划拨土地契税管理

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

划拨土地契税管理

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《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。国有土地使用权的取得，主要有土地使用权划拨和土地使用权出让两种形式。土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权;土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。与国有土地使用权有关的项目可以进行变更。在这些与国有土地使用权有关的变更中，既要进行土地使用权出让金的补缴和调整，也要补缴契税。但是契税的补缴往往容易被纳税人忽视，从而带来一些不必要的涉税风险。

纳税义务发生时间为确认土地用途改变的当天

《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》(国税函〔2008〕662号)对土地改变用途需补缴的契税进行了明确：“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”该文适用对象是土地的具体使用权人不变，所有权性质也没有发生变化，但是土地用途发生变化的情况。一般来说，纳税人只会把土地转向更具有投资价值的用途，所以，要补缴出让金，补缴契税。

纳税人需要关注的有：(一)土地用途变更主要的两类，即非经营性用地转为经营性用地和经营性用地中不同用途的变更，两类变更都要在补缴出让金后及时补缴契税。(二)纳税义务发生时间的确定。《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。但是，土地性质变更是契税的特例，原始的权属转移合同已经存在，不能认为土地使用权出让合同变更协议签订或者土地使用权出让合同重新签订时为纳税义务发生时间。应该根据《契税暂行条例细则》规定，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。如工业用地改为娱乐用地，就应在娱乐项目开始当天确认纳税义务，而不是在相关管理部门重新签订出让合同时确认，强调的是实质重于形式原则。(三)计税依据包括向政府缴纳的所有费用项目，不能认为只是补缴的土地收益金。如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者向政府支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益都是契税的计税依据。(四)原减征、免征单位改变用途易忽略纳税申报。如国家机关、事业单位、社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研等方面免征契税，但是发生对外出租或商用等应补税项目时，容易忽略契税的申报补缴。

转让划拨土地，计税依据可选择

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。从签订土地使用权出让合同来看，无偿划拨已变为了土地使用权出让时，契税纳税义务就产生了。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《契税暂行条例细则》第十一条也规定：“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。”也就是说，转让划拨土地使用权的，由转让方补缴契税，同时受让方应依照有关规定缴纳契税。

《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”结合该规定，划拨方式取得土地使用权如果转让，企业就可以有两个操作方案：(一)先通过补缴土地出让金和其他出让费用取得为出让的土地使用权，然后再转让;(二)直接转让取得土地收益。

减免土地出让金不能减免契税

在土地使用权变更过程中，有可能存在变相减免土地出让金的情况。具体形式有“零地价”出让、先征后返、为用地单位缴纳出让金、降低地价出让、欠缴土地出让金发放国有土地使用证等情况。由于土地使用权变更过程中，契税的计税依据为因变更而补缴的土地出让金等，所以土地出让金的减免给契税的计算和征收也带来了一定难度。纳税人更应高度重视有关税收规定，不能认为减免了土地出让金，契税的纳税义务也会随之减免。

《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)规定：“根据《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”纳税人应准确计算出减免的具体金额，据此计算缴纳契税，以避免不必要的涉税风险。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房地产评估实施方案

房地产评估实施方案我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价；（4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费

(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法

安徽省契税征收管理操作规程(试行)

安徽省契税征收管理操作规程（试行）第一章总则第一条为促进全省契税征收管理工作的规范化、制度化、信息化建设，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税条例》）及其细则、《安徽省契税暂行办法》（以下简称《契税办法》）、《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称《税收征管法实施细则》）等法律、行政法规的有关规定，制定本规程。第二条在本省行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位或者个人为契税的纳税人。纳税人必须依照法律、行政法规的规定，缴纳税款。第三条契税征收机关为土地、房屋所在地的各级人民政府财政部门，具体为省、市、县（市、区）财政部门的农村财政管理局和乡镇财政所。各级征收机关负责本行政区域内契税征收管理工作，除征收机关及其工作人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。其它有关部门和单位应当支持、协助征收机关征收契税。第四条征收机关应当广泛宣传有关契税的法规政策，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。第五条征收机关要建立健全契税直接征收制度，按照方便纳税人的原则，结合本地实际设置征收大厅或征收窗口，建立健全征收岗位责任制，配备3—5名征管人员和计算机、复印机、传真机等必要设备，保证日常征管工作的需要。征收机关应当协调与土地、房产管理部门的工作关系，加强信息交流，建立健全协税护税制度，确保“先税后证”，有效控制税源。第二章纳税申报第六条契税征收实行纳税申报制度。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。第七条纳税人办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，做到项目完整、清晰，内容真实、可信，并按不同交易方式提供资料：

