海南需要怎样的旅游地产

海南旅游房地产营销策略分析

旅游房地产营销策略分析—以海南为例学期：2009-2010学年第2学期课程：旅游房地产班级：07旅游管理（本）学号：200711302158

姓名：周蜜时间：2010年6月10日摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地产发展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产发展的机遇与制约因素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。关键字旅游房地产营销策略目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的,主要概括为以下三个特征: 一是特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需要。三是特殊的开发和营销模式。因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大的利润，获得更大的知名度。 1 旅游房地产背景

1.1国外旅游房地产的发展状况上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。 1.2 国外旅游房地产的发展状况在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造成产权酒店、老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游房地产业形成的分孽理论分析旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与房地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作为度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地产业的关系更加的密切。旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项目的开发而建设的旅游房地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义，对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。 2 海南旅游房地产发展现状 2.1海南房地产发展回顾海南的旅游房地产发展最初是在上世纪八十年代末海南最初建省时期。当时，海南曾经引发了十万人才涌海南的壮观景象，同时也引发了海南的第一轮海南房地产开发狂潮，建立了许多了住宅区，以及花园小区，广场之类的大众休闲娱乐住房设施。但是最终由于，经济泡沫的影响，海南房地产的发展草草收场。到了90年代末期，随着海南旅游的发展，海南房地产又迎来了新一轮的热潮，旅游房地产这一新兴的房地产行业如雨后春笋般的发展起来，如当时建立的万绿园，以及开发的大大小小的景区等等，从此海南房地产进入了一个鼎盛时代。 2.2 海南旅游房地产现状随着国际旅游岛的建设，海南的旅游房地产又进入了新一轮的高潮，极大的推动了旅游房地产乃至整个房地产业的发展。

