2、住宅项目市场调研 分小组在外调研**区各楼盘信息以及成交和租金价格情况。 3、互相交流学习 地点为**。不定时交换信息，互相交流经验与相互学习。 四、实习公司介绍 略 五、实习收获与体会 在**评估有限公司实习这段时间中，我收获了很多，也锻炼了很多，不仅对学校中学到的知识进行实践中的升华，也在工作经历中取得了不少的实践心得，并且在同事和同学的帮助下逐渐成长。 “在大学里学的不是知识，而是一种学习的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。在这个信息爆炸的时代，知识更新太快，靠原有的一点知识是肯定不行的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂得地方，自己先相当设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有学习能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。 刚开始来的时候是做市场调研，主要了解及熟悉**区的路段、房地产市场价格、各区域房产局的工作流程和手机相关信息等。事件安排是上午由经理对我们实习生进行理论知识及撰写报告方法和要求的一些可能培训下午出去做市场调研。刚开始觉得很辛苦，很累，但是这些工作不仅锻炼我与人沟通技巧也对我以后工作有很大的帮助，所以一直坚持着，不断的积累经验。经过数十个住宅项目调研表的制作，对朝阳区的楼盘和现在个价格状况有了深入的了解，我的人际交往和突发事件的处理能力有了很大提
广州市房地产评估管理办法
广州市房地产评估管理办法 第一章总则 第一条 为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。 法律、法规另有规定的，按照其规定执行。 第三条 房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。 第四条广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。 第二章评估机构与人员 第五条从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。 第六条设立房地产评估机构应具备下列条件： （一）有机构名称、组织形式和章程
（二）有固定的办公场所。 （三）有１０万元以上人民币的流动资金。 （四）有３名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于２名。 （五）法律、法规规定的其他条件。 第七条设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。 第八条房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。 一级资质：有１００万元以上的注册资金，７名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务４年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在１０万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。 二级资质：有７０万元以上的注册资金，５名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务３年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在６万平方米以上、１０万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。 三级资质：有４０万元以上的注册资金，３名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务２年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在２万平方米以上、６万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。
广东省保安服务管理条例实施细则
广东省保安服务管理条例实施细则 发布日期：[2009-1-13 17:56:21] 共阅[974]次 （2001年12月17日广东省人民政府第九届81次常务会议通过200 1年12月29日发布自2002年2月1日起施行广东省人民政府令 第70号） 第一条根据《广东省保安服务管理条例》（以下简称《条例》）及国家有关规定，制定本实施细则。 第二条保安服务组织的工作，按业务范围分为： （一）守护类： 机关、企业、事业单位，居民住宅区，物业管理区，商贸、证券交易场所，娱乐服务场所，机场、码头、车站、仓库、停车场等场所及展销、展览、文体、商业等活动的安全守护。 （二）押运类： 货币、有价证券、金银珠宝、文物、艺术品及其他贵重物资和爆炸、化学等危险物品的押运。 （三）技术类： 安全技术防范产品及系统的研制、设计、安装、保养、维修等服务。 （四）法律、法规规定的其它保安服务。 第三条保安服务公司可以从事上述各类保安服务工作；内部保安组织只能从事经批准的守护类保安服务工作。 第四条设立守护类保安服务公司的，应当聘有100名以上持有