建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。中华人民共和国建设部

契税征收管理办法

契税征收管理办法契税征收管理办法契税征收管理办法第一条为了加强契税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）、《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）、《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（以下简称《契税实施细则》）以及《重庆市契税征收实施办法》（x府[1998]28号令）的有关规定，结合我县实际，制定本办法。第二条全县范围内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照本办法的规定交纳契税。第三条本办法所称转移土地、房屋权属指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移），包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。第四条本县契税税率为3%（个人购买普通住宅减半征收）。第五条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换压滤机滤布厂家、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。第六条契

税应纳税额，依照本办法第四条规定的税率和第五条规定的计税依据计算征收。其计算公式为：应纳税额=计税依据税率。第七条契税纳税义务发生的时间，为纳税人在签订土地、房屋权属转让合同或纳税人取得其他具有法律效力的土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第八条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，到县财政局在县行政服务中心设立的契税征收点或各街镇乡财政所办理纳税申报，并在规定的期限内缴纳税款。第九条纳税人符合减征或者免征契税条件的除尘滤布，应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他合法凭证后10日内，到县财政局申请办理减征或者免征契税手续。第十条根据《税收征管法》第三十一条规定，纳税人有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经重庆市财政局批准，可以延期缴纳税款，但最长不超过3个月。第十一条纳税人办理纳税事宜后，财政征收机关应向纳税人开具契税完税证。第十二条纳税人应当持契税完税证或者契税减征、免征、延期缴纳手续，依法向国土房屋管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税证或者契税减征、免征、延期缴纳手续的，国土房屋管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。第十三条国土房屋管理部门应当积极协助财政部门依法征收契税，及时提供办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地和房屋权属、土地基准地价、土地出让费用、市场成交价格、权属变更等资料。第十四条纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，征收机关责令其限期缴纳。逾期仍未缴纳的，征收机关除依法采取强制执行措施追缴外，还可以处以不缴或者少缴税款的百分之五十以上五倍以下的罚款。纳税人偷税、漏税、抗税触犯刑律的，移送司法机关处理。第十五条

宁波市房地产价格评估管理办法

宁波市房地产价格评估管理办法【法规类别】房地产交易与市场【发文字号】甬价房[1998]第91号【发布部门】宁波市物价局【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件宁波市房地产价格评估管理办法（甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日）第一章总则第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。

第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。第二章房地产价格评估人员和机构管理第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，

房地产开发公司项目工程后评估管理办法

房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总，并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的

工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识共享。 3.支持性文件无 4.相关记录无

房地产评估办法

关于房地产评估的相关依据及评估方法房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价：一、什么是房地产价格评估？房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。二、哪些情况需要进行房地产估价？涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料四、房地产估价有哪些方法？

北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定

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北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定【标签】契税管理【颁布单位】北京市人民政府【文号】北京市人民政府令第100号【发文日期】2002-06-27 【实施时间】2002-06-27 【有效性】条款失效【税种】契税注释：附件中第三条第四款修改，详见北京市财政局、北京市地方税务局关于明确契税政策和执行中有关问题的通知(京财税[2004]16号) 市人民政府决定对《北京市契税管理规定》作如下修改：一、第四条修改为：“本市契税征收机关为市和区、县地方税务机关”。二、第五条修改为：“契税税率为3％”。三、第七条第四项、第五项和第八条、第十五条中的“市财政局”改为“市财政局和市地方税务局。” 四、第十二条中的“市财政局”改为“市地方税务局”。本决定自2002年7月1日起施行。1999年7月13日市人民政府第29号令发布的《北京市契税管理规定》，根据本决定作相应的修正，重新公布。北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定 (1999年7月13日北京市人民政府第29号令发布) 根据2002年6月27日北京市人民政府第100号令修改第一条根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》），结合本市实际情况，制定本规定。第二条本市行政区域内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人，应当依照《条例》及其细则和本规定缴纳契税。经批准转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，房地产转让双方均为纳税人。第三条契税的征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与

房地产估价机构管理办法(2018修正)

