中国养老地产研究报告

中国养老地产研究报告

目录

1.市场空间 (3)

2.东西方养老地产的发展与主要情况 (6)

3.开发、运营与盈利 (7)

4.总结：模式尚在探索 (12)

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1. 市场空间

1.1 养老产业市场巨大

?养老问题现实严峻

1. 人口拐点来临：我国是世界上唯一一个老年人口超过1 亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截至2012 年底我国60 周岁以上老年人口已达1.94 亿，2020 年将达到

2.43 亿，占人口总数的17.1%；2025 年将突破3亿；到2030 年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达 4 亿。维持现有生育政策的前提下，预计中国劳动年龄人口增速将在2014 年达到峰值，总抚养比将从2014 年之后开始趋势性上升。

2. 养老金账户严重收不抵支：《中国养老金发展报告2012》显示，2011 年城镇职工养老金收不抵支省份达14 个，收支缺口达767 亿元。2011 年底养老金个人账户空账额达 2.2 万亿，继2007 年突破万亿大关后，又快速突破 2 万亿大关。

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?庞大人群催生巨大市场。

中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中，42.8的人拥有储蓄存款。2010 年，我国老年人的退休金总额达8383 亿元；到2020 年时将达到28145 亿元；到2030 年，将增加到73219 亿元。老年群体拥有强大的消费能力。国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过 1 万亿元，2050 年左右将达到 5 万亿元，而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1000 亿元，市场空间非常大。可以预见，经过10~15 年，直到目前的60 后70 后等具有稳定退休金及财产性收入的群体进入老年时期，消费能力的提高，以及政策环境、老年服务产业的改善，将是长期经营性养老地产的快速发展时期。

1.2 配套政策已出台

?纲领性政策出台，明确定位。

13 年9 月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业

的若干意见》。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，也是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。体现了新一届政府应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板” 、拉动消费、扩大就业、推动经济转型升级的一举多得之策。

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?内容丰富，措施有力。

《意见》的主要内容包括：鼓励提高养老设施供给：到2020 年全国社会养老床位数达到每千名老年人35~40 张，目前约是21 张。相关鼓励措施包括：1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛，简化手续、规范程序、公开信息。4）鼓励民营、境外资本投资养老服务业。

?地方落实，积极探索。

在地方政府层面，有关养老地产的支持政策也正陆续出台。

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2. 东西方养老地产的发展与主要情况

2.1 养老地产发展趋向市场化

从发展阶段来看，国外养老地产逐渐从机构照顾服务向以社会形式、社区为基础的照顾服务过渡，政府的直接参与度降低，商业的、非盈利及非正规的机构发展迅速，养老地产配套服务更趋灵活性、全面性、个性化。但是，养老地产开发运作模式与各国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关，因此，经过长期的探索与实践，各国的养老地产各具特色。

对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP 处于 1 万美元，65 岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP 处于 2 万美元、65 岁以上人口占比介于12~15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。

而亚洲新兴国家的阶段性时点特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP 突破 1 万美元，65 岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

2.2 美国模式：市场化，专业分工

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美国养老地产经历了长期的市场发展，已进入稳定发展阶段，由投资商、建筑商、运营商形成一个完整的融资、建设、运营的市场化体系。偏重以成熟的市场化运作模式解决养老问题，各环节的专业分工实现了高效低风险运作。扶持政策主要为联邦住房管理局可向62 岁以上的老年人发放“有保险” 和“无保险” 两种住房“倒按揭” 贷款。

3.开发、运营与盈利

3.1 投资方与产品特征

?四类养老地产的供给方

面对养老地产这片蓝海，越来越多的机构加入养老地产的开发大军中。归纳起来，目前参与或拟参与养老地产开发的机构主要有以下四类： 1. 传统地产开发商，以万科、保利为代表，目的是拓展细分市场、丰富产品线、寻找利润增长点和创新经营模式； 2. 保险资金，以泰康人寿、中国人寿等为代表，特别是自保监会出台《保险资金投资

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不动产暂行办法》以来，其目的我们认为是长期资金的稳定回报； 3.