国际旅游岛背景下旅游房地产发展

Tourism 旅游经济 https://www.360docs.net/doc/a29963244.html, 2012年10月 185 国际旅游岛背景下旅游房地产发展研究 ① 中国(海南)改革发展研究院符莉摘要：房地产健康发展是海南国际旅游岛建设稳定发展的关键因素之一。适应国际旅游岛建设大趋势和房地产宏观政策的调整，充分考虑到岛内外的未来需求，旅游房地产是海南房地产发展的重要现实选择。本文从海南旅游房地产发展面临的突出矛盾出发，研究了海南旅游房地产发展的重点任务、体制创新并提出了一些相关政策建议。关键词：旅游房地产海南国际旅游岛对策研究中图分类号：F590 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)10(a)-185-02为了遏制房价的上涨，近年来，国家相继出台相关严厉措施对楼市进行宏观调控，这对海南房地产的发展造成较大程度的打击。房地产发短期内仍是海南经济发展的支柱产业。国际旅游岛建设背景下，房地产健康发展是海南稳定发展的关键因素之一。最大限度减小宏观政策对海南房地产的发展的影响，适应国内外游客对海南房地产需求的变化趋势，海南房地产发展转型升级迫在眉睫。 1 海南发展旅游房地产的现实背景分析在当前日趋紧缩的宏观环境下，抓住国际旅游岛建设的历史机遇，满足国内外游客多元化的需求，发展具有海南特色的旅游房地产是海南未来房地产发展的重要现实选择。1.1 宏观政策调控背景下传统房地产开发模式难以为继近年来，海南房地产已成为拉动国民经济增长的重要力量。据统计，1990~2008年房地产业生产总值占GDP 比重从1990年的1.61%提升至2010年前三季度的10.5%，对服务业增长的贡献率为23.2%，成为推动服务业快速发展的主力和最大行业。然而，2010年以来，国家连续出台一系列遏制楼市过热的措施，以一般以居住型房地产为主，购买的客户大部分为岛外居民为主要特征的海南房地产发展受阻。 1.2 国内外游客消费趋势为海南旅游房地产提供强大的发展动力 2011年我国城镇化率达到了50.5%，人均GDP 也超过了5000美元。据欧睿信息咨询公司的研究显示，到2020年，我国的中产阶层将达到7亿人，将占到总人口的48%以上，国内中高端消费(如休闲疗养、文化娱乐和旅游度假)等多样化需求将成为消费热点。旅游度假房产作为旅游与地产的交叉点，海南开发多元化、多样化的旅游房地产将不断吸引各种不同旅游消费需求的游客前来海南度假旅游，将潜在的资源优势转化为现实经济效益。 1.3 海南旅游市场结构性变化成为旅游地产发展的重要市场条件 2011年，海南接待国内外过夜游客3001.34万人次，同比增长16%。据据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》目标要求，到2015年接待国内外游客达到4760万人天次，2020年接待国内外游客达到7680万人天次。旅游人次的增加将进一步提升旅游住宿客房的需求。同时，据调查，2011年，二次以上重游海南的游客占国内游客总量的50%，其中43.5%的游客二次或三次游海南，越来越多的游客选择居住在非星级经济型酒店、特色汽车旅馆和风情小镇旅馆等，旅游市场结构变化为海南旅游房地产发展提供了重要的市场基础。1.4 国际旅游岛政策红利进入集中释放期海南国际旅游岛建设上升为国家战略以来，海南国际旅游岛多项优惠政策相继实施。如继离岛免税之后，开放航权、发展游艇业等政策也逐渐落地。海南正在进入国际旅游岛政策效应的集中释放期。在政策红利刺激下，海南旅游房地产业将迎来巨大发展机遇。①基金项目：本文为海南省哲学社会科学2011年规划课题(HNSK 11—67)阶段性研究成果。作者简介：符莉(1983-)，女，中国(海南)改革发展研究院区域研究所，助理研究员，主要从事区域经济发展研究。景区进行生态旅游开发时，保证旅游开发活动不会给景区带来过多的不利影响；进行生态旅游功能区划分，旅游设施的建设秉承节能环保原则；不断提高管理人员及导游素质；精心编排旅游线路体现生态旅游特殊性。3.4 生态旅游者生态旅游者应了解并尊重当地自然文化；自觉保护野生动植物；同时积极接受生态旅游教育。3.5 当地社区和居民社区居民应充分认识到其与景区利益的唇齿相依的关系，为生态旅游开展提供条件。积极开办旅游相关产业，从中受益。同时接受生态旅游教育和文化知识的学习，使自身成为生态旅游及民俗文化传播的有效媒介。总之，生态旅游开展涉及许多相关群体的利益，基于利益相关者理论，对这些相关群体进行利益的合理协调、矛盾与冲突的合理解决，取得有关各方的理解和支持，是关系到生态旅游成功开展的重要因素。只有生态旅游的各利益相关方能够首先考虑其他利益方利益，从生态旅游整体利益的大方向出发，才能使各利益方达到共赢，促进生态旅游的健康发展。参考文献 [1] 刘静艳.从系统学角度透视生态旅游利益相关者结构关系[J]. 旅游学刊,2006(3). [2] 谭红杨,朱永杰.自然保护区生态旅游利益相关者结构分析[J]. 北京林业大学学报,2007(9).

海南房地产现状及未来

海南房地产将走进营销时代海南房地产一段时间以来曾经成为一个海南的符号，这个符号的含义是复杂的，意味着英雄的诞生，意味着枭雄的崛起，意味暴发户的出现，意味着投机，意味着神话，意味着乱尾楼，意味着疯狂后海滩上的一片迎着秋风萧瑟的仙人掌...... 时移势转，当再次面临着行业冬季的时候，海南房地产将迎来一个她成熟的阶段，这个阶段的标志就是，海南房地产业开始走进营销时代。回眸：海南房地产曾经疯狂海南建省推动了第一波海南房地产热。数据显示：1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。而与此相应的是，17年前，海南省的职工平均工资是292元，相当于一个职工工作两年不吃不喝还不能购买一个平米的住房。 5年房地产均价上涨近6倍带来的是转瞬即逝机会和一夜暴富的神话。冼笃信、郑先平等诸多海南几乎是一夜之间成长起来的老板刺激了这个神话，这个神话传递了这样一个信息：房地产就是白菜，只要你有就可以卖；海南房地产行业要的是胆量和机会，不是管理；海南房地产要的是老板，不是企业家。但是，随着中央的宏观调控，海南房地产行业在一片泡沫声中訇然倒下。当泡沫消没，海南面临的是尴尬：1995～1996年海南600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。与此相应的景观是乱尾楼矗立、街市冷清、老板不在、经济落入低谷。海南，随着房地产的滑落进入了一个长达14年的寂静时代，在这个时代海南品味着历史的伤痕而落后于整个中国的发展，由改革开放的最前沿沦落为我国经济落后地区之一。历史似乎在重演。在仅仅结束乱尾楼的整治4年后，同样的神话在2010年初重现。