房地产估价机构管理办法（2018修正）第一章总则第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。第二章估价机构资质核准第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。

1997年契税暂行条例

1997年契税暂行条例第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让土地使用权转让包括出售、赠与和交换房屋买卖房屋赠与房屋交换。前款第二项土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三条契税税率为。契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定并报财政部和国家税务总局备案。第四条契税的计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格

土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的由征收机关参照市场价格核定。第五条契税应纳税额依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额=计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。第六条有下列情形之一的减征或者免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征

因不可抗力灭失住房而重新购买公有住房的酌情准予减征或者免征财政部规定的其他减征、免征契税的项目。第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的应当补缴已经减征、免征的税款。第八条契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。第十条纳税人办理纳税事宜后契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料并协助契税征收机关依法征收契税。

注册房地产估价师管理办法

注册房地产估价师管理办法中华人民共和国建设部令第151号颁布时间：2006-12-25发文单位：中华人民共和国建设部《注册房地产估价师管理办法》已于2006年3月7日经建设部第86次常务会议讨论通过，现予发布，自2007年3月1日起施行。建设部部长汪光焘二○○六年十二月二十五日注册房地产估价师管理办法第一章总则第一条为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规，制定本办法。第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理，适用本办法。第三条本办法所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房

地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。第二章注册第七条注册房地产估价师的注册条件为：（一）取得执业资格；

契税申报数据系统用户手册北京市房地产交易管理网

“契税申报数据下载”系统用户手册背景介绍：为减少开发企业和购房人在办理房屋买卖相关手续时重复填写转移登记和纳税信息，同时避免因二次填写导致纳税和权属登记信息不一致的现象，市建委和地税局将网上签约信息（含预售、现房和存量房）分别采取打印带条形码的《存量房买卖合同信息表（纳税）》和通过加密软件将转移登记申请信息导入纳税软件的方式，实现与地税部门数据共享。一、系统登陆：打开IE浏览器，在地址栏中输入打开北京市房地产交易管理网主页。在主页导航栏目中点击“业务办理”链接进入业务系统登陆频道。在登陆频道中点击左侧“业务办理”导航菜单中的“纳税申报数据下载”进入本系统的登陆页面。在登陆窗口中输入用户名以及密码并点击“登录“按钮登陆本系统，企业使用的用户名和密码应与北京市房屋交易权属系统中的用户名和密码一致，如发现用户名和密码不能进行正常登录的，可携带机构身份证明（营业执照和公司介绍信），至北京市建设委员会房屋市场管理处进行查询，咨询电话：63958811-7。本界面上提供了操作说明，便于使用。

二、纳税申报流程纳税申请流程图黑色字体是实际业务步骤；绿色字体是业务功能介绍；蓝色字体为动态步骤。界面介绍：登陆本系统后，右侧自动显示“契税申报数据下载”操作界面，界面左侧我们也提供了操作说明，在登录系统前和系统后均有操作说明，用户可以随时打开查看。注意事项：在交易权属管理系统中申请的转移登记业务，同步到契税申报系统中需要隔一晚，也就是说今天在交易权属系统中提交到申请步骤的转移登记业务，次日才能在契税申报系统中做契税申报工作。 ·三、操作步骤演示 1、草拟列表（1）点击“新建下载”，系统自动显示一个对话框，用户在弹出对话框中填写“本次申报说明”，本栏中主要填写本次契税申报的相关信息，主要目的是开发企业查找业务时较为方便，当开发企业项目较多，可在申报说明中写清楚，如：项目名称等，可以不通过业务编号等进行查询。（2）填写完“本次申报说明”后，点击“下一步”，进入选择转移登记业务界面。（3）用户点击“增加”按钮，进行添加需要进行契税申报的转移登记业务。需要特别说明的是：当且仅当，转移登记业务在申请步骤时，契

XX房地产估价管理制度

XX房地产评估事务有限公司估价质量管理制度为了规范我所房地产估价行为，统一估价程序和方法，提高工作效率，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》制定本制度。一、执业主体及人员从事房地产估价业务，执业主体是取得《房地产价格评估机构资格证书》的房地产中介服务机构。执业人员是具有从事房地产估价资格的房地产估价师或房地产评估员。二、房地产估价应遵循的原则: （一）严格遵循公正、公开、公平、客观、科学原则，遵守职业道德规范，保守执业过程中知悉的业务秘密。（二）合法原则。应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。（三）最高最佳使用原则。应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。（四）替代原则。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（五）估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。三、估价程序