《广东省保安员资格证》（以下简称《资格证》）的保安员。 设立押运类保安服务公司的，应当聘有50名以上持有《资格证》的保安员，并且具备监控、通讯、报警、押运等设施，有5台以上符合安全标准的专业押运车辆。 设立技术类保安服务公司的，应当按照国家有关规定聘有相应数量的专业技术人员和20名以上持有《资格证》的保安员，并且具备与其业务相适应的安全技术防范设施。 第五条设立保安服务公司，应当向公司所在地县级以上公安机关提出申请。接受申请的县级公安机关应当在10日内提出意见，报地级以上市公安机关审核，地级以上市公安机关应当在15日内提出审核意见，报省公安厅审批；接受申请的地级以上市公安机关，应当在15日内提出审核意见，报省公安厅审批。省公安厅接到申请后应当在15日内作出批准或不批准的决定。 保安服务公司经公安机关批准后，应当在规定的时间内持批准文件向当地工商行政管理部门申请登记注册，领取营业执照后方准营业。 保安服务公司变更法定代表人应当报省公安厅核准后，到工商行政管理机关办理变更手续。 第六条保安服务公司向客户派出的保安员应当持有《资格证》。 第七条向公众开放的营业性歌舞厅、大型网吧、桑拿按摩、洗浴场所以及宾馆、酒店等附设的娱乐服务场所，应当从保安服务公司聘请保安员，不得自建内部保安组织。 营业性歌舞厅应当按核定容量人数２％—６％的比例，桑拿按摩、
宁波市房地产价格评估管理办法
宁波市房地产价格评估管理办法 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】甬价房[1998]第91号 【发布部门】宁波市物价局 【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 宁波市房地产价格评估管理办法 （甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日） 第一章总则 第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。
第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。 第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。 第二章房地产价格评估人员和机构管理 第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，
房地产估价心得
房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影
响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1） 独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公 平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
深圳市保安员职业规范
深圳市保安员职业规范 1.职业范围 本规范规定了保安员的申报条件、从业资质、考核方法以及考核的基本内容。 本规范适用于深圳市除高级保安技师以外其他各等级保安员的职业技能鉴定和相应的职业培训。高级保安技师的职业规范另行制定。 2.职业概况 2.1职业名称 保安员 2.2职业定义 保安员是指由保安服务组织依据国家有关法律、法规的规定聘用，依法从事保安服务工作的从业人员。 2.3职业等级 本职业共设五个等级，分别为：初级保安员（国家职业资格5级），中级保安员（国家职业资格4级），高级保安员（国家职业资格3级），保安技师（国家职业资格2级），高级保安技师（国家职业资格1级）。 2.4职业环境 室内、室外 2.5职业能力特征 项目非常重要重要一般 观察能力√ 理解能力√ 自学能力√ 思维判断能力√ 表达能力√ 人际沟通能力√ 自我控制能力√ 自卫与制服犯罪能力√ 应变能力√ 身体素质能力√ 解决实际问题能力√ 2.6基本文化程度 初中毕业 2.7培训要求 2.7.1培训期限 全日制职业教育，根据其培养目标和教学计划确定。晋级培训期限：初级保安员200标准学时，中级保安员不少于150标准学时，高级保安员不少于200标准学时，保安技师不得少于240学时。 2.7.2培训教师 具有公安、法律专业中专以上学历（含中专）或相关专业大专以上学历（含大专），从事公