海南旅游房地产营销策略分析

旅游房地产营销策略分析—以海南为例学期：2009-2010学年第2学期

课程：旅游房地产班级：07旅游治理（本）学号：200711302158 姓名：周蜜时刻：2010年6月10日摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地产进展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产进展的机遇与制约因素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。关键字旅游房地产营销策略

目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但不管是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上依旧差不多一致的,要紧概括为以下三个特征: 一是专门的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。二是专门的功能,满足人们度假旅游的专门需要。三是专门的开发和营销模式。因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大的利润，获得更大的知名度。 1 旅游房地产背景 1.1国外旅游房地产的进展状况上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗

透，互动进展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的进展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨不墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速进展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国阿尔卑斯山地区的不墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的进展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全;配套的服务、治理和交换等方面也迅速成熟。 1.2 国外旅游房地产的进展状况在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游都市的部分房地产项目通过改造成产权酒店、老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游

2017年海南房地产市场形势分析报告(1)

【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地

海南房地产市场形势分析报告

海南房地产市场形势分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在方面，去年海南开工建设万套保障房，竣工万套，占计划的%；全年开工建设面积万平方米，占计划总面积的%，其中竣工面积万平方米，占计划的%。 2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年，三亚将着力保持业平稳健康发展，

海南地产海景房营销方案

海南地产海景房营销方案一、市场分析 A 海南岛发展趋势 1、国际旅游岛进入实质性的发展阶段，特别是海口的城市改造力度加大，各种配套日趋完善。 2、博鳌亚洲论坛，亚洲国家联合会。 3、国家唯一热带农业基地、热带海岛度假胜地等 4、环岛轻轨、自由贸易区、博彩试点等等有利趋势。 B旅游资源优势 1、稀有热带风情资源，适宜气候、大海、热带雨林每年为海南带来约2000万游客，且这个数字在持续增长，创造了巨大的经济效益。 2、随着国际旅游岛的提出和建设，游客客源结构发生变化，高端游客和海外游客日趋增多。 3、进入海南岛开发的大型开发商增多，且开发配套日趋完善，为海南地产树立高品质的形象。 C海口.西海岸优势 1、海口作为海南省会，是全省的政治、经济、文化中心，在国际旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口新核心区。 2、西海岸拥有占地面积4400亩的大型生态公园——五源河森林公园，海口最漂亮的海景，2.5公里纯天然优美海岸线。海口最好的2座高尔夫球场——

西海岸高尔夫球场和五月花高尔夫球场。海口最高端的五星级酒店，喜来登酒店、新国宾馆。还将兴建海口首个超五星级酒店，也是海口未来的国宾馆——海口香格里拉酒店。海南唯一一个海南国际会展中心。 3、西海岸新区位海口城市西部，粤海铁路及东环铁路始发站、新海汽车滚装码头和未来的跨海通道都坐落西其中，是海南岛连接大陆的门户，西海岸兼有黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心的“一带三中心”功能定位，其已经具备一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。 D西海岸房地产格局 1、西海岸新区刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥“天、海、河、湖、园、岸、林” 的天赋优越热带自然生态环境，是目前海口生态旅游资源保存最完好的区域之一，众多高品质楼盘坐落于此，该板块未来高品质楼盘竞争将异常激烈，但同时也带来更完善的配套和高端人气。 2、西海岸2007年下半年掀起开发投资热潮，旅游地产开发已经颇具人望，但远未发展成熟，且开发模式和推广销售模式雷同，因此挑战与机遇并存。二、产品定位 A产品SWOT分析产品优势S： 1、远洋地产品牌优势：内地在港上市房地产公司十强，在中国房地产行业有十多年经验，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。

海南旅游房地产异地营销与策略

异地营销，是近几年旅游房地产常用的营销手法，海南国际旅游岛旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。到现在为止，异地营销没有一个完善管理方案和路线，海南国际旅游岛批准后，以及新政调整对入岛购房人条件限制，楼市低迷，有价无市，海南旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使海南项目在异地加大了营销成本和力度。对海南旅游房地产异地营销渠道和策略，我个人概括几点供于参考：海南岛提升为国家战略，作为国家主要发展计划，以及海南国际旅游岛的批准，旅游房地产业在海南欣欣向荣。海南最大的产业是旅游房地产，旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近海湾与海岸线，开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。海南旅游房地产最早起源于三亚大东海，开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来海南旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。总之。异地营销困难比想的更难。海南旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着海南所有旅游海湾与