地方政府与慈善基金，更多偏重于社会福利，为老年人提供集中居住和照料服务。 4. 国外机构，以城堡投资为代表。

?产品特征

目前我国处于前期阶段或正在运营的养老项目大多都选址于城市远郊和一些三四线城市，或是环境较好的景区，以嵌入护理、医疗等老年服务为配套，主要为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。

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3.2 经营模式

? 持有+销售是主流

养老地产目前存在持有、持有+销售和销售三种运营模式。 考虑到与普通住宅项目相比，养老项目对各种设施要求较高，社区往往还要有医疗、康复、理疗和活动空间，公共空间要求面积大，前期需要投入大量资金，因此，对于大多数开发商来说，迫于资金压力和平衡风险，“销售+持有”的运营模式是当前较好的选择： 拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人健康、 娱乐等需求，从而实现可持续运营。

? 经营模式的差异实际来自土地性质

在国内现有项目的实际开发过程中，我们发现选择销售还是持有经营，实际上多数是由拿地性质决定的。 目前大部分养老地产都是通过旅游地产、工业地产等方式获取大面积土地， 或虽以招拍挂方式取得，但已预先和当地政府达成养老项目合作协议。养老项目如果使用的是居住用地，房产具有 70 年产权， 可以销售，对于其他类型用地，如工业用地(50 年产权)， 则只有使用权，不可销售。因此，土地性质的不同，会导致项目开发、经营管理模式的差异。

通过市场招拍挂等公开出让渠道拿到的 70 年产权的商品住宅建设用地项目，

当前最直接有效的开发模式就是借鉴常规住宅开发的经

验进行运作：在前期规划和策划阶段，将适老化社区的产品设计理念

和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去；在销售阶段采用出售产权房方式，在整个社区形成居家养老的氛围。协议拿地或民政部门划拨的养老社区用地，如工业用地或集体用地，拿地成本较低，但销售产权存在一定的障碍，投资方的退出门槛较高。例如以集体建设用地开发的养老项目，由于土地使用权属于农村经济组织，开发商并不能完全获得地上物的所有权，项目出售会存在政策风险，因此只能选择持有出租，同时项目开发融资也存在一定的困难。

3.3 盈利途径

当然，开发商开发养老地产的最终运营目标是为了盈利，而非社会福利。老地产盈利主要有以下三种途径：

?赚土地的钱

以养老地产的名义获取廉价土地，本质是房地产开发。市场上大部分定位养老型的项目，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住，以养老和适老作为卖点，特别是混合社区型养老地产。

?赚房子的钱

一方面，以养老地产为名，通过养老配套的完善，便于提升项目核心竞争力、打造差异化形象和销售卖点，另一方面，当养老社区成熟之后，养老文化的形成、社交集聚的圈层效应，均有利于提升物业价值。这样的盈利途径本质上依然是房地产开发。

?赚服务的钱

以服务和设施作为养老地产项目的核心，通过细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，形成成熟的服务体系、管理体

系。例如康体活动、器械、保健品、养老医院等经营收益。本质上

是养老服务经营。

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3.4 盈利模式

? 30%持有+70%销售模式

出于项目投资压力与经营风险的考虑， 一般来说，持有+销售策略中， 小于 30%的持有物业以保证社区持续经营和养老社区品牌属性，为长期发展创造价值， 其中包括：持有型健康老人公寓，护理院/医院（针对半护理、全护理老人），商业配套设施等；大于 70%的销售物业以保证现金快速回流，减轻投资压力。 这种盈利模式的前期靠物业销售， 后期主要依靠物业出租。

? 100%持有的会员制模式

押金制会员制是国内持有型养老物业的主要盈利模式，其模式实质是在出租房屋的同时提供专业养老服务，这也是其核心竞争力。 其中会员制相比传统押金制，在财务、盈利性和经营灵活性方面更有优势。 当前， 国内采取会员制模式的养老地产项目往往来自于土地属性的无奈之举，如工业用地。 这种盈利模式的前期靠会员卡销售，后期靠物业出租和政府补贴。

