房地产估价 重点

第一章概论

1、专业估价与非专业估价的本质区别

①是专业估价机构和专业估价人员完成的；

②提供的是专业意见；

③具有公信力；

④实行有偿服务；

⑤要承担法律责任。

2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。

独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。

四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则

思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？

2、什么是专业的房地产估价？

3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？

4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？

5、了解中国房地产估价行业发展概况。

第二章房地产及其描述

1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体

2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权

3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。

4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性

思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？

2、如何界定一宗土地的空间范围？

3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？

4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？

5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值

属于自然增值？

第三章房地产价格和价值

1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

2、房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性、有效需求

3、房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。

房地产需求的形成条件有两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望；②消费者有能力购买，即有支付能力。

房地产需求量的影响因素：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；

③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

5、房地产市场供给是指在一定时间内，一价格水平下和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。

房地产供给的形成条件有两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给；②房地产开发企业和拥有者有能力供给。

房地产供给量的影响因素：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。思考题：1、房地产价格的特征主要有哪些？

2、什么是均衡价格？其形成机制是什么？

3、简要分析下列案例：

某宗房地产的评估价值为100万元，实际成交价格为120万元。这是否意味着

该评估价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正常的？

4、什么是土地的“生熟”程度？主要有哪几种？

5、楼面地价有什么特殊作用？

6、某商品住宅小区在建工程的建设用地面积25000平方米，拟建500套住房，总

建筑面积50000平方米。该工程已完成总投资的80%。房地产开发企业以5000元/平方米的价格预售了其中100套、建筑面积一共为10000平方米，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。请求取该在建工程的再次抵押价值。

第四章房地产价格影响因素

房地产价格影响因素：

（1）房地产自身因素和房地产外部因素（2）一般因素、区域因素和个别因素（3）房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素

房地产自身因素：

实物因素：土地实物因素、建筑物实物因素

权益因素：房地产权利及其行使的限制、房地产使用管制、相邻关系的限制

区位因素：位置、交通、外部配套设施、周围环境

房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素

思考题：1、不同用途的房地产注重的区位因素有什么不同？

2、对房地产价格有影响的规划和计划有哪些？它们对房地产价格有什么影响？

3、利率变动是如何影响房地产价格的？

4、房地产价格与经济发展有什么关系？

5、城市化是如何影响房地产价格的

第五章房地产估价原则

1、房地产估价原则主要有：（1）独立、客观、公正原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则——仅用于抵押价值和抵押净值评估

最高最佳利用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。

最高最佳利用必须同时满足4个条件：①法律上允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。

思考题：1、什么是房地产估价的原则，主要有哪些？

2、房地产估价为什么要遵循最高最佳利用原则？该原则对房地产估价有何要求？

3、估价时点与估价作业日期有何区别？

4、估价中如何遵循替代原则？

第六章市场比较法

1、定义：比较法是根据与估价对象相似房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当的处理后得到估价对象价值或价格的方法。

比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（市场导向）来求取房地产的价值或价格。

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

2、步骤：

①搜集交易实例；

②选取可比实例；

③对可比实例成交价格进行处理。分为价格换算、价格修正和价格调整。价

格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括市场状况调整和房地产状况调整。

④计算比较价值。

3、选取的可比实例有4个基本要求：1可比实例房地产应与估价对象房地产相似、2可比实例交易方式应适合估价目的、3可比实例的成交日期应接近价值时点、4可比实例的成交价格应尽量为正常价格

4、建立比较基础一般包括：统一财产范围；统一付款方式；统一税费负担；统一计价单位。

5、价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

思考题：1、什么是比较法？哪些类型房地产适用比较法估价？

2、估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、可比实例房地产四者的含义有什么不同？

3、现实中造成成交价格偏离正常价格的因素有哪些？

4、什么是市场状况调整？如何进行市场状况调整？

第七章收益法

1、定义：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益其转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。

报酬资本化法是一种现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用合适的报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法。

2、公式：

（1）一般公式

（2）净收益不变：

（3）净收益前后有变：

①有限年

②无限年

（4）预知未来若干年后的价格的公式

（已知未来t年净收益A1A2、t年末价格Vt、Y不变）

3、剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。

剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有抵押贷款剩余技术和自有资金剩余技术

思考题：1、什么是收益法？哪些房地产适用收益法估价？

2、报酬资本化法与直接资本化法有什么不同？

3、实际收益和客观收益的含义是什么？它们之间有何区别？

4、自用或尚未使用的房地产净收益如何求取？

5、如何利用收益法评估承租人权益价值？

第八章成本法

1、定义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

折旧是指各种原因造成的估价对象价值减损，其金额为估价对象在价值时点的重新购建价格与价值时点的市场价值之差。

2、步骤：①选择具体估价路径②测算重置成本或重建成本（重新购建价格）③测算建筑物折旧④计算成本价值

3、房地产价格构成：①土地取得成本②建设成本③管理费用④销售费用⑤投资利息⑥销售税费⑦开发利润

取得土地的途径：市场购买；征收集体土地；征收国有土地上房屋。

4、公式

适用于新开发的房地的基本公式为：

新开发房地价值=土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

适用于新开发土地的基本公式

新开发的土地价值=待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

适用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物价值=建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

5、重新购建价格的内涵把握3点：

（1）重新购建价格是价值时点的价格；

（2）重新购建价格是客观的重新购建价格。

（3）建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是价值时点状况的重新购建价格。

6、建筑物折旧的原因：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、外部折旧

7、求取建筑物折旧的方法：年限法、市场提取法和分解法。

（1）年限法中最主要的是直线法

（2）市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物的折旧的方法。

（3）分解法把建筑物的折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。

思考题：1、什么是成本法？成本法中的“成本”是成本还是价格？为什么？

2、实际成本（个别成本）和客观成本（正常成本）的含义是什么？它们之间有何区别？估价中为何要采用客观成本？

3、什么是重新购建价格？建筑物和土地的重新购建价格分别是何种状况下的价格？

4、什么是估价上的建筑物折旧？它包括哪些方面？

5、建筑物的剩余经济寿命的含义是什么？

6、

第九章假设开发法

1、定义：假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益（具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的的价值或价格

2、假设开发法最基本公式

①适用于预期售价的公式

P = A﹣( B + C )

式中：P——购置开发场地的价格；

A——土地开发的总价格或开发完成后的房地产价格；

B——整个开发项目的开发成本；

C——开发商合理利润。

②适用于预期租金的公式，开发项目建成后出租情形下的理论公式：

P = PC﹣( B + C ) PC = a / r

式中：a——开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯租金）；

r——资本化率，即预期的投资收益率。

3、动态分析法和静态分析法的定义

考虑资金的时间价值有两种方式：①折现的方式，称为动态分析法；②计算投资利息的方式，称为静态分析法。

4、假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

后续开发的必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

思考题：1、什么是假设开发法？哪些房地产适用假设开发法估价？

2、假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”，但为什么说其本质与收益法相同？

3、假设开发法中的动态分析法与静态分析法有哪些主要区别？各有何优缺点？

4、在假设开发法中，为什么不能采用成本法来求取开发完成后的价值？

5、在运用假设开发法时？应如何确定扣除项目？