海岸线，雅居乐集团在清水湾、富力集团在香水湾、恒大集团在海口、新世界集团在海口新布岛、中粮集团三亚亚龙湾、中信集团琼海博鳌、中铁集团在三亚、鲁能集团在三亚湾与海口东海岸和陈迈迎宾半岛等。每个项目占地面积从几百亩至几万亩，在海南各个海湾、海岸线建起了自己风格的旅游房地产，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异地直销和分销为主。下面根据海南旅游房地产销售重点介绍几点营销渠道：一、异地营销，直销与分销异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。分销是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法，通常分三级分销（代理）。 1、一级为总分销（也称总代理），与开发商签订代理合同与分销合同，负责项目现场销售，以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任，他们在异地都设有销售部或合作代理机构，总分销

海南旅游房地产渠道策略

“自助式”渠道策略摘要： “自助”，从服务提供者角度来讲，其重在简化提供服务的流程和难度；从服务的接受者角度来讲，其核心是参与感强、信任度高，同时对信息易收、易懂。为此从渠道（分销）商和客户的角度考虑，推出“自助式”服务。一、目标与效果 “自助式”渠道策略的目标是建立一套更加简单、有效的服务模式，在传统的渠道基础上，用创新的方式招徕客户、传递产品信息、组织客户参观体验。这样事情将更简单、流程更简化、难度更低、渠道面更宽，效率和绩效将大大提高。 1、对于分销商而言，简化操作流程，降低工作难度，大大降低运营成本； 2、对于开发商而言，降低了渠道控制的复杂性，大大增加了渠道开拓的宽度。二、自助式模式 1、思路自助式模式，要从客户、分销商、开发商（XXX网络渠道部）三个方面同时进行，做到客户参与感强、分销操作简单、开发商促销与接待周到。将解决客户关注的房源信息够量、够准确，公司诚信，看房体验愉悦，优惠真实有力的问题；渠道商关注的少花钱、少花精力，开发商多提供支持，能吸引客户，且成交率高的问题；开发商关注的有客户量、有成交率，少花钱、花好钱的问题。 2、操作方式招徕客户的方式是免费海南购房旅游；提供信息的方式是采用类似自助餐厅的方式，将信息分门别类的展示出来，方便客户自主阅读、选择。渠道（分销）商则只需提供“服务员”式的置业顾问服务，进行简单的阅读引导与接受客户的购房旅游报名登记。渠道部（XXX网络）接待的定位是“地接中心”，客户入岛后的出车、住宿安排、带看；开发商接待为客户提供体验的完整服务，安排实地考察，同时加强现场销售能力。具体操作如下： a)整理一份完整的“自助销讲夹”，这个类似于餐厅的菜单 b)准备一排高档展台，将个项目的“自助销讲夹”用高档材质印刷，采用活页的方式放置展台上，供客户自主翻阅，另配一名服务型置业顾问，协助客户了解信息，并接受客户信息登记。 c)线上同样采用自助式，将推广项目依照销讲框架设计一个专题页，客户通过列表式图标点击进入专题页，如此同样实现自助式销讲夹的操作模式了。 d)招徕客户与组织客户的“借口”就一个——免费海南购房旅游，各店面内应该有展架或 KT板广告作免费海南购房游的活动宣传。（免费购房旅游活动的具体方式与内容则可根据具体请

海南旅游房地产财务管理综述-最新范文

海南旅游房地产财务管理综述摘要：本文从海南旅游房地产可持续发展的角度,通过阐述财务战略管理的流程及模式,分析影响海南旅游房地产财务战略选择的因素,并对其综合能力进行分析评价,从而初步建立海南旅游房地产的财务战略管理模型。关键词：综合能力评价;财务战略管理;模型。基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果,项目批准号为：财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势,根据企业战略发展目标,在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上,为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择,决定了企业财务资源配置的取向和模式,影响着企业理财活动的行为效率。为合理分析影响企业财务战略选择的因素,并为企业选择财务战略提供合理的决策依据,结合海南旅游房地产财务战略的现状,初步建立海南旅游房地产财务战略模型。一、财务战略管理的流程及模式介绍 (一)财务战略管理流程财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略,以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出,财务战略管理的逻辑起点是企业