安或相关行业工作一年以上者，可担任初级保安员培训相关科目的教师；具有公安、法律专业或相关专业大专以上学历，从事社会工作满三年以上并具有助教资格以上者，可担任中、高级保安员培训相关科目的教师；具有公安、法律或相关专业本科以上学历，有丰富的公安或相关行业实践经验，具有讲师资格以上者，可任保安技师培训相关科目的教师。 2.7.3培训场地及设备 教学条件完善的标准教室，保安职业资格培训必备的教学设备以及必要的军事技能训练场地。 2.8鉴定要求 2.8.1适用对象 从事或准备从事本职业的人员。 2.8.2申报条件 -----初级保安员应当具备以下条件之一 （1）经本职业初级正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得由行业主管部门颁发的资格证和上岗证。 （3）实行毕业证、职业资格证书双证制度的职业（技术）院校毕（结）业生。 （4）连续从事本职业工作两年（含两年）以上。 -----中级保安员应当具备下列条件之一 （1）取得本职业初级职业资格证书后，连续从事本职业工作2年以上，经本职业中级正规培训达规定标准学时数，并取得相应结业证书。 （2）取得本职业初级职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上。 （3）连续从事本职业6年（含6年）以上，参加中级职业资格培训合格并取得结业证书，经单位推荐或个人申请，报市劳动部门核准后，可提前或越级申请中级职业资格鉴定。 （4）以中级职业技能为培养目标，实行毕业证、职业资格证书双证制度毕业的已取得初级职业资格证书的职业（技术）院校毕（结）业生。 -----高级保安员应当具备下列条件之一 （1）取得本职业中级资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业高级正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得本职业中级职业资格证书后，连续从事本职业6年以上。 （3）连续从事本职业10年（含10年）以上，参加高级职业资格培训合格并取得结业证书，经单位推荐或个人申请，报市劳动部门核准后，可提前或越级申请高级职业资格鉴定。 （4）取得本职业中级职业资格证书，且具有本专业或相关专业大专（含大专）以上学历，连续从事本职业2年以上并经本职业高级正规培训达标准学时数取得毕（结）业证书者。 -----保安技师应当具备下列条件之一 （1）取得本职业高级职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上，经本职业技师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （2）取得本职业高级职业资格证书后，连续从事本职业工作8年以上。 （3）取得本职业高级职业资格证书，且具有本专业或相关专业大专（含大专）以上学历，连续从事本职业4年以上，并经本职业技师正规培训达标准学时数取得毕（结）业证书者。 2.8.3鉴定方式 本职业各级别的鉴定包括理论知识考试和操作技能考核。 （1）理论知识考试采用闭卷笔试，考试题目从题库中随机提取，按标准答案评分。 （2）技能操作考核采用现场实际操作方式来进行考核。 （3）考试成绩采用百分制，理论知识考试和操作技能考核各达60分以上者为合格。 （4）技师还需进行综合评审。
房地产开发公司项目工程后评估管理办法
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
深圳保安服务管理办法
《深圳市保安服务管理办法》已经市政府四届八十六次常务会议审议通过，现予发布，自２００８年５月１日起施行。 市长许宗衡 二○○八年三月二十日 第一章总则 第一条为了加强对从事保安服务活动的单位和个人的监督管理，促进保安服务行业健康发展，提高社会安全防范能力，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条在深圳市（以下简称本市）内从事保护人身、财产安全的人力护卫，押运守护，安全技术防范设施的安装、保养、维修或者提供安全咨询等保安服务活动，适用本办法。 第三条保安服务必须遵守国家法律、法规和有关政策，尊重社会公德。 单位和个人应当理解、支持和尊重保安工作。 聘用保安员的单位应当依法维护保安员的合法权益。鼓励聘用保安员的单位为保安员购买意外伤害保险。 第四条依法设立的保安服务企业方可接受其他单位委托提供有偿保安服务经营活动。 第五条保安服务企业和保安员有参与突发事件应对工作的义务。 发生危害公共安全与社会稳定的突发事件时，市、区公安机关可以调用保安服务企业保安员或者征用保安装备，市、区公安机关调用保安服务企业保安员和征用保安装备的，应当给予适当补偿。 第六条市公安机关是市保安服务业的行政主管部门，统一对全市保安服务业实施监督管理和业务指导。区公安机关负责对本辖区内的保安服务活动实施监督管理和业务指导。 工商（物价）、税务、劳动保障、教育等部门应当依照各自的职责，对保安服务活动进行监督管理。 第二章保安服务企业 第七条保安服务企业应当具有独立法人资格，自主经营，自负盈亏。 设立保安服务企业应当依照国家有关规定经省级公安机关批准，并向当地工商行政管理部门申请营业执照。
房地产评估办法
关于房地产评估的相关依据及评估方法 房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价： 一、什么是房地产价格评估？ 房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 二、哪些情况需要进行房地产估价？ 涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。 三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征 收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料 四、房地产估价有哪些方法？