广东省物业管理条例(修改初稿)

广东省物业管理条例

（修订草案）

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，明确业主及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业的权利和义务，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境，促进物业管理行业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理。

本条例所称物业，是指已建成并交付使用的各类建筑物、场所及其附属的设施、设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主及非业主使用人、物业建设单位、物业管理企业根据法律、法规的规定和合同约定对物业的共有部分进行维护、修缮，对物业管理区域共同事务进行管理的活动。

本条例所称业主，是指物业的产权人。指《房地产权证》上的权属人、房地产购销（预售）合同上的购房人（预购人），或办理产权初始登记的房地产建造人。

本条例所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业的其他人。

本条例所称物业建设单位，是指依法从事物业建设、经营的法人和其他组织。

本条例所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务经营活动的企业法人。

第三条各级人民政府应当引导建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理和指导。

市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）对本行政区域内物业管理工作实施监督、管理和指导。

各级人民政府的其他有关行政主管部门在各自职责范围内，协同实施本行政区域内物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居民委员会应当协助主管部门对物业管理进行监督，并协调物业管理与社区管理的相互关系。

第五条拥有共有设施、设备与场地的物业应当划归同一物业管理区域。

物业管理区域的划定，可按照规划图、红线图、旧城改造用地范围、已经自然形成的范围等来划定。分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当

划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。面积较小且相邻的物业，主管部门应协调有关建设单位、业主及业主委员会，尽可能合并形成一个有规模效益的物业管理区域，统一实施物业管理。

实施物业管理的物业管理区域，应当依照本条例的规定成立一个业主大会，选聘一个物业管理企业统一实施物业管理。

第二章物业建设单位

第六条物业建设单位在物业管理中享有以下权利：

（一）选聘前期物业管理企业；

（二）以未售出物业业主的身份享有业主的权利；

（三）法律、法规规定和合同约定的其他权利。

第七条物业建设单位在物业管理中应当履行以下义务：（一）在物业规划、设计、施工、验收等环节征询物业管理专业人员的意见；

（二）向业主提供物业质量保证书和使用说明书，履行质量保证责任；

（三）保证本物业管理区域业主、非业主使用人优先使用其独立经营的物业配套设施；

（四）协助筹备成立业主大会；

（五）向依法成立的业主大会筹备小组提供资料，协助召开首次业主大会会议及成立业主大会；

（六）以未售出物业业主的身份履行业主应当履行的义务；

（七）法律、法规规定和合同约定的其他义务。

第八条物业共有部分，包括道路、绿地，建筑物的主体和外墙、管线、电梯、楼梯、走廊、天台以及其他不可分割的共有部位、共有设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应当将其随物业的出售或者其他方式一并转移给全体业主，不得保留，并在房屋销售合同中予以明示。

第九条物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、医院、商场、幼儿园、停车场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更规划的使用功能，并应当接受统一的物业管理。

物业建设单位在物业出售合同中未声明保留的场所、配套设施等，均属全体业主所有。

第十条物业交付使用后，物业管理企业承接物业时，物业建设单位应当向业主大会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本：

（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；

（三）给水、排水、供电、供热、燃气、通信、智能化等管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备的安装、使用和维护保养技术资料；

（五）物业竣工验收备案文件；

（六）物业配套设施的产权清单；

（七）业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；

（八）建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料；

（九）法律法规规定的物业使用、维护、管理所必需的其他资料。

上述条款所列移交的物业档案资料属全体业主所有，业主大会未成立或者业主大会成立后未具备保管条件的，物业管理企业可以代为妥善保管。当业主大会或者业主委员会要求移交或者使用时，物业管理企业应当无条件予以移交或者提供。

第十一条物业建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房，包括物业管理办公用房和业主委员会办公用房。物业管理用房的产权属全体业主所有。

物业管理办公用房的具体标准按不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二提供，但最高不应超过三百平方米；建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供。业主委员会办公用房，按照不少于建筑面积三十平方米的标准提供。