3.5 盈利能力

? 与普通住宅项目相比， 养老地产项目无论在前期产品设计、相关配套设施，还是在专业服务和运营管理人才的培训、招聘等方面的资金投入量都需更大。 以北京太阳城社区为例， 仅前期配套投入就达到 8 亿元以上，折合约 2500 元/平米。 因此，以销售或持有+销售策略开发的养老地产的盈利能力， 与普通商品房开发一样，

核心和弹性在于土地

成本。

?对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15 年的投资回收期，每年8%~10%的回报率。目前来看，即使当前有长期资金投资养老地产的探索，但能够通过长期经营获得稳定收益的成功案例依然少见。高端的机构养老还属于培育阶段，持有型养老地产的发展还无法成为主流。

4.总结：模式尚在探索

?养老地产的本质是服务业

从上述分析我们可以看出，养老地产的模式本质上并不属于房地产开发范畴，更接近于服务业；养老地产的开发是一项集物业建设及各项服务于一体的复合型系统工程，而房地产开发仅是整个模式的基础。

养老地产区别于普通住宅项目的显著特点是开发机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅；其二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。开发的核心在于“适老化”设计，归根结底是给老年人提供一个适老和宜老的社区。

?开发养老地产的重点，在于打造养老产业链

养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系统性的产业链问题。目前的养老地产只是养老住宅的提供者，无法成为养老服务的供给者。国内养老地产的发展显然仍处于摸索和试错阶段，市场环境、开发商理念、运营模式、盈利模式、政策扶持等一系列关乎养老地产发展的关键点都还未成熟，养老地产涉及的土

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地、金融、设计、服务、医疗等产业链环节也还未形成，距离专门行业的形成还有很长的距离。

?运营服务才是企业持续追求的利润点

实际上，养老地产早已突破住宅的范畴，我们认为其更倾向于“类商业地产” 的运营。现今大多数养老地产的运营模式其实就是最基础的房地产运营模式——“开发+销售”。真正的养老地产并不适合散卖，必须要有统一的经营，才有利于对入住者长期服务的保证。养老产业中地产并不是盈利的侧重载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。

4.2 展望：三种主导机构与定位

?险资：养老地产的天然结合物

养老地产的长期投资模式，满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。在海外，养老地产的运营模式其实是一个引入了金融机构、保险机构、运营机构，将地产、金融、保险整合成一个兼顾开发、经营、租赁，确保金融上可按揭、能购买养老保险产品的复合模式。但这种模式目前在国内尚缺平台。我们甚至可以展望未来养老地产或将与整个社会养老体系的对接，一个包括了医疗保险、养老保险、以及相匹配的金融安排。在险资主导养老地产投资的模式下，地产开发企业将很可能沦为代建的角色。

?地产开发企业：整合养老服务

我们认为地产开发企业在未来养老地产中的角色和定位将比较尴尬： 1.

若采取“开发+销售”的模式，养老地产与普通地产实质并无二致，仅仅是细分市场的挖掘和利润增长点的培育，超额收益依然来自土地成本的低廉。从地产股的投资角度而言，对于企业的盈利和估值并无明显提升。

2. 如果采取“开发+持有” 的模式，就意味着前期投入大和投资回收期

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长，对开发商的资金要求较高。因此，最合适的策略应是销售养老住宅+持有养老配套设施，前期赚房子的钱快速回笼资金，后期通过养老设施赚服务的钱。房子的钱好赚，难点在于后者，有效路径是整合养老服务资源或与专业养老服务商合作，如北京万科幸福汇，聘请上海亲和源进行管理，医疗外包给知名体检医疗机构合作。

?养老服务提供商：输出管理

专业养老服务的提供商整合和集成医疗、护理、康复、娱乐和餐饮等各种养老服务和机构，通过加盟连锁和合作运营为养老地产项目提供养老配套服务，以轻资产运营方式复制模式和输出管理，塑造养老服务品牌。

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