目标和财务目标的确立;财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析;财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下：（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式海南经济发展较缓,其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区,当时地方政府出让土地的现象比较多,低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻,促进当地开发企业的良性竞争,推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来,海南房地产业从无到有,经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段,逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起,海南省把房地产业作为支柱产业来培育,楼市逐渐升温,呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比,海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看,多为度假型和养老型自住;从投资的目的来看,岛外投资者多为投资而非投机;从投资周期来看,投资多为长线而非短线。根据以上海南经济发展的特点,结合其旅游房地产财务战略的现状,从可持续发展的角度,海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。 1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略,其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言,快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求,基本不分配股利,积极

海南房地产市场形势分析报告

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自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。

2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健

海南省土地现状

海南房地产现状及发展前景调查会计学院朱伟林一、实践过程记录（—）采访我爱我家房产公司的实地采访记录（有删节）问：请问您如何看待现在海南的房价？销售部经理：海南批为国际旅游岛至今为止，海南省的房价上升非常快，可以说用比喻形容的话，海南出现了一场房地产海啸了。自从1月4日国务院发布《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》，海南岛上只要是房子，价格就开始往上蹿。问：那现在来买房的人多吗？销售部经理：在我们这条街上面，有很多内地过来的炒房团，他们是拖着箱子，不是步行，都是在慢跑、快跑，进来就问，还有房子吗？还有房子吗？就是只要有房，他们马上就会买。当地来买的都比较少，房价那么高，当地人都不愿意买。原本觉得3000-4000一平米很贵，现在都上万了，他们更不愿意买了。问：那现在房价具体涨势如何？销售部经理：房价现在都是在一番一番的往上升，现在三亚市的房价是日涨两千到五千，周边琼海这种二级城市的话呢，它的房价升值每天大概都是一百到两百的样子。你看那三亚一线滨海的项目，虽然还没有开盘定价，但是均价大概在6万以上。现在的海景房都是这个价位以上，没有便宜的。过几天还得继续涨，卖个10来万都有可能。而且贵是贵，还不能按揭。别看海景房，你就看这个这是前十天贴的，就这房子270平米，480万，价格感觉不高吧，现在800多万。别看这么贵，现在还都不给按揭。不过现在还是比前几天涨的少点。涨的会越来越慢，但是还是会涨。问：不能按揭？销售部经理：对。不能按揭。必须一次性付清。问：那会不会影响成交量？销售部经理：不会。现在来炒房的多是外地人。各个有钱，什么北京的，上海的，杭州

海南旅游房地产(讲解版)

海南旅游房地产（第一模块） -------旅游房地产综述及海南旅游房地产现状介绍引言：旅游房地产的兴起，既是我国房地产适应竞争环境、拓展市场空间的结果，也是我国旅游业发展成熟的产物。概念：旅游房地产最早发源于法国地中海沿岸。1964年，在阿尔卑斯滑雪胜地向欧美中产家庭出售房产后，亚历山大·奈特提出了度假所有权制度（分时度假）的概念，标志着旅游物业市场的形成。“分时度假”概念于20 世纪90 年代初传入我国，作为一个边缘学科，不同的学者从不同的领域对旅游房地产进行研究。因此，对于旅游房地产的概念，到目前为止国内还没有统一的界定。对此，本小组一共搜集了5种关于旅游房地产的概念，经过筛选整合，选取了一种我们认为最合适的概念，与大家分享。 2、旅游房地产与传统房地产的不同：旅游房地产后期的物业管理是难点。这是因为旅游地产是依靠旅游产业发展起来的，这类项目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差异的现象，通常旺季旅游地产供不应求，而淡季旅游地产多处于闲置状态，所以旅游地产的物业管理与传统地产有所不同。（2）旅游房地产提供的服务多样化。旅游房地产需要满足游客的餐饮、住宿、娱乐等需求，这些项目和传统地产有很大不同，而且要求的规格标准比较高。（3）旅游房地产多服务于高端客户。旅游房地产在前期策划到后期物业管理全过程都有自己独特的特点，旅游地产项目注重质量而不注重面积的大小，关注配套设施的完善，外部环境的设计，注重给客户高品质的享受。范围： 1、由于多种视角和分类方法的存在，关于旅游房地产的分类也是多种多样的，本小组经过分析比对，选择了一种比较靠谱的分类方式与大家分享。 2、根据旅游房地产的分类，我们认为海南现阶段的旅游房地产有以下类别示例： 1、半山半岛占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。 2、二是产权酒店应用阶段，20 世纪90 年代初，海南最早出现产权酒店，当时的宏观调控