物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电

使用功能。

第十二条物业建设单位应当对需要单独计费或分摊计费的场地、设施设备安装水、电独立计费表，并严格区分民用或者商用。

第三章业主、业主大会、业主委员会、业主公约

第十三条业主在物业管理中享有以下权利：

（一）合法占有、使用、装饰、维修物业专有部分；

（二）合理使用、维护物业共有部分；

（三）参加业主大会会议，行使有关物业管理事项的提案权、表决权；

（四）参与制订、修改业主公约和业主大会章程；

（五）业主委员会成员的选举权、被选举权；

（六）请求召开业主大会临时会议；

（七）享受物业管理服务合同所约定的服务；

（八）对业主大会、业主委员会、物业建设单位、物业管理企业以及其他业主、非业主使用人的物业管理行为和专项维修资金的管理使用提出建议，依法进行监督；

（九）法律、法规、业主公约和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。

第十四条业主在物业管理中应当履行以下义务：

（一）按物业的规划用途，正当合理使用物业并承担相应的法定责任；

（二）遵守业主公约或者前期物业管理公约、业主大会章程；

（三）执行业主大会和业主大会授权的业主委员会作出的决议、决定；

（四）履行物业管理服务合同，配合物业管理企业正当合理的管理与服务；

（五）按时交纳物业管理服务费、专项维修资金以及依照业主大会决定需要收取的其他费用；

（六）维护其他业主、非业主使用人的合法权益；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第十五条非业主使用人在物业管理活动中的权利与义务由业主与非业主使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。非业主使用人可以接受业主的书面委托参加业主大会，并代业主行使业主权利，但非业主使用人不能担任业主委员会委员。

第十六条物业产权发生变更的，新业主应当在办理产权转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。

第十七条业主大会是行使和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织，是物业管理区域内物业管理活动的最高权利机构。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

一个物业管理区域内成立一个业主大会。但是业主少于五名

且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主大会由全体业主组成，行使下列职权：

（一）制定、修订业主公约、业主大会章程；

（二）选举、撤换、罢免业主委员会委员；

（三）听取、审批业主委员会选聘、续聘、解聘物业管理企业的报告；

（四）审议、批准物业管理服务合同；

（五）监督业主委员会、物业管理企业的工作，并听取、审查其工作报告；

（六）审议业主、业主委员会、物业管理企业有关物业管理的提案；

（七）制定和修订专项维修资金筹集方案，审议专项维修资金的使用方案并监督其实施；

三百名业主以上的物业管理区域，可按单元、楼层、幢等为单位选举业主代表，采取召开业主代表大会的形式选举业主委员会，业主代表应有其所代表的业主的书面委托，业主代表的投票权按其所代表业主的投票权之和计算。

业主是自然人的，其书面委托应附业主本人身份证复印件，境外业主签发的委托书须由合法公证人见证。

第十八条物业管理区域符合下列情形之一的，应当按本条例规定召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委

员会。

（一）物业已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积百分之五十以上的；

（二）物业交付第一个业主使用之日起满两年的。

分期开发交付使用的物业管理区域，首期符合前款条件，可召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。后期入住的业主必须纳入其中，不得成立新的业主大会和业主委员会。

第十九条物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，业主、物业建设单位或物业管理企业应当及时告知区物业所在地区、县人民政府物业行政主管部门，主管部门应会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会，在接到通知之日起两个月内指导成立由业主代表和物业建设单位组成的业主大会筹备组，由筹备组召集第一次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。物业建设单位、物业管理企业、业主及非业主使用人应当协助召开业主大会。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主委员会成立后的业主大会会议，由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

如受场地或其他原因的限制，业主大会也可采用书面形式召开。业主大会筹备组或业主委员会可将需要业主大会讨论通过的文件及其他事项，以书面形式印发给业主，要求业主在规定的合

理时间内提出意见和作出表决。未在规定时间内答复的，视其全部同意。首届业主大会决议应在区、县物业主管部门的监督下汇总和公布结果。

第二十条召开业主大会会议，筹备组应当于会前不少于十五日书面公告全体业主，公布会议的内容、日期、地点、召开方式等。因紧急情况需要召开业主大会会议的，提前公告时间不得少于七日。

第二十一条物业管理区域内发生或者可能发生重大事件必须及时采取措施处理的，在下列情况下，业主委员会应当在十五日内召开临时业主大会会议：

（一）经业主委员会决议的；

（二）经物业管理企业提请的；

（三）经百分之二十以上业主提请的。

物业管理企业或者百分之二十以上业主提请召开业主大会会议，必须书面载明召开临时业主大会会议的理由、目的和提请时间。

逾期未召开的，提请者可向当地物业主管部门申请，由物业主管部门裁定是否召开，裁定召开的，物业主管部门可以责令业主委员会限期召开或者由物业主管部门直接组织召开。

第二十二条业主应当按时出席业主大会会议，参加投票。

业主的投票权，纯住宅物业按户计算，一般为每户一票。商业用房、工业厂房或综合性物业（指既有住宅，又有商业用房或

工业厂房的）中的非住宅物业，按建筑面积，每一百平方米为一票，不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。

业主不能出席业主大会会议并投票的，可以书面形式向业主大会会议表达自己的意见或者书面委托他人投票。无完全民事行为能力的业主，由其法定代理人出席业主大会会议。

建设单位是未租售物业的业主，享有《条例》规定的业主权利，同时应承担业主的义务。其拥有的投票权按本条例规定计算，但在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的三分之一。

第二十三条召开业主大会会议，应当有持有半数以上投票权的业主出席。业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式举行。