（一）、明确估价基本事项。包括明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。（二）、拟定估价作业方案。在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容： 1、拟采用的估价技术路线和估价方法； 2、拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3、预计所需的时间、人力、经费； 4、拟定作业步骤和作业进度。（三）、搜集估价所需资料。估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面： 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4、反映估价对象状况的资料。（四）、实地查勘估价对象。估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。（五）、选定估价方法计算。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及

房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积

房地产估价机构备案申请条件【最新版】

房地产估价机构备案申请条件房地产估价机构备案的申请条件有哪些呢，根据《中华人民共和国资产评估法》和《房地产估价机构管理办法》，具体的申请条件如下: (一)一级 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样; 2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构备案证明(或原有资质)3年以上; 3.有15名以上专职注册房地产估价师; 4.在申请核定备案证明等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上; 5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师; 6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2

名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师; 7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%; 8.有固定的经营服务场所; 9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全; 10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求; 11.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。 (二)二级 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样; 2.取得三级房地产估价机构备案证明(或原有资质)后从事房地产

估价活动连续4年以上; 3.有8名以上专职注册房地产估价师; 4.在申请核定备案证明等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上; 5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师; 6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师; 7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%; 8.有固定的经营服务场所; 9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

中华人民共和国契税暂行条例实施细则

中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国国务院令第２２４号《中华人民共和国契税暂行条例》已经１９９７年４月２３日国务院第５５次常务会议通过，现予发布，自１９９７年１０月１日起施行。总理李鹏１９９７年７月７日第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三条契税税率为３—５％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。第四条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。第五条契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

房地产估价机构管理办法(2015修正)

房地产估价机构管理办法(2015修正) 【法规类别】房地产评估【发布部门】住房和城乡建设部【发布日期】2015.05.04 【实施日期】2015.05.04 【时效性】现行有效【效力级别】部门规章房地产估价机构管理办法（2005年10月12日建设部令第142号发布根据2013年10月16日住房和城乡建设部令第14号《住房和城乡建设部关于修改＜房地产估价机构管理办法＞的决定》第一次修正根据2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改＜房地产开发企业资质管理规定＞等部门规章的决定》第二次修正）第一章总则第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对

房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。第二章估价机构资质核准第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

划拨土地契税管理

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。划拨土地契税管理来源：作者：《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。国有土地使用权的取得，主要有土地使用权划拨和土地使用权出让两种形式。土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权;土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。与国有土地使用权有关的项目可以进行变更。在这些与国有土地使用权有关的变更中，既要进行土地使用权出让金的补缴和调整，也要补缴契税。但是契税的补缴往往容易被纳税人忽视，从而带来一些不必要的涉税风险。纳税义务发生时间为确认土地用途改变的当天《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》(国税函〔2008〕662号)对土地改变用途需补缴的契税进行了明确：“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”该文适用对象是土地的具体使用权人不变，所有权性质也没有发生变化，但是土地用途发生变化的情况。一般来说，纳税人只会把土地转向更具有投资价值的用途，所以，要补缴出让金，补缴契税。纳税人需要关注的有：(一)土地用途变更主要的两类，即非经营性用地转为经营性用地和经营性用地中不同用途的变更，两类变更都要在补缴出让金后及时补缴契税。(二)纳税义务发生时间的确定。《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。但是，土地性质变更是契税的特例，原始的权属转移合同已经存在，不能认为土地使用权出让合同变更协议签订或者土地使用权出让合同重新签订时为纳税义务发生时间。应该根据《契税暂行条例细则》规定，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。如工业用地改为娱乐用地，就应在娱乐项目开始当天确认纳税义务，而不是在相关管理部门重新签订出让合同时确认，强调的是实质重于形式原则。(三)计税依据包括向政府缴纳的所有费用项目，不能认为只是补缴的土地收益金。如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者向政府支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益都是契税的计税依据。(四)原减征、免征单位改变用途易忽略纳税申报。如国家机关、事业单位、社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研等方面免征契税，但是发生对外出租或商用等应补税项目时，容易忽略契税的申报补缴。转让划拨土地，计税依据可选择《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。从签订土地使用权出让合同来看，无偿划拨已变为了土地使用权出让时，契税纳税义务就产生了。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。