高级购物中心经营管理注意事项

◆高级购物中心经营管理注意事项

一、投资回收期长、对自有资金回报率是个考验

高级购物中心,作为企业持有物业是长线投资,资金的长期沉淀需要较长的时期,未来收益主要来自两点:一是今后长期稳定的现金流,二是资产的变现。当然,如果能进行公允价值记帐,长期沉淀资本也能够在企业账面价值进行体现。

二、选址与市场定位

购物中心选址非常重要,首先是交通与区域环境,商业地产对地段的要求更强于住宅和酒店,在交通便利、人流密集、资讯发达的成熟商业区为首选,在城市规划新区选址面临未来城市规划实现可能性的风险很大。

目标消费群体影响购物中心的市场定位与开发档次。高级购物中心的消费者的消费行为完全不同于大卖场,沃尔玛、家乐福主要是针对大众客户,高级购物中心客户是高端消费者,两者消费群体的差异不但表现在客流量,更体现在产品类别、服务方式、装修水平、购物体验上,同时在业态引进中也有区别,如餐饮、娱乐、休闲产品。

经过招租经营是购物中心运营的主要方式,因此在规模上要适度控制,特别是层高与层数。一般来说,规模越大的购物中心越难管理,国内盈利性较好的购物中心规模一般在5—8万平米,首层租金最贵,在北京能够达到1000元/平米/月,出租率也比较高。

三、主力店决定成败

主力店不但能为购物中心带来人气,更重要的是一些其它高端品牌会跟随主力店同时进入。当初金融街购物中心与亚洲首席时装名店LaneCrawford(连卡佛)签约后,世界顶级品牌LouisVuitton、Dior、Gucci、Ferragamo也纷纷进驻。

主力店进驻后,接下来就是购物中心次主力店、特色店与互补产品店。

四、购物中心规划设计

首先是交通体系规划,包括平面交通、竖向交通、人车分流、

出人口设计、停车设计、卸货区安排。

第二是层高与荷载设计,不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。如果只是单纯的珠宝首饰、高档服装、名酒超市每平米负载1200KG足够。如果配备餐饮,在设计时还要提前考虑排油、排烟、新风、供水、排水。

五、成本控制

国内做高端购物中心的开发上,在材料选择、档次规划上不遗余力,结果是成本普遍偏高,由于是经营型物业,在以后的租金策略制定与投资回收期上会遇到麻烦,因此成本控制非常重要,结合金融街购物中心的建造经验,在一些装修材料选择上,国内品牌就能够满足要求,石材、地板、玻璃、电梯涂料建议国产高级品牌。

在成本控制方面,建议依托集团优势采取集中采购,能够和写字楼、酒店用材保持一致,特别是对厂商的选择上,在施工过程中,甲方对施工队伍的管理也很重要,图纸会审要精细,减少今后变更的数量,同时与施工单位签订一次包死合同。

六、物业服务

物业服务是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管

理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容,就是需