业主大会会议的决议、决定，应当获得出席业主大会会议半数以上投票权的业主同意方为通过。

对于下列重大事项，应当经出席业主大会会议三分之二以上投票权的业主同意方为通过：

（一）业主公约、业主大会章程的制定、修改；

（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业；

（三）建筑物的重建及物业的大修、更新和改造，专项维修资金的筹措和使用；

（四）物业管理服务合同重要条款的确定、变更。

业主大会会议的决议、决定通过后应当予以公布。包括弃权和投反对票的业主在内的所有业主及其他相关人应当遵守和执行。

第二十四条业主大会以共有物业一年的经营收益和全体业主一年的物业管理服务费为限承担物业管理服务合同的违约责任。

第二十五条业主大会应当自首次业主大会会议通过成立业主大会决议之日起十五日内，到所在地的县、区物业主管部门办理登记，业主大会自登记之日起成立。

业主大会成立登记的有关事项发生变更的，应当在变更之日起十五日内办理变更登记。

物业发生毁损不堪使用或者灭失，经业主大会特别事项决定不再重建的，应当在通过决议之日起十五日内，宣告解散业主大会，并到成立登记的物业主管部门办理注销登记。

第二十六条业主委员会是业主大会的执行机构，是业主大会法律上的代表主体，符合社团登记条件的可以到民政部门进行社团登记。其职责是：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）草拟业主公约、业主大会章程草案或者提出修改草案，草拟业主大会决议草案；

（三）执行业主大会决定、决议；

（四）监督业主大会决定、决议，业主公约的实施；

（五）督促业主、非业主使用人遵守物业管理规定，督促业主按时缴交物业管理服务费，物业管理企业履行合同规定的义务；

（六）听取业主、非业主使用人、物业管理企业的意见与建议，处理协调物业管理中的相关问题；

（七）为业主大会续聘物业管理企业或者重新选聘物业管理企业做好相关的准备工作，经业主大会授权和批准，代表业主大会与物业管理企业签订物业管理合同。

（八）业主大会授权交办的其他事项。

第二十七条业主委员会委员应当从业主中选举产生。业主在业主委员会中的席位不得超过其业权比例。

业主委员会应当由五名以上单数委员组成，委员每届任期由业主大会决定，但最长不得超过五年。任期内委员可以根据实际情况更换。委员可以连选连任。

业主委员会设主任、副主任各一名，由业主委员会从委员中选举产生，负责业主委员会会议的召集。业主委员会主任最多可以连任两届。

业主委员会召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须有过半数委员同意。业主委员会委员投票时每人一票。业主委员会作出的决定应当予以公布。

业主委员会办公经费来源，是否设置专职人员，委员是否领取津贴及津贴来源由业主大会决定。业主委员会及业主委员会委

员不得接受物业管理企业任何形式的津贴、补助。

第二十八条担任业主委员会委员应当具备以下条件：

（一）属于该物业管理区域内的业主；

（二）遵纪守法，公益心强，无违法行为纪录；

（三）对物业管理业务有一定程度的了解；

（四）模范履行业主的义务，按时缴交物业管理服务费、专项维修资金，遵守物业管理制度。

业主本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域选聘的物业管理企业任职的，不宜担任业主委员会委员。

业主委员会经业主大会选举产生后，应持登记申请书、业主委员会名单、章程，在十五日内报物业所在地县、区物业主管部门备案。对没有异议的，主管部门应在十五日内发给核准通知书，并办理登记，核准登记日期为业主委员会成立日期。对不符合规定成立的，不予登记，并书面通知申请人。

业主委员会委员不得滥用职权，不得损害其他业主利益或者干扰物业管理企业的正常经营活动。没有通过业主大会同意，业主委员会签订或撤销物业管理合同为无效行为。业主委员会辞退物业管理企业或物业管理企业辞去管理工作，应提前三个月通知对方，并在通知对方后两个月内选聘新的物业管理企业。

第二十九条业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会任期期满三个月前，应负责筹备和组织选举新

一届业主委员会，并按规定报主管部门备案。原业主委员会任期期满时向新业主委员会办理移交手续。原业主委员会任期满后，新业主委员会尚为成立的，应当将资料和公章移交县、区物业主管部门保管，待新业主委员会成立后再移交给新的业主委员会，在此期间的一切相关事务由业主大会负责，县、区物业主管部门和街道办事处、社区居民委员会有义务协助组织召开业主大会。

第三十条业主、业主委员会应接受物业主管部门的指导、监督。业主委员会成立后不能履行《条例》规定的职责的，主管部门有权责令其限期整改，拒不整改的，应当督促和指导业主重新召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

