金马湖旅游总体规划

金马湖旅游总体规划

金马湖旅游总体规划暨温江金马湖旅游社区总体规划

MasterPlanofTourismDevelopmentforJinMaLake

汇报简本

背景：

成都市原规划在温江金马镇、天府镇所辖金马河段，拦河兴建面积达20多平方公里的蓉城西湖风景区，即“蓉城西湖”项目。2007年2月，温江区人民政府与中铁二局集团有限公司正式签订了《成都市温江区金马河项目战略合作框架协议》，拟将金马河流域温江段打造成集生态、旅游、运动、休闲、金融、会议中心、高尚住宅社区为一体的经济区域，“蓉城西湖”项目由此改称金马河项目。

金马河项目北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠，全长约8.4公里，总规划面积约7km2（国家级旅游度假区面积标准为不小于8km2，若申报国家旅游休闲度假示范区，则本项目面积仍有待扩大）其中水域面积约360万平方米，现有可供城市开发建设用地约2500亩。本次即是针对上述区域编制旅游总体规划，在此规划中，金马河项目简称为金马湖。

金马湖作为成都市的上风上水之地，在旅游区位上，是大香格里拉组合旅游线（成都－稻城、泸沽湖）、西环旅游线（成都－卧龙、康定等）和成温邛经济走廊上的重要节点，成都至大邑庄园暨博物馆聚落和西岭雪山国际滑雪场的必经之地。

金马湖属于成都市实施城乡统筹发展示范区的范围，紧邻温江区国家级体育产业基地（暨成都海峡两岸科技产业开发园），使得本区域具有了

更高的战略地位，加之金马湖拥有发展赛马运动的历史遗存，具备发展体育旅游区的先决条件。

理念：

在旅游市场上，金马湖所在的温江区是较典型的旅游过境地，旅游综合效益不明显。近几年随着温江房地产业的快速发展，温江方具有少量的现代旅游吸引物。本次旅游规划冀望促进金马湖旅游项目同温江国家体育产业基地、乃至温江区的城市运营产生互动，金马湖将有条件发展成为生态型体育旅游目的地。同时，金马湖也要打造休闲魅力、城市魅力，推动本地消费水平提升，更推动温江区完全融入成都城市圈，成为成都市区居民休闲旅游首选地之一。

金马湖的区位、性质等特征，决定了它将超越普通旅游/商业项目或项目群的功能，而担负起展示温江城区性格、提升成都城市品牌的功能。因此，它将是一个多功能整合型的旅游休闲社区，以特定休闲体育文化为主题，同时具有极强的文化包容性，通过打造产业价值链，实现人气和资本的聚集，达到土地增值，创造综合效益的最大化，以此，贯彻“城市经营”的区域开发理念。

基于金马湖位处温郫都国家级生态示范区腹心地带，本规划拟采用“创意生态无限休闲”的理念，致力于在金马湖区域构建一个体现生态文明的旅游社区体系，以生态休闲度假区、体育旅游体验区、生态创意产业区的理念来组织产品体系，核心理念是构成健康生态健康生命健康生活的可持续发展，形成自然生态文化生态经济生态的和谐共处。

定位：

金马湖将以成都休闲资源和温江国家体育产业发展为基础，以金马河环境保护为前提，以温江区休闲、居住功能为中心，以旅游度假市场需

求为导向，在旅游产业发展方向定位于“以体育旅游为核心，以成都本土休闲文化、四川天府文化为依托，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区”，即：一个立足于温江区的滨水的、生态的，集结和整合了旅游、体育、休闲与城市商住功能的“无限城”。

本次规划将金马湖的旅游项目整体命名为“休闲之都”。

金马湖的核心元素是水、体育和高科技。水是和谐的生态，体育是健康的生命，高科技是创意的生活，三者整合，代表了可持续发展的核心理念。

“休闲之都”将发展成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（SpecialCenterRecreationDistrict），并发展成为西部体育旅游基地、西部首个国家级旅游休闲度假示范区、成都市实施城乡统筹的理念创新试验区。

布局：

结合金马河两岸的自然环境形态，以及温江区城市规划道路系统，“休闲之都”将由七个功能分区整合而成，呈现与温江城区交汇互融的社区型格局。

七个旅游功能区包括：

金马体育公园区、“卡尔加里”小镇度假区、“西部之门”国际接待区（以上位于鲁家滩）、

“动感特区”主题公园区（以上位于金马河中段东岸）、

“冠军大道”游憩商业区、“茶马古镇”文化旅游区（以上位于刘家壕）、

“西南水乡”亲水游乐区（以上位于金马河水面及其沿岸）

在与各区配套的旅游地产项目组织上，可充分利用成都国际友好城市的概念，打造成都国际友城概念，例如美国凤凰城作为成都的友好城市，该城市得名即出自不死鸟传说，恰同成都太阳神鸟文化底蕴吻合。本规划设想：通过政府和文化外交，可在金马湖整体区域范围内打造若干个外国主题地产区（卡尔加里只是其中最大的一个休闲旅游社区），引入相应城市的文化休闲商业元素，全面体现金马湖的国际化色彩。