海南旅游房地产

摘要旅游业是…睡美人?，房地产业是…王子?，海南作为旅游胜地，就如睡美人吸引了众多房地产商前来进驻…亲吻?，希望能唤醒这块美丽的土地。如果二者要有幸福的…婚姻?，就必须及时合理解决矛盾，调整利益关系。”在3月20日上午举行的2010博鳌国际旅游论坛·地产与旅游主题论坛上，对于海南的旅游业和房地产业发展，法国第十二大学终身教授雷米用有趣的比喻开场，让现场气氛顿时活跃。房地产业是旅游业主要元素，“海南作为旅游胜地犹如…睡美人?，期待能得到…王子?的…亲吻?才能苏醒。”，现在有众多房地产商纷纷来到海南，都希望能将这个“睡美人”唤醒，并与其…结婚?，尔后有一个良好结局。为此对海南的房地产业发展提出了一些看法和建议。首先要认识到房地产业是流量而非存量。每年都有新的房产项目和大楼出现，以补充存量的内容，地产业发展是有局限的，不可能连续不断的发展楼盘，因为流量不是直线上升的，发展到一个阶段就会出现下滑情况，而且一栋楼的寿命一般是50年至100年，许多购房者都是通过融资手段来购房，因此房地产业对银行的利率变化是很敏感的，其抗危机能力也是很弱的，所以他建议发展房地产业不能单从GDP的角度看待其发展是否健康合理。其次，房地产业的建筑成本和销售价格差距巨大，若协调不好容易出现泡沫危险。他说，房地产业的销售价值是受地域、环境等多方面因素影响的，其生产建筑成本与销售的价格差距是巨大的，往往相同建筑成本的两栋楼，但因为地理位置等的不同而导致价格差距巨大，“从某个意义来说，这种情况是很危险的，因为许多购房者购买房产并不是为了居住而是投资，且是通过融资的方式实现，对房地产业的价值期待过高，这就存在潜在的泡沫风险，值得关注。” 最后建议，房地产业的发展要进行整体规划，而不是由单独的房地产开发商进行个体规划，而因由政府、专家、开发商等多方面共同规划，对建设规模、档次、空间等进行总体规划。“旅游业是…睡美人?，房地产业是…王子?，但两者的婚姻并不可能一直完美，不可避免会出现…婚外恋?，要保证婚姻的和谐就必须及时化解矛盾、利益冲突等，才能保证和谐的婚姻生活。”雷米最后表示。关键词：美人王子泡沫风险价格差距

海南旅游房地产的开发模式分析论文

海南旅游房地产的开发模式分析论文一、海南旅游房地产的开发现状 xx 年以来，海南房地产开始加速发展，房地产投资额保持在年40%以上的增长速度。根据《海南统计年鉴》的数据显示，xx~xx 年海南房地产开发投资分别为126.96 亿元、189.31 亿元、287.90 亿元、467.87 亿元、663.05 亿元; 房屋施工面积分别为1175.96 万平方米、1390.57 万平方米、1992.78 万平方米、2593.82 万平方米、3659.88 万平方米;房屋销售面积分别为302.77万平方米、336.99 万平方米、560.34 万平方米、854.73 万平方米、888.19 万平方米，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资。海南岛80%以上旅游房地产分布在东部沿海，东部沿海不但有优美的海湾资源，而且也是海南旅游的成熟线路，有利于将旅游客源、会务客源变成房地产客源，同时借助海口省会中心城市、文昌航天城、琼海博鳌亚洲论坛及三亚国际旅游城市形成强有力的发展优势。随着三亚土地发展空间的缩小，紧邻三亚的陵水、万宁近年来异军突起，成为海南旅游房地产的新生主力军。中部旅游房地产发展主要分布在保亭及五指山，两地利用“大三亚”概念形成的“泛区域”及自身独有的原始热带雨林优势进行发展中端疗养、度假休闲房地产。西部旅游房地产发展较慢，由于受海南省产业发展规划的影响，西部地区主要以工业为主导，在很大程度上制约着当地房地产发展，大部分市县房地产发展仍处于初级阶段，盈滨半岛、临高角、白马井滨海新区、棋子湾及乐东的“三湾”近两年也加大了旅游房地产的开发建设力度。根据新浪乐居网对消费者的网络调查研究，海南购房者地十分广泛，遍及全国各地，但以华东、华北地区为主，