业主委员会决定物业管理重大事项时，应充分听取物业主管部门、业主、承租人或其他非业主使用人的意见。

第三十一条业主委员会委员因物业转让、身体健康状况变化、损害业主合法权益及其它方面的原因不能继续担任的应及时补选，补选办法应在业主委员会章程中予以明确。

业主委员会主任有损害业主合法权益的，经半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议，重新在委员中选出新的业主委员会主任，并增选一名新的业主委员会委员。

业主委员会章程参照有关行政主管部门的示范文本制订。

第三十二条业主大会及业主委员会凭县、区物业主管部门核发的登记证书，申请刻制印章。

业主大会的印章由业主委员会保管，依据业主大会会议的决

议使用。

第三十三条本条例所称业主公约，是指由业主共同承诺，在物业管理区域内使用、维护物业及相关活动应当遵守的行为守则。业主公约应当对物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主和非业主使用人具有约束力。

业主公约应包括如下主要内容：

（一）业主使用、经营、转让、出租拥有物业时应遵守的事项。

（二）业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包括是否收取装修押金，装修押金的退还方式等。

（三）业主物业管理服务费的缴交方式和时间，不按时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可采取的处罚措施。

（四）《前期物业管理服务协议》中约定应在业主公约中保留的内容。

业主公约应报当地主管部门备案，并在物业管理区域的出入口明示。

第三十四条业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主公约对受让人或者承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起三十日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和

物业管理企业。

第三十五条业主大会章程应当就业主大会会议的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。

第三十六条业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三十七条业主委员会开展活动应当遵照有关法律、法规和业主公约、业主大会章程的规定，并自觉接受业主、业主大会、物业管理企业和物业主管部门的监督。

业主大会、业主委员会不得设立物业管理企业从事物业管理服务活动和从事其他投资经营活动。

第三十八条业主大会、业主委员会应当与相关居民委员会相互协作，并配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，相关居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受居民委员会的管理。

第三十九条业主大会及其业主委员会管理混乱、滥用职权，严重违反物业管理法律、法规的，物业主管部门应当责令其整顿，对其通过的与法律法规相抵触的决议予以纠正或撤销。

第四章物业管理企业

第四十条物业管理企业申请设立和物业管理企业资质升级须按《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部令第125号）规定的程序办理，并向工商行政管理部门申领营业执照后方可营业。未取得主管部门核准的物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理活动。

物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样，物业管理应为其专营或主营业务。

第四十一条物业管理企业享有下列权利：

（一）根据有关法律、法规和规范文件，以及物业管理委托合同、业主公约等，制定具体的物业管理制度；

（二）依照物业管理服务合同的约定，实施物业管理；

（三）根据合同的约定收取物业管理服务费等费用；

（四）劝阻、制止、处理违反物业管理制度的行为；

（五）请求业主大会、业主委员会协助管理；

（六）提请召开业主大会会议；

（七）选聘专营公司承担专项经营服务业务；

（八）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

（九）法律、法规和物业管理服务合同规定或者约定的其他权利。

第四十二条物业管理企业应当履行下列义务：

（一）履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；

（二）接受业主大会、业主委员会、业主及非业主使用人的

监督；

（三）接受有关行政主管部门的监督管理；

（四）协助召开业主大会会议、业主委员会会议；

（五）接受业主大会及其业主委员会依照合同约定或者相关物业管理及财务法规对物业管理服务费用收支情况的监督；

（六）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；

（七）至少6个月应向业主公布一次管理费用收支帐目；

（八）妥善保管物业档案资料；

（九）合同到期或依法中止合同关系时，必须向业主委员会移交全部物业管理档案、财务等资料和本物业的共有财产，包括管理费、共有收益积累形成资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计，审计费用由业主大会筹集;

（十）合同到期或依法中止合同，应提前三个月书面告知业主委员会；

（十一）法律、法规规定的其他义务。

第四十三条物业管理企业可依法组织行业协会，协助物业主管部门做好行业自律性管理工作及交流、宣传等工作。

第四十四条物业管理企业的日常业务管理由注册地的市、县（区）主管部门负责，资质管理按照有关规定执行。物业管理企业实行年检制度。

第五章物业管理服务合同

第四十五条物业管理企业从事物业管理服务活动，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则与物业建设单位、业主委员会签订物业管理服务合同。

第四十六条物业建设单位或者业主大会应当采用招投标的方式选聘物业管理企业。

符合下列条件之一的物业，可以不采用招投标的方式确定物业管理企业：

（一）物业的业主是单个业主，或业主人数少于五人且经全体业主一致同意的；

（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的；

（三）物业管理服务合同到期后经业主大会表决同意续聘原物业管理企业的；

（四）投标人少于三个的。

第四十七条物业管理企业应当与已在物业主管部门备案的合法业主大会或业主委员会签订物业管理委托合同，合同应使用建设部和国家工商局印发的示范文本，并在合同中约定业主不按规定的时间缴交物业管理服务费时，业主委员会授权物业管理企业可采取的制约措施。