“休闲之都”的大部分建筑都控制在五层以内，通过功能的整合，在内部形成人流、物流和现金流的循环，通过旅游功能和生态景观的互补，逐步发展成为一个立体化的SCRD特色休闲中心区。

战略：

在成都“旅游西进”战略中，明确温江区是成都特大城市和青城山—都江堰国际休闲度假旅游区的纽带连接区、配套服务区和旅游商品集散区；同时又是城市近郊休闲组团外圈层中的重要节点。

金马湖在旅游产业发展上的战略步骤即是创建西部第一个国家级旅游休闲度假示范区——“休闲之都”。

“休闲之都”是一个大型、复合型的城市运营区域开发项目，而不是简单的项目罗列，因此，确立区域开发的战略理念和运作模式极为关键。在政府的支持与监督下，开发商金马瑞城土地整理有限公司将承担起城市运营商的角色，通过高水准高投入的区域整体开发运作，同时引入旅游产业和体育产业战略合作伙伴，进行部分项目的合作开发与经营。以此，保障“休闲之都”一体化开发的完整性和运营水平。

简本目录

一区域概况与规划背景

1-1 区位及资源概况

1-2发展机遇和战略意义

二规划理念

2-1 指导思想

2-2 规划理念

三市场环境与项目综合分析

3-1市场需求分析

3-2 行业环境分析

3-3 SWOT分析

3-4 分析结论

四项目定位

4-1 文化定位

4-2形象定位

4-3市场定位

4-4 功能定位

4-5 发展目标

五总体布局与项目设置

5-1 总体布局

5-2 项目设置

5-3 水流路线设计

5-4 交通及游线安排

5-5产品设计

六形象设计与品牌营销

6-1 形象设计

6-2品牌营销

七开发构想

7-1 开发原则7-2 开发条件建设7-3开发运作步骤7-4开发战略建议八商业预估

九支撑体系

9-1 政策支撑

9-2 环境支撑

9-3 文化支撑

9-4 人才支撑

9-5 管理支撑

9-6 运营支撑十综合效益分析

10-1开发商经济效益分析

10-2 环境效益

10-3 经济效益

10-4 社会效益

10-5 文化效益

第一章区域概况与规划背景

1-1 区位及资源概况

1-1-1区位

本规划地块处于温江“扇形”城区发展轮廓的西南端位置，是距离成都中心城区最近的区域，区位优势十分明显。

本次规划的“休闲之都”项目所在地正好位于成都首条地铁线的西端终点站附近节点，紧邻温江国家级体育产业基地暨海峡两岸科技产业园区。

金马湖所在的温江区是成都市城市空间、产业和功能西进的“起点”，今后将大大发挥承接中心城区功能调整、职能扩散与转移的作用，区位优势十分明显。本旅游规划课题组通过成都地区游客动线研究发现，春夏秋三季最为吸引人的川西线、川藏线和大香格里拉线路均可途径金马湖。但是从过境角度看，双流、郫县的地理位置显然更为优越。因此建立金马湖和都江堰、邛崃、雅安之间的联动，对于发展过程中所需的基础客源

和过境补充客源而言，都至关重要。

1-1-2项目位置及面积

本次规划为成都xx有限公司委托完成，委托方与温江区政府部门初步达成的项目开发位置：北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠，全长约8.4公里，总规划面积约7平方公里，其中水域面积约360万平方米，现有可供城市开发建设用地约2500亩，主要沿金马河东岸分布，用地被温江国家体育产业基地暨海峡两岸科技产业园围绕，其中的刘家壕地带属于温江旧城改造区域。

1-1-3资源评价

金马湖拥有良好的自然生态与气候条件，夏季平均气温较成都市区低2℃。地势由西北向东南缓倾，平均比降千分之四点一，为自流引灌、营造水景创造了极为有利的条件。区域内现有水域面积约360万平方米，平原地表除表层堆积沙壤质土壤外，下层为砾石和沙砾堆积层，透水性强，容易构建平原沙质洁净湖景景区，为大湖区景观的打造创造了较好的先天条件。但是，横穿区域的高速公路、高压电塔和位于鲁家滩和刘家壕两大板块之间的大朗公共墓园皆对本地块造成人为切割，为本社区规划建设造成长期不利因素。

本规划地块内的旧赛马场等建筑设施可利用价值微弱，项目地块内仍存在不少民居，特别是刘家壕地块的建筑密度较大，建筑档次较低。这意味着本规划地块面临的是全面斥资重建的问题，如何进行城乡统筹、旧城改造，体现新的城市经营观，相对而言愈显重要。

依照《中国旅游资源普查规范》，对金马湖区旅游资源总体梳理，可划分为八个主类、１５个亚类、２４个基本类型。旅游资源类型较齐全，资源单体较为丰富。

主要旅游资源类型表

旅游资源分类评价表

旅游资源中，自然类旅游资源占有14个基本旅游资源类型，占基本旅游资源类型总量的52%，其中最突出的是水域风光类旅游资源和气候、物候景观；人文旅游资源占有10个基本旅游资源类型，占基本旅游资源类型总量的48%。人文旅游资源中最突出的是旅游商品和待开发的节庆类旅游资源。

旅游资源分级评价表

单项资源按照具体资源要素价值和资源影响力，采用AHP分析发现：根据传统资源观，金马湖资源级别较低，缺少震撼性资源，难以开发成为资源吸引型的项目，需要通过投资建设新的具有强吸引力的资源，或者通过投资提升现有资源形成更高级别的资源。

旅游资源市场号召力评价表

在目的地吸引力因素分析中，到成都的旅游者选择的前三位因素分别是美食、生活方式、居住环境，此外才是自然景观、文化古迹、气候、民俗等因素。由此可见对于游客而言，成都的休闲文化、居住、生活方式才是最有吸引力的。金马湖在投资打造或者投资提升时应当充分发掘和完善和上述内容相关的新兴旅游资源。

旅游资源可进入性评价表

规划投资建设金马湖须重点了解消费者对资源的感受而摒弃传统的旅游资源观。消费者的感受着重从资源可进入性和市场号召力进行。

综上，金马湖资源特色总体评价如下：

资源类型较为丰富，资源单体等级不高；

资源可进入性较强，但资源单体缺乏直观震撼力；

景观资源不具有稀缺性，且项目地历史遗存少，文化资源丰度不足；

资源可塑造性强，后发优势突出。

1-2发展机遇和战略意义

1-2-1发展机遇

■中国旅游业正进入快速成长期，已成为世界经济重要组成部分，预计到2020年，中国将成为世界第一旅游强国。法定节假日的修订将继续拉动以休闲度假为增长主体的旅游市场，旅游业及旅游相关产业日益成为热点，并将持续升温。中国国民的旅游需求也在不断变化，从最初长期

积存的旅游需求释放所引发的“井喷现象”，正逐渐走向理性消费，旅游者从最初为旅游而旅游，到注重体验与求异式旅游。国内旅游人数继续稳步增长，有组织的团体将逐步增多，自费旅游的人数继续增加，公费旅游所占比重较大。旅游市场将呈现国际化、细分化。旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。旅游产业结构合理化，旅游向区域化发展。旅游营销走向品牌化、网络化、立体化时代，人性化、个性化旅游成为主要的发展方向。

■四川是中国的旅游资源大省，随着基础设施建设和营销推广手段的加强，四川旅游正逐渐得到国内外市场更广泛的关注，产业经济得以较快提升。

■在西部大开发的进程中，成都作为中国西部地区的门户城市，已成为仅次于珠三角、长三角地区第三集团领军城市和西部副省级城市中的领头羊，经济实力具有很强的竞争力，愈发凸现出中国“第四城”的概念。国际化水平和社会消费能力日益提高，并直接推动了城市及市郊城镇规划建设水平的提高。成都也是中国最具休闲特色的都市之一，作为“休闲之都”，巨大的市场潜力使休闲、娱乐、旅游、餐饮、零售业等行业拥有广阔的发展空间，并具有与国际水平接轨的可能。

■温江区定位于“生态、居住”，是大成都旅游圈的旅游组织中心之一，川西黄金旅游线的节点之一，成温邛走廊的中央节点，与成都市区车程在1小时以内。但在成都所属区县中，温江综合实力较低，在19个区县中位列第10，为此亟待寻找新兴产业、加大投资、提升竞争力来提高经济实力。

2007年5月国家体育产业基地落户温江区，为全国目前仅有的2个国家体育产业基地之一，也是西部第一个国家体育产业基地。该基地由体育用品研发制造中心、体育会议展销中心和体育休闲体验运动中心三部分组成。旅游产业和体育产业作为高联动性产业（国际上专门有SPORTS-TOURISMLINK概念）已经引起当地政府关注并且作为重要产业给与支持，金马湖区域紧邻温江国家体育产业基地和温江区主城区，同成都市中心交通便利，完全有条件实现体育与旅游的对接，该区域的城市结构和城市功能可望通过打造新兴的体育旅游产业而逐步完善，并创造独有的社区意象。

1-2-2战略意义

■项目→城市建设温江区是成都市实施城乡统筹的重要区域，本规划项目的运营成功与否将直接影响温江区城市发展战略的制定和实施，真正体现成都城市经营观念的创新、制度的创新和规划建设的创新。

国家级产业园区和诸多地产大盘落户温江，标志着温江城区建设进入了新的历史性阶段，必须注入新的理念和手段，才能振兴城市经济。作